Все говорят: "Высоток понастроили, что будет при землетрясении?" - главный архитектор об Алматы

В конце мая в Алматы были приняты новые правила застройки города. В городе запретили застраивать высотками старый "золотой квадрат" и регламентировали расстояния между многоэтажками.

Что еще изменится с принятием новых правил? С чем связан строительный бум в Алматы? И почему город не будет расширяться в ближайшие 10 лет? Об этом мы поговорили с руководителем Управления городского планирования и урбанистики Алмасханом Ахмеджановым. 

Tengrinews.kz:

Недавно были приняты новые правила застройки Алматы. Чем они отличаются от старых правил и вообще были ли эти правила?

Алмасхан Ахмеджанов

Самые последние правила застройки территории города Алматы были приняты в 2006 году. Потом в 2009 году в связи с принятием новой концепции, упрощением разрешительных процедур были приняты общереспубликанские правила застройки, которые определяли лишь саму процедуру разрешения. То есть это было упрощение в рамках Doing business, сокращение разрешительных документов для бизнеса, улучшение бизнес-климата.

TN:

Сейчас они действуют?

Алмасхан Ахмеджанов

Те республиканские правила действуют именно на разрешительные процедуры. Но, учитывая, что Алматы - это индивидуальный город, для него необходимы были дополнительные правила – как вообще формировать архитектурный облик. Поэтому по поручению президента РК и акима Бакытжана Абдировича в 2019 году был утвержден закон об особом статусе Алматы, в рамках которого были внесены соответствующие правки и дополнения в основной Закон "Об архитектурно-строительной и градостроительной деятельности". Были внесены требования о том, что города республиканского значения имеют право разрабатывать правила формирования архитектурного облика и градостроительного планирования. И в рамках данных требований были разработаны эти правила. Конечно, мы хотели в них вложить все, зарегулировать все. Но требования действующего законодательства нам пока не позволили этого сделать.

TN:

А что не удалось внести?

Алмасхан Ахмеджанов

Ну, требования по автомобильных дорогам, требования по рекламным конструкциям, допустим. Все, что влияет на формирование архитектурного облика Алматы. Но это дело времени. Мы учли все те нюансы, которые не предусмотрены в действующем законодательстве, и будем ставить вопрос, когда будут следующие корректировки закона.

Нам удалось установить градостроительные требования. То есть любой город должен развиваться с учетом его ресурсной емкости и возможности. Если вы заметите, то многие жалобы касаются нехватки инженерных коммуникаций, нехватки социальных объектов. Я считаю, что мы определенный этап прошли и эти вопросы решили. Эти правила были утверждены в маслихате, сейчас мы ожидаем регистрации в юстиции. После регистрации мы уже начнем их применять.

Основные параметры – это то, что теперь любая застройка должна сопровождаться строительством или развитием объекта социальной инфраструктуры.

TN:

Именно социальной?

Алмасхан Ахмеджанов

Социальной и коммунальной. Одно от другого неотделимо. Любой ЖК за собой тащит требования по инженерной инфраструктуре. Это естественно.

TN:

То есть застройщики должны будут все это делать за свой счет?

Алмасхан Ахмеджанов

Это может быть за свой счет. У нас есть разные программы, есть госпрограммы по обеспечению населения социальным жильем, есть коммерческие проекты. Но мы больше предполагаем, что все-таки коммерческое жилье, люди бизнеса в сфере строительства окажут большое содействие Алматы в развитии нашей инфраструктуры.

TN:

Ну вот, например, застройщики собрались строить огромный ЖК на Абая. Что они должны будут построить?

Алмасхан Ахмеджанов

Вопрос так ставить нельзя, что они будут, что построят. Вопрос стоит в том, что они могут проспонсировать, допустим, строительство школ. Необязательно, что они ее построят. Вопрос стоит в том, что если этой социальной инфраструктуры нет и он (застройщик – прим. втора) предлагает коммерческий проект по строительству многоквартирного жилого дома, то он уже должен рассчитывать, что рядом должна быть школа, рядом должен быть детский сад. В шаговой доступности. Первые этажи должны быть обеспечены объектами социальной инфраструктуры, тоже в шаговой доступности. Пандемия показала, что крупные торговые центры оказались отсечены от жителей, которые оказались в изоляции. Им нужно было просто выйти во двор. Нужно, чтобы у дома был магазин, амбулатория, участковый находился рядом. И вот эти вещи, базовые требования, нам в правила удалось прописать, и нас поддержали как правительство, так и министерство.

