Сколько стоило жилье в Алматы 25 лет назад

В честь 25-летия Независимости Krisha.kz решила вспомнить, как все эти годы развивался и менялся рынок недвижимости в Казахстане, какие события определили его основные тенденции.

По словам специалистов издания, становление рынка недвижимости пришлось на начальный период независимого Казахстана, а именно на 1991-1999 годы. Тогда частная собственность только зарождалась - проводилась массовая приватизация жилья и госпредприятий.

"Ситуация осложнялась общим экономическим кризисом на просторах бывшего СССР и в суверенном Казахстане в частности. Население республики при покупке жилья могло рассчитывать только на собственные силы - ипотеки не было. Также был непонятен механизм ценообразования. Поэтому сделки с недвижимостью носили единичный характер", - отмечают эксперты.

Первые специализированные СМИ с объявлениями о продаже недвижимости появились в августе 1991 года еще в Казахской ССР. Тогда в текстах почти не указывались цены предложений. Исключение составляла аренда, и то желаемая плата значилась в рублях. После обретения независимости, к началу 1992 года, уже начали появляться первые ценники с указанием сумм в долларах.

Так, в Алматы за однокомнатную квартиру в микрорайоне "Аксай-4" просили 8 000 долларов, в микрорайоне "Самал" - 15 000, за двухкомнатную в центре города - 17 000, в микрорайоне "Алмагуль" - 12 000, за трехкомнатную в центре - 21 000, в спальных районах - 18 000 долларов. Издание отмечает, что для этих лет характерно практически полное отсутствие строительства нового жилья. Если в 1991 году в Казахстане было построено 6,1 миллиона квадратных метров жилья, то в 1999 - всего 1,1 миллиона квадратных метров.

Уже в середине 90-х цены предложений в Алматы указывались в так называемых "условных единицах". Так, продажа однокомнатной квартиры на пересечении Фурманова и Аль-Фараби составляла 15 500 у. е., на Абылай хана и Райымбека - 11 000 у. е.; в микрорайоне "Тастак-1" - 7 500 у. е. Двухкомнатная в районе вокзала Алматы-1 - 10 000 у. е., в микрорайоне "Самал-1" - 17 000 у. е. Трехкомнатная в микрорайоне "Аксай-1" - 12 000 у. е., на Панфилова и Райымбека - 12 600 у. е., в микрорайоне "Водник" - 4 500 у. е.

В 1995 году аренда однокомнатной на Абая и Байзакова стоила 90 долларов в месяц, в 1-м микрорайоне - 70 долларов в месяц, в микрорайоне "Самал" (без телефона и мебели) 80 долларов в месяц. Двухкомнатная на Абая и Чапаева - 180 долларов в месяц, Алматы-1 - 100 долларов в месяц. Трехкомнатная в микрорайоне "Аксай-3" - 170 долларов в месяц, в микрорайоне "Самал-1" - 300 долларов в месяц, на Тимирязева и Байзакова - 100 долларов в месяц.

"Следующие 2000-2007 годы пришлись на пик кажущегося расцвета экономики. Причем первые три года стали своеобразным верхним стартом для ее развития. Благодаря росту цен на нефть, главное недробогатство республики, в Казахстан хлынул поток инвестиций, повысились зарплаты и общий уровень жизни, набирало скорость ипотечное кредитование, а также массовое строительство первичного жилья", - подчеркнули специалисты.

Правда, впоследствии все это оказалось не таким радужным. Потому что никаких серьезных экономических оснований, к примеру, появления собственных производств, в Казахстане не было. Все это привело к сильному искажению ситуации и преувеличению казахстанцами своих возможностей по части долгосрочных долларовых кредитов. Казалось, что годы тучности, как их назвали экономисты, никогда не пройдут. Ведь банки предлагали кредиты на покупку жилья практически даром: без первоначального взноса и с минимумом требований к заемщику и залогу.

С 2004 до середины 2007 года в РК было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму один триллион 157 миллиардов 200 миллионов тенге. Такой азарт привел к надуванию мыльного пузыря на рынке недвижимости. Жилье стало предметом спекуляций и постоянных перепродаж. Этому способствовали масштабный снос частного и ветхого жилья и впоследствии массовая застройка Алматы. Цены предложения увеличились в несколько раз.

С 2003 до середины 2007 года, по информации аналитиков "Крыши", средняя цена предложения на 1-комнатную квартиру в различных районах города была разная. К примеру, в микрорайоне "Орбита" в 2003 году 9 000 долларов, в 2004 - 22 000 долларов, в 2005 - 30 000 долларов, в 2006 - 46 000 долларов, в 2007 - 92 000 долларов. А в микрорайоне "Казахфильм" в 2003 году - 10 000 долларов, в 2004 - 22 000 долларов, в 2005 - 33 000 долларов, в 2006 - 47 000 долларов, в 2007  - 101 000 долларов. Несмотря на пик деловой активности населения при покупке жилья в 2006-2007 годах, это время считается худшим по доступности недвижимости: население было малоплатежным.

"Далее, с 2008 по 2010 год, на рынке жилья наблюдалась стагнация. Сделок заключалось мало. Платежеспособность населения упала почти до нуля. Ипотека стала непривлекательной и труднодоступной. Правда, экономисты отмечали в те годы, что произошедшее падение пошло на пользу: отрезвило экономику и население, а цена одного квадратного метра стала экономически обоснованной. В 2009 году начался постепенный рост цен предложения, который продолжился с сезонными колебаниями и в 2010-м. Наибольшая активность наблюдалась на вторичном рынке", - отметили эксперты издания.

Вот пример снижения стоимости квартир в 2008-2010 годах. Правда, исходя из курсовой разницы, продавцы потеряли немного. В микрорайоне "Орбита" в 2008 году - 77 000 долларов, 2009 - 49 000 долларов, 2010 - 50 000 долларов. В микрорайоне "Казахфильм" в 2008 - 95 000 долларов, 2009 - 51 000 долларов, 2010 - 52 000 долларов.

"Период с 2011 по август 2015 года характерен завышенными ожиданиями собственников вторичной недвижимости. В 2011-м начался очередной подогрев "вторички". Однако настоящее оживление рынку придали различные государственные программы доступного жилья. Большой упор делается на развитие системы жилстройсбережений", - подметили специалисты.

В 2012 году была принята Программа "Доступное жилье-2020". Стоимость реализации одного квадратного метра по линии ЖССБК в регионах - 90 000 тенге, в Астане и Алматы - 142 500 тенге. Правда, в 2015-м она плавно перешла в новую "Программу развития регионов - 2020".

Последний рассматриваемый этап за годы независимости - с 2015 года по настоящий день. В апреле 2015 года была утверждена еще одна Программа рефинансирования ипотечных и жилищных займов в национальной и иностранной валюте, выданных с 2004 по 2009 год, с просрочкой платежа более 90 дней и остатком основного долга не более 36,5 миллиона тенге. Для этого государство выделило 130 миллиардов тенге.

Средняя стоимость предложения на однокомнатные квартиры на сегодня по курсу 332 тенге за 1 доллар следующая: в микрорайоне "Орбита" - 13 миллионов тенге (43 000 долларов); в микрорайоне "Казахфильм" - 15 миллионов тенге (50 000 долларов).