"Квартиры за границей в 3 раза дешевле алматинских". Сколько должна стоить однушка?
Многие казахстанцы сетуют, что в Алматы и Нур-Султане дорогая недвижимость. "Квартиры за границей почти в 3 раза дешевле алматинских", - говорят они, беря за точку отсчета однокомнатную квартиру на болгарском или грузинском побережье. Там стоимость однушки начинается от 18 тысяч долларов. А в Алматы жилье той же площади в центре будет стоить от 45 тысяч долларов. Справедливо ли такое сравнение? Действительно ли недвижимость в Казахстане переоценена?
На 5 вопросов о реальной стоимости недвижимости в Казахстане для Tengrinews.kz ответила эксперт по недвижимости Ирина Архипова.
Фото ©Турар Казангапов
Можно ли сравнивать стоимость недвижимости в Алматы
и где-нибудь на побережье?
Такое равнение не корректно и непрофессионально. В Болгарии и Грузии, на побережье - курортная недвижимость, которая функционирует три месяца в году.
При этом в том же Батуми население составляет 170 тысяч человек. Алматы нужно сравнивать с экономически значимыми мегаполисами с численностью населения до 2 миллионов человек.
Стоимость жилой недвижимости в Алматы переоценена?
Алматинская недвижимость переоценена. Сейчас на одного покупателя приходится 10-20, а то и 30 объектов. Но выбрать он так ничего и не может. Пока так происходит, недвижимость считается переоцененной.
Снижение стоимости идет, но очень медленно. Много залоговой недвижимости у казахстанских банков. Если переоценить ее по реальным ценам - банки останутся с неликвидными портфелями. Население в долгах и без доходов, сделок нет. Нет и нормальной работы рынка.
Отдельно можно отметить коммерческую недвижимость. Это особые объекты, которые должны приносить прибыль своим владельцам. А сейчас объект, который предлагают купить за 230 тысяч долларов, сдается в аренду за 1300 долларов в месяц. То есть его стоимость нельзя оценить даже в 130 тысяч долларов.
При этом выбор объектов ограничен. Владельцы уже 10 лет ждут повышения цен. В основном предлагаются неликвидные варианты по завышенным ценам.
Фото ©Турар Казангапов
Как оценивается недвижимость в Казахстане?
И как это происходит в других странах?
Самая объективная оценка - это доходность за 8 лет. На втором месте цена по реально заключенным сделкам. Наши оценщики так не работают. Казахстанские оценщики работают только сравнительным методом: берут три аналогичных объекта на сайте Krisha.kz и выводят среднюю цену по цене предложения от продавцов.
В развитых странах цены на недвижимость - это соотношение цены и арендной ставки, доходов и потребительских цен, точный расчет инфляции и ставок по кредитованию. У нас так не умеют. Поэтому и имеют то, что есть.
Фото ©Турар Казангапов
Какова справедливая цена за однушку в Алматы?
Справедливость - это понятие субъективное. В рыночных условиях не бывает понятия справедливых цен, это издержки социализма. Бывает адекватная рынку цена и не адекватная. Адекватная цена - это когда объекты разбирают как горячие пирожки. А не адекватная - когда объекты не продаются годами.
Адекватной ценой на сегодня было от 300 до 500 долларов за квадратный метр. Но если экономический кризис и девальвация будут продолжаться и материальное положение нашего населения ухудшаться темпами 2018 и 2019 годов, то уже скоро и эти цены нельзя будет назвать справедливыми.
Стоимость ремонта сейчас вернуть невозможно. Но хороший ремонт - это преимущество при продаже. В основном покупатели не хотят проводить ремонтные работы и предпочитают уже готовые объекты.
Возможный переезд Национального банка в Нур-Султан
снизит стоимость жилья в Алматы?*
*В начале сентября председатель совета Ассоциации финансистов Казахстана Елена Бахмутова рассказала, что возможный переезд Национального банка в Нур-Султан повлияет на бизнес в Алматы. По ее словам, присутствие центрального банка в финансовом центре важно для финансовых организаций: вслед за ним могут переехать коммерческие банки, страховые организации, инвестиционные компании, а также международные финансовые организации. Переезд такого большого количества людей может спровоцировать корректировку спроса на рынке жилой недвижимости.
Хуже, чем есть, уже не будет. Локация Национального банка не является приоритетной для рынка. Важны его фактические действия по стабилизации ситуации. Мы не ожидаем существенных улучшений в 2020 году. Надеемся только на то, что темпы ухудшения ситуации не возрастут.
Ольга Пастухова