Мораторий на предгорья. Как застраивали верхние районы Алматы

Никита Данилин Корреспондент

Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

В предгорьях Алматы ведётся активная стройка. Что будет с этими объектами после введения моратория на строительство в верхней части города (та, что ближе к горам)? Их заморозят? Каких конкретно территорий коснётся запрет? И это уже не первый раз, когда останавливают застройку в предгорьях Алматы — чем отличались запреты разных лет и по какой причине вводились. Корреспондент Tengrinews.kz искал ответы на эти вопросы, разбирался в деталях моратория и поездил по верхней части мегаполиса, чтобы выяснить, возводятся ли там сейчас какие-то здания и какие.

В предгорьях Алматы ведётся активная стройка. Что будет с этими объектами после введения моратория на строительство в верхней части города (та, что ближе к горам)? Их заморозят? Каких конкретно территорий коснётся запрет? И это уже не первый раз, когда останавливают застройку в предгорьях Алматы — чем отличались запреты разных лет и по какой причине вводились. Корреспондент Tengrinews.kz искал ответы на эти вопросы, разбирался в деталях моратория и поездил по верхней части мегаполиса, чтобы выяснить, возводятся ли там сейчас какие-то здания и какие.

Редакция выяснила, что мораторий на строительство коснётся следующих территорий в Алматы: южнее Талгарского тракта, Восточной объездной автомобильной дороги (ВОАД), проспекта Аль-Фараби, улиц Саина и Жандосова — это всё в предгорьях.

На карте приложения 2GIS отмечена приблизительная зона действия моратория на строительство

Неблагонадежные и исправившиеся в Медеуском районе

Вообще существует список алматинских ЖК, нерекомендуемых для покупки. Его составляет Управление градостроительного контроля Алматы (ГАСК). Последний раз список обновлялся 14 июля. В него вошли 28 объектов в разных районах города. И это не связано только с местом застройки. Как уточняет ГАСК, в этот реестр входят жилые комплексы, "не имеющие полного пакета разрешительных документов на строительство, а также возводимые с отклонениями от проекта и прочими нарушениями".

Есть среди них и те, которые находятся в предгорьях.

Мы решили совместить два списка: районы, на строительство в которых введён мораторий, и объекты из списка неблагонадёжных алматинских застройщиков. А заодно и проверить, какими темпами вообще ведётся застройка предгорьев Алматы.

В Медеуском районе (это как раз часть города выше или южнее аль-Фараби, охватывает ВОАД, "Медеу" и так далее) строительство жилых комплексов, как и всегда, идёт большими темпами. Этот район считает элитным.

По улице Достык уже почти заканчивают большой комплекс "Dostyq 300". Чуть дальше по улице Керей-Жанибек хандар возводится не менее крупный ЖК "Дубровка". Однако у властей не возникало вопросов к застройщикам этих объектов.

Но бывает и по-другому. Один из объектов в Медеуском районе, который вошёл в "список неблагонадёжных" ― клубный дом "Compositor" на улице Жамакаева, 108.

Объект клубный дом "Compositor". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин Объект "Клубный дом "Compositor". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Сейчас строительство на нём активно ведётся ― экскаватор копает яму под фундамент. Несмотря на списки и мораторий. На заборе также имеется паспорт объекта.

Работы на объекте "Клубный дом "Compositor". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Возведение жилого комплекса "Autograph" ― ещё одна стройка, попадавшая под пристальное внимание местных чиновников. Объект расположился совсем недалеко от реки Есентай (тоже верхняя часть города). В сентябре 2024 года строительство здесь приостановили из-за того, что застройщик отклонился от проекта. Высота жилого комплекса достигала 18 метров вместо допустимых 12. В отдельных блоках у комплекса было четыре этажа вместо запланированных трёх.

И эти требования ― как раз те самые ограничения для застройщиков в верхней части Алматы, которые уже вводились.

Справка: В 2016 году приняли градостроительный регламент: предгорья Алматы объявили зоной малоэтажной застройки: не выше трёх этажей с высотой зданий не больше 12 метров и шириной не больше 17 метров.

"Если раньше решением акима от 2004 года запрет касался только зданий, расположенных выше проспекта Аль-Фараби, то новым решением чётко определены границы ― это ВОАД, улица Саина, Жандосова, западные границы города, то есть предгорная зона", ― комментировал в 2016-м новый регламент руководитель управления градостроительства и архитектуры Габит Садырбаев.

В принципе границы те же, что определены и в нынешним моратории.

Возведение жилого комплекса "Autograph". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин Жилой комплекс "Autograph". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Возвращаясь к ЖК "Autograph", возведение которого останавливали из-за нарушений этих ограничений. Вероятно, подрядчик их исправил. Большая часть работ практически завершена. Хотя этажность ― если присмотреться и посчитать ― всё-таки может вызывать вопросы.

Жилой комплекс "Autograph". Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Судя по паспорту объекта, сдача в эксплуатацию запланирована на март 2026 года.

Паспорт объекта. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Как видно, несмотря на то, что ограничения для зданий в предгорьях существовали уже очень давно, некоторые застройщики их не соблюдали.

Что изменит мораторий?

