+7 (777) 001 44 99
Қазақша
Русский
English
Редакция Tengrinews.kz решила разобраться в причинах проблемы, а также выяснить, как работает регулирование строительной сферы в других странах и какой опыт может почерпнуть Казахстан.
Ситуация в Казахстане: масштаб проблемы
Казахстанские застройщики систематически нарушают обязательства перед покупателями. В СМИ регулярно появляются публикации об обманутых дольщиках, случаях мошенничества и брошенных долгостроях. Только по нашим публикациям можно уверенно утверждать, что проблема довольно масштабна и к тому же системна.
Мошенничество
Самые тяжёлые случаи связаны с миллиардными хищениями, когда недобросовестные застройщики присваивали себе деньги доверившихся им граждан.
6 октября 2025 года в Караганде директора строительной компании приговорили к шести годам и восьми месяцам колонии по делу о хищении в особо крупном размере. Суд установил, что предприниматель, не имея разрешений и финансов для строительства, привлекал деньги горожан под фиктивные проекты.
Потерпевшим признан 51 дольщик. С 2020 года он незаконно получил от граждан свыше 1,8 миллиарда тенге, обещая построить несколько объектов в разных частях Караганды. Сам обвиняемый вину не признал, а его адвокаты намерены обжаловать приговор.
В зале суда, Караганда. Фото: ©️ Tengrinews.kz
Примечательно, что в тот же день — 6 октября суд в Астане также вынес приговор застройщику: руководителю ТОО "Дорстройтрест" Нурабаеву по факту присвоения и растраты бюджетных средств, выделенных на возведение жилого комплекса "Кок-Тобе". Он был признан виновным, ему назначено наказание в виде семи лет лишения свободы. Также судом конфисковано имущество на 131 миллион тенге.
В Агентстве по финансовому мониторингу рассказали, что дело было так: между компаниями АО "Samruk-Kazyna Construction" и ТОО "Дорстройтрест" был заключён договор об инвестировании, в рамках которого подрядчику был перечислен аванс в размере 2,6 миллиарда тенге.
Однако стройка велась с многочисленными нарушениями, часть средств ушла на погашение долгов, не связанных с возведением ЖК, а также на приобретение автомобилей. Помимо этого, как сообщили в ведомстве, 650 миллионов тенге были выведены через фиктивные договоры на счета аффилированных ТОО и обналичены.
Брошенные дома
Также в стране не редки случаи, когда здания просто бросают недостроенными. За этот год было немало скандалов, связанных с такими объектами. Например, на фасаде одного из ЖК в Астане появилась огромная надпись "SOS". Речь шла о долгострое "Ayana Plaza" — он долгое время был заморожен.
Фото: Tengrinews.kz/Маржан Куандыкова
Председатель жилищно-строительного кооператива (ЖСК) "Аяна-Астана" Игорь Цой рассказал редакции, что это именно он оставил это послание, чтобы привлечь внимание к долгострою и проблемам дольщиков.
По его словам, строительство ЖК "Ayana Plaza" началось ещё в мае 2022 года. По договору его должны были сдать в сентябре 2023 года. Но прошло уже больше трёх лет, а дольщики по-прежнему без квартир.
Они вложили в объект 2,4 миллиарда тенге в сумме. В прошлом году по факту задержки возбудили уголовное дело против застройщиков — ТОО "Building Company" и "Kaztelematica". Однако, по мнению дольщиков, расследование продвигается слишком медленно.
При этом ЖСК сообщал такие сведения о жилом комплексе:
- всего в доме 336 квартир, из них продано 167;
- разрешения на строительство нет;
- не выкуплены три небольших дачных участка, которые граничат с объектом;
- инвесторы отказываются участвовать в проекте из-за незавершенного уголовного дела.
Председатель ЖСК связывает затягивание следствия с влиянием третьих лиц.
"Мы считаем, что в деле замешан алматинский депутат", — говорит Цой.
