Доживут месяц и сбегут. Как сдать в аренду квартиру в микрах и центре?

Tengrinews.kz продолжает серию материалов о казахстанцах, которые научились сами покупать и продавать, снимать и сдавать в аренду недвижимость, а также выбирать лучшие предложения среди новостроек. Мы попросили их поделиться своими наблюдениями и лайфхаками, как это делать быстро и эффективно.

В первом материале были рекомендации о том, как купить квартиру, во втором - как продать, в третьем - как  снять квартиру. В этой статье про аренду глазами владельца жилья собраны три истории: одна - про сдачу квартир в спальных районах Алматы, две - про аналогичный опыт в центре Алматы и Астаны.

Татьяна, сдает две квартиры в Алматы с 2010 года

Урок № 1. Не сдавать знакомым

Не стоит сдавать квартиру знакомым - рано или поздно возникают разногласия. Например, поломка стиральной машинки. Она не была самой новой, но при этом мастер при ремонте нашел шпильки, монетки, камушки и прочий крупный мусор. Вопрос "Кто будет платить?" с посторонними квартирантами решается намного легче.

Урок № 2. Давать объявление на 30 минут

Очень удобно искать квартирантов через знакомых. Причем первый шаг - не дать объявление в соцсетях или на сайте недвижимости, а сообщить моей маме. Она оказалась ходячим источником информации - говорит об этом везде, куда пойдет, и по телефону всем подругам. Желающие снять находятся быстро.

Второй вариант - соцсети. Мне нравится, что есть возможность посмотреть профили людей, понять, чем они живут. Третий - дать объявление на сайте недвижимости, но на короткий промежуток времени. Предположим, минут 30. Если не снять, то атакуют риелторы. Но все же шанс найти людей, которые сами для себя ищут, существует. Сдать квартиру - не проблема. Когда люди выходят на хозяев, если квартира нормальная, то съемщики найдутся быстро. Мы в последний раз сдали обе квартиры за час.

Урок № 3. Деньги - на карту, но иногда проверять

Однажды мы по неопытности сдали квартиру студенткам. Правда, она была в не очень хорошем состоянии - мы ее только купили, сделали минимальный ремонт. Не сдавать не могли, так как взяли в ипотеку - квартира сама себя отбивала. Во второй месяц мы пришли внезапно, и выяснилось, что вместо двух студенток здесь живут семь девушек. Мы были против, потому что тогда мы оплачивали коммуналку. Они съехали. Еще одна проблема студентов - неопрятность: они могли мыть голову в раковине на кухне - из-за этого забивался сифон, чистить который они вызывали нас; после того как они съехали, не новую, но аккуратную квартиру мы отмывали несколько дней. С тех пор совсем юным не сдаем.

После них жили три работающих девочки. Они уже сами считали коммуналку и отдавали нам деньги на ее оплату, с ними мы подписали договор, бланк которого я скачала в Интернете: опись мебели, прописана необходимость уборки и соблюдения тишины, запрет на подселение и субаренду. С ними почти все было хорошо. Один раз пришел большой счет за межгород - мы отключили "восьмерку". У меня не хватает порядочности или, наоборот, непорядочности брать залог за последний месяц проживания. Я рекомендую брать его.

Еще важно, если берешь деньги наличными, пересчитывать их при квартирантах. Пока у нас жили студентки, то они несколько раз недокладывали по 10 тысяч. "Здесь не 85, а 75 тысяч тенге". "Ой". Сейчас мы просим переводить на карту, а в квартиру приходим узнать как дела раз в три месяца.

Опыт показывает, что если платеж просрочен и за 10 дней люди не нашли денег, то лучше расстаться сразу. Потому что доживут месяц и сбегут. А у вас как минимум месяц простоя будет. Я не беру пеню, но и дольше жить не оставляю.

Урок № 4. Не бояться многодетных

Очень многие почему-то боятся семей с детьми. На самом деле это очень благодарная аудитория. Я принципиально в одну из квартир искала таких, потому что с 3-4 детьми бежать куда тяжелее, чем студентам, которые косметичку подхватили и свалили. Оба раза с семейными везло. В первый раз они держали квартиру в чистоте: дети заляпали стены, но они побелили. Те, кто живет сейчас, держатся за квартиру, так как рядом школа и детский сад.

