"Общежитие вместо ЖК": нужно ли сносить незаконно построенные дома в Алматы

Эксперты рассказали, как бороться с незаконным строительством в Алматы, стоит ли сносить уже построенные дома и кто страдает от их сноса, передает корреспондент Tengrinews.kz.

В ноябре 2023 года акимат Алматы сообщил, что по 20 незаконно построенным объектам, включая ЖК и коттеджные дома, были приняты решения о сносе. С начала 2024 в горах Алматы действительно начали сносить уже построенные здания, включая жилой комплекс "Мечта", этаж клубного дома Pine Hill и несколько других крупных объектов. При этом на конец прошлого года продолжалось разбирательство еще по 100 подобным строениям.

Размещать в незаконных строениях студентов?

Директор союза строителей Казахстан и член общественного совета Алматы Тимур Нуртаев предложил в соцсетях не сносить незаконно построенные в Алматы ЖК, если дома построены качественно, а подходить к проблеме рационально и за счет таких домов решать проблему нехватки общежитий в городе.

"В Алматы не хватает порядка 50 тысяч койкомест в общежитиях. Надо понимать, что если здание решили снести, то у нас две проблемы: дольщики теряют свои деньги, строительная компания становится банкротом из-за бесконечных судебных процессов. А если мы проверили здание на сейсмостойкость, на соответствие строительным нормам безопасности, то я предлагаю передать здание государству под общежитие. А государство, например, в течение шести лет сможет возвращать деньги дольщикам. Таким образом мы снимаем социальное напряжение: дольщики вернут свои деньги, студенты получат общежития, а строительная компания не обанкротится", - объяснил свое предложение Нуртаев.

Или предотвращать незаконное строительство?

В интервью Tengrinews.kz Тимур Нуртаев пояснил, что он против строительства домов без разрешения и передача их под под общежития - не панацея. По его словам, это может быть лишь временным решением, чтобы снизить напряженность. При этом должен быть четкий посыл, что строить незаконно нельзя.

"За незаконное строительство нужно наказывать. Здесь нужна четкая работа госорганов, чтобы они узнавали о незаконном строительстве и прекращали его на раннем этапе, а не тогда, когда дом уже построен. Надо не допускать незаконного строительство изначально", - добавил директор Союза строителей.

В каких случаях снос - единственное решение?

Нуртаев считает, что незаконные объекты нужно сносить, если нарушены те нормы, которые касаются безопасности постройки, если есть угроза жизни, например, если здание построено на неподходящих неустойчивых грунтах, где может произойти оползень, или есть нарушения при возведении каркаса здания.

Советник президента Саморегулируемой ассоциации риэлторов Нина Лукьяненко тоже считает, что если нарушения связаны с безопасностью, то эксплуатировать такой дом нельзя. Если нарушаются строительные нормы и регламенты в сейсмоопасной зоне, где возможны паводки, сели, сходы лавин, движение грунтов и оползни, это может привести к разрушениям и гибели людей, уточнила эксперт.

И в целом к идее сохранять такие здания она относится скептически.

"Мы должны определиться: мы за растущий мегаполис с соблюдением норм или и так сойдет? Погрозим пальчиком, выпишем штрафы, накажем и оставим строение, найдя ему вариант использования. Кому выносить решение о сносе , а кому - нет? Какими стандартами руководствоваться? Двойные стандарты могут создавать почву для коррупции", - добавила представитель Саморегулируемой ассоциации риэлторов.

Почему существуют незаконные стройки

По словам Тимура Нуртаева, застройщики начинают возводить здание, не получив разрешения у местных органов, по нескольким причинам. Иногда они надеются получить все документы уже после начала строительства. Также бывают случаи, когда застройщик начинает строить, имея необходимые документы, но затем госорган может их отозвать.

По словам Нины Лукьяненко, одна из причин незаконного строительства - долгая и неудобная процедура получения документов для старта проекта.

Также часто такое происходит, когда целевое назначение, план детальной планировки или наличие склонов на участке не соответствуют задуманному застройщиком, но желание построить и заработать пересиливает стремление соблюдать стандарты и нормы.

"Третья причина уже больше юридического характера, когда нормы строительства соблюдены, но не соблюдена форма договора на продажу строящегося объекта. И строительство продолжается, потому что есть ожидания, что все можно будет решить после завершения стройки", - отметила эксперт.

На что обратить внимание дольщикам

Дольщики также способствуют обострению проблемы незаконных строек, считает Тимур Нуртаев. Люди часто при покупке жилья в строящимся объекте не проверяют, есть ли у компании разрешение от акимата или гарантия Казахстанской жилищной компании.

"По закону продавать жилье в строящемся объекте можно только через заключение договора долевого участия. Это договор между застройщиком и покупателем. Если заключен такой договор, то дом будет построен в любом случае, даже за счет государственных средств. Выдавать такие договоры могут только те застройщики, которые получили разрешение акимата или гарантию Казахстанской жилищной компании, или если в проекте участвует банк. Все остальные договоры - бронирования, предварительной купли-продажи, инвестирования и прочие - законом не защищены. И человек, который заключает такие договоры, должен понимать, что действует на свой страх и риск", - добавил Тимур Нуртаев.

Он отметил, что гражданам, приобретающим строящееся жилье, нужно знать свои права и правовые механизмы и действовать в соответствии с законом.

Нина Лукьяненко советует дольщикам, планирующим приобрести жилье в строящемся доме, следить за новостями, за судебным тяжбами застройщиков, если ЖК попал в ситуацию судебного разбирательства. Необходимо наводить справки о наличии имущества у компании, с которой заключен договор о покупке непостроенного или не введенного в эксплуатацию объекта.

Скриншот с сайта объявлений о недвижимости

Следить за застройщиками помогут дроны

Директор Союза строителей повторно отметил, что застройщикам нужно дать четкий посыл: без всех разрешительных документов категорически нельзя начинать строить.

"У нас слабая работа государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). ГАСК должен на раннем этапе прекращать строительные работы, если не все документы в порядке. ГАСК должен проверять их оперативно, может, даже использовать дроны для отслеживания новых строек на территории. Можно также заходить на сайты объявлений о покупке и продаже недвижимости и мониторить, кто что продает. Тогда нарушения будут выявлены на раннем этапе. Если ГАСК выявит нарушения на раннем этапе, у него много инструментов, чтобы остановить стройку. Можно вызвать полицию, которая остановит строительство. Также можно приостановить действие строительной лицензии или обратиться в технадзор", - добавил спикер.

Нина Лукьяненко отметила, что для борьбы с незаконным строительством нужно создать такие условия, чтобы застройщикам было невыгодно обходить закон, работать с ними методом кнута и пряника, а не только наказывать. Представитель ассоциации риэлторов согласна с тем, что для повышения контроля за незаконным строительством нужно применять современные технические средства, к примеру дроны.

"Кроме штрафа, потери денег на стройку, зачастую чужих денег, денег покупателя, компании осуществляют снос за свой счет. Я думаю, в некоторых ситуациях необходимо после сноса еще и территорию приводить в первоначальный вид. Так что существует острая необходимость срочного создания системы, которая не допустит данных спорных моментов", - отметила Нина Лукьяненко.

По словам Нины Лукьяненко, проблему усугубляет реклама строящихся объектов, которую продолжают размещать, даже если объект строится без разрешений и по нему идут судебные тяжбы.

"С моей точки зрения, если вынесено решение или уже идет судебная тяжба, то реклама недопустима. Или должна быть размещена справедливая информация", - отметила эксперт.