"Я взяла ипотеку под минимальный процент". Личный опыт финансового консультанта

Консультант по финансовой грамотности Бота Жуманова в марте 2019 года справила новоселье в столице. 1-комнатную квартиру площадью 40 квадратных метров в Есильском районе она купила по ипотеке. Это ее очередной ипотечный заем: несколько квартир в Алматы покупала также через банк.

Tengrinews.kz записал ее историю оформления ипотеки и расспросил о лайфхаках, которые могут упростить получение и обслуживание ипотеки - как начать откладывать и быстрее скопить первоначальный взнос, сделать меньше процент займа и при этом не перестать наслаждаться жизнью. В конце материала вас ждет описание приятного бонуса для тех, кто берет ипотеку.

У меня есть формула "Накопи-займи-продай", которую я тестирую на рынке недвижимости с точки зрения инвестиций. Многие эксперты по инвестициям говорят, что инвестировать в тенге и казахстанскую недвижимость не стоит. Однако я считаю, что если вы планируете в Казахстане жить, работать и растить детей, то инвестировать в недвижимость стоит. Я планирую.

Переехав в Нур-Султан, я не хотела снимать квартиру по двум причинам: не готова жить там, где что-то не нравится, и хочу платить не арендодателю, а себе (при аренде я плачу хозяину жилья, при ипотеке - самой себе).

У меня были требования к жилью: квартира бизнес-класса, то есть малоквартирный дом, качественная инфраструктура, паркинг, охрана; с современным ремонтом; стоимостью до 20 миллионов тенге; в новом перспективном районе с хорошей транспортной доступностью, то есть квартиры в таком районе будут расти в цене, что делает инвестицию интереснее с точки зрения роста цен на недвижимость района.

Это не первый заем, который я беру на недвижимость, но первый взятый с помощью скупленных депозитов в Жилстройсбербанке. Специализированный банк со 100-процентным государственным участием был создан в 2003 году именно для жилищных строительных сбережений. Поначалу скупка депозитов была "серой" схемой, однако в 2018 году банк легализовал онлайн-уступку депозитов. Вкладчики получили возможность продать вклад, который был давно открыт, и за счет этого итоговый процент ипотеки будет ниже. 

Ипотека в этом банке субсидируется из государственных средств. Поэтому самая дорогая ипотека здесь будет дешевле, чем самая дешевая в любом из коммерческих банков Казахстана. Минимально возможный процент по ипотеке составляет 4,5 процента. При том что годовая инфляция в Казахстане - до 7 процентов. Это значит, что этот банк дает деньги по ставке ниже, чем ставка их обесценивания.

В конце 2018 года я потратила месяц на то, чтобы скупить нужный объем депозитов на 10 миллионов тенге (50 процентов от стоимости). Моя стратегия скупки была простой - платить сверху не более 10 процентов от суммы. На скупку депозитов на сумму 10 миллионов тенге с нужными баллами и сроками я потратила примерно 11 миллионов тенге. Я дождалась февраля 2019 года, когда государство начислило на эти депозиты вознаграждение в размере (20 процентов годовых на суммы, которые были внесены на эти депозиты в течение 2018 года). Сумма вознаграждения закрыла мне не только лишний расход в один миллион тенге, но еще и принесла прибыль в размере около 300 тысяч тенге.

Вы можете листать фото на слайдере

На оставшиеся 50 процентов от стоимости квартиры я взяла ипотеку сроком на шесть лет со ставкой менее пяти процентов годовых. Мой платеж по кредиту - 122 тысячи тенге. Для сравнения, я могу сдавать эту квартиру за 150 тысяч тенге.

Я не только обеспечила себя жильем, но и сделала хорошую инвестицию, потому что:

Жилищный заем со ставкой ниже 5 процентов - это дешевый кредит, практически "бесплатные" деньги. Даже если брать ипотеку на 20 лет, то через 10 лет ежемесячные платежи в тенге с учетом инфляции и девальвации будут очень несущественной суммой.

Квартира была куплена в тенге. За месяц после покупки ее стоимость выросла, так как дом был сдан в эксплуатацию и район активно развивается. Первые перекупщики квартиры продали, теперь цены держит вторая волна собственников.

