“С детьми и животными нельзя“. Что не так с арендным рынком в Казахстане

Рабига Дюсенгулова Старший корреспондент-редактор

Изображение сгенерировано при помощи нейросети

В поиске арендного жилья казахстанцы всё чаще сталкиваются с отказами из-за детей, завышенными депозитами, сомнительными риелторами, изменением условий уже после заселения и невозможностью вернуть залог. Одни считают, что проблема в арендаторах, другие — в собственниках, третьи — в полном отсутствии правил.

Краткий пересказ текста от Tengri AI Этот текст сгенерирован ИИ

В Казахстане арендаторы жилья часто сталкиваются с отказами, особенно если у них есть дети или животные.
На рынке много сомнительных посредников, завышенных депозитов и спорных условий, которые собственники могут менять уже после заселения.
Из-за отсутствия единых правил аренда превращается в стресс и для жильцов, и для владельцев квартир.
Так, Шолпан из Актау переехала в Астану и столкнулась с непрозрачной работой риелторов: ей пришлось платить комиссию человеку, который даже не был официальным посредником.
При аренде второй квартиры она заплатила свыше 1,3 миллиона тенге только за заселение, а затем собственница изменила условия договора и отказалась возвращать депозит.
Арендодатели, в свою очередь, боятся ущерба имуществу, конфликтов и неплатежей, поэтому требуют крупные депозиты и нередко отказывают семьям с детьми и владельцам животных.
Услуги риелторов не регулируются законом: любой может заниматься посредничеством, не неся ответственности.
Государство наконец готовит реформу в этой сфере: закон о риелторской деятельности предусматривает электронные договоры, использование эскроу-счётов для депозитов, лицензирование риелторов и антидискриминационные нормы.
Рынок аренды нуждается в прозрачности, чтобы защищать и арендаторов, и собственников — сегодня не защищён никто.

Tengrinews.kz собрал истории арендатора, владельца квартиры, а также комментарии риелтора и депутата Мажилиса, чтобы посмотреть на рынок изнутри и понять, почему поиск жилья превращается в стресс, особенно в больших городах. И становится понятно: в нынешней системе не защищён никто.

Каждый придумывает правила сам

Поиск жилья в Казахстане — это чаще всего не нормальный договор двух заинтересованных сторон, а борьба за право на нормальные условия. Даже те, кто сдаёт жильё много лет, признают: рынок нервный, непредсказуемый и порой опасный.

Владелица квартиры из Астаны Надежда описывает сегодняшнюю ситуацию так:

"Стало страшнее, сказала бы я. Потому что с каждым квартирантом — как лотерея. Не знаешь, насколько порядочный, ответственный человек попадётся. Даже тот момент, что человек оставляет депозит на случай непредвиденных ситуаций, не защищает тебя от казусов. К счастью, ничего серьёзного у нас не случалось, но расслабляться нельзя — никогда не знаешь, кто к тебе заедет".

Эта фраза — отличный портрет рынка: каждый боится каждого, договоры воспринимаются как формальность и работают до первой проблемы.

Но если собственники ощущают себя незащищёнными, то арендаторы — в ещё более уязвимом положении.

Изображение сгенерировано при помощи ChatGPT

Отказали 70 процентов риелторов

27-летняя Шолпан переехала в Астану из Актау вместе с семьёй. И при поиске квартиры в наём сразу столкнулась с одной из главных проблем рынка — непрозрачностью.

Она нашла объявление на популярной площадке. Начала переписку с человеком, который, по её словам, выдавал себя за владельца. Он показывал ей разные варианты, выезжал с ней на просмотры, не говоря, что является риелтором.

Так продолжалось до тех пор, пока они не пришли в квартиру, которую она решила снять. И тогда всё раскрылось.

"Когда хозяин квартиры приехал, чтобы заключить договор, я спросила у него, будут ли они выплачивать комиссию риелтору или мы её разделим. Он сказал, что никакого договора с риелтором не заключал и вообще не знает, кто это. Оказалось, что человек просто нашёл объявление, связался с хозяином и привёл меня как своего клиента. Но я к тому моменту была настолько уставшая, что просто заплатила ему эти 110 тысяч. Мне было неудобно, и я заплатила. Хотя могла бы найти эту квартиру сама, без посредника", — рассказывает Шолпан.

Каждый, кто снимал жильё, знает, что рано или поздно приходится съезжать и искать другое, а это — новая лотерея.

Только без детей и животных

Когда позже Шолпан искала другую квартиру, она столкнулась с тем, что многие собственники отказывают семьям с детьми, даже если они школьного возраста.

