“Левые“ договоры и сумки с наличкой: как застройщики Казахстана пытаются обходить закон о дольщиках

С прошлого года в Казахстане ужесточили правила привлечения денег дольщиков. Теперь строящиеся "квадраты" можно покупать у компаний исключительно по договору долевого участия и только в формате безналичного расчёта. Однако недобросовестные застройщики пытаются обойти закон "О долевом участии в жилищном строительстве". Корреспондент Tengrinews.kz специально для рубрики TengriDom узнала, какие серые схемы чаще всего сейчас предлагают девелоперы и как на них не погореть обычному покупателю.

Как было раньше?

Руководитель одной из казахстанских юридических компаний Татьяна Зырянова рассказывает, что все необходимые требования по привлечению денег на возводимое жильё были прописаны ещё 10 лет назад в законе "О долевом участии в жилищном строительстве".

По ним девелопер мог начать сбор оплаты, если имел гарантию от единого оператора — АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК), поддержку банка. Или же получал разрешение на привлечение денег покупателей от акимата после возведения каркаса многоэтажки.

При этом все финансы должны были приниматься по договору о долевом участии (ДДУ) в жилищном строительстве. Но тут, объясняет юрист Зырянова, произошла юридическая несостыковка:

"Опираясь на тот же Гражданский кодекс, многие застройщики начали предлагать покупателям жилья иные договоры, которые не нуждались в государственной регистрации и выпадали из-под мониторинга. Одним из самых распространённых вариантов стал предварительный договор купли-продажи. Также могли заключать договор бронирования. Хотя это вообще договор услуги. То есть вам продают просто место в очереди за сумму, равную стоимости квартиры. Это нарушение!"

Можно добавить, что это не просто нарушение, а ещё и большой риск для покупателей. Если стройка встанет или застройщик сбежит с деньгами дольщиков, то никто им ничего не вернёт.

А ещё из-за этого получался перекос в статистике. Например, в начале реализации государственной программы "7-20-25" правительство столкнулось с неожиданной проблемой: деньги на удешевление кредитов есть, а квартир нет. Жильё числилось как строящееся, но на рынок не поступало, потому что было уже продано в обход закона о долевом участии.

Из-за подобных юридических "фокусов" на строительном рынке началась неразбериха. По оценкам президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, по "серым" схемам в то время работало около 70 процентов компаний. В основном — мелкие застройщики, которым никто бы не дал взаймы на стройку из-за отсутствия продолжительной положительной кредитной истории.

Как ужесточили закон?

Летом прошлого года в рамках поправок в "долевой" закон внесли корректировки и в Гражданский кодекс. Они окончательно запрещают покупать строящиеся "квадраты" по любым альтернативным договорам, кроме ДДУ.

"Теперь по договорам ДДУ должны работать и те застройщики, которые возводят малоэтажные жилые комплексы, комплексы частных жилых домов, если в них насчитывается минимум 50 объектов. К такому формату подходят те же коттеджные городки".

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Виктор Микрюков

президент Ассоциации застройщиков Казахстана

С нового года, напоминают спикеры, запрещён и приём наличных денег при покупке квартир у застройщика. Оплата должна происходить только через банк. Покупатель, разъясняет алгоритм Виктор Микрюков, заключает с девелопером договор долевого участия, который вносится в единую информационную систему "Казреестр".

К этой базе данных доступ имеет и банк. Он, в свою очередь, обязан проверить наличие разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантию АО "КЖК". Если необходимых документов нет, то платёж принять не смогут.

Но это всё в идеале.

Что происходит в офисах некоторых застройщиков сейчас?

Есть недобросовестные компании (в основном мелкие), предупреждает Виктор Микрюков, которые хитрят при реализации строящихся домов. Часто они привлекают покупателя скидками и рассрочками. Правда, условия приобретения жилья при этом сомнительны.

"Например, предлагают дольщикам заключить инвестиционные соглашения. По ним вы якобы во что-то вкладываете деньги, и результатом этого инвестиционного договора является получение финансов, но не квартиры. А к этому договору уже составляют и дополнительное соглашение, в рамках которого покупателю якобы в последующем передадут квадратные метры. А после завершения строительства инвестиционный договор трансформируется в договор купли-продажи. Такая сделка маскирует последующие последствия. Ведь дольщики, по сути, могут требовать только то, что предусмотрено в основном положении. Их квартиру, которую они выбрали, могут в любой момент продать, и они ни с кого ничего не спросят", — делится возможными рисками президент Ассоциации застройщиков Казахстана.

