Безопасность плюс надежность: Как обзавестись жильем и не стать обманутым дольщиком

В октябре вступят в действие поправки в законодательство по вопросам долевого участия в жилищном строительстве. Принятые весной этого года, они призваны защитить дольщиков от обмана и закрепить жесткий порядок в строительстве жилья.

Законодательство устанавливает четкие требования и критерии к застройщикам на право привлечения денег дольщиков на завершение строительства жилого дома.

Напомним, что законодательными новшествами закрепляются три способа организации долевого жилищного строительства: через получение гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства; финансирование банком второго уровня; возведение "каркаса" жилого здания за счет собственных средств застройщика.

Первый способ предусматривает такую схему: застройщик создает уполномоченную компанию, которая имеет земельный участок, проектно-сметную документацию, деньги для сопутствующих расходов или незавершенное строительство в размере от 10-15 процентов от проектной стоимости. В обязательном порядке заключается договор гарантии между Фондом гарантирования, застройщиком и уполномоченной компанией, и только после этого разрешается привлекать деньги дольщиков. В случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого здания Фонд гарантирования жилищного строительства при АО "НУХ "Байтерек" гарантирует завершение строительства и передачу дольщикам квартир.

Второй способ - строительство через банковский кредит. Застройщик, также через уполномоченную компанию, привлекает банковский заем, достаточный для завершения строительства жилого здания. Банк должен осуществлять отбор застройщиков через квалификационные требования. После этого в акимате нужно получить разрешение на привлечение денег дольщиков, но использовать их застройщик сможет лишь с разрешения банка и только после возведения каркаса дома.

По третьему способу деньги дольщиков привлекаются после возведения каркаса жилого здания за счет собственных средств застройщика и уполномоченной компании. Снижение риска незавершения строительства обеспечивается более высокими квалификационными требованиями для застройщика и уполномоченной компании, а также значительным собственным участием. Застройщик и уполномоченная компания могут привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на привлечение денег дольщиков от акимата.

Необходимо отметить, что второй и третий способы не предусматривают получение гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства.

По всем трем способам будет привлекаться инжиниринговая компания, не аффилированная с застройщиком. Эта мера позволит проводить постоянный контроль за качеством возводимого жилья и целевым использованием денег дольщиков.

Таким образом, новое законодательство о долевом строительстве направлено на сокращение всех возможных рисков для дольщиков, поскольку предполагается контроль за целевым использованием средств и обеспечивается должное качество строящегося жилья. 

Как пояснила заместитель председателя правления АО "НУХ "Байтерек" Ляззат Ибрагимова, одна из дочерних организаций Холдинга - Фонд гарантирования жилищного строительства - начнет активную работу в октябре. Уже сейчас в холдинге четко обозначили - отбор компаний для гарантирования будет очень жесткий. "Будут очень жесткие критерии отбора, сейчас отрабатываются механизмы. Фонд будет делать весь финансовый анализ и объектов, и строительных компаний, и какие-то "Рога и копыта" гарантировать не будет. Он будет страховать те объекты, которые строят более-менее финансово-устойчивые строительные компании. Таким образом, у нас в Холдинге создается такое колесо жилищно-строительных активов, где от начала финансирования самого жилья от АО "Байтерек девелопмент", до процесса завершения строительства можно еще застраховать через Фонд, и уже полностью готовое жилье сбыть через субсидируемые ипотечные займы АО "Казахстанская ипотечная компания", или через дешевые жилищные займы АО "Жилстройсбербанк". То есть весь процесс от предложения до спроса мы будем закруглять. Получается, были деньги - стали квартиры, и эта новая квартира снова превратилась в деньги внутри холдинга, и поэтому каждый новый кругооборот даст новые квартиры", - объясняет Ибрагимова.

Впрочем, на свободном рынке риски для рядовых граждан все равно остаются. Уже сейчас очевидно, что далеко не все компании смогут получить гарантии в Фонде, соответственно, риск уже повышается. Также никогда нельзя исключать человеческий фактор, тем более, когда уровень коррупции, особенно в регионах, весьма высок. Ну и третий аспект - поскольку кредитоваться строительным компаниям предлагается через банки второго уровня, речь идет о займах по рыночной ставке, что не может не отразиться на стоимости жилья - явно не в сторону уменьшения.