Летом Игорь Цой встречался с акимом Астаны Женисом Касымбеком. Также дольщики направили письменные жалобы министру внутренних дел Ержану Саденову и его заместителю Санжару Адилову, заявляя о затягивании дела.
В августе, когда журналисты общались с дольщиками, ситуация была такой: стройка оставалась замороженной, никакие работы не велись. С января 2025 года люди сами оплачивали охрану объекта — по 500 тысяч тенге ежемесячно. Также в течение полутора лет они тратят такую же сумму на услуги адвоката.
Ещё один громкий случай — затопленный долгострой в Астане: жилой комплекс "ЖанаАрка". Его начали строить ещё в 2022 году, но работы остановились из-за проблем с финансированием. В мае этого года объект основательно затопило — вода поднималась даже до уровня второго этажа.
В акимате Астаны редакции сообщили, что застройщиком на этом объекте является ТОО BBS Gold, и что он отстаёт от сроков из-за отсутствия финансирования. А затопило ЖК потому, что компания ещё не завершила строительство внутренних инженерных сетей.
Примечательно, что вскоре после новостей об этом объекте на ситуацию обратил внимание даже министр промышленности и строительства Ерсайын Нагасбаев. Он сообщил, что по данному факту возбудили уголовное дело, правда, не уточнил, по какой именно статье.
А в начале октября появилась информация, что застройщика этого жилого комплекса задержали и поместили под стражу.
"В результате преступных действий застройщика вкладчикам причинён особо крупный ущерб в размере 4 миллиардов тенге и затронуты интересы более 300 семей. При координации прокуратуры столицы виновное лицо задержано и с санкции суда взято под стражу", — сообщили тогда в прокуратуре.
И призвали граждан перед покупкой квартир тщательно проверять подрядчиков на наличие разрешения на привлечение средств дольщиков. Это поможет избежать мошенничества и защитить свои права.
Снос незаконного строительства
Также случается, что власти решаются сносить объекты, построенные без разрешительных документов. Так, к примеру, произошло летом 2025 года с жилым комплексом "Orda City" в Алматы.
Фото: пресс-служба акимата Алматы
Вот как эту историю прокомментировали в городском акимате:
"Застройщик ТОО "Investment Stroy" возводил данный жилой комплекс без разрешительных документов, что было установлено в ходе внеплановой проверки. В отношении собственника приняты административные меры, далее подан иск на снос и обратную засыпку котлована в СМЭС (специализированный межрайонный экономический суд — прим. редакции) города Алматы. Исковые требования управления 12 июля 2023 года суд удовлетворил".
В июне аналогичная ситуация произошла с астанинским жилым комплексом "Mardan" застройщика "Asyl-Nur Qurylys". Проверка установила, что строительно-монтажные работы начались без получения необходимых разрешительных документов, предусмотренных законом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Фото: пресс-служба акимата Астаны
"В отношении застройщика были приняты меры административного характера с выдачей предписания об устранении выявленных нарушений. Однако в связи с неисполнением предписания суд обязал застройщика снести самовольно возведённый объект, и в рамках исполнения вступившего в законную силу судебного решения департамент юстиции города Астаны осуществляет принудительный демонтаж", — говорилось по этому поводу в пресс-релизе астанинского акимата.
Но бывали при этом случаи, когда, несмотря на установленные нарушения, строительство не прекращалось даже под угрозой уголовного преследования.
Так, в сентябре в Алматы разгорелся скандал вокруг строительства 40-этажного комплекса "RAMS Beyond", когда на стадии рытья котлована вышли грунтовые воды — жители и депутат потребовали остановить работы.
Фото предоставлено жителями ЖК "Central Avenue"
Акимат Алматы сообщил, что выдано предписание приостановить работы и устранить нарушения, но местные жители утверждали, что застройщик "тихо-тихо" продолжает работы.
