"Ведутся на ремонт, но это фатальная ошибка". Что нужно знать при покупке квартиры

Покупка и продажа квартиры является серьезным шагом. При поиске квадратных метров и заключении сделки меньше всего хочется, чтобы возникали какие-либо сложности. Как оказалось, риелторы часто сталкиваются с тем, что покупатели начинают поиск, не имея финансов или предварительного одобрения от банка на ипотеку. Какие еще ошибки совершают желающие обзавестись жильем и как эти ошибки не допустить? Пошаговой инструкцией и полезными советами с корреспондентом Tengrinews.kz поделился столичный специалист по недвижимости Данияр Куленбаев.

Определяемся с бюджетом

Прежде чем начать поиск квартиры, нужно определиться с бюджетом. Как оказалось, многие пропускают этот пункт и, по словам Данияра Куленбаева, начинают "строить стены без фундамента".

"Покупатели в этом случае тратят свое время, время риелтора (если они обращаются к нему) и время продавцов. Нередко бывали такие клиенты, которые просто ходят, что называется, как на экскурсию. Любой специалист всегда вначале спрашивает, как планируется совершать сделку: за наличку или же в ипотеку. Если в ипотеку, то всегда сразу идет следующее уточнение: есть ли у человека предварительное одобрение от банка. Это важно.

И предварительное одобрение нужно получить прежде, чем начинать поиск. Так вы сможете понимать, на какую сумму рассчитывать, какой будет примерный ежемесячный платеж. В банке проверят вашу кредитную историю, в которой, к слову, учитывается все, даже задолженность в ломбарде. У каждого банка разные условия. Некоторые банки не выдают ипотеку, если дом построен до более 50 или 60 лет назад.

Некоторые клиенты отвечают, что одобрение есть, и, когда дело доходит до покупки понравившейся квартиры, они говорят: "А давайте мы завтра сначала в банк сходим и узнаем насчет одобрения". При этом мы уже сторговались с продавцом, обговорили все детали. И за то время, пока они идут в банк, эту квартиру может купить кто-то другой. Потому что есть такая закономерность: если одному человеку понравилась квартира, она понравится и кому-то другому. И этот другой может успеть купить ее, пока предыдущий претендент ходит по банкам, хотя мог сделать это заранее.

Если покупка планируется за наличку, то нужно учесть все сопутствующие затраты, например, на нотариус. Не должно получиться так, что вы последние деньги отдали за квартиру и потом сидите в нотариусе, и не знаете, что делать. О том, сколько потребуется заплатить нотариусу, я расскажу в одном из следующих пунктов. Бюджет - это крайне важно", - объясняет специалист.

Выбираем квартиру

Допустим, вы определились с бюджетом. Следующий шаг – поиск квартиры.

"При выборе квартиры люди очень часто ведутся на ремонт. Это фатальная ошибка. Разные районы есть в городе, и не все они комфортные для жизни по той или иной причине. Человек может приобрести квартиру с хорошим ремонтом, но не в том районе, где ему хотелось бы. Такое бывает. Любой ремонт через 3-4 года нужно будет обновлять. А вот квартиру в другой район уже не перенести, она со всеми своими недостатками останется здесь.

Бывает так, что при просмотре квартиры она понравилась покупателю. В момент просмотра в ней стояла мебель. Но мебель ведь не всегда остается. И после того как мебель забирают, покупатель приходит в эту квартиру и разочаровывается своей покупкой. Я всегда продавцам говорю оставить мебель, так как если ее разбирать и собирать, она может повредиться, испортиться при транспортировке, расшататься. И самим покупателям бывает сложно, так как при покупке в ипотеку у них обычно не остается денег на новую мебель и ремонт.

Также не рекомендую брать первый и последний этажи. Как бы идеально ни сделали крышу, рано или поздно она даст течь и это все будет на потолке. Это бомба замедленного действия. Первый этаж также не стоит брать, потому что это шум. Ну и, как говорится, футбольный мяч рано или поздно прилетит в окно. Самый оптимальный вариант - это средние этажи", - советует Данияр Куленбаев.

Задаток и проверка документов

Предположим, вы выбрали квартиру и уже договорились с продавцом, поторговались с ним и договорились о мебели. Все, вы уверены, что покупаете квартиру. Третий пункт - задаток.

"Очень важно оформить его юридически. Для этого есть соглашение о задатке, специальная форма. У специалиста по недвижимости она имеется. Но перед этим очень важно проверить, все ли в порядке с документами. Чтобы планировка соответствовала техпаспорту. Чтобы нигде ничего не было совмещено. А если совмещено, то узаконено. Это особенно важно для тех, кто берет в ипотеку, так как, если что-то будет не так, квартира не пройдет оценку. Здесь же обговаривается момент, когда продавец будет съезжать. Иногда ему требуется время, к примеру, на переезд.

Также как если покупать квартиру за наличку, вы ее потом не сможете нормально перепродать тем, кто захочет купить в ипотеку. И бремя переделывания документов ляжет на ваши плечи. Помимо этого, нужно проверить документы на наличие обременений и притязаний третьих лиц. Проверяется это все через нотариус. У специалиста по недвижимости обычно такой есть, который в любое время дня и ночи готов проверить документы.

