#Безриелтора. Как быстро купить квартиру?

Tengrinews.kz запускает серию материалов #Безриелтора. Мы с уважением относимся к профессиональным посредникам по сделкам с недвижимостью, но видим, что многие люди научились сами покупать и продавать, снимать и сдавать в аренду, выбирать лучшие предложения среди новостроек. Мы попросили казахстанцев поделиться своими наблюдениями и лайфхаками, как делать это быстро и эффективно. В первом материале - одна основательная история от человека, совершившего 7 сделок с недвижимостью.

Олег, 37 лет

Купил 4 и продал 3 квартиры в Алматы

Урок № 1: "Не обращаться к риелторам"

При стоимости квартиры до 80-100 тысяч долларов услуги риелтора в среднем каждой стороне обойдутся в 1 000 долларов. 700 тысяч тенге - это огромные деньги. Их можно было бы заплатить, если бы они давали что-то важное обеим сторонам, но в моем опыте это не подтвердилось.

Алматинские риелторы считают, что их обязанность - просто поиск жилья по заданным параметрам. Они открывают те же сайты с объявлениями и так же смотрят квартиры, потом предлагая вам. Причем за каждый выезд с вами на просмотр берут 1 000-2 000 тенге - когда вариантов много, то выходит круглая сумма. Люди думают, что риелторы делают предварительный осмотр, что сэкономит вам время. Ничего подобного. Когда ты заходишь вместе с ними в квартиры, то зачастую понимаешь, что они здесь в первый раз. Так что можно отобрать и посмотреть все варианты самому.

Или же оформление нового жилья. Покупатель думает, что риелтор выполнит все операции. Но они лишь сообщают, где находится та или иная служба и порядок ее работы, а везде покупатель ездит сам. Риелторы считают, что как только документы оформлены - работа окончена. Я еще не встречал в договорах пункта об ответственности, если квартира окажется в аресте или объявятся наследники. Если проблемы возникнут, то решать их придется самому. Именно поэтому я считаю, что стоимость их услуг необоснованно высока. Один раз я воспользовался их услугами, а дальше действовал самостоятельно.

Конечно, помощь риелтора нужна, если человек переехал из другого города и совсем не ориентируется в районах, инфраструктуре, логистике. Но все равно есть конфликт интересов: клиент хочет, чтобы риелтор подобрал ему максимально подходящий вариант, риелтор же ориентирован на скорость - чем больше сделок он закрыл, тем больше он получит, его заработок зависит от количества, а не качества. Многие люди вынуждены платить риелторам, потому что сегодня 80-90 процентов жилья на рынке продают через агентства. Даже если продавец хочет продать квартиру самостоятельно, то они будут навязчиво названивать: "А давайте мы вашу квартиру тоже будем продавать? Если мы продадим, то вы нам 1 000 долларов? Нет? Ну тогда мы будем продавать дороже на 1 000 долларов сразу". Продавцы зачастую соглашаются, потому что ничего не теряют. А покупатели находятся в безвыходном положении, потому что никак не могут обойти "специалиста".

Урок № 2: "Найти опытного нотариуса"

Важно найти хорошего, опытного нотариуса, которому вы действительно доверяете. Ведь он - гарант вашей сделки. Грамотный специалист сможет проконсультировать вас по всем тонкостям сделки, обратит ваше внимание на подозрительные моменты. И именно у него по договоренности будут храниться документы до полного взаиморасчета. Лучший вариант - положиться на рекомендации друзей, коллег, которые раньше заключали сделки у этого нотариуса.

Помимо заключения договора о купле-продаже, у нотариуса можно подписать дополнительное соглашение по мебели, технике, паркингу. Бывает, что продавцы квартиры сулят подарить их или выставляют цену с их учетом, а после передачи денег забывают об этом. Либо меняют предметы интерьера на более простые. Чтобы не было споров, можно заключить допсоглашение, которое также заверит нотариус.

Урок № 3: "Сформулировать запрос"

Важно максимально точно сформулировать, какую квартиру, в каком районе, с какими параметрами вы хотите. Тогда получится, что у вас не 300 предложений, а 8-10 вариантов. По-хорошему, чтобы их отсмотреть, нужно 2-3 полных рабочих дня. Если есть четкое понимание и полная финансовая готовность, то купить квартиру можно за 10 дней.

Последнюю квартиру я выбирал так: пешком приходил в интересующий меня район после 17.00 или в выходной день, садился на лавочку во дворе и на смартфоне смотрел объявления. Сразу же звонил: "Вы дома? Я сейчас зайду?" Это позволяет увидеть большое количество квартир за один день. Если же договариваться точечно, то те же самые 5 квартир можно растянуть вместо одного вечера на неделю. Кроме того, пешком передвигаясь по району планируемого проживания, можно узнать намного больше о своих будущих соседях.

