Уплотняющая застройка Алматы: Архитектор о судьбе "панелек" и строительстве "домов-стен"

В прошлом году в Алматы были приняли новые нормы и с 2018 года принимаются меры по ограничению точечной и уплотнительной застройки города. Все новые проекты с прошлой осени рассматриваются градостроительным советом города Алматы.

Корреспондент Tengrinews.kz поговорил с архитектором Павлом Савранчуком об истории появления панельных домов в Алматы и их дальнейшей судьбе, а также о новых "домах-стенах", которыми сейчас застраивается город.

Павел Савранчук - архитектор с 45-летним стажем. Профессор Казахской архитектурно-строительной академии. 

Панельный дом в Аксае. Фото ©Айнаш Ондирис

- Расскажите про панельные дома в Алматы. Какой их предельный срок эксплуатации?

Где-то в 80-90 годы московским институтом "МосжилНИИпроект" в Москве проводились специальные исследования панельных домов. Тогда судьба панелек решалась в Москве, эта проблема еще в советские времена всплывала. Пришлось этим вопросом заниматься вплотную. Но и тогда не стоял вопрос о тотальном сносе "панелек". Речь шла именно о модернизации. То есть об улучшении качества квартир, благоустройства и так далее. Что касается конкретных сроков их эксплуатации, то срок физического износа этих зданий в результате обследования был определен в 125 лет. Это официально. Причем, если регулярно будет проводиться обследование металлических стыков (это самые ответственные места в конструкции этих домов), если они будут в хорошем состоянии и если провести в них замену на современные инженерные коммуникации – водопровод, канализацию, электричество, то срок эксплуатации панельных домов практически не ограничен. Потому что это бетон, а бетон со временем становится прочнее. Кроме того, существуют уже апробированные методы повышения этажности, общих габаритов существующих зданий, а, следовательно, плотности застройки и архитектурных решений.

- Из каких материалов строились эти панельные дома?

Это железобетонные индустриальные заводские элементы. Причем, видите какая вещь, железобетонные конструкции для этих зданий изготавливались индустриальным способом на специальном домостроительном комбинате. Вот у нас в Алматы был один из известнейших в стране Алматинский домостроительный комбинат (АДК). В списке наиболее успешных изготовителей и застройщиков панельных микрорайонов первой шла Москва, потом Киев, дальше Харьков, и следующее 4 место – это была Алма-Ата.

Алматинский домостроительный комбинат застраивал все алматинские микрорайоны в 60-70-х годах.

Алматинский домостроительный комбинат. Фото ЦГА КФДЗ РК

Сейчас большие строительные компании продвигают идею по масштабному сносу панельных домов, оно и понятно: есть желание на удобных, обеспеченных транспортом территориях города получить большую стройплощадку, на которой уже лежат инженерные сети – водопровод, канализация, тепло. Причем эти коммуникации в свое время были сделаны с запасом: если даже где-то они местами пришли в негодность, можно просто фрагментарно восстановить и строить, причем в сегодняшних условиях, когда очень мягкие ограничения на плотность застройки. Но в итоге получается не очень хороший момент: когда за счет нарушения нормальной жизни людей хотят получить нечто крайне выгодное рынку жилья, но сомнительное в гуманитарном отношении. То есть результат непредсказуем.

Сейчас эти микрорайоны – практически "дачный" район. Они утопают в зелени, там приятно находиться. Единственное, что портит – то, что много паркующихся автомобилей. Но представляете, сколько их будет, когда там вырастут 16-20-25-этажные дома вместо сегодняшних 4-5 этажей.

Думаю, что вряд ли жители просто так отдадут свои дома. К тому же это очень большие затраты. Во-первых, нужно дома демонтировать, потом каким-то образом материалы должны быть утилизированы, их нужно вывезти, подготовить новые площадки. Мало того, каждому владельцу квартиры нужно компенсацию выплатить, организовать отселенческий фонд. Думаю, и жителей это не обрадует. Тут не двухэтажные застройки. Здесь пятиэтажки, и народ там более сплоченный, что называется.

- Насколько мы знаем, в Москве тоже был такой опыт с панельками?