"В процессе поиска следующей квартиры мне отказали примерно 70 процентов риелторов и собственников, — вспоминает женщина. — Все говорили: "С детьми нельзя". Моим детям 6 и 7 лет, это уже школьники, не малыши, которые могут рисовать на стенах. Людям без детей в Астане намного легче снять квартиру, чем семье с двумя детьми".

Скриншот с сайта объявлений по продаже и аренде квартир

1,5 миллиона, чтобы просто заселиться

Так Шолпан сменила три квартиры — и каждый раз сталкивалась с новыми особенностями рынка.

Её первая квартира оказалась вполне удачным опытом — там были, по её словам, "адекватные хозяева", которые действительно выполняли свои обязательства.

"Мы заплатили за три месяца вперёд по 300 тысяч, это 900 тысяч тенге, плюс 100 тысяч депозит. Хозяйка реагировала на все просьбы: если сломался замок — приезжали и чинили. Она даже привозила вещи, которых не было в квартире, хотя я особо не просила. Нам повезло".

Но везло далеко не всегда. Чтобы просто заселиться в свою вторую арендную квартиру в Астане, Шолпан заплатила:

450 тысяч тенге — за первый месяц;
450 тысяч — за второй;
200 тысяч — депозит;
225 тысяч — комиссия риелтору.

Итого: 1 325 000 тенге.

Напомним — чтобы просто заехать.

Но дальше всё пошло по плохому сценарию, делится Шолпан:

"Мы договорились, что коммунальные услуги включены в стоимость аренды квартиры. И в договоре это было прописано. Но спустя два месяца хозяйка сказала, что теперь коммунальные услуги нужно оплачивать отдельно. Мы решили съехать, потому что рассчитывали на одни расходы, а по факту получились другие. Самое неприятное: она не захотела возвращать депозит 200 тысяч тенге".

Но главный удар был впереди — в договоре, который женщина подписала, указывалось, что споры собственника и арендатора должны рассматриваться только в арбитражном суде.

"В арбитражном суде госпошлина — 50 тысяч тенге и дело рассматривается до 30 дней. Тогда я решила подать в межрайонный суд, я уплатила три тысячи госпошлины, и мне рассматривали дело три дня. Арбитраж — это частный суд, и, по сути, этот пункт лишает меня права на справедливость. Я считаю, это для того, чтобы человек просто махнул рукой и сказал: "Ну его на фиг, пусть этот депозит останется".

Шолпан сейчас добивается допроса риелтора и агентства — и, по её словам, впервые увидела, насколько юридически уязвим арендатор:

"Риелторы нигде не фигурируют в договоре. Они просто приводят на объект, показывают квартиру и исчезают. Я считаю, что платить 225 тысяч тенге за показ квартир — это очень дорого и несоразмерно с объёмом труда. А я как арендатор остаюсь один на один с проблемами. Рынок хаотичен. У нас нет лицензированных риелторов. Любой может стать риелтором — бывший банкир, бывший менеджер — кто угодно. Нет правил, нет ответственности, нет стандартов".

Её личный опыт — это концентрат всех болевых точек рынка: дискриминация, завышенные депозиты, отсутствие защиты, заведомо невыгодные договоры, риелторы без полномочий.

И таких историй тысячи. Например, это видео было опубликовано в сентябре — молодая женщина в слезах рассказывает, что в Астане практически невозможно найти квартиру, если у тебя есть дети:

Посмотреть эту публикацию в Instagram

Публикация от Абдулла Жолаев (@abdulla_kz_kz)

Она говорит, что столкнулась с десятками отказов от аренды только потому, что у неё семья. По словам женщины, многие собственники требуют крупный депозит, а посредники — дополнительные платежи за "подбор жилья". Она признаётся, что буквально измотана поисками и постоянными конфликтами.

Чего боятся собственники

Возвращаясь к собственникам жилья. Они тоже много чего боятся: столкнуться с разрушенной арендаторами квартирой, долгами или конфликтами с соседями.

Владелица квартиры в Астане Надежда, с которой мы уже говорили, делится своими сложностями:

"Цену мы ставим, ориентируясь на рынок. Мониторим район, смотрим, сколько стоит в похожих домах. Сдавать незнакомым людям — это всегда риск. И хотя депозит должен защищать, по факту он не спасает от всех ситуаций".

Сдаёте квартиру? Как платить налоги с 2026 года, чтобы к вам не пришли с проверкой

Про депозит:

"У меня депозит всегда был 60 тысяч тенге. Три года я его возвращала всем арендаторам. Был только один случай, когда удержала 10 тысяч. Девушка устроила в зале фотозону на день рождения и, когда снимала скотч, оторвала кусок краски. 10 тысяч — это просто цена банки краски".

