Перспективы рынка жилья в Казахстане: дешевле сейчас, но не навсегда

Мы привыкли считать, что у нас все дорого: одежда, продукты, машины, квартиры. Особенно квартиры. Никто не скажет, что у нас недорогое жилье.

Как ни странно звучит, но это не так: жилье в Казахстане все-таки недорогое. Пока что. Но в перспективе цены будут догонять средний мировой уровень, особенно в Алматы.

Объясним почему.

Согласно рейтингу стран по дороговизне квартир от сербского сервиса Numbeo, Казахстан занимает 75-е место из почти 100 государств. Как ни странно, мы в нижней части списка. У нас квадратный метр недвижимости в центре города в среднем стоит 1,5 тысячи долларов. В самом дорогом городе мира – Гонконге – почти в 20 раз дороже. Для сравнения: в Китае цена квадрата – почти 7 тысяч долларов, в России – около 2,2 тысячи.

Как говорится, нам есть куда расти, кудай сактасын, конечно.

Внутри страны, по данным Finprom.kz, в марте 2024 года новая квартира в Казахстане в среднем стоила 486,6 тысячи тенге за квадратный метр на первичке и 502,8 тысячи тенге на вторичке. Самым дорогим городом оказалась наша столица - Астана, а самым дешевым - Актобе. 

Как говорят аналитики, сейчас на рынке жилья установилось некоторое равновесие. За последние годы те, кто мог и хотел купить жилье, уже сделали это, а остальные ждут возможности.

Для желающих купить жилье есть разнообразные ипотечные программы, особенно от "Отбасы банка". Однако те, кто хотел им воспользоваться, уже сделали это. В результате в крупных городах страны сейчас на продажу выставлено больше жилья, чем заявок на его покупку. Так, в Астане спрос сейчас держится на уровне 15 тысяч квартир, при этом предложение составляет около 28 тысяч квартир, из которых половина приходится на небольшие и недавно созданные строительные компании. 

По мнению председателя президиума "Союза строителей Казахстана" Талгата Ергалиева, "около 3 миллионов людей, которые нуждаются сейчас, ждут доступной ипотеки". "Те же, кто умел накапливать и имел свои сбережения, уже успели приобрести недвижимость. Теперь остались те, кто живет от зарплаты до зарплаты. У этих людей нет возможности делать накопления, и поэтому необходимо достаточное финансирование, чтобы ипотеки были хорошие", - добавил эксперт.

Таких людей довольно много, и для них участники рынка делают новые предложения. Так, BI Group недавно презентовал проект BI Finance: заявку на ипотеку рассматривают сразу несколько банков, плюс компания предложила собственную рассрочку.

Чем доступнее покупка жилья, тем медленнее растут цены. Это экономическая аксиома. Значит ли это, что квартиры в Казахстане не будут дорожать? Не совсем так.

Почему элитное жилье стало популярным?

Представители строительных компаний говорят, что, хотя на рынке установилось равновесие, о нем можно говорить только в целом. А в отдельных направлениях есть даже дефицит. Так, в Алматы растет спрос на элитное жилье, особенно на фоне недавних крупных землетрясений в начале года. По словам CEO BI Development South Расула Мустафина, "наибольший спрос на рынке недвижимости в Алматы наблюдается на качественное жилье в новых жилых комплексах, особенно тех, которые обеспечивают высокий уровень безопасности, включая сейсмоустойчивость".

Играет свою роль и уровень доходов. В Алматы и Астане, к примеру, есть спрос на 5- и 6-комнатные квартиры. В других регионах подобные сделки эпизодичны.

По мнению Талгата Ергалиева, специфика спроса определяется экономикой: "Я бы не сказал, что есть спрос на дорогое жилье, на бизнес-класс, комфорт-класс.  Поэтому говорить, "где-то спрос больше, где-то спрос меньше", — совершенно неправильная точка зрения. Когда благосостояние будет расти, однозначно те, кто проживал в комфорте, захочет жить в бизнес-классе; кто жил в бизнесе, тот захочет жить в элитном; кто жил в элитном, захочет отдельный дом в пределах города. Поэтому это процесс бесконечный".

Пока в регионах люди решают вопрос жилья, в Алматы и Астане все больше покупателей рассматривают покупку жилья как инвестиции. Как же можно инвестировать, если цены не растут? Все зависит от того, на каком этапе покупать жилье. Эксперты считают, что инвестиции в недвижимость остаются выгодными, особенно если покупать на этапе котлована. За год-два цена квадратного метра может вырасти на 40 процентов и более, что превышает доходность любого депозита.

Талгат Ергалиев поделился своим исследованием, которое начал несколько лет назад с коллегами, и пришел к выводу: если вкладывать в недвижимость, в депозит, в золото и вкладывать в инвестиции в строительство, то самым лучшим и выгодным оказалась именно недвижимость.

"Например, сейчас в Астане средняя стоимость 350-400 тысяч за квадрат, а буквально через год она вырастет до 600 тысяч за квадрат. Вы имеете 50 процентов и даже больше от вкладывания в недвижимость и получение дивидендов", — добавил председатель президиума "Союза строителей Казахстана".

Впрочем, круг таких покупателей ограничен. Мало у кого есть деньги на инвестиции в жилье. Такие потребители немного подогревают рынок, но погоды не делают.

 Не как грибы после дождя

Как мы уже говорили, цена на квартиры зависит от предложения и спроса. Пока спрос опережает предложение, цены почти не растут. За прошлый год они увеличились на 1,6 процента - это в несколько раз ниже инфляции. Можно сказать, что фактически жилье дешевело.

Однако есть факторы, которые могут развернуть этот процесс вспять.

Главный источник новых продаж на рынке - сдача первичного жилья. Здесь заметно снижение темпов стройки. Ситуация по стране неодинакова, конечно. В Алматы и Шымкенте строят прям много - за год количество сданной недвижимости выросло в столице почти в полтора раза, в Шымкенте – на 6,4 процента. А вот в Карагандинской области построили в четыре раза меньше площадей, чем годом ранее. В Улытау в этом году вообще почти не строили.

На самом крупном региональном рынке страны — алматинском — также стали строить меньше. Но дороже. Как отметил Расул Мустафин, "в Алматы наблюдаются постоянное развитие и модернизация строительного сектора, основным трендом является строительство жилых комплексов с учетом современных тенденций и потребностей жителей города".

Темпы строительства в Алматы будут снижаться и дальше. Как рассказали в марте этого года на заседании правительства алматинские власти, в 2024 году ввод нового жилья должен сократиться на 20 процентов — с 2,5 миллиона до 2 миллионов квадратных метров. Новое жилье должно вводиться с учетом генплана Алматы до 2040 года и проектов детальной планировки, с соблюдением требований по усилению сейсмобезопасности объектов, экологии, исключению точечного строительства.

Учитывая, что население города растет – за 10 лет число алматинцев увеличилось с 1,5 миллионов до 2,2 миллиона человек (по неофициальным данным, даже до 3 миллионов), а жилья будут строить меньше, цены, скорее всего, будут расти, тем более что все больше на рынке будет дорогого элитного жилья. До уровня Гонконга мы доберемся нескоро, но в общем двигаться в этом направлении будем.

Хотелось бы, конечно, чтобы это касалось не только цен на недвижимость.

А кто хочет приобрести квартиры не по-гонконгским ценам - стоит поторопиться. Пока еще время есть и по новым ипотечным программам от застройщиков не все распродано.