TN:

Хорошо, эти правила будут касаться тех ЖК, которые сейчас уже строятся?

Алмасхан Ахмеджанов

Видите ли, есть такое понятие, что закон обратной силы не имеет. Да, возможно, с этими правилами мы опоздали лет на 10. Но тогда были другие правила игры, работали другие требования. Но, учитывая политику президента Касым-Жомарта Токаева о "слышащем государстве", нам удалось такие вещи внедрить.

Те ЖК, которые сейчас уже строятся, они и так уже несут социальную ответственность, у них и так есть требования по первым этажам. Некоторые в рамках меморандума строят школы.

Самое основное - мы притормозили застройку старого центра. Если застройщик захочет что-то там построить – может только восстановить старый объект, который там был, с учетом ансамблевой застройки, и плюс у него ограничения как по этажности, так и по плотности. Снести ветхое жилье и построить вместо него 16-этажный дом – уже такого не будет.

TN:

В старом историческом центре есть участки, которые подлежат сносу или реновации?

Алмасхан Ахмеджанов

Вообще, ремонту подлежат все дома в городе, если говорить откровенно. Акимат города Алматы во время пандемии массово модернизировал фасады жилых домов в Алмалинском и Медеуском районах.

TN:

Это было сделано за счет акимата?

Алмасхан Ахмеджанов

Это было сделано в рамках антикризисной программы. Программа была рассчитана на категории людей, которые потеряли работу, в целях поддержки занятости населения. Их привлекали на работу по благоустройству города. Это правительственная программа.

TN:

Сколько средств ушло на фасады?

Алмасхан Ахмеджанов

Я этого не могу сказать, потому что я не администратор. Администраторами были акиматы районов. Акиматы имеют право выделять соответствующее финансирование на ремонт фасадов.

TN:

Ранее вы говорили, что балконы должны быть одинаковыми. Удалось вам это провести?

Алмасхан Ахмеджанов

В правилах мы это прописали. Но юстиция нам категорично не стала пропускать это только по одной причине, ссылаясь на конституционное право. Но я придерживаюсь мнения, что любое здание должно соответствовать определенным параметрам, балконы должны быть по одному стандарту. Внутри квартиры, конечно, это уже на усмотрение. Фасад как лицо дома, он также требует ухода. И когда он выглядит некрасиво, снижается и его привлекательность.
Мы внесли в правила, что на все здания будут оформлять паспорта фасадов. Если человек захочет застеклить балкон, там будут прописаны стандарты: размеры, цвет, как что должно быть.

TN:

За чей счет будет делаться паспортизация? Это ведь тоже денег требует?

Алмасхан Ахмеджанов

В целом у нас паспорт фасадов как таковой есть, если помните, мы разрабатывали дизайн-код. Теперь эти паспорта мы будем обсуждать с жильцами каждого дома. Если брать по строительным нормам и правилам, здания и сооружения должны проходить техосмотр каждые 10 лет, капремонт - каждые 15 лет. Это по законодательству. Но у нас этого нет. В паспортах эти вещи будем фиксировать. Все дома должны проходить капитальный и текущий ремонт.

TN:

Сейчас мы видим такой прямо бум строительства в Алматы. С чем это связано?

Алмасхан Ахмеджанов

Конкретно такого бурного строительства нет. На локальных участках оно есть. Но если вы заметите темпы, то не так быстро строится.

Есть такое понятие "есть спрос, будет и предложение". Не будет спроса, не будет и предложения. Это, наверное, говорит о том, что люди хотят жить в новых ЖК, в новых квартирах. Получать какой-то новый сервис.

TN:

А что насчет этажности новых домов? Говорят, во времена Кунаева запрещали строить многоэтажки параллельно горам, чтобы не нарушать циркуляцию воздуха…

Алмасхан Ахмеджанов

Давайте возьмем микрорайон Орбита, вдоль Саина, Аль-Фараби - дома стеной стоят. Девятиэтажки.

TN:

Это не мешает циркуляции воздуха?

