Эффект "мыльного пузыря" на рынке жилья прогнозируют в Казахстане

Эксперты заявляют, что на казахстанском рынке жилья возник эффект "мыльного пузыря". Достигнута максимальная стоимость недвижимости, и теперь стоит ждать только "взрыва пузыря", то есть резкого снижения цен. Какой категории жилья это коснется и когда это произойдет, читайте в материале Tengrinews.kz.

В последние два года на рынке недвижимости произошли нестандартные изменения. Сначала застой, когда из-за пандемии покупки и продажи не осуществлялись вообще. Позже у людей появилась возможность получить пенсионные накопления сверх порога достаточности, чтобы улучшить свои жилищные условия. Многие использовали эту возможность. Плюс ко всему подорожала стоимость строительных материалов, что привело к удорожанию квартир. Владелец компании по управлению недвижимостью Талгат Боранкулов считает, что сейчас цены находятся на пике.

"Те деньги, которые были направлены на покупку жилья в ипотеку или в рассрочку, были направлены в состоянии эйфории, так как средства пришли условно из "ниоткуда", выделены из пенсионного фонда. 70 процентов получателей использовали деньги в качестве первоначального взноса для покупки жилья. Думаю, что сейчас у многих из них уходит по 200-300 тысяч тенге ежемесячно на оплату кредита, и это на 15-20 лет. Плюс нужно закончить ремонт в уже купленных квартирах, обставить их. А через 1-1,5 года у людей просто начнется кредитная усталость, когда постоянно находишься в стрессе из-за ежемесячных платежей банку или застройщику. Тем более доходы падают, заработать становится все тяжелее. Много таких квартир выйдут на рынок в силу моральной кредитной усталости. Выбор такой недвижимости станет достаточно широким”, - рассказал Талгат Боранкулов.

Специалист уверен, что в ближайшие 1,5 года цены на недвижимость пойдут на спад, примерно на 15-20 процентов. По его словам, это коснется жилья класса комфорт и эконом, причем не только на вторичном, но и на первичном рынках.

"Сейчас получается, что в Алматы очень много застройщиков, и достаточно много жилья выставлено на продажу, очень много новых проектов в нижней части города. У вторички, появившейся после "кредитной усталости", будут преимущества в том, что жилье уже с ремонтом и выбрать квартиру можно будет в любой части города. Однако многие проекты финансирования со стороны государства были свернуты. Осталась, кажется, только одна программа. А вот из-за возможности застройщиков предоставлять финансовые услуги, такие как рассрочка, кредитование с меньшей процентной ставкой, рассрочка без процентов, скорее всего, в первую очередь подешевеет первичка, и за ней потянется вторичка", - заявил он. 

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов заявил, что стоимость квадратного метра в Алматы и других городах Казахстана переоценена и не соответствует справедливой цене. Разделяя недвижимость на категории: элиткласс, бизнес-класс, комфорт-класс и экономкласс, эксперт заявил, что эффект "мыльного пузыря" коснется третьей и четвертой категорий. Он показал себестоимость жилья:

• 4-я категория - 220 000 тенге за квадратный метр;
• 3-я категория - 250 000 тенге за квадратный метр;
• 2-я категория - от 270 000 до 350 000 за квадратный метр в зависимости от использования импортных строительных материалов и оборудования;
• 1-я категория - от 300 000 до 700 000 за квадратный метр в зависимости от импортных стройматериалов и оборудования.

"Сейчас цены находятся на пике, потому что с начала года в связи с введением программы по использованию пенсионных накопления для приобретения жилья начался ажиотаж, который повлиял на стоимость квадратного метра. Сразу цены подняли примерно на 15-20 процентов что застройщики, что участники рынка вторичной недвижимости. И на сегодня мы получили результат, когда цены запредельные. Большое количество людей взяли квартиры в ипотеку. И вот эти ипотечные квартиры, купленные за последние три года, и спровоцируют взрыв "мыльного пузыря". Сейчас уже платежеспособность у нас на нулевом уровне, те, кто покупали в ипотеку жилье, могут потерять работу, потерять доходы, и тогда вся масса выльется на рынок. Произойдет корректировка на 30-40 процентов", - заявил Ермек Мусрепов.

По мнению президента Казахстанской федерации недвижимости, удешевление может случиться уже через год. Причем на этот фактор не сможет повлиять государство. 

"По нашему мнению, третья и четвертая категории будут корректироваться в сторону понижения до того индекса, который будет приемлем и для самого застройщика, и для потребителя. Недвижимость из этих категорий покупается, в основном, с помощью субсидированных ипотечных ставок через операторов жилищных программ. 90 процентов рынка, первичного особенно, приобретается с помощью ипотеки. Даже субсидирование ипотеки, которое было внедрено в Казахстане на протяжении последних 2-3 лет, это те программы, которые показали большой мультипликативный эффект - "7-20-25", "Баспана", "Баспана Хит" и другие повлияли на активность и вообще на весь рынок и строительную индустрию. Сегодня мы наблюдаем стагнацию на рынке недвижимости, активность упала, и сделки проводятся не в массовом характере. Если взять конец первого и начало второго кварталов 2021 года, платежеспособный спрос населения падает. В связи с тем, что мы находимся в фазе карантинного процесса, люди теряют работу, и доходы населения не позволяют купить квартиру даже по госпрограмме. Не говоря уже про наличный расчет", - добавил он. 

