"Сдают дом, зарабатывают, уходят". Что не так со строительством в Казахстане?

Что происходит со сферой строительства в Казахстане? Почему жилье, построенное по госпрограммам, часто не блещет качеством? Как заниженные цены ради выигранных тендеров порождают районы-гетто? Почему даже знаковые объекты закрывают на капитальный ремонт? Корреспондент Tengrinews.kz попытался разобраться в причинах и побеседовал со специалистами в области строительства, обследования и эксплуатации зданий. 

"За что не возьмись - много проблем"

Время от времени после ввода в эксплуатацию какого-либо ЖК в Астане, а также спустя несколько лет, когда дом уже "обжит", в сети появляются сообщения от тамошних обитателей с жалобами на качество. И если застройщик не стремится исправлять недочеты, а суд выиграть не получается (к примеру, когда гарантийный срок уже подошел к концу), владельцы квартир остаются один на один с решением этого вопроса. 

С проблемами некачественного строительства столкнулся член Ассоциации собственников ЖКХ и сертифицированный управляющий многоквартирных жилых домов Марат Усербеков.

"Строят плохо. Да, застройщики тоже озвучивают много проблем. Мы не можем говорить, что они сами по себе такие плохие. Но со стороны тех, кто занимается управлением и содержанием жилых домов, могу сказать, что редко бывает, когда застройщик добровольно устраняет недочеты. Приходится судиться. Но! Чтобы выиграть суд, нам как минимум нужен документ под названием "Проект строительства, согласованный в ГУ "Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений Астаны" и прошедший государственную экспертизу". В нем все подробно расписано, в том числе указаны материалы, которые должны быть использованы. Но этого документа, как правило, на руках у управляющей компании нет.

Застройщики обязаны нам его по закону передавать, а если не передадут, наказание максимум миллион тенге. А судятся ведь обычно за десятки миллионов тенге. И сам застройщик в итоге говорит: "Мы этот проект уничтожили, как только достроили дом, у нас авторские права на него, чтобы никто его не скопировал". И тут же объясняет, что в законе нет сроков хранения этого документа. Это пробел. А суд без этого документа уже вряд ли получится выиграть, потому что не докажешь, к примеру, заявлен ли был в проекте керамогранит, который поставили вместо гранита, или нет. В рабочие группы мы даем предложения о том, чтобы внести изменения в закон, но пока нам ничего этого не утвердили", - рассказывает Марат Усерьбеков.

Он также перечислил, с какими недочетами чаще всего сталкиваются он и его коллеги, также занимающиеся управлением домами. Что интересно, если из-за недочетов кто-то пострадает (к примеру, когда на кого-то упадет отвалившаяся от фасада плитка), ответственность будет нести председатель ОСИ.

"За что ни возьмись в новом доме, проблем бывает очень много. Брусчатку стелют как попало. Зеленые насаждения - больше половины высыхают. Много проблем с фасадами, в особенности когда кладут мало утеплителя. Кровля "бежит". Как проходит приемка таких домов, тоже непонятно. Сейчас с фасадами еще более менее разобрались, а раньше это было проблемой, когда облицовку делали из керамогранита и горючего материала под названием алюкобонд. Сейчас это головная боль ОСИ, которым эти фасады надо менять, потому что фрагменты этого керамогранита сыплются. Если кто-то из-за этого пострадает, эта ответственность, в том числе уголовная, лежит на председателе ОСИ".

"Реставрация фасада - демонтаж и монтаж - может обойтись в крупную сумму. Даже если брать на эти работы кредит, то с каждой квартиры может выйти ежемесячная оплата в размере примерно 150 тысяч тенге в течение, например, 10 лет. Люди словно за ипотеку будут платить. Например, одному ЖК на улице Байтурсынова по смете насчитали больше миллиарда тенге. Помимо этого, в Астане еще есть около 60 домов с фасадами из легко воспламеняемого материала – алюкобонда. Сейчас его в отделке фасадов уже не применяют, но вот такое наследие осталось. Потом перешли на керамогранит – он теперь летает по всему городу. С него перешли уже на другие виды фасадов. Хотя всего этого с самого начала можно было избежать, если бы проводили экспертизы прежде, чем применять ту или иную отделку фасадов", - говорит специалист.

Все свои слова Марат Усербеков подкрепляет наглядными примерами. 

Фото предоставлены Маратом Усербековым

Затопленные подвалы и двери, которые держатся на честном слове, а также строительный мусор, спрятанный за облицовкой. 