Алмасхан Ахмеджанов

Вопрос циркуляции у нас многие не поймут. Мы же не в банке живем какой-то. Город - это такой большой механизм, и воздух у нас идет из ущелья Алма-Арасан, Медеу. И когда воздух идет, если понимать физику, то он выше просто уходит. Воздух идет отовсюду. Иначе бы люди задохнулись. Это элементарные вещи. Мы живем не в аквариуме каком-то изолированном, мы живем на планете Земля. Основная масса кислорода вырабатывается не именно в наших горах, на всей планете, а именно в джунглях, да, в Сибири, все это формирует большую систему кислорода.
Да, действительно, в городе есть такое понятие, как загрязнение воздушного бассейна. А загрязнение происходит не из-за домов, а от деятельности человека. Есть проблемы автомобилей и котельных. Но этот вопрос постепенно решается.

TN:

Вы считаете, что строить параллельно горам можно?

Алмасхан Ахмеджанов

Я сейчас не могу об этом утверждать. В этом году по просьбе всех экоактивистов мы в бюджете попросили около 200 миллионов тенге на разработку карты аэрации города.

TN:

То есть такой карты не было?

Алмасхан Ахмеджанов

У нас такой не было. Мы пользовались нормативно-техническими требованиями. Теперь же мы хотим разработать карту аэрации с учетом всех зданий и сооружений, которые сейчас стоят. Раньше, в советское время, были СНиПы по аэрационному режиму городов. Но потом они были упразднены, еще где-то в 90-х годах. И анализы в этих направлениях никто не проводил.

TN:

Мы все прекрасно знаем, что Алматы расположен в сейсмичной зоне. Если честно, высотность новых многоэтажек пугает. Вообще, есть какой-то предел? Да и рядом с нашими пятиэтажками они смотрятся не очень органично…

Алмасхан Ахмеджанов

Вот, допустим, взять Москву. Они давно начали это высотное строительство, еще со сталинского периода. Но технологии на месте не стоят. Все говорят: "Вот высоток понастроили, а что будет при землетрясении?" И все думают, вот акимат взял и согласовал. На самом деле это процесс очень сложный. Чтобы согласовать проект, они должны пройти через несколько экспертиз. И основная у них экспертиза 2-1-й степени ответственности, проходят госэкспертизу при Комитете по делам строительства и ЖКХ. Все эти люди проходят соответствующую аттестацию. Плюс, когда идет повышенная этажность, Казахский НИИ сейсмостойкого строительства и архитектуры дает соответствующие технические условия на строительство этих зданий. Поэтому просто так взять и здание высокое построить и завтра оно развалится – такого не бывает.

TN:

Но Москва, возможно, не такой сейсмичный регион, как Алматы…

Алмасхан Ахмеджанов

Москва еще хуже. Там грунтовые воды близко. Но они находят решение. Когда они метрополитен строят, у них вода идет. Они всегда делают что-то с этой водой. А это намного хуже. Сейсмичность территории определяется количеством грунтовых вод в земле.

TN:

А у нас как с грунтовыми водами обстоят дела?

Алмасхан Ахмеджанов

У нас грунтовые воды глубоко находятся. Вода ушла намного ниже, нежели это было в 1911 году, когда было верненское землетрясение.

TN:

А почему тогда у нас в советское время не строили высокие дома?

Алмасхан Ахмеджанов

В советское время у нас строили 12-этажные дома. В монолитном исполнении. Вот весь Самал, если вы заметите. Это СНиПы 1986-1990-х годов. Уже тогда позволялось строить. Первый дом построили на Абылай хана-Шевченко, 9-этажный дом. Этот дом экспериментальный. В 1973 году, когда на Медео взрывали плотину, тогда в Алматы создавалось легкое землетрясение в районе 6 баллов. Вот на этом здании и проверялась сейсмостойкость. После этого были внесены соответствующие изменения в СНиПы, и в городе начали строить 9-, 12-этажные дома.

TN:

Но по сравнению с тем, что сейчас строится, они кажутся карликами... Сейчас у нас максимальная этажность в новых домах какая?

Алмасхан Ахмеджанов

В новых домах доходят до 18 этажей. Это максимум. Но некоторые у нас строят 12-, 14-, 16-этажные. Мы применили в правилах, что должны быть соответствующие разрывы между ними. Между 9-этажками должно быть минимум 30 метров. И с учетом высоты здания эти расстояния увеличиваются. В этом вопросе мы взяли японский опыт, потому что там землетрясения чуть ли не каждый день.

