31 января 2023 | 07:45

Первичное жилье или вторичное: что выбрать?

Фото: Турар Казангапов

Часто перед покупателем стоит непростой выбор - купить квартиру в новостройке или на вторичке. Эксперты рассказали о преимуществах и недостатках первичной и вторичной недвижимости, а также выяснили, почему нельзя ориентироваться только на стоимость и какие риски могут быть при покупке того или иного вида жилья, передает Tengrinews.kz со ссылкой на krisha.kz.

Часто перед покупателем стоит непростой выбор - купить квартиру в новостройке или на вторичке. Эксперты рассказали о преимуществах и недостатках первичной и вторичной недвижимости, а также выяснили, почему нельзя ориентироваться только на стоимость и какие риски могут быть при покупке того или иного вида жилья, передает Tengrinews.kz со ссылкой на krisha.kz.

Не все новостройки — это первичка
Многие думают, что первичка — это новостройки, вторичка — старые дома. Однако это не совсем так.

Первичным называется жилье от застройщика, если право собственности на объект оформляется впервые. То есть покупатель первый владелец.

Вторичным называется жилье от продавца-частника. Оно может быть как в относительно новом доме, так и в старом жилом фонде.

Таким образом, если покупается квартира, в которой еще никто не жил, но у частного собственника, это вторичное жилье.

Как выбрать?
Три фактора, которые главным образом влияют на выбор в пользу того или иного вида недвижимости:

стоимость;
цель покупки;
время заселения;

Цена
Пожалуй, главный критерий при выборе — цена. В таблице ниже - сравнительные цены на новое жилье и вторичное.

Исходя из вышеназванных данных выходит, что 1 квадратный метр первички стоит дешевле. Однако есть два важных нюанса.

Первый: квартира на первичном рынке обычно сдается в черновой отделке и требует дополнительных вложений после покупки. Ремонт обходится недешево. Иногда его стоимость доходит до половины стоимости самого жилья.

Исключение — покупка для перепродажи в черновой отделке.

Второй: средняя площадь квартир в новостройках больше, соответственно, и общая стоимость будет выше. А еще цена первичного сильно зависит от класса ЖК. Квадрат в элитном ЖК может стоить в два раза дороже, чем в экономе.

Что дешевле, первичка или вторичка?
Рынок самый разнообразный. Если выбирать из наиболее бюджетных вариантов, это:

на вторичном рынке — квартиры в домах 1960–1975 годов постройки. В большей степени это благодаря компактным планировкам;
на первичном — квартиры в строящемся ЖК экономкласса. Невысокая стоимость обусловлена покупкой на стадии строительства в черновой отделке, компактной планировкой — малогабаритное жилье - и удаленностью от центра города.

За одну и ту же цену можно найти жилье как на вторичке, так и на первичке.

Например, за 25 миллионов тенге в Алматы можно купить 2-комнатную квартиру в ЖК "Алтын сити" (Кульджинский тракт — Бухтарминская) площадью 44 квадратных метра. Срок сдачи — 2023 год. Либо 2-комнатную квартиру в доме 1961 года постройки на пересечении Гагарина — Басенова площадью 39 квадртаных метров.

Цель покупки
Выбор зависит и от того, с какой целью покупается недвижимость: для проживания, сдачи в аренду либо дальнейшей перепродажи.

Понятно, что в первую очередь нужно опираться на пожелания, особенно если жилье покупается для себя и семьи.

При покупке для сдачи в аренду специалисты советуют выбирать небольшую по площади квартиру с ремонтом в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Будет ли это квартира в новом доме или нет, не главное. Важнее выбрать наиболее удачное расположение.

Наилучший вариант для перепродажи — квартира в строящемся доме. После сдачи ЖК в эксплуатацию ее стоимость вырастает, как правило, на 15–20 процентов.

Время
Если нужно вселиться в купленную квартиру как можно быстрее, стоит выбирать вторичное.

Квартиру в новостройке нужно ждать: если ЖК строится — несколько месяцев, если дом сдан, но квартира в черновой отделке — уходит время на ремонт.

Вторичка (если она готова к проживанию) в этом случае выигрывает: заехать можно через несколько дней после заключения сделки. Если ремонт все же требуется, то обычно косметический.

Квартира от застройщика
При покупке квартиры от застройщика одно из преимуществ — юридическая чистота. У квартиры не было владельцев, соответственно, нет неучтенных наследников и никто точно не сможет претендовать на долю в квартире. Кроме того, нет незаконных перепланировок.

К плюсам также можно отнести:

просторную площадь;
высокие потолки;
огороженную, часто и охраняемую территорию;
свободную планировку;
новые инженерные коммуникации;
современные системы безопасности;
возможность сделать планировку и ремонт по своему желанию;
скоростные лифты (в большинстве случаев их два: пассажирский и грузовой);
подземный паркинг.

Основные минусы нового жилья:

Высокий риск покупки жилья у недобросовестного застройщика, множество объектов вне правового поля;
Не всегда высокое качество строительства, недоделки стройкомпании и все, что с этим связано: неровные стены, плохая шумоизоляция, неправильно работающая вентиляция. Важно проверить все перед приемкой квартиры, чтобы недочеты исправил сам застройщик;

К минусам также относятся:

Неразвитая внутренняя инфраструктура;
Частые проблемы с коммуникациями: электричество, отопление и воду отключают из-за продолжения строительства (если ЖК еще не сдан полностью) или ремонта у кого-то из соседей;
Мало зелени;
К недостаткам можно отнести высокие платежи за обслуживание и эксплуатацию;

Квартира на вторичке
К основному преимуществу вторичного жилья относится тот факт, что квартира, дом и район вокруг уже обжиты, соответственно, не будет проблем с наличием магазинов, школ и прочими объектами.

Плюсы вторичного жилья:

расположено в развитых районах;
готово к проживанию;
устоявшаяся инфраструктура;
небольшие затраты на ремонт или их отсутствие;
возможность купить жилье с мебелью и техникой;
хорошее озеленение.

Минусы вторички:

изношенность дома и коммуникаций (трубы, электрические сети и т. д.);
часто наличие неузаконенных перепланировок;
небольшая площадь, маленькая кухня;
совмещенный санузел;
возможный снос;
часто нехватка парковочных мест;

Еще один важный недостаток вторички в старом жилфонде — такое жилье нередко не подходит для покупки в ипотеку из-за года постройки (дому должно быть не более 50 лет), материала стен или перепланировок.

Риски при покупке
При выборе первичной недвижимости главный риск — недобросовестный застройщик. Перед покупкой важно проверить репутацию стройкомпании, тщательно изучить все документы.

Если рассматривается квартира в строящемся доме, то безопасной сделка будет только в том случае, если застройщик выполнил следующие условия:

получил гарантию Единого жилищного оператора АО "Казахстанская жилищная компания";
участвует в проекте банка второго уровня;
возвел каркас жилого дома.

Покупая жилье на вторичке, также стоит проверить все документы с юристом, ведь эта квартира с "историей". После покупки может выясниться, что есть наследники или другие собственники, имеются обременения и так далее. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Что выбрать?
Свои плюсы и недостатки есть как у вторички, так и у первички. Какие из них являются особенно важными, каждый покупатель решает сам, выбор зависит от его возможностей и потребностей.