При этом нельзя не заметить, что несмотря на все принимаемые меры, проблема дольщиков не теряет актуальности. На начало кризиса, в 2007 году, в целом по стране было 460 проблемных объектов с участием 68 тысяч 117 дольщиков. На 1 января 2016 года проблемных объектов осталось 13 с количеством дольщиков 1 136 человек, и их предполагается достроить до конца текущего года. Однако проблемные объекты продолжают появляться. Буквально неделю назад акимат Астаны обновил информацию по "черному списку" стройкомпаний и проблемных объектов, сообщив, что в столице 58 "недостроев" и больше десятка недобросовестных застройщиков.

Как же защитить себя от обмана на рынке жилищного строительства? Самый безопасный способ - это покупка квартиры в уже построенном и введенном в эксплуатацию жилом комплексе. Однако по цене такие объекты доступны далеко не всем, и для многих граждан именно долевое строительство является оптимальным вариантом. И здесь лучшие программы предлагает государство. Дочерние компании национального управляющего холдинга "Байтерек" предлагают несколько вариантов получения жилья - аренда с выкупом и без него по программам Казахстанской ипотечной компании и накопление средств и кредитование по программам Жилищного строительного сберегательного банка Казахстана. К примеру, ежемесячный платеж за обычную аренду (без выкупа жилья) не превышает 559 тенге за один квадратный метр. Оплата за аренду с выкупом жилья - не более 1 120 тенге за квадрат в месяц. Таким образом, при аренде квартиры площадью 50 квадратных метров ежемесячный платеж составит порядка 56 000 тысяч тенге (за аренду с выкупом). И, в отличие от ипотеки, здесь не нужен первоначальный взнос, и через 20 лет аренды квартира становится собственностью жильцов.

При этом дочерние компании Холдинга очень жестко подходят к отбору застройщиков, получающих заказы на строительство жилья. Годы работы на рынке, положительная репутация, количество и качество уже построенных объектов - учитывается все до мелочей. Компании получают выделенные государством средства на строительство не по рыночным ставкам, а значительно ниже. Кроме того, предъявляются требования по "казахстанскому содержанию" - использованию стройматериалов отечественного производства, что тоже позволяет удешевить итоговую цену жилья, поскольку отсутствуют затраты на логистику. Ну а с учетом того, что контроль за использованием выделяемых государством средств ведется очень жестко, в том, что именно эти объекты будут сданы в установленные сроки, сомневаться не приходится.

Директор ТОО "Соллерс" (Актобе) Андрей Сторожев рассказывает, что именно за счет использования в строительстве материалов казахстанского производства были снижены затраты на возведение жилья. Он строит по программам холдинга "Байтерек" не первый год и пока не собирается менять партнера: "В период сотрудничества с Казахстанской ипотечной компанией только ТОО "Соллерс" реализовало 50 тысяч квадратных метров арендного жилья в Актобе, что является хорошим показателем в нашем регионе. (...) Финансирование строительства осуществляет государство через Холдинг "Байтерек" и Казахстанскую ипотечную компанию, осуществляется постоянный контроль каждого этапа строительства, объекты сдаются в эксплуатацию строго в установленные сроки в чистовой отделке", - говорит строитель.

Генеральный директор ТОО "Отау строй" Аслан Алимбек работает с холдингом уже два года и также планирует продолжать это сотрудничество, поскольку помимо собственно строительства, компания сумела вывести на новый уровень и свое производство строительных материалов. "Увеличение мощности наших предприятий подняло уровень налоговых отчислений в бюджет и позволило компании закрепиться как крупный налогоплательщик по Южном региону. Условия государственно-частного партнерства позволило Товариществу освоить значительные площади имеющихся в собственности земельных участков. Осуществление строительства на земельных участках, расположенных в северо и северо-восточном направлении города, оказалось приоритетным, так как согласно генеральному плану города Шымкента активное развитие города проводится в данном направлении. А по городу Туркестан новые дома строятся при въезде в древний исторический город и меняет облик города, внося элементы современности и комфорта", - рассказал он.

В ближайшее время в Холдинге произойдут изменения - руководством "Байтерека" была объявлена стратегия "нулевой терпимости" ко всем возможным коррупционным проявлениям. Принято решение автоматизировать все бизнес-процессы по всей группе компаний холдинга с тем, чтобы бизнесмены могли в режиме онлайн подавать заявки и сдавать отчеты. Фактически при успешной реализации этих планов пресловутый "человеческий фактор" будет сведен к минимуму, а снижение бюрократии и банальных затрат на бумагу и поездки в Астану сократят расходы бизнеса, что также должно найти отражение на стоимости строящегося жилья.