Рынок недвижимости Казахстана - прогнозы на осень

Риелторы и застройщики спрогнозировали, увеличится ли стоимость жилья осенью и как "7-20-25" отразится на первичном и вторичном рынках, сообщает krisha.kz.

Летом произошло одно из важных событий для рынка - была введена новая ипотечная программа "7-20-25". В связи с этим ожидались перемены: увеличение спроса и цен, оживление строительной отрасли.

По мнению вице-президента ОАРК, директора АН Grand Estate company Елены Гривы, программа "7-20-25" создана для оживления строительного сектора.

"У нее очень жесткие условия, даже несмотря на небольшую номинальную ставку 7 процентов. В их числе покупка только на первичном рынке у застройщика, право собственности на него должно регистрироваться впервые. Это значит, выбор объекта сильно ограничен. Если мы посмотрим по Алматы, то увидим, что к продаже готовы квартиры с минимальной площадью 43 квадратных метра по цене более 450 000 тенге за квадратный метр в предчистовой отделке.

То есть это недешевое жилье, и его не смогут приобрести люди со средним доходом, ведь в квартире еще нужно сделать ремонт (приблизительная стоимость - 40 000 тенге и более за квадрат). Также нужно учесть ежемесячные платежи на эксплуатационные расходы. Есть, конечно, объекты с меньшей квадратурой (на данный момент минимально 38 квадратных метров) и чуть дешевле, но они расположены в отдаленных районах города, а это нехватка инфраструктуры и транспорта.

Следующее условие - жесткие требования по первоначальному взносу. Если бы наравне с деньгами можно было выставить допзалогом недвижимость созаемщика, то это повысило бы доступность программы для разных слоев и возрастов населения. К примеру: вы молодой специалист, официальный доход позволяет взять ипотеку, но при этом денег на первоначальный взнос вы еще не накопили. Что делать? Жить с родителями? А если это молодая семья? Таким образом, воспользоваться программой могут далеко не все нуждающиеся в жилье", - считает эксперт.

По ее мнению, "7-20-25" никоим образом не повлияет на цены на вторичном рынке.

"Что будет дальше, сложно сказать. Осенью и зимой будут сданы еще несколько комплексов. Но уже сейчас цены там достигают 420 000 тенге и более за квадратный метр, и во многих ЖК уже нет объектов с маленькими площадями. К слову, по данным Комстата, 50,2 процента населения связывает невозможность приобрести жилье с его дороговизной и 32 процента - с нехваткой средств.
Что касается цен осенью, то они будут меняться, как и обычно, в результате сезонности. Активность на вторичке, особенно в аренде, начнется уже в конце августа - сентябре, но это не тренд, а ежегодное сезонное изменение.

Этим летом был момент замирания предложения и спроса в связи с ожиданием утверждения условий программы "7-20-25". После их оглашения продавцы и покупатели вышли из зоны ожидания и стали более активны и сговорчивы. Рынок оживился", - комментирует эксперт.

В свою очередь, как отмечает директор по развитию корпорации ORDA INVEST Вячеслав Лазарев, наблюдается небольшой, но довольно устойчивый тренд на повышение стоимости жилья в Астане.

"По нашим данным, средняя стоимость реализации одного квадратного метра на сегодняшний день составляет около 335 тысяч тенге. Это на 3,5 процента выше, чем в прошлом году. Данный тренд обусловлен несколькими факторами. Первый - увеличение спроса за счет введения новой ипотечной программы "7-20-25". За пару месяцев своей деятельности она зарекомендовала себя как действенный механизм для приобретения жилья.

Предполагаем как дальнейший рост интереса населения к этой программе, так и включение в нее долевого строительства. Это вызовет еще больший спрос на рынке и, соответственно, небольшой рост цен в диапазоне до 10 процентов в среднесрочной перспективе. Второй фактор - улучшение макроэкономической ситуации в стране. По данным Миннацэкономики, рост ВВП Казахстана в 2018 году составит около 3,8 процента. Это косвенно отразится и на покупательской способности.

Третий - стабильный рост населения в столице, не менее 50 000 человек в год. Возможность трудоустройства и более комфортные условия проживания привлекают жителей других регионов. На основании вышеперечисленного мы предполагаем, что тренд на увеличение стоимости жилья в Астане продолжится.

Также ожидаем дальнейшего увеличения спроса на недвижимость в бюджетных сегментах - на квартиры с небольшой планировкой и чистовой отделкой", - говорит он.

По мнению директора столичного АН "Метры" Галыма Искакова, рынка для "7-20-25" практически нет.

"В Астане не наберется и десяти жилых комплексов, которые могли бы в ней участвовать. На выделенную сумму в один триллион тенге, если брать в расчет среднюю стоимость жилья 20 миллионов, могут купить квартиры 50 тысяч семей. Застройщики такое количество жилья, соответствующее программе "7-20-25", предоставить не смогут в ближайшие три года. Поэтому на сегодня рынок стабилен, и ждать повышения или падения цен в ближайшие месяцы не стоит.

