Карлсоны или окупасы по-казахстански. Как “захватывают“ технические этажи в ЖК

Иван Сухоруков Старший корреспондент-редактор

Маржан Куандыкова Корреспондент

Алимжан Аманжол Корреспондент

Житель техэтажа пытается испортить камеру видеонаблюдения. Кадр из видео / @osi_kudaiberdiyly_29_1

Истории о захвате жилья окупасами в Испании кажутся далёкими, но похожие ситуации есть и в Казахстане. Посторонние люди занимают подвалы и техэтажи домов, превращая их в "квартиры" и пытаясь узаконить это через суд. Корреспонденты Tengrinews.kz разбирались в одном показательном случае в Астане, который, как выяснилось, далеко не единичен.

Краткий пересказ текста от Tengri AI Этот текст сгенерирован ИИ

В Астане в жилом комплексе "Степной 2" возник конфликт из-за самовольного заселения технических этажей, которые по закону являются общедомовым имуществом.
Часть помещений была занята бывшими сотрудниками обслуживающей компании ТОО "Турмыс", которые переделали техэтажи под жильё и попытались узаконить их через суд. Для этого в фасаде пробивали окна, что привело к трещинам и повреждению конструкции дома.
Суды признали, что компания не имела права распоряжаться такими площадями, однако выселить жильцов пока не удаётся.
Проблема усугубляется тем, что проживающие на техэтажах не оплачивают большую часть коммунальных услуг, из-за чего долги перекладываются на остальных собственников.
При этом подключение электричества на техэтаже вскоре после отключения за неуплату вызвали у жителей дополнительные вопросы.
Аналогичные случаи с тем же ТОО ранее уже описывались в СМИ. А по данным сервиса Kompra.kz, компания часто фигурировала в судебных разбирательствах.
Эксперты по ЖКХ подчёркивают, что общедомовое имущество не может быть передано в собственность ни при каких условиях, максимум — сдано в аренду.
Жители ЖК в целом не против соседства, но считают несправедливым, что одни пользуются инфраструктурой, не участвуя в расходах. Ситуацию они называют примером "окупасов по-казахстански" и надеются на окончательное решение вопроса в судах.

Этот жилой комплекс — "Степной 2" — находится в Алматинском районе Астаны на проспекте Шакарима Кудайбердыулы.

ЖК "Степной 2". Вид на дома и двор сверху ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Дом был сдан в эксплуатацию в 2012 году. Квартиры в нём продавались по программе доступного жилья, ну а покупателями в основном были молодые семьи и государственные служащие.

"С 2012-го по 2016 год наш дом обслуживала акиматовская компания ТОО "Турмыс", — начинает с предыстории председатель ОСИ в ЖК "Степной 2" Ерлан Карбаев. — Сам дом был проблемным: его строили шесть лет, крышу и фасад сделали с нарушениями. В целом дефектов было много, и со временем мы устраняли их своими силами, шаг за шагом".

Ерлан Карбаев, председатель ОСИ в ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

"Но есть у нас и одна серьёзная проблема, — продолжает Карбаев. — Бывшие сотрудники КСК, то есть ТОО "Турмыс", заселились на технических этажах нашего дома. Они называют их мансардными, хотя по документам это именно техэтажи. Компания передала эти помещения своим сотрудникам по договорам передачи. В 2024 году они пытались узаконить эти бумаги, но суд отказал: у ТОО не было права распоряжаться такими площадями. Технические этажи — это общедомовое имущество."

Занятые под жильё площади, которых быть не должно, с улицы видно сразу. Вместо маленьких окошек, которые были изначально предусмотрены на техэтажах, сейчас там пробиты полноценные оконные проёмы.

В правой части дома можно заметить нестандартные окна на самых верхних этажах. По проекту ЖК их там быть не должно. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Местами вокруг нестандартных оконных проёмов появились внушительные трещины — целостность фасада нарушена.

Окно, сделанное на оккупированном техэтаже ЖК "Степной 2", Астана Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Про ТОО "Турмыс", к слову, можно найти упоминания в СМИ по похожим кейсам. Например, в 2010 году газета "Время" писала, что чиновники, проживавшие в ЖК "Титаник", обратились за помощью к правозащитнику, так как данное ТОО, некоторое время обслуживавшее их дом, предъявило права на цокольный этаж и начало продавать в нём помещения. Информацию о том, чем закончилась история, найти в открытых источниках не удалось.

Справка: окупасы — это участники общественного движения okupas (от испанского ocupar — "занимать"), которые самовольно заселяют пустующие или заброшенные здания без согласия собственников; движение возникло в Испании в 1980–1990-х годах на фоне жилищного кризиса и высокой безработицы и сочетает социальный протест против спекуляции недвижимостью, защиты права на жильё и элементы альтернативного образа жизни, при этом в разных странах и городах окупасы могут быть как политически мотивированными активистами, так и людьми, ищущими временное жильё, а их деятельность часто находится на грани или за пределами закона. Это явление распространено в мире и называется ещё сквоттингом, а те, кто занимают здания, — сквоттерами.