TN:

А что касается норм инсоляции? Маленькие дома практически остались без солнечного света рядом с новыми многоэтажками.

Алмасхан Ахмеджанов

Эти вещи все проверяются. И они без инсоляции не остаются. Допустим, если 3-комнатная квартира, 1 из комнат должна инсолироваться не менее 2 часов в день. По нормативам есть такой допуск – 2 часа 1 комната.

TN:

То есть этого достаточно?

Алмасхан Ахмеджанов

Этого достаточно. Это строительным нормам соответствует.

TN:

Точечная застройка и реновация жилого фонда. Многие жалуются, что начали строить во дворах жилых домов, где должна была быть детская площадка. По крайней мере, люди так говорят.

Алмасхан Ахмеджанов

Я вот ни одного объекта такого еще не знаю.

TN:

А на Абая, 130?

Алмасхан Ахмеджанов

На Абая, 130 это комплекс, который состоит из 4 блоков, это комплексная застройка. Там были 1-2-3-4-я очереди. Застройщик сразу одновременно все пять блоков не хотел поднимать. Это бизнес. Они первый блок построили - продали, второй построили – продали. У них должны быть оборотные деньги. За счет этого у них разделено на очереди.

TN:

А вот Жетысу-3? Там жители тоже возмущаются, что прямо во дворе у них строится многоэтажка.

Алмасхан Ахмеджанов

Жетысу-3 - это феноменальный случай. У застройщика с 2007 года есть разрешение, но он его не построил. Возвел 1-2-й этаж, и он как долгострой остался. Видимо, компания обанкротилась или разорилась или были какие-то другие обстоятельства. На самом деле он с 2007 года стоял в составе этого ЖК. Потом уже вокруг него другие комплексы появились. Естественно, люди будут возмущаться, ведь они уже живут там. Поэтому такие вещи нужно делать вовремя.

TN:

Сейчас эта стройка пересмотру может подлежать?

Алмасхан Ахмеджанов

Это сейчас пересмотру подлежит, в соответствии с поручением Президента, в рамках "слышащего государства". Мы теперь уже мы будем спрашивать разрешение у жителей. То есть застройщик, перед тем как прийти к нам за разрешительными документами, должен пойти поговорить с людьми.

TN:

Если народ будет против?

Алмасхан Ахмеджанов

Без этого ни одного шага мы не сделаем.

TN:

То есть, правильно понимаю, без разрешения жителей никакая стройка там не начнется, так?

Алмасхан Ахмеджанов

Естественно. Мнение жителей теперь всегда будет учитываться.

TN:

Вот еще один случай. В квадрате улиц Маркова - Сейфуллина - Аль-Фараби "Базис" строит новые многоэтажки.

Алмасхан Ахмеджанов

Это тоже жилой комплекс, он был согласован еще в 2018 году. Он проходил государственный градостроительный совет, то есть городской совет, при котором было принято соответствующее решение. Но, по крайней мере, с учетом всех норм, которые мы на сегодняшний день применяем, он приблизительно им соответствует. Тем более у него внутри уже есть вся социальная инфраструктура. То есть не просто там очередной ЖК.

TN:

Жители жалуются, что новые высотки закрывают вид на горы всем близлежащим домам…

Алмасхан Ахмеджанов

Я вам одну вещь скажу. Вот мы с вами сидим в кабинете, отсюда тоже гор не видно. Но если выйдем на улицу, встанем на улице Жарокова, то горы видны. Это понятие субъективное. Елбасы дал поручение в городе придерживаться высотного регламента южнее Аль-Фараби. Там высота зданий не должна быть выше 12 метров. Это максимум 3 этажа. Это касается домов выше Аль-Фараби.

TN:

Вопрос про заборы. Они возвращаются. При Байбеке их сносили, теперь возвращают. С чем это связано?

Алмасхан Ахмеджанов

Это была программа. Мы ее придерживаемся. Мы ни один забор не согласовывали. Единичный случай, может, и есть…

TN:

Сейчас запрещено ставить заборы?

Алмасхан Ахмеджанов

Я вам проще скажу: мы еще никому не согласовывали это.

TN:

А могут без согласования ставить?