Третий момент – расписка по мебели. Если продавец оставляет мебель, то очень важно прописать в расписке все, в том числе количество и, если это бытовая техника, указать бренд. У меня был случай, когда в квартире стояла дорогая мебель, в ванной – джакузи. И когда покупатель пришел на финальный смотр квартиры, выяснилось, что вся мебель продана. Вместо джакузи уже стоит маленькая ванная. Хотя изначально продавец говорил, что все оставит. Сделка в итоге не состоялась.

Был случай, когда мы в расписке не указали люстры. Покупатель, уже купив квартиру и получив ключи, пришел в нее и обнаружил это. Когда я позвонил продавцу и спросил, зачем они люстры забрали, мне так и ответили: "Ну вы же не указали в расписке люстры". А у меня и мысли не было, что люстры могут забрать. С тех пор мы указываем все", - вспоминает специалист по недвижимости.

Оценка квартиры

Этот пункт необходимо знать тем, кто покупает квартиру в ипотеку.

"Стоит оценка в среднем от 10 до 15 тысяч тенге. Готовится она обычно в течение суток. Оценщик выдает список, какие ему потребуются документы, и вы запрашиваете их у продавца. Если сделкой занимается риелтор, то он сам все организует. Покупателю только нужно будет ждать звонка", - объясняет Данияр Куленбаев.

Банк и нотариус

По словам специалиста, после оценки клиент идет в банк за гарантийным письмом.

"В этом письме будет указано, что банк обязуется выплатить такому-то (продавцу) такую-то сумму за такую-то квартиру. С этим гарантийным письмом покупатель идет в нотариус. Здесь уже заключаются все необходимые документы купли-продажи. В том числе оговаривается момент, когда будут переданы ключи.

Услуги нотариуса обычно оплачиваются 50 на 50. Сумма в среднем выходит около 40 тысяч тенге, то есть около 20 тысяч тенге от каждой из сторон. Половину оплачивает покупатель, половину – продавец. И все это заранее оговаривается. Чтобы в нотариусе у вас не случилось никаких казусов, так как вы пришли на сделку. Например, продавец или покупатель вдруг скажет, что не будет оплачивать услуги нотариуса и вы просто поругаетесь из-за 20 тысяч тенге.

Был у меня один случай, когда супруги разводились и они продавали квартиру. При продаже в ипотеку банк переводит деньги титульному собственнику. Он не разделяет деньги. И муж этой женщины говорит: "То есть деньги ей упадут?" Ему объяснили, что да. И он отказался подписывать документы, уверяя, что супруга его потом "кинет" и не передаст его половину. Около двух недель решался вопрос. Сделали в итоге так: этого мужчину как совладельца прописали в договоре купли-продажи и в нотариусе предоставили его счет. В итоге деньги упали ему. Супруга его нам сказала: "Ну он мужик, надеюсь, не кинет меня". Перечислил ли он ей в итоге ее половину, не знаю. Но вот такие случаи бывают", -  вспоминает специалист.

Регистрация и передача ключей

Данияр Куленбаев объяснил, что после сделки проводится регистрация квартиры на имя нового собственника. Как правило, уже на следующий день в базе "Управления регистрации" виден новый владелец жилплощади. За отдельную плату процедуру регистрации можно ускорить. 

Коммунальные услуги

После передачи ключей покупатель, вернее, теперь уже новый владелец квартиры, идет переоформлять на себя все коммунальные услуги. Это последний, но не менее важный шаг.

"Если не ошибаюсь, в Астане сейчас все это можно сделать в одном месте через центр городских услуг "iKala". К слову, у некоторых есть страх касательно задолженностей по коммунальным услугам. Когда подписывается договор и квартира передается новому владельцу, все задолженности до этого момента остаются на предыдущем хозяине квартиры. Рисков здесь нет. Этот момент регулируется законом "О жилищных отношениях".

Ну и последнее. Касательно стереотипа работы с риелтором. На самом деле риелтор проделывает огромную работу по снижению стоимости и приданию ликвидности объекту. Продавец, он ведь не специалист. Он смотрит: "Так, сосед поставил стоимость квартиры 40 миллионов. А у меня ковер лучше. Значит, моя будет стоить дороже – 42 миллиона". Вот и вся аналитика. Часто спрашивают, почему у вас низкие цены. А все просто: я специалист. А специалист может оценить адекватную стоимость квартиры. Это так называемая ложная экономия, когда человек может пожалеть заплатить 300 тысяч тенге риелтору, но переплатит за квартиру несколько миллионов.

Также риелтор сопровождает клиента от начала поиска квартиры до заключения договора купли-продажи. Помогает с документами и в целом облегчает сам процесс. Так как те, кто покупает или продает квартиру впервые, могут не знать каких-то нюансов и потратят больше времени", - резюмировал Данияр Куленбаев.

Беседовал: Иван Сухоруков