Люди в растерянности, ситуация непредсказуемая - эксперты о рынке жилья

Казахстанский рынок жилья начинает страдать от последних антироссийских санкций. Об этом корреспонденту Tengrinews.kz заявили эксперты в сфере недвижимости.

По словам специалистов, ситуация на рынке недвижимости Казахстана "не совсем хорошая, наблюдается небольшая паника".

"У застройщиков наблюдается застой, потому что клиентов нет, продажи почти полностью остановились, активность на рынке первичной недвижимости упала до минимума. Около 30 процентов застройщиков приостановили продажи и строительство на уровне котлована до стабилизации доллара. Потому что в связи резкой девальвацией поменяется стоимость импортных стройматериалов.

Остальные 70 процентов, которые построили уже половину и более объекта, продолжают работать, но корректируют цены в сторону повышения. Это касается жилья элит- и бизнес-класса, так как в них больше зарубежного содержания. Также частично подорожали квартиры комфорт-класса", - рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

Он прогнозирует, что в последующем недвижимость I, II и III категорий в Казахстане будет дорожать примерно на два-три процента в месяц.

Что касается рынка вторичного жилья, то он стагнировал и застыл, считает Мусрепов.

"После такой глобальной курсовой разницы со "вторичкой", как правило, так и происходит. Там примерно на два месяца падает активность: владельцы приостанавливают продажи, чтобы дождаться стабилизации тенге. Хотя привязки данного рынка к курсу валют совершенно нет. Это обычные хотелки хозяев: вслед за "первичкой" вверх подтягивалась и "вторичка". Однако сейчас вторичное жилье будет подстраиваться под спрос и не будет зависеть от курса доллара. А платежеспособного спроса у нас практически нет, он падает", - отметил он.

Специалист считает, что стоимость "вторички" в ближайшее время будет корректироваться в сторону понижения.

"Потому что даже в крупных городах нет слоя людей, которые могут за свои деньги купить квартиры дешевой III и IV категорий. Поэтому на "вторичке" сейчас мы не видим такого всплеска изменений в стоимости квадратного метра. Даже на "первичке" цены остаются на прежнем уровне, а в некоторых случаях даже предоставляются скидки. Потому что на сегодня это большой девальвационный удар и давление на рынок недвижимости Казахстана. Люди в растерянности и не знают, что делать.

На сегодня наш рынок находится в хаотичном состоянии: мы очень привязаны к курсу валют. Пока мы на государственном уровне не отрегулируем все это, будет нестабильность и большой хаос на рынке недвижимости. До этого вроде все было нормально, даже несмотря на то, что были карантинные ограничения, которые оказали большое влияние на продажу и аренду жилья и коммерческого помещения", - почеркнул глава федерации.

Фото Tengrinews.kz/Турар Казангапов

По данным Мусрепова, ситуация с арендным жильем последние полгода находится на одном уровне.

"Ставки на съемную недвижимость остаются завышенными, как и ранее. Но на сегодня мы видим небольшой прогресс по жилью комфорт- и экономкласса. Эта категория недвижимости будет корректироваться до 20 процентов в сторону понижения", - заявил он.

Эксперт также высказался о теоретическом наплыве россиян в связи с последними событиями. Он считает, что поток российских денег в Казахстан не сможет повлиять на рынок недвижимости, особенно на корректировку в сторону повышения.

"То, что происходит в России, это временный процесс продолжительностью один-два года. Дальше все стабилизируется. Поэтому наплыва россиян, желающих купить или арендовать жилье или коммерческую недвижимость в Казахстане, не будет. У них в стране и так достаточно квадратных метров, в которые они могут инвестировать", - подытожил Ермек Мусрепов.

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов

В Алматы большинство застройщиков остановили продажи либо быстро поднимают цену с учетом курса доллара. Об этом заявил глава Союза строительной отрасли Ералы Сауранбаев. По его словам, многие остаются в выжидательной позиции.

"Самое большое негативное влияние на казахстанский рынок недвижимости оказала ситуация в Украине и последовавшие антироссийские санкции... Сейчас более-менее появляется понимание происходящего вокруг, но не все события еще реализовались. Потому что конфликт в Украине в самом разгаре: он может быстро завершиться или затянуться надолго. Впереди ожидается ряд событий, при реализации которых возможны дополнительные последствия, которые увеличат ущерб", - отметил он.