Ситуация с недвижимость элит- и бизнес-классов совсем другая. По словам эксперта, здесь цены будут расти, но незначительно. 

"Первая и вторая категории - самые восприимчивые к инфляции, девальвации, повышению стоимости строительных материалов, потому что при строительстве квартир данной категории используются в основном импортные стройматериалы, примерно до 80 процентов. И они более подвержены корректировке в сторону повышения от ситуации в экономике страны. Бизнес и элит будут показывать корректировку в сторону повышения, но незначительно, от 0,2 до одного процента.  Это будет зависеть от соотношения тенге-доллар, потому что застройщик вынужден за инвалюту покупать определенные виды строительных материалов, и это будет сказываться на стоимости квадратного метра. На сегодня цены сильно завышены. А те анонсы, которые делаются, что в следующем году цены еще поднимутся, специально делаются, чтобы те квадратные метры, которые не продаются, вышли на продажную вертикаль, по большому счету", - заявил Ермек Мусрепов. 

На вопрос о том, почему при снижении доходов и спроса цены не снижаются, эксперт заявил, что закон рыночной экономики "спроса и предложения" не работает на рынке недвижимости должным образом.

"На рынке недвижимости этот закон то действует, то не действует. На сегодня стоимость двигает строительная индустрия, они начинают этот тренд на повышение и поддерживают его, возможно, в картельном сговоре. Но это касается, в основном, бизнес- и элиткатегории. Вторая и третья категории - здесь разброс цены очень большой, все зависит от местоположения, от качества вводимого жилья. Есть жилье по госпрограмме "Нурлы жер", и есть застройщики, которые строят экономкласс, но этот экономкласс как коммерческое направление идет. Они не участвуют в госпрограмме, а продают населению жилье экономкатегории. Самое первое объяснение всему - это то, что 90 процентов сделок проходит через ипотеку. Сейчас, например, по ипотеке можно купить на стадии долевого строительства через систему сбережений "Отбасы банка". До этого такой программы не было. Только при вводе в эксплуатацию покупалась первичная недвижимость. Это тоже подталкивает застройщиков к повышению стоимости квадратного метра", - добавил он. 

Он также объяснил, почему после поручения Президента Казахстана Касым-Жомарта Токаева о необходимости снижения цен ничего не изменилось. 

"Три компании, которые работают в Алматы и Нур-Султане, в двух-трех комплексах скинули на 15-20 тысяч стоимость квадратного метра, когда они были запредельными. Это нисколько не повлияло на корректировку, где-то они уменьшили стоимость квадратного метра, на другом комплексе они восполнили свои потери. Здесь все в одних руках, как говорится. Президент не может влиять на рынок. Это если какие-то госпрограммы, да, государство может повлиять, но повлиять на свободный рынок никто не может", - рассказал Ермек Мусрепов. 

Эксперт также высказался и о стрельбе в Алматы. Инцидент, вызвавший резонанс в обществе, уже привел к тому, что многие законы по кредитам стали пересматривать на государственном уровне. Однако, по мнению Ермека Мусрепова, изменений в ипотечной системе ожидать не стоит. 

"Нельзя смешивать коммерческий кредит и ипотеки, по ипотеке тоже могут быть такие проблемы, это тоже психологический стресс, тоже выселяют принудительно, но была программа рефинансирования, людям давали возможность с уменьшенной ставкой платить за ипотеку. По большему счету, здесь человеческий фактор сыграл. Считаю, что стрельба не отразится на рынке ипотеки. Квартиры в залоге - это не проблема, это те продавцы, которые не справляются с ипотекой, недвижимость, на которую наложен арест в связи договорными обязательствами с банком. Владельцу дается право самому реализовать квартиру. Это нормальное явление", - заключил Ермек Мусрепов. 

Напомним, в январе этого года в Казахстане начался прием заявок на досрочное снятие пенсионных накоплений. Всего только за январь услугой воспользовались 8 тысяч казахстанцев. По последним данным, 1,5 триллиона тенге пенсионных накоплений использовали казахстанцы на жилье и лечение. 

Подробнее с условиями программы можно ознакомиться на сайте enpf-otbasy.kz.

Подпишись на наши новости в Instagram. Самые интересные видео, а также сотни комментариев казахстанцев в твоей ленте!

У Tengrinews.kz есть Telegram-канал. Это быстрый и удобный способ получать самые главные новости прямо на твой телефон.