Он не был, он сейчас происходит. Это так называемая "московская реновация". Но по поводу нее я вам сразу скажу две вещи: первое - в Москве сносят не все подряд, а в основном первые серии типовых индустриальных панельных домов, которые построены в 50-60 годах. Эта серия оказалась не очень удачной, так как это был первый опыт и в них выявилось очень много дефектов. К примеру, серия К-7. В этой серии были применены межэтажные перекрытия в виде ребристых панелей, и они со временем стали провисать. Вот представьте: люди живут в квартире, а у них в центре пол как бы провален. А у жильцов снизу потолок слегка опущен. И они даже вынуждены были под мебель подставлять какие-то колышки, подкладки, чтобы ее выровнять.

В этих домах применялся утеплитель старого типа, он пришел в негодность. Также были нюансы с коммуникациями: вот у нас трубы отопления идут снаружи по стенам, а в этих первых сериях они были замоноличены внутрь. Когда вдруг протечка какая-то, до них невозможно добраться. Ну и все-таки не секрет, что Москва - специфический город и бюджет там колоссальный. Они себе могут позволить такие вещи.

- Если немного углубимся в историю, когда в Алматы начали строить такие дома?

В Москве и вообще по Союзу в целом строительство панельных домов началось где-то в 1956 году. Где-то с 1964-1965 года началось массовое строительство в Алматы. К этому времени технологический процесс был отработан. То есть здесь дома уже с физической точки зрения очень прочные. Сейчас некоторые жильцы самовольно делают проемы в несущих панелях. Вот это, конечно, ослабляет конструкцию. Хотя при соответствующем усилении конструктивная целостность зданий может быть восстановлена.

Конструкция панельных домов. Фото ЦГА КФДЗ РК

У нас этот процесс начался несколько позже, чем в Москве. К этому моменту были уже отработаны наиболее прогрессивные методы изготовления самих панелей. Материалы применялись более качественные. И самое главное - период проб и ошибок прошел, здесь, в Алматы это все началось с периода уже такого, как бы убежденно полученного опыта. Конструкция этих зданий в Алматы уже более прогресивная. У нас практически в 80 процентах применялась так называемая типовая серия 464. В этой серии конструкция организована таким образом, что все стены несущие. Вообще все. Ну кроме стен, отделяющих ванную комнату. А это значит, что конструкция абсолютно жесткая. То есть среди индустриальных домов, в частности панельных, это одна из самых сейсмостойких серий жилых домов. У нас есть в городе много каркасно-каменных домов, хорошо отделанных, но при серьезном к ним подходе, с точки зрения современных норм, они требуют усиления, несмотря на то, что это более поздняя застройка. А эти дома, намного раньше построенные, усиления не требуют.

- А в чем отличие панельных домов от тех же сталинок, монолитных многоэтажек?

Сталинки, там есть свои нюансы конструкций. Это как раз то, что я вам сейчас сказал. Конструкции панелек изготавливались на домостроительном комбинате. Те же "сталинки" строились на стройплощадке. То есть качество там проследить трудно.

Чем отличается от этого процесса индустриальный процесс – на заводе все стандартизировано. Все панели одинакового качества, везде заложена именно та арматура, которая должна быть, все технологически выверено. Это процесс-конвейер, идет изготовление и контроль качества. А в то время контроль качества был на довольно неплохом уровне. Есть такое понятие "чем проще в изготовлении продукция, тем она дешевле". И за счет вот этой тиражности панельки выигрывали. В Советском Союзе было общее требование ко всем домостроительным комбинатам. Это была централизованная система строительства. Но впоследствии домостроительный комбинат был уничтожен. Если бы это не произошло в свое время, то гораздо быстрее была бы решена проблема обеспечения жильем в Алматы в последующее время и сегодня.

Москва в значительной степени обеспечивается таким вот панельным домостроением. Но сейчас, конечно, на эстетически современном уровне. И квартиры там уже, соответственно, более комфортабельные. Но тем не менее это индустриально изготавливаемые панели. Там сохранилось это производство. А у нас его с ходу уничтожили, после того как Советский Союз развалился. Потому что считалось, что он не дает большой прибыли.

- Где в Алматы в основном расположены панельные дома? Какие это районы?

Процентов 30 жилья, уверенно могу сказать, в Алматы – это панельные здания. С учетом всей существующей застройки. Это все наши микрорайоны, вся наша Орбита, значительная часть Алатауского района. Там в основном панельные дома. 1, 2, 3, 4 микрорайоны Алматы массово застраивались панельками. Их очень много.