Депутат Мажилиса Бакытжан Базарбек тогда пригрозил обратиться в Генпрокуратуру, поскольку, по его словам, строительство ведётся без проектно-сметной документации, без технического надзора и вопреки выданному предписанию о приостановке.
Как устроен строительный контроль в Казахстане
Наверняка читатели обратили внимание на то, что во время скандалов вокруг проблемных ЖК власти нередко заявляют, что строительство велось без разрешительных документов. Как такое возможно и как вообще контролируется эта сфера? — разбираем в этой главе материала.
Строительство в Казахстане считается одной из самых регулируемых сфер — здесь есть лицензии, проверки, экспертизы и даже обязательная регистрация договоров долевого участия.
- Так, чтобы получить лицензию, компания должна подтвердить квалификацию инженеров, наличие техники и опыта, однако, похоже, нередко лицензирование и проверки носят формальный характер.
Ещё в 2018 году эксперты НПП "Атамекен" заявляли, что в стране насчитывалось больше 28 тысяч фиктивных строительных компаний, которые существуют только на бумаге. Тогда же заявлялось (например, депутатом Мажилиса Аманжаном Жамаловым), что строительная отрасль остаётся одной из самых коррумпированных — десятки нормативных документов противоречат друг другу, а лицензии нередко выдаются компаниям без реальных производственных мощностей.
- Следующий шаг для того, кто решил возвести ЖК, — получение разрешений на строительство. Здесь подрядчика ждёт целый "квест" согласований: нужно оформить землю, пройти экспертизу проекта, получить заключения от разных ведомств и, наконец, разрешение от акимата. Всё это занимает месяцы, а иногда и годы.
Из-за отсутствия единой цифровой системы большинство процедур выполняются вручную, что открывает простор для бюрократии и злоупотреблений. По сути, чтобы продвинуть проект, застройщику нужно договариваться на каждом этапе. В итоге некоторые компании ищут обходные пути, а обычные покупатели потом расплачиваются за это срывами сроков или недостроями.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова
- Когда разрешения получены, застройщик может начинать продавать квартиры. Закон позволяет делать это тремя способами: через Казахстанскую жилищную компанию (КЖК), через банки второго уровня или после возведения каркаса дома.
Самой надёжной считается схема с КЖК, но таких проектов единицы. Система государственных гарантий охватывает лишь небольшую часть рынка — например, по данным на 2021 год, гарантии получали всего 73 проекта.
Остальные застройщики нередко собирают деньги напрямую от дольщиков. И, вроде бы, в стране есть защитный механизм для этой схему: эскроу-счёта для хранения денег покупателей в банке до завершения строительства, но эта практика пока не стала обязательной. В итоге покупатели фактически кредитуют строительные компании, не имея гарантий, что дом будет достроен.
Но даже если дом достроен, это ещё не гарантия спокойной жизни в нём. Ввод в эксплуатацию зачастую тоже происходит формально — объекты принимают даже с недоделками и трещинами, а жильцы узнают о проблемах уже после заселения.
Государственный архитектурно-строительный контроль (ГАСК) проверяет объекты выборочно и чаще всего уже после того, как нарушения допущены. Проверки проводятся эпизодически, а штрафы за нарушения настолько малы, что не останавливают нарушителей. Независимой экспертизы при приёмке жилья в Казахстане нет, а гарантийные обязательства застройщиков действуют недолго и редко выполняются.
Из этого можно сделать вывод, что главная проблема системы в том, что контроль распределён между множеством ведомств, и никто не несёт полной ответственности за конечный результат. Лицензии выдают одни органы, стройку проверяют другие, а контролировать освоение средств дольщиков должны третьи.
При этом нет единого рейтинга надёжности застройщиков и обязательного страхования рисков. Всё это делает казахстанского покупателя самым уязвимым участником рынка.
Нововведения ради спасения
Стоит отметить, что власти видят проблему и начали предпринимать шаги для наведения порядка на рынке долевого строительства.