А вот одиноких женщин, которые ушли от мужа, я не рекомендую брать. Они помирились и ушли. Одна сообщила о съезде 3 января. Другая сказала, что съедет через три дня. Но к ней претензий нет - она сама нашла нам квартиранта. Еще у меня нет положительного опыта с иностранцами. Культуры у нас отличаются, как и представления о чистоплотности. Многие по квартире ходят в обуви - линолеум отмыть невозможно, паркет приходит в негодность. Также я с недоверием отношусь к молодым парням: они любят устраивать "забегаловку", "малинник" - место, чтобы собираться большими компаниями и пить. Поэтому, на мой взгляд, важно иметь хорошие отношения с соседями - они могут сообщить о каких-либо проблемах.

Урок № 5. Самим уважать квартирантов

Я считаю, что уважительное отношение к квартирантам - не сдавать что попало. Если мебель советской эпохи, то глупо выставлять квартирантам счет за ее поломку. Если частями покрашено, обои старые, мебель рассыпается, неуютно, то там некомфортно не только вам, но и квартиранту. Считаю, что хотя бы минимальный косметический ремонт должен быть: либо хозяин делает, либо арендатор постепенно в счет аренды.

Когда нам по наследству перешла вторая квартира, тоже в микрорайонах, то она была "убитой". Мы демонтировали там все: кафель, полы, сантехнику. На материалы у нас ушло около миллиона тенге - покупали все очень дешево в строительных супермаркетах и на рынках, искали распродажи, сравнивали. Еще 500 тысяч тенге мы заплатили рабочим. Сделали все, кроме замены окон и остекления балкона - просто не потянули. Отлевкасили стены, поклеили обои, поставили новую кухню, отреставрировали старый шкаф, купили новую кровать. Теперь не стыдно сдавать.

Юлия, 4 года сдает квартиру в центре Алматы

Урок № 6: Сдавать в аренду спокойнее, чем вести бизнес

По специальности я - инженер легкой промышленности, 20 лет отработала на фабрике. Потом все развалилось. Пришлось искать, куда податься. С нуля организовала бизнес - открыла небольшой продуктовый магазин, в котором вела дела и сама торговала 17 лет. Но не мое это, не торгаш я по натуре. Я продала бизнес, купила квартиру для сдачи в центре - в одном подъезде со мной, я - старшая по подъезду. На эти деньги плюс небольшие подработки и живу, наслаждаясь жизнью.

Когда мне надо было сдать квартиру, я взяла в руки справочник и обзванивала, писала письма во все иностранные компании, представительства, посольства. В крупные казахстанские компании тоже отправляла предложения. Из 100 писем заинтересуются 10 человек - 1 в итоге подойдет. Я думаю, что сдать организации - это хороший вариант. Вы получаете деньги, платите налоги и на этом ваша ответственность закончилась. Они сами думают, кто и когда будет жить в квартире, как будут оплачиваться платежи, какая мебель дополнительно нужна для командировочных. Для этого надо составить правильный договор. Главное, чтобы не посуточно сдавали. Типичное поведение таких арендаторов: они первым делом идут в спальню и щупают матрасы.

Также можно давать объявления в газеты, Интернет, через знакомых. Я помогала знакомым сдавать квартиру. Поняла, что от района очень много зависит. Если в округе много университетов, то, скорее всего, вашей целевой аудиторией будут именно студенты. Можно и квартиру оборудовать под студента: письменный стол, интерьер в молодежном стиле.

Урок № 7: Заменить электрику и сантехнику

При сдаче квартиры для потенциальных жильцов важно не "дорого и богато", а уют и честность владельца жилья. Если в объявлении все написать как есть, не приукрашивая и не преувеличивая, то вы сохраните свое и чужое время. Также важно понять, чего желает клиент: где-то можно и на уступки пойти. Когда вам говорят, что заинтересованы квартирой, то лучше сразу взять копии документов. Если не дают, начинают завтра-послезавтра, уеду-приеду, то лучше сразу распрощаться мирно.

