“Нагон спроса“. Участники рынка называют недавний рост цен на жильё “искусственным“

Резкий всплеск количества сделок и экономически необоснованный скачок цен с октября–ноября 2025 года был создан искусственно, полагают эксперты по жилой недвижимости.

По естественным причинам цены на что-либо вдруг могут начать расти только в двух случаях: если в стране случился экономический подъём или если чего-то стало катастрофически не хватать. Ничего этого, к счастью или нет, в конце прошлого года не наблюдалось. Экономика, конечно, росла, но темпы её роста с лихвой компенсировались уровнем инфляции. Тем не менее жилой недвижимости действительно было продано немало, да ещё и по ценам выше рынка. Мы уже писали, что в 2025 году было заключено порядка 449 тысяч сделок. Почему приключился рекорд, помогли понять практикующие участники рынка жилья — подробнее об этом рассказываем в специальной рубрике Tengrinews.kz, посвящённой недвижимости.

Сначала было слово

Елена Нефёдова, топ-агент столичной компании по недвижимости, говорит: в Астане цены на квартиры в новостройках в конце прошлого года взлетели без объективных причин на беспочвенных ожиданиях того, что с введением нового Налогового кодекса якобы сразу всё подорожает на 16 процентов, так как у застройщиков появится НДС, которого раньше не было.

"По факту налог в 16 процентов касается только тех ЖК, которые начали строить в 2026 году. Но застройщики сработали на опережение, корректируя прайсы ещё до введения налоговых поправок. А вслед за "первичкой" подскочили цены на вторичное жильё. В Астане квартиры в домах 80-х годов постройки стали предлагать по 450–500, а то и 600 тысяч тенге за квадратный метр. Конечно, это были заявочные цены, собственники таким образом "прощупывали" рынок, а в итоге шли на снижение, потому что покупатели не готовы переплачивать. Но тем не менее какие-то психологические барьеры были пройдены", — отмечает Нефёдова.

Если объяснять на пальцах, то рост был искусственно спровоцирован ожиданиями того, чего на самом деле не было и не могло быть. Но состоятельные казахстанцы разбираться не стали, а предпочли вложиться в "скоро дорожающую недвижимость". И она действительно подорожала.

И действительно, отделить зёрна от плевел неискушённым людям не так-то и легко, учитывая количество жалоб застройщиков на "нелёгкую жизнь" и в СМИ, и в социальных сетях за последние месяцы.

Советник президента саморегулируемой Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко ёмко называет недавний ажиотаж "нагоном спроса" со стороны застройщиков.

"Очень похоже, что это застройщики создали то количество сделок одними пустыми разговорами про то, что скоро всё подорожает. Это искусственный рост. Я думаю, что уже в январе произошёл откат, и мы его увидим в отчётах Бюро национальной статистики (БНС). Надо дождаться 10–13 февраля, когда БНС выдаст аналитику", — предлагает Лукьяненко.

Елена Нефёдова тоже советует ориентироваться не на жалобы участников рынка, а на факты.

"Пока рынок недвижимости в Астане достаточно активный. Но ажиотаж постепенно проходит. Наступает время покупателя".

Инфляция и другие

Время, когда квартиры в крупных городах опять будут стоить как "легковушка", конечно, вряд ли вернётся. Нина Лукьяненко предупреждает, что уровень инфляции в стране очень высокий и это будет налагать свой отпечаток на цены на недвижимость.

"Если деньги дешевеют, соответственно, в чеке при покупке товаров мы видим, что цены растут. То же самое будет происходить и с квадратными метрами. Они же тоже товар", — предупреждает эксперт.

Важно также принять в расчёт и поправки к закону "О долевом участии в жилищном строительстве". По мнению экспертов, ужесточение требований к застройщикам, нелегально продающим квартиры на этапе котлована, конечно, приведёт к сокращению предложения на рынке жилья.

Большинство жилых комплексов у нас так "вскладчину" с будущими новосёлами и строилось, потому что санкции за незаконное привлечение денег дольщиков были символическими, а строить на кредитные средства довольно дорого: проценты высокие плюс нужен залог.

Подозрения

Виталий Шалаев, эксперт по продаже премиальной недвижимости, допускает: в Астане, например, мог произойти банальный сговор застройщиков.

"В Алматы цены на недвижимость росли постепенно. Это не вызывает никаких подозрений, потому что в течение года у застройщиков росли затраты, была инфляция, стройматериалы примерно процентов на 40 — импортные, поэтому привязаны к курсу доллара и так далее. В итоге за год реально цены на недвижимость на первичном рынке выросли процентов на 15, а подтянувшаяся за ней "вторичка" подорожала процентов на восемь. Это нормально. А ненормально, когда в Астане сразу у всех застройщиков недвижимость подорожала в один месяц на 30 процентов", — делится своими наблюдениями эксперт.

Кстати, Виталий Шалаев может быть не далёк от истины.

Ещё в начале декабря прошлого года министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев говорил о том же самом, правда, чуть помягче:

"Сейчас я вижу на рынке ажиотаж. Его создают строительные компании. Из-за этого у населения появляется впечатление, что нужно быстрее купить".

Виталий Шалаев считает, что если его подозрения про сговор обоснованы, то застройщики ведут себя недальновидно, поскольку на короткой дистанции они, конечно, выигрывают. Но в среднесрочной перспективе вредят всему рынку и себе самим:

"К чему это приведёт? Могу лишь констатировать факт: два года рост доходов населения не успевал за ростом цен. Как следствие — дисбаланс на рынке жилья: количество предложений растёт, а покупательный спрос падает. Ничего хорошего от этого для рынка не будет".

Перспектива: сильно не разгонишься

Все опрошенные редакцией эксперты согласны, что в итоге развитие событий на рынке жилья будет упираться в финансовые возможности населения.

"Доходы населения не увеличатся и в наступившем году. Об этом говорят все экономисты. Плюс все эти моменты в связи с новым Налоговым кодексом… И на этом фоне у государства нет планов расширять льготную ипотеку на все категории граждан — она останется только для категории СУСН (социально уязвимых слоёв населения — прим. редакции)", — перечисляет Лукьяненко факторы, которые, скорее всего, ведут к затяжной стагнации на рынке жилья в стране.

А ещё в этих и так неоднозначных условиях жилая недвижимость теряет инвестиционную привлекательность для состоятельных покупателей, ранее скупавших квартиры "пачками".

"Казахстанские банки сейчас предлагают процентную ставку по депозитам от 18 до 25 процентов, и это может тормозить сделки инвестиционного характера. То есть держать деньги на депозите становится более выгодным, чем покупать квартиру, чтоб потом вложиться в ремонт, купить мебель–технику и сдавать её в аренду…"

Если подводить итог, то сейчас есть много факторов, которые по-разному влияют на рынок. И советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Лукьяненко предупреждает: те, кто свято верит в то, что жильё будет только дорожать, в итоге могут пострадать от своих заблуждений.

Читайте также:

Почему жильё в Астане теперь популярнее алматинского?

"Жилье стало роскошью для казахстанцев": что говорят в правительстве

Что будет с ценами на жилье в Астане: аким поделился "прогнозом"