Купить сейчас нельзя ждать. Что с рынком жилья в Казахстане

С запуском программы по снятию пенсионных накоплений рынок недвижимости Казахстана стало слегка лихорадить, покупатели бросились снимать свои кровные, а продавцы, воспользовавшись ситуацией, сразу же подняли цены на квадратные метры. Мы попытались проанализировать ситуацию и доступным языком с помощью экспертов ответить на самые злободневные вопросы, которые сейчас задают казахстанцы: какой сейчас спрос, как изменились цены и самое главное - что будет в ближайшей перспективе на рынке первичного и вторичного жилья. Своим мнением с корреспондентом Tengrinews.kz поделились президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов и спикер советника президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко. 

Что сейчас с ценами на жилье

Ермек Мусрепов: "Сейчас рынок недвижимости Казахстана взбудоражен, появился негласный ажиотаж, это, безусловно, влияет на стоимость квадратных метров. Особенно это заметно в таких крупных городах, как Нур-Султан, Алматы и Шымкент, речь идет о первичном рынке жилья третьей и четвертой категорий - комфорт- и экономкласса. В региональных центрах (где рынок в активной фазе) предельные цены уже сложились. 

Возьмем для примера жилье экономкласса в Нур-Султане и Алматы. До появления программы по использованию пенсионных накоплений однушку здесь можно было приобрести за 12 с половиной миллионов тенге, после внедрения программы цена выросла до 14 миллионов тенге. Стоимость двушки раньше варьировалась в пределах 17 миллионов тенге, сейчас точно такая же продается за 19 миллионов тенге, трешка стоила 22 миллиона, сейчас - 24 миллиона тенге.  

Вторичный рынок жилья также затронут спекулятивным ажиотажем. И сегодня цена вторички даже выше первички. Причем речь идет в том числе и о домах еще советской постройки.

Если до Нового года однушка в старом доме стоила приблизительно 10 миллионов тенге, то сейчас ее цена - 12 с половиной - 13 миллионов тенге. Стоимость двушки была в пределах 17 миллионов шестисот тысяч тенге, в данный момент - 19 с половиной миллионов тенге. Цена трешки поднялась с 22 миллионов четырехсот тысяч тенге до 24 миллионов шестисот тысяч тенге.

Но цены на вторичном рынке даже государство регулировать не может, так как там участники вступают в рыночные отношения. И, несмотря на цену, покупатель все равно приходит, он договаривается с продавцом, и тот может сделать скидку, вплоть до 20 процентов". 

Нина Лукьяненко: "Действительно ощущается некий ажиотаж со стороны покупателей, подогреваемый различными источниками известиями о том, что цены на недвижимость растут. На данный момент, согласно официальной статистике, цены на объекты за январь по сравнению с декабрем 2020 года выросли на пять процентов. В данном случае важно понимать, что речь идет о ценах сделок, а не о ценах в объявлениях продавцов. Как в целом изменилась ситуация, мы сможем увидеть только в конце февраля, проанализировав, еще раз подчеркну, именно цены сделок". 

Что сейчас со спросом на квартиры?

Нина Лукьяненко: "Безусловно, платежеспособный спрос на покупку недвижимости возрос, но реальное количество сделок, как я говорила, мы сможем увидеть только в конце февраля. В данном случае важно понимать, что подать заявку и увидеть поступление излишков ЕНПФ на своем счете – это еще не все. Потенциальным покупателям дается 45 дней для поиска объектов и подтверждения целевого использования денег. Сейчас нотариусы только начали оформлять подобные сделки".

Ермек Мусрепов: "Спрос, по большому счету, был и до карантина, и этому было одно обоснование - внедрение госпрограмм по поддержке ипотечного кредитования и субсидирование ипотечных ставок. После того как карантин был снят, активность снова восстановилась, теперь застройщики, которые участвуют в строительстве жилья экономкласса (самого популярного на сегодня), активно разрабатывают развитие земельных участков и строительство жилых комплексов доступного формата. Что касается квадратуры, то самая ходовая сейчас у первички - это однокомнатная в 40 "квадратов", двухкомнатная в 55 "квадратов" и трехкомнатная в 70 "квадратов". 

Что будет с ценами

Нина Лукьяненко: "Сейчас наблюдается ситуация "поднятия цены", которая в ближайшем времени, пожалуй, затормозит рынок в целом. Но то, что происходит сейчас, это временно. Истинных причин для увеличения цен на 15 процентов и более нет. Бесспорно, общий объем пенсионных денег, по оценке специалистов, составляет 2,5 триллиона тенге, часть из них пойдет на погашение действующих займов, часть пойдет на лечение, даже если около 60 процентов от этого объема пойдет на покупку жилья, это, безусловно, приведет к увеличению среднемесячного числа сделок и, как следствие, к росту цен. Однако в обозримом будущем, в ближайшие два-три месяца, ситуация успокоится, и все вернется на круги своя в виде некоторого ценового отката. Считаю справедливым рост цен на уровне до 10 процентов до конца года".

Ермек Мусрепов: "К лету ажиотаж спадет, и корректировка цены в сторону уменьшения будет, особенно на вторичку, так как вторичная недвижимость в Казахстане сильно переоценена".