Последние несколько лет я сдаю жилье милейшей иностранке, без животных. Она платит строго по графику, помесячно. Когда она уезжает, то я сама хожу цветы поливать. Квартира была почти с ремонтом, я лишь покрасила стены, заменила сантехнику и электрику на качественную, обставила мебелью по минимуму, развесила картины. Сейчас у этой женщины квартира в первоначальном состоянии, ремонт пока не требуется.

Сауле, 2 года сдает 2 квартиры в "Миланском квартале" Астаны

Урок № 8: Недвижимость спокойнее, чем банк

Раньше такого понятия, как элитарное жилье, не было, сейчас такое уже появилось. Я живу в Астане, у меня всегда были хорошие квартиры в центре города. А несколько лет назад мы купили недвижимость для своих детей, чтобы, когда они вырастут, у каждого было свое жилье. Захотят - будут жить, захотят - продадут. До тех пор решили его сдавать.

Я не считаю, что это хороший бизнес, потому что в недвижимость были очень большие вложения денег - несколько сотен тысяч долларов каждая квартира. Для нас, наверное, это некое спокойствие: чем в банке деньги держать, лучше - в недвижимости. В то же время - крыша над головой для детей. Некоторые скажут: "1000 долларов за квартиру, нормальные деньги". Но несопоставимо с ценой квартиры, не сказать, что супервыгода есть. Я не знаю, сколько надо сдавать квартиру, чтобы вернуть вложения.

Я стараюсь не сдавать жилье соотечественникам - мне везет, снимают иностранцы. Мне важно знать, откуда приехал человек, чтобы была возможность сразу договориться с ним о правилах и избежать конфликтов. Я плачу налоги, я сама - юрист и составляла договор. Договор заключается на 11 месяцев, если надо дальше - продлим. Бывает, что по новым обстоятельствам жильцы вынуждены переехать раньше. Например, один мужчина прожил всего полтора месяца, когда его перевели. Это нормально, это жизнь.

Урок № 9: Смотреть на энергетику человека 

Я сдаю не от нужды. Поэтому мне важно, чтобы квартиру мне оставили в том же состоянии, как приняли ее. Инцидент был один раз, мне возместили причиненный ущерб. Я не сдаю клиентам с детьми, либо совсем грудной или уже школьник, более осознанного возраста. Мне очень важно, какая энергетика у человека - если не понравится человек, то могу отказать. Потому что если соглашусь, то потом сама буду жалеть.

После каждых жильцов я, конечно, обновляю квартиру. Загоняю клининговую компанию, которая полностью все чистит и моет - все хотят чистую квартиру. Клининг плюс шторы постирать - около 100 долларов выходит. Химчистка покрывал и подушек, покупка нового постельного белья и полотенец, ремонт электрики и замена лампочек, бытовой техники или крана - расходы могут составить до 500 долларов. Электрик, сантехник, плотник - я для ревизии состояния квартиры приглашаю сотрудников нашего жилого комплекса. К этим тратам отношусь спокойно: ничего не ломается там, где никто не живет.

Урок № 10: Квартиры постоянно нуждаются в обновлении

Нынешние клиенты из Китая в процессе проживания сказали, что им не нравится холодильник. У меня стоял российский, они попросили немецкий, потому что он более бесшумный. Может быть, они просто хотели классом выше, но сослались именно на шум. Я купила. Они платят, значит, могут просить. Также у них была просьба, чтобы постельное белье было из 100-процентного хлопка.

Два года назад, когда квартиры были в идеальном состоянии, то я сдавала их за 2000 долларов. Сейчас - 1000-1500 долларов. Сказывается и то, что они уже не новые, и рост курса тенге по отношению к доллару. Квартиры уже нуждаются в обновлении - за два года изменились и мода на интерьер, и мода на шторы.

 Ольга Пастухова,

Иллюстрации с сайта unsplash.com

#Безриелтора. Как быстро продать квартиру?

#Безриелтора. Как быстро купить квартиру?

#Безриелтора. Как снять квартиру?