Фото предоставлены Маратом Усербековым

А это лифт в одном из домов Астаны, который живет своей жизнью. При нажатии, к примеру, на шестой этаж он может увезти жителей на этаж выше. То, что в нем есть не все кнопки, а установленный экран и вовсе перевернут, можно даже не комментировать.

Фото предоставил Марат Усербеков

"Много домов, в которых внутренние сети построены с нарушениями СНиПов. Насколько мне известно, в Астане около 700 домов, у которых те или иные наружные сети (линии электропередач, канализация и водо- и теплоснабжение) не приняты на баланс городских обслуживающих компаний.  Дом начинает заселяться примерно через год-два, так как пока люди сделают ремонт, пока перекупщики продадут квартиры. И все эти проблемы в прямом смысле всплывают, когда уже гарантийный срок застройщика подходит к завершению (гарантийный срок от застройщика на все позиции – два года, на несущие элементы – 10 лет. - Прим. редакции)".

"Чистить и обслуживать ту же канализацию приходится за счет целевых взносов ОСИ. А "Су Арнасы" эти сети на баланс не принимает, потому что там сплошные недочеты, которые надо исправлять опять же теперь уже за счет собственников, так как гарантийный срок застройщика завершился. Застройщик также может избежать ответственности по гарантии, если ТОО, строившая дом, после сдачи объекта подаст на банкротство, после чего спрашивать уже не с кого будет. Некоторые застройщики еще создают ОСИ в построенном ими ЖК и через это ОСИ подписывают документы по приемке дома, то есть от лица всех жильцов. И после уже в суде сложно что-либо доказать при выявлении недочетов. Так как судья сразу скажет: "Ваше ОСИ ведь приняло дом". Понимаете, как происходит", - негодует Марат Усербеков.

Он также озвучил вопрос противопожарной безопасности. Как оказалось, нередко в отделке подъездов применяют легковоспламеняемые материалы, что, по словам нашего собеседника, является грубым нарушением.

"С 2016 года ДЧС не принимают участие в приемке новых ЖК и застройщики этим злоупотребляют. Дома строятся с грубыми нарушениями пожарной безопасности. Часто отсутствуют пожарная сигнализация и система пожаротушения. Самое распространенное нарушение – использование легковоспламеняемых материалов в отделке холлов и в местах общего пользования. К примеру, используют отделку из ЛДСП, дерева, пластика.

Если завтра где-то случится пожар, то холлы и коридоры будут гореть. Когда дом вводят в эксплуатацию, ДЧС через какое-то время приходят с проверкой и выявляют огромное количество недостатков. В итоге в этих ЖК собирают целевые сборы на восстановление системы противопожарной безопасности. В некоторых домах ставят ее с нуля. А если не поставить, ДЧС штрафует председателя ОСИ на сумму 215 тысяч тенге. Вовремя не устранили – снова штраф. Нужно как минимум ввести мораторий на такие проверки", - отметил он.

Получили то, что получили

За улучшением бизнес-климата в строительной отрасти страны следят в республиканском объединении юридических лиц "Союз строителей Казахстана". Это крупнейшая общественная организация в стране, которая включает в себя более 1400 компаний. Для справки - в сферу деятельности союза входят взаимоотношения застройщика, девелоперов, строителей с подрядными организациями, производителями строительных материалов. Площадка также является неким мостиком (или диалоговой площадкой) при взаимодействии компаний с государственными и квазигосударственными органами.

Директор столичного филиала Союза строителей Вячеслав Лазарев не отрицает, что вопрос качества строительства – одна из ключевых проблем в целом. И не только в Казахстане.

"Три вопроса, которые всегда тревожат застройщика, строителя в частности: качество, сроки и себестоимость. Есть два вида строительства: частное и государственное. Частное, то есть финансируемое за счет средств дольщиков и собственных средств застройщика. Второе – государственные проекты, финансируемые за счет государственного бюджета, то есть это госзаказ по строительству жилого фонда. На государственных объектах, если посмотреть, качество, к сожалению, гораздо ниже, чем у объектов частной застройки.

Мы, к примеру, получили так район улицы Сейфуллина – гетто. Я очень не люблю это название, но по-другому просто не могу сказать. Это объекты без инфраструктуры, с минимальным количеством школ, озеленения и так далее. Почему? Потому что изначально структура сметы была просчитана неправильно. Ставили минимальную цену для того, чтобы выиграть тендер, и забирали его те, кто не намерен строить качественно. Они намерены зайти в смету. Поэтому и получили то, что получили. Мы боролись с этим и рады сообщить, что государство теперь не будет само строить. Теперь государство будет выкупать у застройщиков готовое или строящееся жилье", - отмечает он.