Как редакции прокомментировали в акимате Алматы, ограничения не коснутся строек, которые уже реализуются в данный момент.

Почему ограничения снова были введены? В ответе на этот вопрос акимат признал, что нарушения при возведении зданий в верхней части города продолжались.

"На сегодня в городе действует запрет на строительство на склонах с крутизной более 15 градусов, ограничение высотности до трёх этажей в верхней части и запрет на срез склонов. Однако застройщики продолжают возводить многоквартирное жильё, так называемые таунхаусы, которые не регламентированы законодательством" ― отметил руководитель управления городского планирования и урбанистики Алмас Жанбыршы.

И тут загвоздка в терминологии. Как оказалось, застройщики ставят многоквартирные дома на склонах, но чтобы иметь возможность делать это, называют их таунхаусами. При том, что такого понятия в казахстанских архитектурных регламентах нет. Почему это выяснилось только сейчас ― неясно. Но теперь, уверяют власти, такой лазейки не будет.

"На основании моратория предпроектная документация на строительство подобного жилья выдаваться не будет. Ограничение не касается уже реализуемых объектов. Также Управлением будут внесены корректировки в Генеральный план города до 2040 года, направленные на расширение зелёных зон и более сбалансированное развитие предгорных зон. О конкретных результатах будет сообщено дополнительно", ― подчеркнул Жанбыршы.

Острый дефицит в Бостандыкском районе

В том же комментарии управление городского планирования и урбанистики отметило, что интенсивная застройка данных территорий приводит к ряду системных проблем. Одна из них ― острый дефицит социальной инфраструктуры, образовательных учреждений, медицинских объектов.

Примечательно, что местные власти это осознали после того, как мораторий объявили сверху.

"Также в верхней части города отсутствуют централизованные системы водоснабжения и канализации, а существующие коммуникации контролируются несколькими монополистами, чьи сети перегружены и не обеспечивают необходимую мощность, ― продолжают перечислять инфраструктурные проблемы управление. ― Улично-дорожная сеть не справляется с возросшим транспортным потоком, а отсутствие арычной сети приводит к затоплениям в период сильных дождей".

Но местные жители жалуются на это уже очень давно. Например, в микрорайоне Ерменсай проблемы с водой дошли до того, что сейчас коммуникации прокладываются в режиме чрезвычайной ситуации. На снимке ниже ― паспорт объекта, где так и указано, что работы ведутся "в режиме чрезвычайно ситуации техногенного характера":

паспорт объекта: работы ведутся "в режиме чрезвычайно ситуации техногенного характера" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Табличка "Ведутся работы. Извините за неудобства" Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Вся улица Ушкемпирова перекопана, по ней в экстренном режиме прокладываются трубы. Дорожное движение здесь регулируют рабочие. Пробки тут возникают даже днём.

По улице Ушкемпирова в экстренном режиме прокладываются трубы Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

В отдельных предгорных микрорайонах, таких как Актобе, воды нет уже больше года и не будет ещё примерно столько же, если не больше. Мы делали репортаж о том, как люди живут без воды в сорокоградусную июльскую жару и как они даже заплатили семь миллионов тому самому частному монополисту, о котором выше говорили чиновники, однако проблему это не решило.

Но несмотря на отсутствие нормальных коммуникаций до недавнего времени в этом районе активно выдавались разрешения на строительство. Например, совсем близок к завершению жилой комплекс "Aspen" в предгорьях. Это дома в три этажа, расположенные "в тихом районе и организованные в виде клубного типа", как описывает их застройщик.

жилой комплекс "Aspen", стройка Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Строительство объекта ведётся достаточно активно. На территории есть несколько подъёмных кранов и прочая строительная техника.

Стройка Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Есть в этом районе и незавершенные таунхаусы, которые упоминали в управлении городского планирования и урбанистики после введения моратория. Практически завершённый вид имеет жилой комплекс "Verona Remizovka". Рядом со въездом на объект имеется небольшое здание "отдела продаж".

Отдел продаж Verona Remizovka Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

Чуть ниже по улице Ушкемпирова имеются ещё несколько так называемых таунхаусов, один из них ― ЖК "Remizovka life". Вполне типичная для этого района "элитная" застройка в три этажа. Однако строителей на объекте на момент съёмки не было, работы не производились.

ЖК "Remizovka life", стройка Фото: ©️ Tengrinews.kz / Никита Данилин

А вот объект, который возможно так и не будет сдан в эксплуатацию ― это жилой комплекс "Montblanc". Его в управлении градостроительного контроля также внесли в реестр нерекомендуемых для покупки недвижимости.

Работы на объекте приостановлены. На стройке нет ни единой души.

С одной стороны здания даже заметны следы демонтажа или его попытки ― бетон разбит, из конструкции торчат бетонные прутья.

Повлияет ли мораторий на застройку на ситуацию в этом районе ― большой вопрос. Возможно, что застройщики смогут найти способ его обхода, как это было в случае с таунхаусами.

Напомним, что июльский скандал с переселением воспитанников детского дома № 1 в предгорном районе Баганашыл также сопровождался заявлениями общественников о том, что лакомый кусочек земли в элитном районе Алматы приглянулся неким застройщикам, которые хотят построить жилой комплекс.