ОЦЕНИТЕ РАБОТУ АКИМА
12 октября 2018 | 09:18

Как минимизировать риски при сделках с жильeм: советы эксперта

ПОДЕЛИТЬСЯ

Иллюстративное фото:business-vector.info Иллюстративное фото:business-vector.info

Обязательно ли привлекать нотариуса при купле-продаже жилья, какие документы необходимы, какой способ оплаты выбрать и как провести сделку? Пошаговую инструкцию совместно с юристом по жилищным отношениям Бахытом Касымбековым составили аналитики портала Krisha.kz, передает Tengrinews.kz.


Иконка комментария блок соц сети

Обязательно ли привлекать нотариуса при купле-продаже жилья, какие документы необходимы, какой способ оплаты выбрать и как провести сделку? Пошаговую инструкцию совместно с юристом по жилищным отношениям Бахытом Касымбековым составили аналитики портала Krisha.kz, передает Tengrinews.kz.

После принятия решения купить или продать жилье вам предстоит пройти пять важных этапов.

1. Определиться с формой сделки (простая письменная или нотариальное заверение).

Гражданский кодекс РК допускает заключение сделки купли-продажи жилья без участия нотариуса, используя типовой договор купли-продажи. В этом случае продавец и покупатель берут на себя все функции по составлению договора и сопровождению сделки.

Плюс: экономия средств на оплату услуг нотариуса. Минусы: сторонам нужно пройти проверку подлинности подписей в ЦОНе для подтверждения их волеизъявления. Только потом договор можно сдавать на государственную регистрацию, без которой сделка не является действительной. Кроме того, состоящему в браке продавцу все равно придется обращаться к нотариусу для заверения согласия супруга (супруги).

Если вы решили прибегнуть к помощи нотариуса, то можете рассчитывать на контроль за сделкой, разъяснение ее значения и последствий, соответствие законодательству, а также подготовленное место для расчета с детектором и счетчиком банкнот. Кроме того, нотариус несет административную и уголовную ответственность. Нарушение закона чревато для него лишением лицензии.

По данным Нотариальной палаты Алматы, расценки за удостоверение договоров купли-продажи квартир, домов, земельных участков, дач, сооружений, гаражей и иного недвижимого имущества (госпошлина + услуги нотариуса) такие:

1. В городской местности со стоимостью недвижимости свыше 30 МРП (72 150 тенге, так как в 2018 году 1 МРП равен 2 405 тенге):

- детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам - 16 835 тенге.

- другим лицам - 28 860 тенге.

Если стоимость недвижимости не превышает 30 МРП, то близким родственникам и третьим лицам - 7 215 и 19 240 тенге соответственно.

Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости - 40 885 тенге.

2. В сельской местности:

- детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам - 3 607,50 тенге.

- другим лицам - 6 493,50 тенге.

Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости - 7 215 тенге. За удостоверение договоров аренды - 24 050 тенге, ипотечных - 9 620 тенге.

2. Подготовить документы.

Для оформления сделки с недвижимостью понадобятся:

- удостоверения личности продавца и покупателя;

- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жилье (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и так далее. Сегодня в РК законно действуют порядка 20 видов таких документов);

- идентификационный документ (техпаспорт на квартиру/дом или госакт на участок);

- согласие супруга, если продавец состоит в законном браке;

- согласие других собственников (например, в случае с приватизированным жильем);

- согласие органов опеки, если продавец - несовершеннолетний, моложе 14 лет;

- справка об обременениях, в которой указаны: вид правоустанавливающего документа, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество собственников и возможные обременения в виде залога, ареста.

Все документы должны быть, разумеется, с не просроченными сроками действия.

При этом учтите:

информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений;

если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при наследовании;

справка об обременениях действительна один день. Получить ее может только собственник либо его доверенное лицо, обратившись в районный ЦОН или на сайт "электронного правительства" egov.kz (при наличии ЭЦП). Также во время сделки ее может запросить и получить нотариус;

если вы оформляете договор не с продавцом, а с его доверенным лицом, обсудите условия сделки с хозяином заранее (видеосвязь, личная встреча), чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем. Юрист советует заключать сделку именно с владельцем, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной;

покупателя должны насторожить разночтения в документах, наличие судебных споров с жильем, продажа по доверенности, срочная продажа, низкая цена квартиры, а также частая смена собственников жилья.

3. Заключение договора и его регистрация.

Если стороны решили не обращаться к нотариусу, они должны знать нюансы заключения договора.