Квартиру можно будет продать через 5-6 лет, когда кредит закроется - после продажи в долларовом эквиваленте я заработаю. Для скупки депозитов я конвертировала в тенге порядка 28 тысяч долларов. Если я сдам ее в аренду, то арендаторы закроют вторую половину. Когда я продам ее за полную стоимость, то получится, что вложила 28 тысяч долларов, а продала за 60 тысяч. То есть заработала эти деньги.

Это не единственная моя инвестиция, а лишь часть инвестиционного портфеля. Потратить 100 тысяч долларов наличными на квартиру - плохая инвестиция, потому что с девальвацией она себя не оправдает. А иметь работающую недвижимость, купленную за полцены, как одну из инвестиций - хорошо. В странах, где старый жилой фонд, новый фонд жилья всегда будет актуален. Если у вас есть возможность и понимание рынка, то инвестировать в недвижимость для дальнейшей сдачи или перепродажи с использованием дешевых кредитов однозначно стоит.

В Интернете пишут, что новое поколение не будет покупать недвижимость. Я не верю. Новое поколение будет работать и отдавать деньги за аренду жилья, машин и прочего тем, кто ими владеет. Мы живем в системе капитализма, основа которого - капитал и право собственности.

Те, у кого есть право собственности, имеют активы, а у кого нет - работают на тех, у кого есть бизнес (активы). Любые активы - это доходы, которые не зависят от работоспособности человека. Это создание подушки безопасности, которая может содержать вас и вашу семью. Накопления, личный капитал - это основа капиталистической системы, дающая свободу выбора и возможности для формирования работающих активов (недвижимость, инвестиции, бизнес и т. д.) и повышающая качество жизни.

А зарубежная недвижимость в ипотеку - это плохая инвестиция. Потому что тонкости законодательства и договоров не всегда в пользу иностранцев, нет 100-процентной гарантии роста стоимости недвижимости, неизвестна ликвидность жилья: войти в эту инвестицию легко, а получится ли выйти быстро и с прибылью - большой вопрос.

Тем, кто решил брать ипотеку, первым делом надо ответить на вопрос: "Зачем мне недвижимость?".

1) Если это инвестиция, то нужно ориентироваться на спрос на рынке: изучить на сайтах недвижимости, какие квартиры сдаются и продаются быстрее, в каком районе, какого типа и какой квадратуры. Традиционно быстрее всего продаются и сдаются однушки. А вот частные дома не пользуются спросом, частный дом  - это билет в один конец. Кроме того, содержание и обслуживание дома обходятся гораздо дороже.

Далее следует изучение госпрограмм ипотеки в коммерческих банках. На сайтах многих финансовых организаций есть ипотечные калькуляторы, которые помогут сделать предварительные расчеты (например, на сайте Нацбанка). После этого можно заказать консультацию в банках.

Стоит помнить, что все консультанты живут на процент от прибыли, поэтому будут уверять, что их вариант самый лучший. Только сам человек может выбрать оптимальный для себя вариант. Лучше всего самостоятельно составить таблицу по ключевым параметрам: ставки, сроки, ежемесячный платеж, финальная переплата по кредиту. И самостоятельно сравнивать.

Тенговые длинные кредиты выгодны, если вы берете квартиру для дальнейшей сдачи. Ваш ежемесячный платеж аренды будет равен или будет перекрывать ваш ежемесячный платеж по кредиту. Плюс со временем тенге девальвирует, и обслуживать кредит будет с каждым годом все легче и легче. Здесь используется классическая схема банкиров: брать деньги там, где дешево, инвестировать в актив, который приносит деньги, а разницу оставлять себе. В случае с ипотекой - приобретать актив с минимальным первоначальным взносом. Все остальное за человека сделают время (девальвация) и арендаторы (ежемесячные платежи).