Ещё один вариант обхода закона — выпуск облигаций. С их помощью некоторые застройщики пытаются реализовать квартиры. Такой способ эксперт тоже считает незаконным и весьма сомнительным для покупателя — ведь как таковой продажи жилья тут нет.

"Мы фиксируем очень большой объём сделок в наличном формате, — продолжает перечислять нарушения Микрюков. — Хотя закон прямо предусматривает запрет такого формата оплаты! Но, к сожалению, граждане ведутся на более низкую цену за "квадрат", на какие-то суперпривлекательные условия и идут на риск, несут десятки миллионов в сумках, платят наличкой, не фиксируют сделку договорами долевого участия".

В рамках закона наложено табу и на рекламу строящихся ЖК, не имеющих разрешений на привлечение денег дольщиков. Основные агрегаторы объявлений не стали шутить с законом, отмечает Микрюков, и очистили свои платформы от сомнительного маркетингового контента.

Тем не менее только за январь этого года ассоциация зафиксировала незаконные объявления девяти объектов — за них компании-застройщики, нарушившие это правило, уже привлекли к ответственности.

"Ситуация достаточно спорная, потому что реклама с известных сайтов переходит в мессенджеры и соцсети. Много сейчас рекламируют в Инстаграме. Такие площадки начинают зарабатывать, генерировать дополнительную прибыль, при этом риски для дольщиков растут. Законодателям необходимо и этот вопрос отрегулировать", — считает Виктор Микрюков.

Эксперты считают, что правила в сфере долевого строительства всё ещё не прижились и пока в сегменте есть те, кто хочет обойти закон. Но надеются, что соответствующие органы наведут порядок в течение шести месяцев — года.

Участники рынка даже предлагают госорганам такую идею: выходить на так называемую контрольную закупку. И если в процессе обнаружатся подозрительные методы работы застройщиков, можно применять штрафы — они прописаны.

"Если компания работает по иным договорам (не по договорам долевого участия — прим. редакции), если у неё нет разрешения на привлечение средств дольщиков, то ей грозит штраф в размере 2000 МРП (8 650 000 тенге в 2026 году). Если застройщик ничего не исправит и попадётся с нарушениями во второй раз, то вновь должен будет оплатить такой же штраф, плюс ко всему его ждёт санкция на ограничение в работе", — поясняет Микрюков.

Что нужно знать покупателям жилья

Редакция собрала несколько основных советов от экспертов.

1. Можно ли вернуть деньги за квартиру по "левым" договорам — не по ДДУ?

Эксперты ещё раз проговаривают: законным и безопасным был и остаётся договор долевого участия. Даже если у застройщика случится форс-мажор, наличие у покупателей ДДУ — гарантия того, что дом достроят.

2. Что делать, если вам предлагают заключить сделку в рамках другого договора?

Требуйте именно ДДУ, ссылаясь на закон. Если застройщик не хочет заключать такой договор, то желательно получить отказ в письменной форме и подать жалобу в акимат или управление градостроительного контроля вашего города/региона. Тогда госорганы смогут провести соответствующую проверку.

3. Если застройщик "кинул", а на руках нет ДДУ?

В этом случае, считает юрист Татьяна Зырянова, можно обратиться в суд с иском на компанию. Дело будут рассматривать в гражданско-правовом поле. Но есть нюанс:

"Если стройкомпанию признают виновной в нарушениях, то ей грозят штраф и предписание вернуть деньги дольщикам. И это при условии, если руководитель компании не успел исчезнуть из страны или компания не стала банкротом. В любом случае это очень долгий и нервный процесс. Придётся взыскивать, ждать годы", — предупреждает юрист.

Поэтому она и другие эксперты вновь советуют казахстанцам смотреть пункт первый, то есть не рисковать и выбирать застройщиков, которые работают по ДДУ.

Читайте также:

В Алматы 350 человек купили квартиры в доме, который должны снести

Обманутые дольщики и реклама: как усиливают контроль и меняют правила в Казахстане

Почему жильё в Астане теперь популярнее алматинского?