Документ всегда оформляется в письменной форме в двух экземплярах и содержит перечень существенных и прочих условий. Наличие первых обязательно! Иначе договор не зарегистрируют в ЦОНе.

К существенным условиям относятся:

предмет сделки: адрес, кадастровый номер недвижимости, площадь, этаж,

цена - только в национальной валюте РК,

порядок, сроки и размеры платежей, если жилье покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указываются:

ответственность сторон,

порядок приема-передачи недвижимости,

срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче объекта,

порядок разрешения споров, изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. Не лишним будет составить акт приема-передачи имущества. В нем необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство объекта. Его нужно подписать сразу после осмотра жилья и вручения ключей или у нотариуса.

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать его, обратившись в ЦОН по месту нахождения недвижимого имущества или на портале egov.kz (это право есть только у нотариуса). Для регистрации понадобятся: заявление, удостоверение личности, составленный документ и квитанция об уплате госпошлины.

Сдать договор на госрегистрацию важно не позднее шести месяцев с момента составления документа, в том числе и после нотариального удостоверения. При поздних сроках это можно сделать только по решению суда!

Если стороны прибегают к помощи нотариуса, то все моменты по заключению договора ложатся на плечи специалиста. Также он должен визуально убедиться в дееспособности продавца, а в случае подозрений - запросить документы из медучреждений.

При электронной регистрации нотариус после удостоверения сделки направляет копию договора в систему правового кадастра и информирует покупателя об уникальном номере документа. Покупатель, в свою очередь, уплачивает госпошлину, при этом код чека сохраняется в шлюзе "электронного правительства". Затем регистрирующий орган в лице госкорпорации "Правительство для граждан" (ЦОН) проверяет документ, факт оплаты и производит регистрацию либо отказывает в ней.

Процедура регистрации занимает 1-3 рабочих дня с момента поступления заявления. Один - если договор заключался без нотариуса, три - при участии специалиста. Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления подтверждения об оплате.

В итоге на руках у покупателя должен оказаться договор с пометкой о произведенной регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.

Если вы не заверяли сделку нотариально, отдавать деньги нужно только после государственной регистрации! Стоимость регистрации договора купли-продажи квартиры/дома составляет 0,5 МРП (1 203 тенге).

4. Вид расчета.

Наиболее актуальными в настоящее время являются два вида: наличный и безналичный.

В случае наличного расчета размер суммы и факт передачи денег обязательно нужно отметить в договоре купли-продажи. Нотариус при этом должен поставить заверительную подпись о том, что он присутствовал при передаче средств, удостоверяет, что сумма была пересчитана при нем, чтобы в дальнейшем не было споров. Без привлечения нотариуса к расчету стороны берут на себя всю ответственность и риски.

При безналичном расчете момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре. Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты. Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на госрегистрацию, придерживает его. В это время покупатель должен сходить в банк и принести подтверждающие документы о переводе средств на счет продавца. Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.

По словам риелторов, безналичный расчет в настоящее время очень распространен в Алматы: из десяти сделок только 1-2 совершаются с помощью "живых" денег, остальные - переводами.

При оплате в рассрочку в соглашении указывается график платежей с конкретными суммами и датами. Необходимо у нотариуса составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и хранить документ у специалиста. Каждую передачу денег стороны вносят в график. После последнего платежа документ отправляется на госрегистрацию в орган юстиции.

Нюансы:
- проведение платежа нужно подтвердить у нотариуса, который может вести мониторинг до полного выполнения обязательств обеими сторонами;

- при безналичном расчете для исключения предоставления из банка фальшивых подтверждающих документов продавцу нужно лично убедиться в их законности и обратиться к менеджеру выбранного банка-партнера;

Сделка считается совершенной только с момента государственной регистрации, поэтому добросовестный нотариус не отправит договор, не убедившись в полном удовлетворении сторон.

5. Завершение сделки.

Это самый короткий и приятный этап - продавец выезжает, а покупатель вселяется в квартиру. Далее последуют процедуры регистрации по месту жительства и смены информации о собственнике в квитанциях комуслуг.

Доставим самые важные новости в ваш телефон. Нажмите здесь.

Читайте также
Join Telegram
Лого TengriSport мобильная Лого TengriLife мобильная Иконка меню мобильная
Иконка закрытия мобильного меню

Курс валют

 494.98   521.17   4.92 

 

Погода

 

Редакция Реклама
Социальные сети