Ипотека или рассрочка. Как купить квартиру выгодно

Основные отличия программ рассрочки от ипотечных программ банков: срок финансирования, стоимость финансирования (процентные ставки и комиссии), требования по кредитоспособности и простота оформления, особенности юридического оформления сделки и владения квартирой.

В классической схеме рассрочка дается на короткий срок - до конца строительства объекта, то есть до 12-18 месяцев. Однако поскольку ежемесячный платеж по сравнению с более долгосрочной ипотекой будет заметно больше, то не все покупатели смогут себе это позволить. Ведь ипотечный кредит можно получить на срок до 20 лет и больше, благодаря чему ежемесячный платеж будет меньше.

В то же время некоторые застройщики предлагают более длинные программы рассрочки - до 20 лет. Такие программы правильнее называть арендой с правом выкупа.

Если говорить о стоимости рассрочки, то, опять же, по классике рассрочка - это разделение стоимости товара или ее остатка на определенное количество месяцев без уплаты процентов. По кредиту же придется платить проценты и дополнительные комиссии.

Рассрочку проще оформить, чем ипотеку. Застройщик не будет просить у вас справок о зарплате, а для заключения договора потребуется только удостоверение личности. В свою очередь, банк потребует не только предоставить документы, подтверждающие личность, но и финансовые документы (справку о размере зарплаты) и будет несколько дней рассматривать вашу кредитную заявку.

Но, пожалуй, самое важное условие рассрочки - покупатель получает квартиру в собственность только после полного расчета с застройщиком. Для сравнения, при получении кредита в банке вы получаете сразу право собственности на приобретаемую квартиру и передаете ее в залог. 

Однозначно сказать, что выгоднее, нельзя - все зависит от условий банковского кредита и рассрочки, а также других обстоятельств сделки. Однако надо понимать, что в любом случае вы инвестируете в свое собственное жилье. 

Давайте рассмотрим два показательных примера: когда у покупателя есть на руках большая часть стоимости квартиры и, наоборот, лишь сумма минимального первого взноса. Для сравнения: возьмем двухкомнатную квартиру (60 квадратных метров) стоимостью 20 миллионов тенге.

Ниже приведены три варианта покупки:

- в рассрочку на 12 месяцев (до сдачи дома в эксплуатацию);

- в рассрочку на 12 месяцев с надбавкой в 5 процентов от стартовой цены одного квадратного метра;

- в ипотеку на 10 лет под 10 процентов годовых на условиях набирающей обороты программы "Нурлы жер" (с субсидией через Казахстанскую ипотечную компанию).

Из данных расчетов видно, что рассрочка от застройщика выгодна, если у покупателя есть большой (желательно на уровне не менее 80-90 процентов) первый взнос и уровень доходов позволяет ему расплатиться с застройщиком за один год. В то же время ипотека, хоть и дает более существенную итоговую переплату, но большой срок кредита, до 10-20 лет, делает ипотеку более доступной для покупателей со средним доходом. 

 простота и быстрота оформления, минимальный пакет документов;

- нет необходимости предоставления финансовых документов;

- не нужен дополнительный залог (если вы захотите получить ипотеку в банке под строящийся дом, банк, скорее всего, захочет дополнительный залог, например, уже имеющуюся у вас квартиру);

- отсутствие или меньшая сумма переплаты, отсутствие дополнительных комиссий (зависит от условий рассрочки);

- более простой, чем в банке, механизм изменения графика платежей при временной неплатежеспособности.

- короткий срок финансирования (у большинства застройщиков);

- большие ежемесячные платежи при небольшом первом взносе;

- некоторые застройщики повышают стоимость квадратного метра при покупке квартиры в рассрочку;

- право собственности на квартиру остается у застройщика до полного расчета;

- обычно застройщики дают рассрочку с выгодными условиями погашения только на период строительства дома. После сдачи дома в эксплуатацию застройщики могут вводить дополнительные платежи (надбавка к стоимости одного квадратного метра, арендная плата).

- право собственности на квартиру остается за покупателем;

- возможность получить льготное финансирование по государственным программам;

- за счет большого срока кредитования ипотека делает покупку жилья доступной покупателям со средним уровнем дохода.

- значительная переплата по сравнению с классической рассрочкой;

- наличие сопутствующих расходов (оформление документов, страхование и так далее) и дополнительных комиссий;

- необходимость предоставления финансовых и других документов;

- сложность оформления;

- возможно, потребуется предоставление дополнительного залога (при покупке квартиры в строящемся доме);

- ужесточение условий кредитования (повышение ставки, штрафы) в случае неплатежей по кредиту, временной неплатежеспособности.

Учитывая определенную схожесть обеих схем покупки жилья, здесь можно дать несколько универсальных советов, которые в то же время будут отличаться некоторыми нюансами в зависимости от выбранной схемы.

Во-первых, выбирайте надежного застройщика с хорошей репутацией.

Во-вторых, внимательно вычитывайте все договоры, приложения к ним и другие документы, которые вы подписываете. Желательно делать это с юристом, который поможет разобраться в нюансах сделки. Как правило, ни строительные компании, ни банки не оставляют покупателю возможности внести изменения в типовой договор, но разобраться в правах и обязательствах (своих и застройщика или банка) нужно непременно.

В-третьих, хорошо разберитесь в финансовой стороне сделки. Если это ипотека, то разберитесь:

- каков размер ставки по кредиту;

- от какой базы она рассчитывается (возможны такие варианты: от остатка долга, от суммы кредита, от общей стоимости квартиры);

- ставка фиксированная или плавающая;

- имеет ли право банк изменить ее в течение срока действия договора;

- имеете ли вы право обратиться в банк с ходатайством о снижении ставки (например, при снижении средних ставок на рынке);

- какие дополнительные комиссии и платежи может взимать банк;

- какова стоимость предоставления других сопутствующих обязательных услуг (открытие ссудного счета, открытие текущего счета, страховка и другие);

- каковы штрафные санкции за просрочку платежей.

Если речь идет о рассрочке, то важно разобраться:

- отличается ли цена квадратного метра или квартиры при покупке в рассрочку от базовой цены (строители называют это надбавкой);

- каков механизм начислений этой надбавки при покупке квартиры - на всю площадь или только на ту часть, которая берется в рассрочку;

- зафиксирована ли цена за один квадратный метр или квартиру на период рассрочки или она может меняться;

- есть ли какие-то дополнительные платежи по договору (например, арендные платежи);

- каковы штрафные санкции за просрочку платежей;

- механизм и условия перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В-четвертых, при покупке жилья в строящемся доме обратите внимание на обязательства застройщика о выполнении сроков строительства и о выплате неустойки при срыве этих сроков.

В-пятых, изучите все эти документы и условия не в день их подписания, а заранее попросив формы типовых договоров у застройщика.