На рынке недвижимости, как и в любой отрасли, есть сезонность. Начало учебного года традиционно является временем активных продаж. Этот период длится до нового года. Осень - время, когда продавцы могут продать свою недвижимость не только выгодно, но и быстро.

На данный момент рынок благоприятен для покупателя в связи с обильностью предложений и вариантов оплаты - ипотека, рассрочка", - говорит он.

Аналитик BI DEVELOPMENT Галия Омарова цену в новостройках Астаны в июле 2018 года оценила в 307 тысяч тенге за квадратный метр, что выше показателя прошлого года на 1,8 процента. По Алматы - 419 тысяч тенге за квадрат (на 3,2 процента меньше, чем в прошлом).

В настоящее время Астана лидирует по объему жилищного строительства в республике, поскольку здесь ежегодно вводится в эксплуатацию более 2 миллионов квадратных метра готового жилья. В 2017-м - рекордные 2,36 миллиона, за 6 месяцев этого года уже 1,3 миллиона. При этом в Алматы за первое полугодие введено 935 тысяч квадратных метров. Это на 1 процент больше, чем в прошлом году.
В Астане среднее предложение на первичном рынке - около 10 000 квартир, это порядка 650 тысяч квадратных метров. Учитывая, что со вступлением в силу закона о ДДУ некоторые застройщики приостановили продажи своих строящихся объектов, не отвечающих требованиям новых поправок, количество предложений на рынке растет незначительно.

"По данным Национального Банка на июль, по новой ипотечной программе "7-20-25" уже одобрено более 300 заявок. Еще более 400 заявок находятся на рассмотрении. И это всего за один месяц, то есть спрос на первичное жилье есть. Перед запуском программы мы проводили анализ по готовности застройщиков Астаны предложить продукт, отвечающий требованиям программы (новое жилье, приобретаемое у застройщика и введенное в эксплуатацию). По нашим данным, это чуть более 1 000 квартир - меньше 20 процентов от общего предложения на рынке первички.

В нашей компании 90 процентов квартир выкупается на стадии строительства, еще до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому к моменту сдачи остается небольшое количество квартир. То есть на данный момент в Астане есть предложение, которое покроет спрос лишь на пару месяцев работы программы. Цены на новое жилье, ближе к сроку сдачи либо уже введенное в эксплуатацию, и так на 15–20 процентов выше, чем на строящееся, а после запуска "7-20-25" с связи с повышением спроса средняя стоимость квадрата будет расти. Резкого увеличения цен в этом году мы не ожидаем, однако общая тенденция на оживление рынка и увеличение спроса есть", - говорит она.

В свою очередь, председатель правления Aristan Group Бахытбек Катен подчеркнул, что цены на первичную недвижимость в Алматы выросли в этом году более чем на 10 процентов. Он это связал с дефицитом участков под многоэтажное строительство, поскольку в городе действует мораторий на изменение целевого назначения и ограничение по высотности и плотности застройки во многих районах.

"Думаю, в Алматы в третьем квартале цены на первичку останутся на нынешнем уровне. На это продолжит влиять ряд изложенных выше факторов. Потом к концу году всегда, как правило, традиционно идет спад по продажам в связи с тем, что покупатели откладывают решение о приобретении недвижимости на первую половину года, а инвесторы фиксируют убытки и прибыли и также не готовы вкладывать средства. Так как программа "7-20-25" начала в полную силу функционировать только в третьем квартале, проекты по ней застройщики смогут запустить только к концу 2018 года. О влиянии программы на ценообразование можно будет судить лишь в начале следующего года.

Что касается спроса, то он зависит больше от макроэкономических факторов, курса тенге. Его падение отрицательно скажется на решении о приобретении недвижимости. Помимо этого, застройщики могут пересмотреть цены. Однозначно в первой половине осени мы не увидим ажиотажа интереса от покупателей. При этом предполагаю, что многие застройщики в начале следующего года выйдут на рынок с большим количеством предложений, а наличие между ними конкуренции также будет сдерживать цены", - говорит он.

По его мнению, программа "7-20-25" - реальный инструмент по повышению доступности жилья. При этом важно понимать, что застройщики ограничены в повышении цен. Сделав это, строительные компании просто не смогут участвовать в программе, а она все-таки гарант реализации проектов.

"Спрос есть в экономклассе, но здесь максимум, на сколько может увеличиться стоимость, это 15–20 процентов. Как только указанная цифра меняется в сторону роста, объект переходит в другой сегмент - комфорт-класс, а строительство такого жилья уже не субсидируется государством по программе. В этом сегменте невозможно бесконечно повышать цены.

Если курс тенге будет стабильным в коридоре до +/-5 процентов, то возможен небольшой рост в строительной индустрии, который будет равен или не превысит рост ВВП. Если же курс иностранной валюты к тенге увеличится более чем на 10 процентов, это окажет заметное влияние на положение дел строительных компаний", - прогнозирует эксперт.