Вячеслав Лазарев объяснил, что к строительству иной раз приступают те, кто никогда не работал в этой сфере.

"У частных строителей тоже есть свои проблемы. Во-первых, мы должны понимать компетенции. Если мы проанализируем строительные предприятия, то выясним, что около 40 процентов объектов, которые строятся, у этих предприятий эти объекты первые. Многие непрофильные компании стали строителями. Например, было производство колбасы и они решили дом построить. За счет этого наблюдается уменьшение качества строительства.

Второй момент. Некоторые застройщики не работают в долгую. Девелоперы не смотрят стратегическим циклом. Они хотят построить сейчас один или два объекта, уйти с рынка и под другим названием открыться. Потому что не было общего доверия к экономике. Поэтому такие строители зачастую не дорожат своей репутацией. Строят, зарабатывают, уходят. Поэтому государство и в том числе Союз строителей должны создать прогнозируемые правила игры. Чтобы строительные компании понимали, куда идет отрасль. Также мы столкнулись с огромной проблемой, что очень мало специализированных кадров. Необходимо открытие собственных университетов или учреждений для повышения квалификации кадров, их переквалификации, они должны поднимать планку и идти в развитие", - считает эксперт.

"Из года в год качество строительства становится лучше. Это факт. Даже, к примеру, если сравнить у крупных стройкомпаний проекты, которые они строили ранее и сейчас. Это, что называется, небо и земля. Качество строительства растет, потому что повышается компетенция сотрудников, компаний, а также проектных организаций. Это нормальный эволюционный путь. Мы не пошли путем Дубая, где не учились на своих ошибках, а отдали строительство тем, кто эти ошибки уже набил.

Мы же получили то, что получили. Нет, это не плохо, но могло бы быть лучше. Повторюсь: качество проектов улучшается. Если раньше это были просто коробки, то теперь продумывают урбанистику, озеленение, благоустройство, уже идет планирование с городом. Роль общественного сознания начинает больше превалировать. Когда мы станем осознанным обществом, а это то общество, которое берет ответственность за свои поступки, тогда есть шанс, что этот прогресс будет идти еще быстрее", - говорит Вячеслав Лазарев.

Он также объяснил, что многие стройкомпании привлекают средства дольщиков в обход закона. При этом качество строительства в данном случае, когда надзор за проводимыми работами менее строгий, не всегда радует.

"В Казахстане огромная проблема в том, что 70 процентов всего долевого строительства МЖК ведется в обход действующего законодательства. У нас есть "Закон долевого участия". И 70 процентов объектов строятся в обход, то есть им нельзя привлекать дольщиков, а они все равно привлекают через договоры предварительного бронирования и так далее. Мы в Союзе строителей нацелены на то, чтобы сделать декриминализацию этого рынка, то есть всех завести в правовое поле. 

Таким образом появляются дополнительные инструменты. К примеру, АО "Казахстанская жилищная компания" – это самый популярный способ получения официальной лицензии на привлечение средств дольщиков. Без этого создается огромное серое, скажем так, поле, в котором застройщик практически не регулируется органами контроля. И вот почему: то, что происходит в процессе строительства, регулируется техническим и авторским надзором. Но технический и авторский надзор нанимаются застройщиком, и от него же они получают деньги. Это частные компании. Лицензию на технадзор очень легко получить - это на самом деле проблема. Если что-то случится, лишат лицензии. А дальше? Поэтому этого недостаточно.

А если получить лицензию через КЖК, то к застройщику выдвигаются условия привлечения независимой инжиниринговой компании от фонда. Это не просто технадзор. Это целая структура, которая ведет деятельность по контролю, в том числе и счета, чтобы все деньги, которые поступают (от дольщиков. - Прим.), использовались по назначению. Плюс там не один технический представитель, а восемь специалистов. Это совсем другого уровня контроль производственного процесса (строительства. - Прим.). Компании, которые работают в "белую", то есть, к примеру, с участием КЖК, мы можем с уверенностью сказать, что качество строительства на их объектах должно быть выше за счет, повторюсь, постоянного независимого контроля", - резюмировал Вячеслав Лазарев.

Спорные решения и нарушение строительства

Одной из крупнейших компаний, которая предоставляет полный спектр услуг в области строительного инжиниринга, является "Астана Технадзор". В портфолио предприятия значатся Дворец творчества "Шабыт" и Дворец независимости, которые находятся сейчас в стадии капитального ремонта. В компании поделились, с какими недостатками при строительстве сталкиваются их специалисты.