Про животных:

"С детьми у меня вопросов нет — родители хотя бы присматривают. А вот животное зачастую предоставлено само себе. После одного опыта мы месяц пылесосили шерсть. И мы понимаем, что у следующих арендаторов может быть аллергия. Поэтому животные для нас табу".

Про худшего арендатора:

"Когда девушка съехала, мы решили сделать перестановку и отодвинули кровать. Там было огромное пятно, разъеденный пол. Не знаем, что она разлила. Девушка исчезла. И, конечно, никакого депозита не хватило бы на замену пола".

Надежда считает, что главное при выборе квартиросъёмщика — личная встреча:

"Даже если человек пришёл с риелтором, мы всё равно встречаемся, "изучаем" друг друга. Проверяем документы. Я показываю документы на квартиру. Депозит и оплата всегда вперёд. Если начинают говорить: "Нам всё нравится, но оплатим через неделю, депозит потом" — понимаешь, что лучше поискать других".

Скриншот с сайта объявлений по продаже и аренде квартир

Рынок аренды глазами риелтора

Роза Сабитова — руководитель риелторской компании, которая работает на рынке 15 лет, — говорит прямо: рынок аренды в Казахстане не регулируется.

Про договоры на аренду жилья

"Чем подробнее договор — тем защищённее обе стороны. Даже переписка в WhatsApp имеет юридический вес. Нужно прописывать всё: депозит, сроки, индексацию, коммунальные услуги, уборку, ответственность. Люди должны перестать жить "по слову", потому что в слове никто не обязан выполнять ничего".

Почему большинство не заключают договоры аренды жилья?

"Не у всех собственников есть ИП. Многие не хотят "светиться". Боятся, что это где-то отразится. Поэтому всё — на устных договоренностях, на банковских переводах, на доверии. Но это меняется. Люди начали самообразовываться. Начали прописывать депозиты, сроки, пеню, ответственность".

Что ещё изменилось на рынке жилья в последнее время?

"У многих собственников по две-три квартиры. Люди вкладывают деньги в ремонт. И когда видят, как после них оставляют жильё, начинают защищать себя — договорами, депозитами, штрафами. Трепетнее относятся к имуществу".

Кто кого "кидает"?

"По-разному. Собственники могут необоснованно поднять цену. Арендаторы — не платить коммуналку, не убираться и исчезнуть. И всё это из-за того, что нет единого стандарта. Всё на доверии".

Про дискриминацию квартиросъёмщиков

"Мы не можем обязать собственника брать троих детей, собаку, попугая и черепаху в однокомнатную квартиру. Но всегда можно договориться. Я сама — с тремя детьми и кошкой — снимаю трёхкомнатную квартиру. Собственник был против животных, но мы честно обсудили, подписали договор, прописали пеню. Живём два года — без проблем. Договор дисциплинирует всех".

Про риелторов

"У нас нет лицензирования. Нет стандартов. Любой человек может стать риелтором. Это неправильно. Нужны правила, обучение, ответственность. Люди должны понимать, за что они платят".

Изображение сгенерировано при помощи ChatGPT

Собирается ли государство регулировать сферу аренды жилья и как?

В общем, рискуют все: квартиросъёмщики — крупными депозитами, собственники боятся ущерба, долгов и конфликтов, риелторы работают без обязательных правил. Стороны этого процесса часто не понимают друг друга, но все сходятся в одном: сейчас система работает только на доверии, а доверие — хрупкая вещь.

Собирается ли государство наводить порядок на рынке аренды жилья?

Депутат Мажилиса Олжас Куспеков отвечает на это, что реформа отрасли уже на подходе. На заключении правительства — законопроект "О риелторской деятельности".

Он уверяет: отдельный закон об аренде жилья не нужен, потому что все нормы включены в этот комплексный документ.

В проекте закона предусмотрены:

электронный договор через eGov, что сделает сделки прозрачными;
выплата депозита через эскроу-счёт, чтобы собственник не мог удерживать деньги без оснований;
лицензирование риелторов и страхование их ответственности;
коридор индексации и запрет на повышение аренды в течение срока договора без согласия арендатора;
антидискриминационные нормы;
появление жилищного омбудсмена и обязательной медиации;
упрощённая процедура для мелких споров;
наказание за уклонение от регистрации договора;
"амнистия" для тех, кто впервые легализует свою аренду.

Справка: эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором временно хранятся деньги арендатора до выполнения поставщиком (в нашем случае — арендодателем) своих обязательств по договору.

"Мы стремимся создать прозрачные и единые правила для всех участников рынка. Депозит должен перестать быть "серой зоной". А электронный договор и эскроу-счёт обеспечат безопасность сделок", — отмечает депутат Куспеков.

Он подчёркивает: ключевое — баланс интересов арендатора и собственника.