Что делать: приобретать или переждать

Ермек Мусрепов: "Если есть накопления и необходимость в приобретении недвижимости, то я рекомендую не откладывать свое решение.

По большому счету, потребность в квадратных метрах у казахстанцев очень большая, и даже внедрение госпрограмм по приобретению жилья не сможет ее покрыть. Сейчас рынок в активной фазе находится, а хороших объектов на самом деле мало. И это подталкивает потребителей рынка приобретать недвижимость особенно хорошего качества. Если вы не купите, то купит кто-нибудь другой. К тому же этот ажиотаж не массовый, есть объекты, на которых цены зафиксированы и застройщику невыгодно на каких-либо этапах строительства сильно завышать стоимость". 

Нина Лукьяненко: "Важно в первую очередь оценить необходимость покупки и как таковую необходимость спешки. На данном этапе все больше срабатывает психологический момент: все побежали, и я побежал. Много обсуждений по поводу "спекулятивной составляющей цены". Такие высказывания вызывают улыбку.

Важно помнить, что цены все же складываются под влиянием спроса и предложения. Представьте себя на месте продавца. Если у вас в прошлом месяце пришел только один покупатель, а за последнюю неделю - 15, что вы сделаете с ценой? Поэтому я считаю, что не стоит поддаваться общей массе и решение нужно принимать исходя из личных обстоятельств.

Ажиотаж не способствует положительному развитию ситуации. Считаю, что нет необходимости в спешке приступать к покупке. А кому имеет смысл поспешить, так это ипотечникам, которые имеют возможность направить деньги на погашение займов и таким образом сэкономить на переплатах банковского процента. Их действия вполне объяснимы и логичны".

Об ипотечных госпрограммах

Ермек Мусрепов: "Среди казахстанцев сегодня популярны такие госпрограммы, как "7-20-25" (рассчитана на первичный рынок от застройщика, которого участник выбирает сам - прим. авт.) или "Баспана Хит" (программа для покупки первичного и вторичного жилья, а также строящегося жилья через механизм долевого строительства - прим. авт.). Основной пласт покупателей осуществляет покупку через Жилстройсбербанк (на приобретение вторичного жилья банк предлагает вариант "предварительный заем", согласно которому вы можете получить необходимую сумму сразу, если у вас есть 50 процентов от стоимости жилья - прим. авт.). Дополнительно идут программы "Бақытты отбасы" (для многодетных, неполных семей, а также семей, имеющих или воспитывающих детей с инвалидностью; участники могут получить заем на покупку жилья по беспрецедентно низкой ставке - прим. авт.), программы для молодежи, военных и т. д. 

Считаю, что программа по использованию пенсионных накоплений - это очень своевременный шаг. Так как на самом деле улучшение жилищных условий на сегодняшний день - это один из первых проблемных вопросов на рынке недвижимости.

Но главное, когда идет "поток денег" со стороны государства, необходимо подстраховать последствия, которые могут возникнуть при использовании данной программы, а эти последствия мы уже видим - ажиотаж и рост стоимости квадратного метра. Поэтому необходимо проработать вопрос регулирования стоимости квадратного метра. 

Конечно, как и в любой программе, здесь есть и свои недостатки, к примеру, снятие подоходного налога, но его необязательно уплачивать сразу же при снятии пенсионных". 

Как вообще формируется цена на жилье

Ермек Мусрепов: "Мы несколько раз выдавали свое заключение о том, что текущая экономическая ситуация, инфляционные процессы, отношение тенге к доллару - все эти серьезные процессы, которые происходят в экономике на сегодняшний день, влияют на качество и стоимость квадратного метра. В основном это касается жилья элит-класса, бизнес-класса и частично комфорт-класса. Это тот вид недвижимости, который требует использования импортной составляющей и новых технологий, которые сегодня внедряются за рубежом и на повседневном рынке, а это влияет на формирование цены.

И второй момент, как я уже говорил, на стоимость жилья повлиял так называемый ажиотаж при снятии пенсионных накоплений плюс параллельный тренд по активному субсидированию ипотечных кредитов, которые на сегодняшний день существуют". 

Почему до сих пор жилье многим недоступно

Ермек Мусрепов: "Я согласен с тем, что квартиры в рамках программы по снятию пенсионных накоплений приобретают и те, у кого уже есть недвижимость, они ее покупают для другого поколения - детей, так как пенсионные можно переуступить своим близким родственникам, у которых есть потребность в жилье. Это могут быть работники финансовых структур, у которых уже есть эти 15-20 миллионов тенге, необходимые для покупки. А те, кто не накопил сверх порога достаточности, у них, понятное дело, нет возможности приобрести дом. И это уже вопрос доходности.

Основная проблема - нет доступных средств и нет определенного дохода у казахстанцев, которые бы позволили себе приобрести жилье даже с помощью ипотеки. Стоимость квадратного метра опережает доходы населения, это если мы рассматриваем малый бизнес или людей, которые получают одну зарплату. Еще одна проблема - это развитие регионов, особенно в сфере жилищной политики, там нужно остановить массовый миграционный процесс. И если бы в Казахстане была единая ставка кредитования в размере 3 процента для всех жителей, тогда бы у каждого казахстанца было понимание того, что он сможет приобрести недвижимость". 

Текст: Анастасия Солнцева