2) Если вам нужна квартира для себя, то и выбирать ее нужно с душой. На мой взгляд, есть смысл брать квартиру в новом доме, с паркингом, возле парковой зоны - там, где есть чистый воздух. Минимальная площадь жилья рассчитывается из стандарта - 20 квадратных метров на человека. Максимальная  ограничена только вашими возможностями. Но важно помнить, что большая квадратура - это еще и большая коммуналка, а также расходы на обслуживание со стороны КСК.

Многие люди берут квартиры "на вырост". С одной стороны, это верно, потому что в случае прибавления в семействе не нужно будет брать еще одну ипотеку. Но я придерживаюсь принципа - решать проблемы по мере их поступления. Очень важно соизмерять свои желания с возможностями, чтобы потом не садиться на "финансовый шпагат".

Платежи должны быть комфортными, чтобы их обслуживание не истощало семейный бюджет. Оптимально, когда выплата по ипотеке не превышает 30 процентов дохода. Оставшийся бюджет распределяется так: 40 процентов - на обязательные траты, 10 процентов - на удовольствия, оставшиеся 20 процентов - обязательно откладывать на отдых и непредвиденные расходы (ремонт машины, лечение, образование и т. д.).

На сегодня в Казахстане минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 20 процентов от стоимости жилья. За стоимость жилья берется рыночная цена, которую делают оценочные компании, с которыми работает банк. Также часто встречается взнос 50 процентов. Общее правило такое - чем больше вы накопили, чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет переплата по кредиту.

Накопить на свои цели может каждый человек, вне зависимости от дохода, который он получает. Это подтверждено личным опытом, никто не сможет меня разубедить. Весь вопрос в целеполагании и желании достичь их. Если покупка своей квартиры - всего лишь мечта, а не цель, то может и не сбыться. А цель - с расчетами, планированием, конкретными действиями - обязательно сбудется.

Путь к первоначальному взносу по ипотеке начинается с пополняемых ежемесячно личных накоплений. Возможно, чем-то придется жертвовать: бросить вредные привычки, брать подработки или вовсе сменить работу, а то и специальность. Тот, кто может ежемесячно откладывать определенную сумму, с легкостью сможет обслуживать любой кредит. Ипотека - это не про "сколько я зарабатываю", а про "дисциплину". Тем, у кого нет финансовой дисциплины, она может изрядно испортить качество жизни.

Нужно откладывать ежемесячно четко определенную сумму на простой депозит в течение 3-5 лет. Простой депозит в моем понимании значит максимально гибкий вклад, без штрафов за снятия. Он может быть мультивалютным, но я предпочитаю только валютные, так как риск девальвации слишком высок. При необходимости доллары можно конвертировать и приобрести депозиты с нужными сроками и баллами. 3-5 лет - это достаточное время, чтобы сформировать неприкосновенный ни в коем случае запас. Лично я начала копить еще в студенческие годы. Сейчас у меня есть свой работающий капитал на рынке недвижимости (ипотека), рынке ценных бумаг, а также инвестиции в действующем бизнесе. При этом я ежемесячно пополняю депозит.

Золотое правило гласит: "Если у вас нет никаких сбережений, не берите никаких кредитов". Людей без сбережений кредиты делают беднее. Люди со сбережениями учатся делать деньги даже с использованием кредитов. Это то же самое, что бегать и ходить. Нельзя научится бегать, прежде чем не научишься ходить. Сначала сбережения и накопления, потом кредитование.

В целом нужно понимать, кредиты - это долги. Но в зависимости от использования средств долги могут быть "плохими" и "хорошими". Рассмотрим на примере машины. Вы внесли первоначальный взнос 1 миллион тенге и взяли в кредит на 24 месяца машину с ежемесячным платежом в 100 тысяч тенге. Пример "плохого" долга: на взятой в кредит машине вы добираетесь на работу и обратно 20 минут в день. Такси было бы дешевле. Пример "хорошего" долга: на взятой в кредит машине вы зарабатываете деньги, каждый месяц она приносит чистыми 130 тысяч тенге, 100 из которых уходит на обслуживание кредита. За 24 месяца машина становится вашей и при этом приносит вам еще 720 тысяч тенге чистыми. Вы ее продаете за 3 миллиона тенге. Таким образом, за два года вы с 1 миллиона тенге заработали 2 миллиона 720 тысяч тенге.