Специалист подчеркнул, что рынок недвижимости во многом зависит от банков и инвесторов. А они, как сообщил Сауранбаев, сейчас полностью отказываются финансировать стройку и практически выходят из игры.

"Такое отношение банкиров и инвесторов является самым большим уроном для нас. Введенные ими ограничения по финансированию увеличивают стоимость недвижимости. Другой причиной удорожания жилья станет сокращение объема застройки, так как сжимаются размеры кредитования. Ранее Нацбанк повысил ставку рефинансирования, и банки теперь кредитуют строительство не под 10-15 процентов, а под 20-25. А застройщикам бессмысленно строить по таким ставкам", - добавил он.

Фото Tengrinews.kz/Алихан Сариев

В сложившейся ситуации государству, которое, по мнению Сауранбаева, заняло наблюдательную позицию, необходимо немедленно вмешаться. Иначе Казахстан может потерять всю строительную отрасль, считает он.

"Да, принимаются меры на снижению цен: сначала в стройку влили пенсионные деньги. Потом государство пошло на другую крайность - уже год сокращаются ипотечные программы. Они думали, что, сократив финансирование, цены снизят, но принятая тактика, наоборот, увеличивает их. То есть правительство заняло противоположную позицию, спровоцировав увеличение рисков на рынке недвижимости, а риски имеют обратный эффект.

Государство до сих пор не разобралось, почему повышаются цены. Причина не в пенсионных вливаниях, а в металле, который подорожал почти в три раза. После пандемии рынок во всем мире оживился, и пошло большое потребление металла со стороны Индии и Китая. А металл, как известно, является главной строительной составляющей, он везде используется. Поэтому вслед за металлом в цене подтягиваются и другие стройматериалы", - считает глава Союза строительной отрасли.

Сауранбаев отметил, что в Казахстане уже повысились цены на стройматериалы.

"Поставщики тоже не продают имеющиеся товары, потому что тоже не знают, по какой цене будут закупать следующую партию. По нашему опыту мы видим, что после каждой девальвации всегда происходит удорожание всех товаров, даже производимых в Казахстане. Поэтому сейчас застройщики расходуют старые запасы, но пересматривают свои цены на конечное жилье. Также причиной удорожания товаров может стать логистика, которая рушится по часам из-за событий в Украине и антироссийских санкций. Потому что казахстанская логистика частично связано с россиянами", - поделился он.

Что ждет тенге и почему на него влияет рубль, рассказали экономисты

Эксперт рассказал, что застройщики больше всего боятся не увеличения себестоимости жилья, а риска не завершить строительство недвижимости. По словам Сауранбаева, удорожание стройматериалов сокращает прибыль или обнуляет ее, но при этом компания может продолжать работать. А при не завершении объекта может произойти циклический эффект на весь рынок, заявил он.

"Это как принцип домино: на рынке недвижимости все взаимосвязано, и, соответственно, при сокращении объемов строительства рынок начинает сам себя сокращать. То есть если сокращаются объемы, то сокращаются рабочие места, а следовательно, сокращается и покупательская способность, которая в свою очередь вновь приводит к сокращению объемов строительства. Это такой замкнутый цикл. Вот это и есть самое опасное и негативное - спровоцировать циклическую реакцию. Нельзя допустить этого. А сейчас амплитуда рисков невероятно выросла.

Поэтому на данный момент цели и задачи состоят в том, чтобы сократить стоимость жилья и увеличить устойчивость экономики. А для этого государству сейчас очень важно пересмотреть отношение к строительной отрасли и занять активную позицию, либо риски по потере строительной отрасли возрастут и жилье еще больше взлетит вверх относительно нынешних и так уже завышенных цен. Плюс ко всему будет негативный экономический эффект. Потому что здесь много рабочих мест, так как строительная отрасль один из главных работодателей и всегда во все кризисные времена она поддерживала на плаву экономику страны", - подытожил Ералы Сауранбаев.

Председатель правления Союза строительной отрасли Ералы Сауранбаев

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, карагандинский предприниматель и кризис-менеджер Талгат Тлеубеков, который строит жилье в Казахстане и Турции, призывает не останавливаться и продолжать вкладываться в строительство. Как отметил 39-летний бизнесмен, недвижимость всегда будет дорожать - каждый год независимо от каких-либо факторов.

