Оценка жилья до приобретения в собственность

Долгожданное приобретение квартиры может обернуться настоящим кошмаром, если новый владелец заранее не проконтролирует процесс купли-продажи. Радость новоселья может быть омрачена серьезным строительным браком, поэтому важно выявить недоработки не через несколько месяцев или год, а сразу - до оформления квартиры в собственность. Совместно с директором "Центра оценки Алматы" Бауыржаном Бектаевым мы решили рассказать, на что стоит обязательно обратить внимание, покупая жилье на первичном рынке недвижимости в Казахстане.

Первый визит в отдел продаж: о чем спросить застройщика?

Итак, если вы решили купить жилье, в первую очередь стоит поинтересоваться у застройщика фактом ввода в эксплуатацию объекта, а также попросить показать соответствующий документ - Акт приемки в эксплуатацию. В случае отсутствия такового и, соответственно, если объект не сдан в эксплуатацию, существует риск потери денег.

Как правило, при строительстве жилых комплексов застройщики часто продают квартиры в не сданных в эксплуатацию домах, обычно по более низкой цене. В принципе заключить договор и внести предоплату можно, но только если речь идет о крупной и известной компании, а вот если вы столкнетесь с малоизвестной строительной компанией, то мы бы не советовали вносить предоплату. Сегодня существует достаточно большой риск того, что вы не получите свое жилье, может быть, оно будет достроено совсем не в сроки, установленные предварительным договором купли-продажи. Кстати, Акт приемки объекта в эксплуатацию требует государственной регистрации в органах юстиции.

Проверить факт наличия регистрации у объекта можно, запросив в отделе продаж так называемую справку о наличии обременений (полное наименование справки - "Получение справок о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках"). В принципе эту справку нужно запрашивать всегда, потому что она дает достаточное количество информации по объекту: наличие регистрации, основания возникновения у собственника прав на данное имущество, наличие обременений в виде залога, ареста и прочее. 

Первый осмотр квартиры в новостройке: на что обратить внимание?

Если говорить непосредственно о самой недвижимости, то, конечно, стоит обратить внимание на состояние квартиры и всех ее составляющих, даже если она продается в черновой отделке. Очень часто встречается ситуация, когда фактическая площадь квартиры меньше заявляемой при продаже. Бывает, что застройщики указывают площадь согласно внешнему обмеру стен, тогда как в техническом паспорте площадь рассчитывается исходя из внутреннего обмера. Разница между этими площадями может доходить до двух квадратных метров. Например, приобретая квартиру площадью 40 квадратных метров, реально человек может купить жилье площадью 38 квадратных метров. Такие ситуации встречаются очень часто, и все зависит от того, как вы договоритесь с застройщиком. Зачастую покупателям ничего не остается, кроме как переплачивать за внешние квадраты.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю недвижимости? 

Желательно, чтобы застройщик предоставил вам все правоустанавливающие документы на объект (договор купли земли, или постановление о предоставлении ее застройщику на праве частной собственности государством, или иной документ, согласно которому застройщик стал собственником объекта, акт приемки в эксплуатацию объекта), технический паспорт на весь жилой дом, а также технический паспорт на приобретаемую квартиру (нужно сверить фактическую планировку квартиры с планом квартиры, нарисованным в техническом паспорте, бывают такие моменты, когда техники делают чертежи с ошибочным расположением оконно-дверных проемов на балконах, что в дальнейшем юридически может оказаться перепланировкой квартиры. В том случае, если вы хотите приобрести эту квартиру в кредит или в дальнейшем поставить ее в залог в банк, у вас могут возникнуть сложности в получении займа из-за этой мелочи. Поэтому рекомендуем проверять соответствие плана квартиры на бумаге с фактической ее планировкой вплоть до расположения окон и всех других проемов), также желательно увидеть разрешительные документы компании в виде государственной лицензии на проведение строительно-монтажных работ, получить полные реквизиты компании вместе со свидетельством о регистрации юридического лица.

В заключение хотелось бы отметить, что приобретение квартир у застройщиков в юридическом плане несколько менее рискованно, чем приобретение жилья на вторичном рынке. Например, не рекомендуется приобретать квартиры, полученные в наследство в достаточно короткие сроки до сделки купли-продажи; полученные по решению суда; в случае когда квартира продается на основании разрешения органов опеки; когда собственником является недееспособное или частично недееспособное лицо.

Рисков сегодня множество, поэтому если вы не очень разбираетесь в документации на недвижимость, то лучше прибегнуть к помощи специалистов. Также стоить проверять риэлторов, они могут оказаться мошенниками, нужно обязательно попросить их показать официальные документы. Кроме того, не стоит слишком сильно им доверять, за ними всегда нужно все перепроверять.