"Интересно, скорее, говорить не про наиболее частые дефекты и конструктивные недостатки, которые мы выявляем, а как раз про не совсем регулярные проблемы. Одной из таких проблем является уплотняющаяся застройка, которая ведет к необходимости обязательного контроля взаимного влияния нового строительства на уже существующие близлежащие здания. Если конкретнее, то в контексте геотехнических, а также в отдельных районах города - гидрогеологических условиях, поскольку изменение направления подземных водных источников могут в перспективе 20-25 лет эксплуатации привести к очень негативным последствиям. При этом динамические воздействия при забивке свай проявляются гораздо быстрее, зачастую являясь причиной появления и развития дефектов в зданиях близлежащей застройки.

В целом перечень выявляемых нарушений очень обширный. В части все-таки наиболее распространенных дефектов для монолитных зданий являются проблемы с технологией укладки бетонной смеси и уходом за свежеуложенным бетоном в период схватывания и начального набора прочности. Зачастую это связано с желанием максимально ускорить темпы строительства.

Для кирпичных зданий к основным проблемам можно отнести низкое качество кирпичной кладки стен, выраженное в нарушении ее горизонтальности с неравномерной толщиной кладочных швов, пустошовкой, и некорректной укладкой кирпича в попытках выровнять кладку в зонах опирания перекрытий либо перемычек. Кроме того, в помещениях с влажным режимом эксплуатации зачастую применяется силикатный, а также пустотелый кирпич, которые являются значительно менее стойкими к такого рода воздействиям: при отсутствии в дальнейшем надлежащей гидроизоляции возникают серьезные проблемы в виде промерзания стен, образования плесени и так далее", - рассказали в компании и добавили, что в целом количество грубых нарушений существенно снизилось за период с 2008 года. 

Поделились в "Астана Технадзоре" и мнением касательно нехватки в Казахстане квалифицированных кадров, задействованных в строительстве. 

"В части квалификации кадров, конечно, всегда хочется видеть образованных и действительно подготовленных специалистов. Однако есть несколько ключевых проблем. Первая – это отсутствие преемственности поколений и, как следствие, невозможность прямой передачи опыта. Кроме того, даже статистически вряд ли из всех выпускников вузов вырастут серьезные технические кадры, обладающие исключительным инженерным либо даже научно-техническим мышлением. Это нормально, в принципе. Как пример, лично нам в 2008 году преподавали некоторые лица, не имевшие вообще никакого практического опыта в лаборатории, на площадке строительства, в обследовании и тому подобное. И при заданном вопросе в ответ можно было получить что-то вроде "К следующему уроку я поищу информацию (в интернете. – Прим. автора) и вам отвечу". Понятно, какого уровня будет ответ и результат обучения.

Вторая проблема – это очень слабая работа инженерно-технического персонала с профессиональной литературой. Причем это, как ни странно, часто касается именно представителей старшего поколения. Пишут, что "это неправильно, ненормативно, некачественно". Но тогда в ответ на такое заявление необходимо четко говорить, как должно быть, без оценочных суждений, а с привязкой к пунктам СП/СН/СНиП. На площадке удивляет, что вроде как взрослые люди удивляются откровенно простым и логичным вещам, когда им объясняешь роль того или иного аспекта/нюанса. Хотя, казалось бы, достаточно просто открыть уже разработанные нормативы, в которых достаточно понятным языком написано, как и что необходимо делать. А контекст этого всего можно и нужно искать в учебниках, методических указаниях по строительству и так далее.

Неплохо было бы периодически и научные статьи изучать, где возможно найти ответы на менее распространенные вопросы. Именно так в постоянном обучении и взращивается экспертность в работе профессионалов. Необязательно тратить все свое свободное время на чтение сводов правил и методических пособий – достаточно в рамках своей ежедневной рабочей деятельности подкреплять любые действия и заявления пунктами нормативных документов", - считают в компании.

"Резюмируя все сказанное ранее, хотелось бы добавить, что работу делают люди, а не приборы и оборудование. И главным словом в инженерной сфере должно быть слово "ответственность". Персональная, коллективная, юридическая и так далее. Ответственность за работу в текущем моменте и в перспективе. Тогда уже можно будет говорить о возможности снижения контролирующей роли государства в этой сфере, а также неизбежном росте качества строительства, когда осознание ответственности и принципа компетентности станет во главу угла", - добавили в компании "Астана Технадзор".

Текст подготовил: Иван Сухоруков