Цены на недвижимость в 2018 году: когда казахстанцам лучше покупать квартиры

Управляющий партнер онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Мария Рен отметила, что стоимость квадратного метра в новостройках в течение всего года колебалась в узком коридоре. В Астане цены с начала года практически не изменились, составив около 318 тысяч тенге. В Алматы первичный рынок был более волатильным - цены колебались здесь в коридоре 430-450 тысяч тенге. При этом средняя цена "квадрата" в алматинских новостройках на конец года составила около 438 тысяч тенге.

Цены на вторичку в 2017 году в крупнейших городах (Астана и Алматы) снизились в среднем на 5-8 процентов, в то время как в некоторых регионах снижение цен достигало 10-11 процентов. Аналитик связывает это с более низким уровнем платежеспособного спроса на квадратные метры.

"Основным драйвером рынка стала государственная жилищная программа "Нурлы жер". Стартовавшая в начале года обновленная программа затронула все направления первичного рынка жилья и вернула банки второго уровня на ипотечный рынок. Активность государства привела к удвоению объемов выдачи ипотечных кредитов по итогам десяти месяцев. Так, по данным Национального Банка РК, в январе-октябре текущего года было выдано ипотеки на 281 миллиард тенге против 144 миллиардов тенге за аналогичный период в 2016 году. Это привело к увеличению портфеля ипотечных кредитов с начала года на 8,9 процента, или 87,8 миллиарда тенге. Активность программы "Нурлы жер" повысила спрос на новостройки и усилила переток покупателей на первичный рынок. Это, с одной стороны, поддержало цены на новые квадратные метры, с другой - усилило понижательный тренд на вторичном рынке", - прокомментировала эксперт.

Как объясняет член совета директоров ОЮЛ "Объединенная ассоциация риелторов Казахстана" Марина Грушина, после последней девальвации рынок пришел в стабильное состояние. На нем не происходит каких-то серьезных колебаний. После бума 2002-2006 годов, когда росли цены, он ощутимо просел.   

"Мы видим, что идет активное строительство. Есть очень много социальных программ и социальных проектов. Недвижимость строится, в основном в эконом- и комфорт-классе. Эта тенденция продолжится и в следующем году. Единственное, хотелось бы ожидать каких-то более хороших льготных кредитов, связанных с ипотекой. С рынка ушли перекупщики. Нет тех инвесторов, которые покупают, чтобы перепродать. Потому что маржа сейчас совсем небольшая, и на рынке только покупатели, которым нужна недвижимость. Особенно в больших городах, куда идет постоянная миграция", - говорит Грушина.

В свою очередь, эксперт Мария Рен приводит цифры. Если в 2015 году цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снизились на 30-33 процентов, а цены в тенге из-за второго витка девальвации выросли на 15-20 процентов, то в 2016 году снижение цен в долларах произошло на 14-15 процентов, а по итогам 2017 года составит около 6-7 процентов.

"Учитывая, что в этом году цены на вторичном рынке уже не снижаются двузначными цифрами, можно сказать, что мы подбираемся максимально близко к пресловутому ценовому дну. Запас снижения цены составляет еще 3-4 процента. Такое снижение может произойти в 2018 году из-за низкого качества старого жилого фонда, отсутствия системной работы в достаточных объемах по восстановлению и капремонту старого жилья и дальнейшему развитию госпрограмм, в том числе по кредитованию. Все это снижает привлекательность старого жилья на фоне развития первичного рынка", - объясняет управляющий партнер онлайн-сервиса Homsters.kz.

На первичном рынке, по словам Рен, цены в следующем году останутся стабильны при уравновешивании двух тенденций. С одной стороны, насыщение рынка предложением, благодаря активности реализации госпрограмм, должно стимулировать снижение цен на жилье в новостройках, с другой стороны - госпрограммы облегчают условия кредитования, что стимулирует спрос на квадратные метры, а значит, и провоцирует рост цен. Колебания на первичном рынке недвижимости могут составить плюс-минус 1-3 процента.

Также аналитики ожидают дальнейшего перетока покупателей на первичный рынок.

"Мы неоднократно говорили в своей аналитике, и наши цифры поддерживают риелторы и другие коллеги, что сегодня до 80 процентов покупателей предпочитают первичное жилье или квартиры в домах, построенных после 2000 года. Также сохранится тенденция повышенного спроса на жилье малой площади и комнатности. 1-2-комнатные квартиры всегда преобладали в структуре спроса, однако в 2015-2016 годах доля такого жилья в общем спросе на новостройки достигла и даже превысила 80 процентов. Это вполне понятно для посткризисного рынка. Не имея возможности покупать квартиры большой комнатности за счет кредитов, казахстанцы начали активнее покупать более скромные по площади 1-2-комнатные квартиры. Застройщики ответили на это увеличением доли проектов эконом- и комфорт-класса и с середины 2016 года практически не анонсировали новых проектов в элитклассе. Средний размер квартиры, рассчитанный по совокупности заявок, направленных в отделы продаж застройщиков через Homsters.kz, за минувший год не изменился и составляет около 56-58 квадратных метров", - рассказала Мария Рен. 

Эксперты сходятся во мнении, когда настанет лучший момент для покупки квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке: в текущее время и в январе. По словам президента Казахстанской федерации недвижимости (КФН) Ермека Мусрепова, в декабре 2017 года настанет максимальный прогиб рынка в сторону понижения. 

"В каких-то частных случаях может доходить и до 50 процентов скидка на вторичную недвижимость. На первичную будут от застройщиков акции определенные. Это мы предвидим. И какие-то розыгрыши продаж квадратных метров, какие-то свои определенные механизмы, чтобы привлечь участников рынка недвижимости для покупки своих квадратных метров первичного жилья", - предрекает эксперт.   

Эксперт Марина Грушина, в свою очередь, добавляет, что следующим лучшим временем для покупки станет если не зима, то середина лета 2018. Так как люди уедут в отпуска и покупательский спрос снизится, продавцы, по ее мнению, традиционно пойдут на хороший дисконт.

Вместе с тем управляющий партнер онлайн-сервиса Homsters.kz. Мария Рен отмечает, что текущая нестабильность цен на вторичном рынке - то снижение, то рост цен при прочих равных факторах -  хороший знак, и добавляет, что с покупкой тянуть не стоит.

"Для покупателя это означает, что рынок не нашел равновесной цены, а значит, разные продавцы могут устанавливать разные цены на похожие объекты, а те, кому действительно нужно продать объект, могут дать большую скидку. Сегодня такие скидки все еще могут достигать 10-12 процентов в зависимости от обстоятельств. На стабильном или растущем рынке такие выгодные сделки вряд ли будут доступны", - заключает Рен.

Мы отправим новости на ваш телефон. Подписывайтесь в Telegram @tengrinews.