Урок № 4: "Выбрать способ передачи денег"

Далее нужно максимально детально  договориться с продавцом о порядке взаиморасчетов. Есть три варианта: наличными, по безналичному расчету в банке - переводом на счет или путем пополнения депозита, через банковскую ячейку. У каждого есть свои плюсы и минусы, к каждому нужно подготовиться. Но найти устраивающий обе стороны способ возможно.

Плюсы наличных - деньги передаются в присутствии нотариуса, он подтверждает, что деньги были переданы в его присутствии. Минусы - о месте и времени передачи денег, как правило, знают не только сами участники сделки, но и их знакомые. Передвигаться по городу с несколькими десятками миллионов тенге небезопасно. Дома сейфы тоже есть далеко не у всех.

При безналичном расчете плюсы - у вас есть документальное подтверждение о переводе денег. Минусы - существует много подводных камней: возможны комиссия при переводе, процент при обналичивании или штраф за досрочное снятие с депозита, если срочно понадобились деньги. Важно изучить предложения на банковском рынке, выбрав, что подходит и вам, и продавцу.

Ячейка в банке - тот вариант, которым всегда пользовался я. Это расчет наличными, но при этом безопасность сделки обеспечивает банк. Я оплатил месяц аренды ячейки - менее 5 000 тенге в месяц. Она маленькая - формата А4, высотой сантиметров 10. Этого достаточно, чтобы хранить любую сумму денег. Продавец также арендовал ячейку в этом же отделении банка. Мы подписали договор у нотариуса, все документы остались у нотариуса, и поехали в банк. Если с продавцом не рассчитались, то он может вернуться к нотариусу и забрать документы на недвижимость. После мы вдвоем вернулись в контору и подтвердили, что деньги переданы. Деньги - продавцу, документы - покупателю. Покупатель забирает документы и едет оформляться дальше.

Урок № 5: "Самостоятельно проверить чистоту документов"

Важно, что проверять чистоту документов на квартиру надо самому, лучше - перед самой сделкой. У риелторов нет особых механизмов для этого, то есть специальной гарантии чистоты сделки при участии в ней риелтора не существует. В момент продажи квартиры продавец лично берет в ЦОНе справку об отсутствии обременения (неоплаченных налогов, арестов на недвижимость, кредитов, угрозы конфискации имущества в связи с уголовным преследованием продавца или бракоразводного процесса), она действует всего лишь один день. Любые права на квартиру третьих лиц видно в справке.

Однако риск есть и тут: справку можно получить день в день рано утром, в обед заложить квартиру, а вечером оформить сделку о продаже. Поэтому важно за справкой ехать вместе с продавцом и брать справку непосредственно перед заключением сделки. То есть - вместе в ЦОН, сразу же вместе к нотариусу. При этом важно, чтобы документы на квартиру у продавца были с собой - были случаи, когда одну квартиру успевали продать двум клиентам в один день.

Есть еще такой момент: вы получаете договор купли-продажи жилья после расчета, но собственником становитесь только после регистрации в органах юстиции. Есть буферная зона, когда вы деньги отдали, но собственником еще не стали. Раньше подстраховаться можно было, заплатив 10 000 тенге за ускоренное оформление сделки, то есть сведя к минимуму буферную зону. А сейчас нотариусы получили доступ к единой базе ЦОНов, юстиции. И в момент заключения сделки начали ставить отметку, что квартира фактически продана. Вы еще не собственник, но в базе информация о сделке с квартирой уже есть.

Урок № 6: "Не зацикливаться на одном варианте"

Это один из самых важных пунктов: если что-то в истории квартиры смущает, то лучше отказаться от ее покупки. Например, если человек купил квартиру 30 дней назад, а сейчас продает. Может быть, он и не мошенник, но, например, понял, что соседи - наркоманы и спокойной жизни тут не будет. А может быть, и мошенник - квартира могла пройти цепочку переоформлений, чтобы замести следы. Вам могут рассказать какую угодно историю, объясняющую сложившуюся ситуацию. Слушать лучше только себя и логику.

Меньше рисков, если права собственности у продавца возникли по договору купли-продажи, а не по дарственной, договору наследования или приобретения путем обмена. Один из вариантов - богатый муж подарил жене квартиру, при разводе хочет аннулировать дарственную, а она уже продала недвижимость. Сегодня у покупателей нет рисков с прописанными в квартире жильцами, в том числе несовершеннолетними. Когда становишься собственником, то идешь в ЦОН и автоматически всех выписывают. Раньше же человека нельзя было выписать в никуда, был контроль.

Чем старше первичные документы на квартиру - тем лучше. Для старого жилья - это договор приватизации, на котором стоят две печати - круглая и квадратная: отдела БТИ (ЦОНов тогда не было) и органа юстиции. Если жилье приобретается в новостройке, то первичными документами могут быть свидетельство на право собственности (выдается строительной компанией либо банком - совладельцем жилого комплекса), документ о долевом участии либо документ купли-продажи. Когда речь идет о дубликатах любых документов, то это тоже повод насторожиться.

Ольга Пастухова, 

Иллюстрации с сайта pixabay.com