С 31 августа 2025 года вступили в силу новые правила, которые должны сделать покупку жилья на этапе строительства более прозрачной. Теперь приобрести квартиру можно будет только через зарегистрированный договор долевого участия (ДДУ) в электронной системе Минстроя. Все "обходные" схемы — вроде предварительных договоров или инвестсоглашений — будут считаться незаконными.
Кроме того, расчёты между покупателями и застройщиками станут исключительно безналичными. Деньги смогут поступать застройщику лишь при наличии разрешения на привлечение средств дольщиков или гарантии от Казахстанской жилищной компании (КЖК). Это создаёт дополнительный уровень защиты — компании без документов просто не смогут продавать жильё и участвовать в ипотечных программах.
Контроль за соблюдением правил усилят акиматы и профильные ведомства, которым теперь разрешено проверять рекламу жилых комплексов и блокировать незаконное привлечение средств. Кстати, госадминистрации практикуют публикацию списков ЖК, не рекомендуемых для покупки. Например, такой есть в Алматы, но последний раз он обновлялся 14 июля 2025 года:
Скриншот сайта акимата Алматы
Центральная Азия: от ничего до рейтинга надёжности
Предлагаем рассмотреть, как с проблемами в строительном секторе справляются соседи Казахстана. Даже беглый анализ показывает, что они схожие. Но кто-то продвинулся в их решении, а кто-то — нет.
В Таджикистане законодательство о строительстве остаётся на базовом уровне. Есть нормы о регистрации недвижимости, но нет полноценной системы регулирования долевого участия и ответственности застройщиков. Государство лишь начинает создавать основу для прозрачного рынка жилья.
В Кыргызстане регулирование долевого строительства прописано в законе: договоры должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы. Однако судебная практика нестабильна — суды по-разному трактуют споры, что создаёт правовую неопределённость. Иностранным компаниям сложно получить строительную лицензию без создания дочерней структуры, что ограничивает конкуренцию и инновации.
В Узбекистане с 2021 года введены новые механизмы контроля в строительной отрасли. Инспекция по контролю в строительной индустрии теперь вправе проводить внеплановые проверки в течение одного дня — при выявлении рисков нарушений. Для зданий площадью свыше 500 квадратных метров действует поэтапный надзор: каждый строительный этап проверяется и утверждается до начала следующего.
Кроме того, страна внедрила электронный рейтинг строительных компаний, где учитываются семь параметров — от кадровой политики до финансовой устойчивости и опыта. Компании ранжируются по четырём категориям: от A (высокое качество) до D (низкое). Это повысило прозрачность и позволило покупателям оценивать надёжность застройщиков.
Федеральный офис Министерства инноваций, мобильности и инфраструктуры Австрии (BMIMI). Фото: BMIMI / Petra Grasel
Австрия: ни одного евро на халтуру
Европейская практика, в свою очередь, показывает, что безопасность дольщиков обеспечивается прежде всего финансовыми гарантиями и независимым контролем. В этом смысле Австрия — одна из самых продвинутых стран.
Здесь действует закон о договорах с застройщиками (BTVG), который требует участия в процессе независимого доверительного управляющего — нотариуса или адвоката. Он открывает специальный трастовый счёт, куда поступают деньги покупателей, и перечисляет средства застройщику только после завершения конкретных этапов работ.
Доверительный управляющий несёт персональную юридическую ответственность, а его деятельность контролируется профессиональными палатами. Это исключает риск исчезновения компании с деньгами дольщиков.
Законы в Австрии предусматривают три модели защиты дольщиков:
- банковскую гарантию или страхование,
- поэтапные платежи с регистрацией в кадастре,
- а также залоговое право.
Чаще всего используется вторая схема — поэтапные платежи. Если застройщик банкротится, средства на трастовом счёте не попадают в конкурсную массу, а используются для завершения объекта.
Китай: контроль как форма дисциплины
В Китае строительная отрасль находится под жёстким государственным надзором. Закон о строительстве КНР требует получения лицензий, а передача заказов неквалифицированным подрядчикам строго запрещена. Контроль осуществляется на всех уровнях — от качества материалов до финансовой устойчивости девелопера.