"Во всем мире недвижимость никогда не падает в цене и всегда идет вверх, поэтому строительная отрасль во время будет расти или как минимум держаться на этом уровне. Ведь производство земли остановлено, больше ее не станет, а людей никак не уменьшится. Земля всегда будет заканчиваться, а спрос на жилье всегда будет расти. Так сейчас происходит и в Турции, где постоянно наблюдается рост населения", - отметил Тлеубеков, который также является управляющим международной инвестиционной компании.

По его словам, в Казахстане также наблюдается рост населения, но не в такой динамике, как в Турции. Однако 80 процентов казахстанцев, как заявил застройщик из Караганды, не имеют собственного жилья.

"Эти цифры сообщил источник в госорганах, который анализирует эту сферу, поэтому данные взяты не с потолка. У нас идет рост населения, и люди хотят расширять свою жилплощадь. Причем они мечтают уже о просторном и новом жилье. Народ стал умным: он увидел, что есть большие квадратуры жилья, и теперь его невозможно загнать в маленькие старые хрущевки или другие квартиры советской эпохи.

Поэтому строительство в Казахстане будет развиваться. Учитывая, что мы сырьевая страна, многие стройматериалы у нас приходят из-за рубежа, особенно отделочные материалы, которые составляют основу строительства, и цены на них растут. Также при стройке жилья пока нельзя применить научно-технический прогресс, всегда нужен физический труд, который также дорожает. Кроме того, растут и транспортные расходы. Соответственно, и стоимость недвижимости будет идти вверх. Учитывая инфляцию, жилье все время дорожает и будет дорожать ближайшие 5-6 лет. Поэтому в эту сферу всегда интересно вкладываться. Есть, конечно, некоторые риски, но в целом это такая отрасль, где меньше шансов на провал", - добавил он.

Как заявил Тлеубеков, стройматериалы дорожают не только в Казахстане, но и по всему миру. К примеру, в Турции их цена увеличилась в среднем в два раза.

"К началу этого года квадратура жилья по себестоимости у нас нормально так подорожала. А после девальвации тенге стройматериалы сейчас дополнительно пойдут вверх. Но в Турции они подорожали больше, чем в Казахстане. Даже цены на окна и мебель, которую производят сами турки, заметно повысились. Это случилось из-за того, что местная лира сильно обесценилась по отношению к доллару. На этом фоне несколько стройкомпаний приостановили свою деятельность в этом году, они испугались. Но я не понимаю, зачем бояться, ведь если подорожают стройматериалы и себестоимость недвижимости, то повысится и конечная цена жилья. Поэтому для меня это положительный знак, ведь застройщик успеет построить на материалы, которые были закуплены заранее по низкой цене", - подчеркнул кризис-менеджер.

Фото Tengrinews.kz/Турар Казангапов

Также Тлеубеков поделился мнением об особенностях строительной отрасли Турции.

"Там все очень строго: если ты купил цемент и тебе выдали чек, то это товар твой. А в Казахстане, если ты заранее купил, фирма иногда может не привезти его. Она просто выплатит штраф, так как разница в цене больше, чем сам штраф.

Затраты на строительство в Турции намного ниже, нежели у нас. Во-первых, стройматериалы там дешевле, так как многое они производят у себя. Во-вторых, турецкий климат очень мягкий и не обязательно строить жилье с толстыми стенами. В-третьих, строительный период там продолжается круглый год", - заявил он.

Казахстанский застройщик отметил, что в Турции на строительстве в год можно зарабатывать в среднем 50-60 процентов от суммы инвестиций. По его словам, самые пессимистические прогнозы выдают минимум 40 процентов прибыли, а позитивные - до 80 процентов.

"Если построить недвижимость в Турции, то там ее быстрее купят, потому что активность высокая. У нас в Казахстане население страны составляет 19 миллионов, а там только в одном Стамбуле столько людей проживает. И поэтому наш анализ показывает, что в этом году там будет нехватка квартир. Уже сейчас там практически нечего покупать, нет хорошего жилья", - подытожил он.

Предприниматель и строитель Талгат Тлеубеков

Читайте также мнение экспертов о том:

• что будет с рынком жилья в Алматы после трагических событий;
• что будет с арендой жилья в Казахстане весной.