Почему жильё в Астане теперь популярнее алматинского?

Долгие годы, хотя это и выглядело парадоксально, самым ценным в Казахстане для инвестиций служило жильё в Алматы, а не в столице. Отражалось это и на количестве сделок, и на ценах.

Но в 2025 году ситуация стала меняться, и, по мнению экспертов, Астана начала решать в свою пользу вопрос, "на ком рынок жилья держится". Правда, как разобралась редакция Tengrinews.kz, произошло это не без помощи алматинцев.

История спроса

Эксперты столичного рынка жилья сразу уточняют, что существенный вклад в рекорд (а он в Астане действительно произошёл) внесли не обычные покупатели, а инвесторы, изменившие рынок алматинской недвижимости. И началось всё даже не в прошлом году (тогда в столице зарегистрировали 94 448 сделок купли–продажи, в Алматы — 87 592), а даже раньше.

Впервые многие инвесторы стали задумываться о надёжности алматинской недвижимости как объекта для вложения средств после серии землетрясений в январе и марте 2024 года. Тогда, рассказывает риелтор Александр Бикетов, в Астане объёмы продаж резко выросли со средних 4–5 тысяч сделок в месяц до 7–8 тысяч. А в декабре прошлого года был установлен абсолютный рекорд — 11 512 реализованных объектов.

Причём, отмечает Александр, лучше всего продавались не самые дешёвые "однушки", а "двушки" и "трёшки".

Другой эксперт, агент по недвижимости Сауле Каримова, делится тем, что сейчас видит на столичном рынке (официальная статистика за январь появится после 10 февраля): первый месяц года, который среди специалистов считается традиционно "мёртвым", в Астане очень даже живой. Покупательная активность в январе 2026-го — выше многолетних показателей.

Чем Астана лучше?

В прошлом году в столице (последние данные Бюро национальной статистики за январь – сентябрь) миграционное сальдо в Астане составило плюс 67 252 человека, а в Алматы — лишь 27 833 человека.

Всего же в стране четыре региона с положительным сальдо: ещё Шымкент и Алматинская область. То есть то, что Астана надёжнее Алматы, считают не только инвесторы, скупающие жильё, как говорится, подъездами, но и обыватели, которые после переезда становятся участниками рынка (арендуют, покупают).

Александр Бикетов обращает внимание на разный уровень массового жилья в двух главных городах страны.

• По его словам, алматинский жилой фонд на 60 процентов представлен многоэтажками до 2010 года постройки. Причём до 2010-го — это ещё мягко сказано: основная доля — это дома массовой застройки 1960–1980 годов. С маленькими кухнями, низкими потолками и узкими подъездами.
• А в столице самые покупаемые квартиры — в высотках не старше 2021 года. А это совершенно другой уровень комфорта и жизни, причём зачастую — за меньшие деньги.

Рост интереса к столичному жилью, конечно, привёл к неприятным явлениям для тех, кто планирует покупать здесь квартиры: выросла их стоимость.

Сауле Каримова отмечает, что цены на жильё в Астане начали ощутимо расти (10–15 процентов в месяц) с октября прошлого года. Но даже при этом они привлекательнее алматинских.

"Если проанализировать среднюю стоимость квартир в крупных городах за последнюю неделю, то в Шымкенте за "квадрат" просят около 493 320 тенге, в Алматы — 792 990 тенге, в Астане — 615 700 тенге. То есть в столице покупатель найдёт более выигрышный вариант", — подтверждает ситуацию с доступностью жилья Александр Бикетов.

Добавить изображение

Александр Бикетов,

риелтор высшей категории

Сегодня за 32–33 миллиона тенге, продолжает Сауле Каримова, в Астане можно найти "двушку" в доме 2021–2022 годов, расположенном в востребованной локации. При этом её, скорее всего, не надо будет ремонтировать.

В столице даже новое жильё от застройщика выходит как минимум в предчистовом варианте. К тому же сейчас на первичном рынке много квартир со стандартным ремонтом, включённым в стоимость.

А в Алматы можно найти сопоставимую квартиру в новостройке в черновой отделке.

"Покупатель стал более требовательным к тому, что он получит за свои вложения. Готовый ремонт — это как минимум. Ему нужен реальный комфорт. Клиенты хотят, чтобы и входная группа в доме была с хорошим ремонтом, чтобы в квартире были панорамные окна, потолки в три метра, также чтобы дом был более технологичным", — отмечает тенденцию Сауле Каримова.

Кто покупает жильё в Астане?

Среди основных инвесторов, вкладывающихся в столичный рынок, — алматинцы. Они могут продавать свободные метры и покупать жильё большее по квадратуре. Или же, образно говоря, на вырученную от продажи одной квартиры в Алматы сумму они покупают две в столице.

"Рост продаж нам сделали и инвесторы из регионов. Есть покупатели из северных регионов: Петропавловска и Костаная. Кстати, там очень много тех, кто работает в сельском хозяйстве, копит деньги и вкладывает в столичную недвижимость. Здесь же выше ее инвестиционная ценность, чем в областных центрах. Кто-то покупает для того, чтобы переехать в столицу, жить тут и работать. Другие покупают квартиру для детей. Пока те вырастут и приедут сюда учиться, квартира будет сдаваться в аренду".

Добавить изображение

Сауле Каримова,

агент по недвижимости

Что покупают в столице?

В топе запросов — свежие одно- или двухкомнатные квартиры, "евродвушки". Среди наиболее востребованных районов — Есильский и Нуринский.

"Если быть точнее, Нуринский район — это локации начиная от проспекта Туран, в сторону улиц Сагынак, Мухамедханова, Чингиза Айтматова. Ещё интересуются районом Сарайшык — это там, где расположен величественный культовый комплекс Хазрет Султан. И, конечно, хорошее соотношение "качество–цена" у квартир в районе "Экспо", — разбирает географию массовых столичных продаж Сауле Каримова.

Осторожный оптимизм

Несмотря на все цифры и настроения, давать долгосрочные прогнозы даже по столичному рынку эксперты не берутся. Уж слишком эта отрасль сейчас волатильна. Новый Налоговый кодекс, ужесточение требований к застройщикам, внедрение новых правил и программ по ипотеке "Отбасы банка", увеличение базовой ставки по кредитам, инфляция — всё это может изменить ситуацию в сегменте в любой момент.

"Если очень далеко вперёд не заглядывать, то, скорее всего, возможно снижение количества сделок на время проведения Ораза айта. Однако в марте–апреле спрос традиционно поползёт вверх. Весной обычно начинается сватовство, свадьбы, и для молодожёнов активно покупают квартиры. Также часто приобретают жильё для молодёжи, которая поступила в столичные университеты", — резюмирует Сауле Каримова.

Впрочем, каждый август эту динамику отмечает и Бюро национальной статистики.

При этом эксперты считают, что количественный отрыв Астаны от Алматы с каждым годом будет только нарастать. А ситуация с ценами так быстро не поменяется по объективным причинам: в Алматы дороже земля, как и иные расходы, в том числе теневые. Ну и из-за сейсмической особенности дороже обходятся строительные работы (нужны бетон высших марок и арматура большей крепости).

Читайте также: 

Страшная семёрка: как живут в старейшем ЖК Астаны

Аренда или покупка квартиры: что выгоднее в Казахстане? Расчёты аналитиков