Посмотреть видеоверсию этого репортажа вы можете на нашем YouTube-канале Tengri TV:

Другой случай описывал телеканал "Астана ТВ" уже в 2016 году: ТОО "Турмыс", обслуживая дома в микрорайоне "Самал", реализовало в 2009 году шесть помещений в нижних этажах жилых комплексов почти за 95 миллионов тенге. В той же публикации говорилось, что тогда прокуратуре удалось вернуть незаконно проданные помещения.

Подъезд с занятыми техэтажами в ЖК "Степной 2", Астана Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

А если изучить сервис по проверке бизнес-структур Kompra.kz, можно обнаружить, что ТОО "Турмыс" фигурировало в 424 судебных делах. Споры были связаны с жилищными отношениями, признанием сделок недействительными и требованиями о возмещении ущерба. Истцом в этих делах "Турмыс" выступало семь раз, ответчиком — 14, а по остальным роль в открытых источниках не определена.

Нужно также отметить, что, по данным того же сайта, в 2012 году — когда "Турмыс" передавало техэтажи в ЖК "Степной 2" под квартиры своим сотрудникам — учредителем этого ТОО значился аппарат акима города Астаны. А уже с 2016-го учредителем стало частное лицо.

Выписка с данными об учредителях ТОО "Турмыс". Скриншот с сайта Kompra.kz Скриншот с сайта Kompra.kz

Ну и последнее. Если верить информации с Kompra.kz, в 2023 году налоговые отчисления компании были минимальные — всего чуть больше 24 тысяч тенге. А в 2024-м — и вовсе равны нулю. Скорее всего, ТОО прекратило свою деятельность. Возможно, именно поэтому мы не смогли связаться с представителями "Турмыс", чтобы они прояснили ситуацию с техэтажами. Все указанные в открытых источниках номера телефонов недоступны.

Динамика налоговых отчислений ТОО "Турмыс". Скриншот с сайта Kompra.kz Скриншот с сайта Kompra.kz

"Я живу в этом ЖК с 2012 года, — вспоминает Карбаев. — Тогда были заселены всего три помещения, остальные заселились после 2017-го. Когда начались суды, эти люди предъявили договоры, будто бы полученные ещё в 2012 году — якобы в счёт зарплаты. Суды отказывают нам в выселении и предлагают оспаривать эти бумаги. Но как они могут быть действительными, если ТОО не имело права распоряжаться общедомовой собственностью? Это какой-то "окупас по-казахстански": любой может занять подвал или техэтаж и заявить: "Я тут живу". Но в Конституции чётко сказано: закон для всех один".

Журналист Иван Сухоруков и Ерлан Карбаев, председатель ОСИ, идут вдоль ЖК "Степной 2" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Отметим, что договоров передачи, о которых говорит Ерлан Карбаев, мы не видели и изучить их, к сожалению, не имеем возможности. Как они были составлены, какие в них указаны условия и прочее, неизвестно.

Но однозначно то, что общедомовое имущество нельзя передавать кому-то в собственность — это нам говорят эксперты, с которыми мы консультируемся. Можно разве что сдать в аренду, чтобы дом мог получать дополнительный доход и использовать эти деньги на обслуживание жилого комплекса.

"Никто не может, даже решением собрания собственников кондоминиума, отчуждать общедомовое имущество, — объясняет эксперт по ЖКХ, руководитель астанинской группы общественного контроля "Территория Права" Павел Шульгин. — Общедомовое имущество принадлежит собственникам в объекте кондоминиума долями, потому что оно строилось на деньги этих собственников. На техэтаже никакой квартиры быть не должно. Но практически в каждом третьем доме, каждого района многих городов Казахстана есть такая ситуация — если есть техэтаж, чаще всего тот же застройщик успел его реализовать".

Техэтаж в одном из подъездов ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

"И вот эти люди, назовём их Карлсоны или окупасы, начинают создавать социальное напряжение, — продолжает Шульгин. — В соцсетях они начинают угрожать, что если их сейчас выселят, они с собой что-нибудь сделают. Поливают грязью председателя ОСИ. Годами так живут, во все коммуникации врезались и платить они, чаще всего, ни за что не хотят. Не только не хотят — они и не могут этого делать, нужно ведь чтобы это всё как-то было оформлено. Для этого нужно, чтоб техэтаж стал квартирой, а это, напомню, невозможно. Они начинают требовать оформить им право собственности. Но, думаю, вы понимаете абсурдность их требований".

Ерлан Карбаев показывает техэтаж в одном из подъездов ЖК "Степной 2". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Ерлан Карбаев, в свою очередь, подчёркивает: жители их дома, в целом, не против такого соседства. Но проблема в том, что проживающие на техэтажах, платят только за воду и отопление — договоры на эти виды комуслуг, со слов председателя ОСИ, им помогли оформить в акимате, а за другое не платят.