Конечно, придет время, когда что-то радикальное нужно будет с ними делать. Но не сейчас, когда у города полно других проблем, таких как экология, воздух, и ничего в этом вопросе особо не решается. А в этих районах - в них все-таки относительно неплохая экология. Я имею в виду относительно остальной территории города. Потому что, во-первых, здесь нет предприятий - есть большие расстояния между магистральными улицами. И внутренняя территория дворов достаточно озелененная. Не очень высокое качество квартир для жителей компенсируется именно тем, что там невысокая плотность застройки, много воздуха, зелени, благоустройство неплохое. А теперь еще и метро.

- Это были квартиры эконом класса?

Даже не эконом, это можно назвать социальным жильем. Потому что сейчас оно уже не соответствует современным требованиям по величине комнат. В то время считалось, что должны быть большая гостиная и маленькая кухня. И подсобные помещения делались минимальными, для того чтобы сделать большие комнаты. А сейчас все несколько поменялось в связи с тем, что много бытовой техники, да и люди стараются проводить время ближе к очагу, на кухне; основные комнаты делают чуть поскромнее по размерам. А вот кухни, ванные, подсобные помещения уже больших размеров. В этом плане эти квартиры, конечно, по комфортности уступают.

В то время ведь важнейшая гуманитарная задача была. Этим домам нужно памятник поставить, потому что в свое время так быстро и такими относительно простыми средствами решили проблему расселения, и причем в те времена действовал принцип "посемейное расселение". То есть каждой семье - квартиру. Сейчас говорят "каждому человеку по комнате". Вот она разница.

Тут ведь важен сам район, место его расположения, обеспеченность общественным транспортом удачное. Сейчас в микрорайонах даже метро есть - живи и радуйся.

Строительство панельных домов в Алматы. Фото ЦГА КФДЗ РК

- Какой должна быть, по вашему мнению, их судьба?

Если подводить итог, чрезвычайно нерационально и несвоевременно сейчас каким-то образом грубо внедряться в эти районы. Тем более сносить все. Это совершенно неправильно. Это продуманно и деликатно должно делаться.

В этих районах еще что хорошо, они застраивались по советским СНИПам, а там жестко регламентировалось, что если это микрорайон, то он разбит на жилые группы, каждая жилая группа должна иметь детский сад с радиусом 300 метров, и все это должно быть обеспечено школой в радиусе 500 метров.

А сейчас строят очень плотно: чрезмерно многоэтажную застройку даже без учета расстояний видимости "окно в окно", каменные мешки без объемной зелени, и их не обеспечивают ни детскими садами, ни школами.

- Как вы считаете, новые высотные дома влияют на розу ветров в Алматы? В последнее время много говорят о плохой "продуваемости" города.

Есть такое понятие как "городской климат". В составе которого как часть процесс движения воздушных масс. На общее движение воздушных масс города, конечно, это пока мало влияет. Сейчас в верхней части Розыбакиева-Гагарина строят такие дома-стены. Протяженные многоэтажные стены. Они создают так называемую "ветровую тень". То есть это своеобразная "плотина", которая стоит на пути воздушного потока. И в ближайшем пространстве за этими домами резко ухудшается экологическая ситуация, эта территория не проветривается. Это все зависит от конкретной ситуации, времени года и так далее. В "застойную" безветренную зону могут попадать целые районы, расположенные с подветренной стороны и ниже по рельефу.

У специалистов, исследующих ветровую активность, есть такое понятие как "шероховатость поверхности". Вот представьте город с высоты птичьего полета: это своеобразная шероховатая поверхность, которая сопротивляется, замедляет или отклоняет воздушный поток. И естественно, чем выше эта шероховатость, тем более выражена фактура, габариты зданий в данном случае, тем больше она создает помех. Оказывает влияние и нагрев крупных фасадов в жаркое время, создающий вертикальное движение теплого воздуха.

Яркий пример - "роза ветров". На розе ветров обозначаются преобладающие направления ветра в городе. Так вот в Алматы такой общей розы ветров, в том числе из-за подобной застройки, сейчас не существует. В разных районах города, на отдельных участках она различна именно из-за этого вмешательства. Где-то оно, может быть, ухудшило, а где-то даже, бывает, улучшило ветровой поток, но никто ничего толком не знает, потому что нет исследований. Однако влияние высокоплотного строительства есть в любом случае. И получается, что это все неуправляемо, то есть непредсказуемо. Строят, строят и строят, а потом видят, что оказалось хуже. И трудно оправдать негативный результат наращиванием объемов жилья, если оно экологически и социально, мягко говоря, не комфортно.

Беседовала Айнаш Ондирис