Алмасхан Ахмеджанов

Ну, у нас и дома самовольно строят, что мы пытаемся пресекать… Но не всегда удается.

TN:

У нас много хрущевок, сталинок. Что с ними будет?

Алмасхан Ахмеджанов

У нас нет хрущевок, и сталинок нет. Есть серийные здания: 1-КЗ-464-ДС, панельные дома. Мы в 2017-2018 годах провели масштабную работу по паспортизации зданий на предмет сейсмостойкости. И вот панельные дома этих серий, которые вы называете хрущевками, они все оказались сейсмостойкими.

TN:

Сколько лет они еще прослужат?

Алмасхан Ахмеджанов

Любое здание может прослужить до 100 лет, если вовремя проводить капитально-технический ремонт. Если мы не будем проводить капитально-технический ремонт, они могут и через год стать ветхими. Самовольная перепланировка тоже влияет на сейсмостойкость. Мы к этому относимся очень серьезно. Поэтому и провели паспортизацию, так как город сейсмический. Мы должны понимать всю картину.

TN:

А вот сталинки, которые расположены около театра имени Абая?

Алмасхан Ахмеджанов

Это дома серии 308 и 4-й серии. Мы по сериям называем, они нестандартные, серийные. По действующим нормативам уже считаются не сейсмостойкими. Мы разрешили модернизацию и реконструкцию с точки зрения их усиления, приведения к действующим нормативам, нормам. Модернизацию они проходили в советское время. Да, такие дома требуют капитального ремонта.

TN:

Будет ли расширяться город в ближайшие годы в сторону "Алтын Орды", Каскелена? Предстоит ли корректировка Генплана в части расширения границ города?

Алмасхан Ахмеджанов

В ближайшие 10 лет мы будем развиваться в пределах существующих границ.

TN:

А та территория, что войдет в БАКАД?

Алмасхан Ахмеджанов

Это зона особого градостроительного регулирования, это Алматинская область, мы сейчас с ними ведем споры о том, что нельзя ее сильно застраивать, потому что рано или поздно они в город вольются. Может, не через 10, может, через 20-30 лет. Это проблема агломерации, этим сейчас занимается правительство.

TN:

То есть сейчас рассматривается вопрос о том, что, возможно…

Алмасхан Ахмеджанов

Возможно, ограничить там застройку. Есть прямое поручение Елбасы о том, что город должен развиваться в пределах существующих границ. Нельзя давать разрастаться. Потому что это влечет за собой не только социальные, но еще и экономические последствия. Это все рассчитывается с учетом плотности и количества населения. Пока они там инфраструктуру не сделают, зачем нам это включать? Если у нас самих сейчас проблемы с инфраструктурой есть.
Я вам одну вещь скажу, если вы из космоса посмотрите, у нас практически граница между Талгаром и Каскеленом стерлась. Это проблема уже не города, это проблема агломерации. Хотя на город это сильно влияет, в плане экологии, в плане расселения населения.

TN:

Ну а в перспективе Талгар и Каскелен войдут когда-нибудь в состав города?

Алмасхан Ахмеджанов

Я не бог. Предсказывать не могу. Завтра произойдет что-нибудь другое... Если необходимость будет в этих населенных пунктах, это уже другой вопрос. Может быть, Талгар начнет развиваться или Каскелен, и все туда потянутся. Но это мечта. Пока у нас люди неправильно думают, что если ближе к городу - круто.
Мы сейчас с акиматом Алматинской области этот вопрос отрабатываем на уровне правительства. Именно сделать так, что Алматы - центр агломерации, а Каскелен - это полицентричный его центр, который должен затянуть в себя все эти трудовые ресурсы, чтобы люди не жили вот так скомпонованно. А так мы весь Казахстан сюда переселить можем.
Люди должны быть там, где им удобно, где есть работа, есть комфорт. Чем больше город, тем сложнее им управлять в плане коммунального обеспечения.

TN:

Но по мировым меркам Алматы - небольшой город…

Алмасхан Ахмеджанов

Но поймите правильно, при тех условиях, которые сейчас у нас есть, мы приблизились к ним. Все иностранцы любят в Алматы приезжать. Всем нравится наша советская архитектура. У нас не все вещи были урегулированы, мы постепенно к этому подойдем. Я думаю, у Казахстана и Алматы очень большие перспективы.

Беседовала Айнаш Ондирис.