"Они не платят за пользование общедомовым имуществом, — утверждает Карбаев. — За электроэнергию тоже не рассчитываются. В прошлом году долг превысил три миллиона тенге, и АРЭК отключил их за неуплату. В тот же день приехали сотрудники акимата района Алматы, взломали электрощитовые и снова подключили им свет. После этого АРЭК подал на нас в суд, требуя взыскать этот долг уже с собственников квартир, ведь электричество используется общедомовое. Мы направили претензию, и в итоге задолженность списали. Но с тех пор ситуация не изменилась: они по-прежнему не платят и долг за электроэнергию снова растёт".

Представители АРЭК и акимата подключают электричество. Стоп-кадр из видео Instagram-аккаунта ОСИ @osi_kudaiberdiyly_29_1

Редакция обращается за комментариями в акимат района Алматы столицы. Там поясняют, что не поддерживают ни одну из сторон конфликта, что звучит неожиданно, поскольку эти помещения были выданы работникам ТОО "Турмыс" именно в тот период, когда его учредителем был акимат.

"Акимат района Алматы не может и не вправе занимать чью-либо сторону и представлять интересы какой-либо из сторон, — отвечают в администрации. — На данный момент рекомендации, которые были доведены до жителей и председателя ОСИ, заключаются в том, чтобы все споры относительно указанных помещений урегулировались в судебном порядке. Все иные действия считаются самоуправством. Вместе с тем после вынесения решения суда государственные органы будут действовать в соответствии с его результатами".

Технический этаж ЖК "Степной 2", на котором обустроили жилые помещения Технический этаж, на котором обустроили жилые помещения. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

На техэтажах было обустроено в общей сложности восемь жилых помещений. Расположены они в двух из 13 подъездов ЖК "Степной 2". На первый взгляд это самый обычный этаж.

Коммуникации пролегают по полу. Если неосторожно наступить на них, то можно устроить потоп. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Однако трубы, проложенные прямо по полу, врезанные в стены и потолок, а также отсутствие электрощитовых, прямо намекают: квартир здесь быть не должно.

Водопроводные трубы на техэтаже проложены прямо по полу и заходят в квартиру под входной дверью Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Мы стучимся в эти "квартиры", но ни в одной из них дверь нам не открывают, поэтому выслушать мнение тех, кто здесь живёт, не удаётся.

Двери квартир, обустроенных на техэтаже Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Другим же подъездам в этом ЖК с техническими этажами просто повезло. Высота потолков в них такая, что едва позволяет стоять человеку в полный рост. Квартиру в таком помещении сделать сложно, да и жить в ней некомфортно.

Техэтаж в другом подъезде ЖК "Степной 2" Техэтаж в другом подъезде. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

А вот на техэтажах в двух других подъездах высота потолков оказалась не такой, а более приемлемой — это к слову о том, почему люди заселились именно туда, а не во все 13 подъездов.

Техэтаж в другом подъезде ЖК "Степной 2": низкие потолки и маленькая форточка в стене. Техэтаж в другом подъезде: низкие потолки и маленькая форточка в стене. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

ОСИ в этом ЖК было создано в 2021 году. По словам Карбаева, к тому моменту в доме протекали многие коммуникации. Не работало большинство насосов. Своими силами, собирая деньги, жители начали приводить всё это в порядок.

"Мы участвовали в программе модернизации. 107 миллионов тенге государство нам выделило. На эти деньги практически все проблемные вопросы удалось решить, в том числе по крыше. На фасад каждый год около 1,5–2 миллиона тенге тратим, потому что он то тут, то там осыпается", — делится Карбаев.

Следы ремонта фасада в ЖК "Степной 2" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Также председатель ОСИ рассказывает, что ЖК "Степной 2" получает хороший доход со сдачи в аренду подвальных помещений. Именно за счёт этого, помимо кредита на модернизацию, жители дома смогли своими силами исправить множество недочётов, допущенных застройщиком. Отсюда же в бюджете дома есть деньги на ежегодные траты, связанные с фасадом.

"Это наш дом, и мы сами за него в ответе", — говорит он.

А ещё Ерлан Карбаев называет ЖК, в котором он живёт, уникальным:

"Мы участвовали во всех программах, какие есть. "Модернизация", "Бюджет народного участия", "Таза Казахстан". Благодаря всему этому мы стали "Лучшим двором" Алматинского района. Все жители стараются помогать, принимают активное участие в жизни ЖК и это замечательно".

Справка: "Бюджет народного участия" — это городская программа, по которой жители сами предлагают и выбирают проекты благоустройства дворов и домов, а акимат финансирует их реализацию.

Но жильцам обидно, что не все, кто живёт в доме, относятся к нему так же и скидываются на благоустройство. На этих словах они кивают в сторону техэтажей. И добавляют, что те, кто там обустроился, должны это понимать, ведь они бывшие сотрудники КСК, которое управляло этим домом и после которого осталось так много проблем.

Текст подготовил Иван Сухоруков

Фото Маржан Куандыковой

Над видео работал Алимжан Аманжол

Лифты-убийцы. Что привело к трагедии в ЖК и можно ли было её избежать

Окупас по-казахстански: наглый арендатор "захватил" квартиру в Алматы