Тот же самый подход нужно иметь ко всем кредитам. Взятый до зарплаты микрокредит в 50 тысяч тенге со 100 процентами годовых - это путь к долговой кабале, из которой нет выхода. Вы работаете на собственника этой микрофинансовой организации, а не на себя. Перед тем как брать любой кредит, нужно задавать себе вопрос: "Какую выгоду я получу?". Если выгоды нет, то не берите кредит, просто перетерпите.

Арендное жилье - это интересный вариант, но есть много ограничений - ваша специальность должна быть в списке приоритетных специальностей, ваш доход должен быть подтвержденным, и у вас не должно быть другого жилья. Это одна из ипотечных программ Жилстройсбербанка.

Также государство дает льготную ипотеку через коммерческие банки. Жилищная программа "7-20-25" рассчитана на новое жилье. Ипотека дается под 7 процентов, от 20 процентов первоначальный взнос, на 25 лет. Для казахстанцев, которые хотят купить недвижимость на вторичном рынке, где больше выбор и зачастую ниже цены, действует еще одна госпрограмма - "Баспана Хит". По ней процент составляет от 11 процентов годовых (базовая ставка Нацбанка 9,25 процента плюс 1,75 процента). Другое важное отличие "Баспана Хит": у программы нет критерия отсутствия жилья, то есть клиент может участвовать в ней, имея собственную квартиру или иную недвижимость.

На сегодня в Казахстане собственные ипотечные продукты есть в 6 из 10 крупнейших коммерческих банков. Они доступны каждому, без привязки к определенному городу, компании-партнеру, жилому комплексу или залоговому имуществу банков. Клиент может выбрать любую жилую недвижимость, а также построить свой дом "с нуля".

Самая низкая годовая эффективная ставка у коммерческих банков - от 9,8 процента. Также в тройке лидеров банки, чья ставка - 14,8 процента и 15,6 процента, а максимальный срок - 240 месяцев, то есть 20 лет. Максимальную сумму некоторые коммерческие банки по ипотеке могут дать до 100 миллионов тенге. Максимальная сумма к выдаче зависит от  платежеспособности заявителя и правил банка. Ипотеку в коммерческих банках имеет смысл оформлять, если вы не проходите по параметрам в льготных программах. Например, по тем же программам ЖССБ.

Перед подписанием договора с финансовой организацией важно читать весь договор и хранить все документы в оригинале. Не стоит стесняться задавать глупые вопросы, ведь самые большие глупости в жизни люди делают с серьезным лицом. Также банки в нагрузку к ипотеке продают страховку. Это сделка, поэтому важно знать все пункты и условия, чтобы не удивляться потом. Подпись на договоре означает согласие с его условиями.

Платеж по ипотеке бывает аннуитетный и дифференцированный. Аннуитетный менее выгодный, потому что финальная переплата по кредиту будет больше. Но зато ежемесячно это одинаковая фиксированная плата. Лично я выбрала аннуитетные платежи, потому что мне удобно помнить, что ежемесячно мне нужно выплатить банку одну четкую сумму. Мне это проще, чем каждый месяц смотреть и помнить, какую сумму нужно выплачивать. Если кредит долгосрочный, от 7 до 20 лет, то выбирайте дифференцированный, с каждым месяцем платеж будет меньше, как и финальная переплата.

У ипотеки есть неожиданные бонусы. К примеру, платежи по ипотеке от ЖССБ можно будет относить на налоговые вычеты. Что это значит? Например, у меня есть доход в размере 2 миллионов тенге в год, с которых я должна ежегодно заплатить 10 процентов подоходного налога, то есть 200 тысяч тенге. Но у меня есть платеж по ипотеке в размере 122 тысяч тенге. Предположим, что 22 тысячи тенге - это проценты по ипотеке, именно они пойдут на налоговый вычет. В итоге я заплачу налог не 200 тысяч тенге, а 178 тысяч тенге.

Ольга Пастухова

Читайте также:

"Личный опыт. Мы ведем семейный бюджет"

"Личный опыт. Пассивный доход"