Революционной мерой стала политика "трёх красных линий", введённая в 2020 году. Она ограничила долговую нагрузку девелоперов по трём параметрам:
- соотношение долга к активам,
- уровень обязательств
- и коэффициент ликвидности.
Нарушение хотя бы одного показателя автоматически блокирует доступ к новым кредитам.
Результат оказался ощутимым: рынок стабилизировался, а крупнейшие застройщики начали работать по принципу реальной, а не спекулятивной экономики.
Пекин, Китай. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Иван Сухоруков
США и Сингапур: две модели — децентрализация и цифровизация
В США регулирование строительства децентрализовано. Федеральные законы задают общие рамки, но главную роль играют муниципалитеты, которые контролируют зонирование, плотность застройки, выдачу разрешений и соответствие строительным кодексам.
Такая модель делает контроль гибким, но требует высокой ответственности на местном уровне.
В Сингапуре, напротив, работает интегрированная централизованная система. Управление городского планирования (URA) отвечает за зонирование и развитие территорий, а управление строительства (BCA) — за безопасность и качество объектов.
Все этапы фиксируются на единой цифровой платформе, где можно отследить ход стройки в режиме реального времени.
Скандинавские страны и Западная Европа: от доверия к ответственности
В Норвегии каждый крупный проект проходит двухэтапное разрешение: сначала общее — с перечнем условий, потом — конкретное на начало работ. Это позволяет контролировать проектирование и реализацию на всех стадиях.
В Швеции процесс инвестирования в недвижимость упрощён, но действует детальная система планов развития, ограничивающих высоту зданий, плотность застройки и даже дизайн фасадов. Это предотвращает хаотичное строительство и обеспечивает предсказуемость рынка.
В Германии муниципалитеты играют активную роль в земельной политике: они сами выводят участки на рынок и участвуют в распределении прибыли от застройки.
В Великобритании обязательные строительные нормы и страхование защиты покупателей гарантируют возврат средств или ремонт в случае нарушений.
Стройплощадка в Стокгольме, Швеция, 2019 год. Фото: ©️ Tengrinews.kz
Чему стоит научиться Казахстану
Мировая практика показывает, что защита дольщиков возможна только при комплексном подходе. Казахстану стоит его рассмотреть, и он может включать несколько аспектов:
- Обязательное эскроу-финансирование — средства дольщиков хранятся на отдельных счетах и перечисляются застройщику по мере выполнения этапов.
- Публичный рейтинг застройщиков — как во многих странах: с оценкой финансовой устойчивости девелоперов, их опыта и качества их строительства.
- Ужесточённое лицензирование — с подтверждением финансовой устойчивости и банковскими гарантиями.
- Онлайн-мониторинг строительства — цифровая платформа, где дольщики могут видеть статус своего объекта.
- Компенсационный фонд — резерв для защиты пострадавших граждан.
Опыт Австрии, Китая и других стран показывает: строительный рынок становится безопасным, когда контроль сочетается с прозрачностью и ответственностью всех сторон.
Казахстан уже начал движение в этом направлении — как уже говорилось, с 31 августа вводятся новые правила долевого участия, направленные на защиту покупателей.
Но без создания полноценных институтов — эскроу, рейтингов, независимого надзора — эти реформы останутся лишь декларациями.
Вряд ли можно поспорить, что настало время перейти от точечных инициатив к новой архитектуре строительного рынка, где деньги граждан защищены, а каждый проект прозрачен. Только так можно вернуть доверие людей и превратить долевое строительство из зоны риска в зону уверенности.
Читайте также:
Антикор — всё. Как борьба с коррупцией устроена в других странах и что Казахстан может заимствовать
Арена, которой нет: мы попытались найти крупнейший стадион Казахстана
В Иране больше нет воды. Возможно ли такое в Казахстане
