Кто виноват, если вода с балкона затопила соседей: мнение ОСИ и юриста

Елизавета Аксенова Корреспондент

Изображение сгенерировано при помощи нейросети

Потопы, протечки и ремонты часто становятся причиной споров между жильцами и управляющий компанией. Кто должен устранять последствия – владелец квартиры или объединение собственников имущества (ОСИ)? Tengrinews.kz разбирался, где заканчивается ответственность ОСИ и начинается зона ответственности собственника.

Потопы, протечки и ремонты часто становятся причиной споров между жильцами и управляющий компанией. Кто должен устранять последствия – владелец квартиры или объединение собственников имущества (ОСИ)? Tengrinews.kz разбирался, где заканчивается ответственность ОСИ и начинается зона ответственности собственника.

Контекст

Прежде чем говорить об обязанностях жильцов и ОСИ, разберём один интересный кейс, случившийся в столичном ЖК Promenade Expo.

В этом доме есть квартиры с открытыми террасами. У каждой террасы есть труба для слива дождевой воды. Но в одной квартире она забилась, и в итоге соседей снизу затопило. Владельцы квартир судились.

Однако виновными в ущербе соседей сверху не признали. Мол, нет доказательств того, что затопление произошло из-за них.

Тогда пострадавшая сторона подала в суд на ОСИ и выиграла дело. Суд обязал объединение выплатить жильцам 2,1 миллиона тенге.

Сейчас ОСИ подало апелляцию, чтобы оспорить это решение.

ЖК Promenade Expo Фото с сайта www.booking.com

Мы связались с председателем ОСИ Сериком Каиргалиевым. Он рассказал, что в случае если деньги всё же обяжут платить, то их придётся взять с текущего счёта объединения, который формируется из коммунальных платежей жильцов.

"Мы, например, не сможем запланировать какой-то ремонт подъезда, но придётся выплачивать за ремонт квартиры, которую подтопили соседи сверху", – сказал он.

По словам председателя ОСИ, эти 2,1 миллиона объединение копит 10 месяцев, для того чтобы 2 месяца в году вывозить снег со двора.

"Тариф всегда закладывается впритык, потому что жители не готовы платить больше. (...) Нас обвиняют – якобы труба засорилась и мы трубу, которая именно от балкона идёт, должны обслуживать. А в правилах домового благоустройства написано, что ОСИ должно обслуживать только то, что имеет два и несколько собственников. Мы не считаем, что эти ливнёвки входят в единую домовую инженерную систему. Они призваны обеспечивать обслуживание персонально отдельных квартир, а не двух и более", – поделился глава ОСИ.

Как рассказал Серик Каиргалиев, сейчас жильцы разделились на два лагеря: владельцы террас предлагают искать компромисс, а те, у кого их нет, возмущены ситуацией. По мнению главы ОСИ, ситуация должна научить всех следить за своими балконами и понимать, кто несёт ответственность за жилплощадь.

Кто отвечает за потоп: владелец квартиры или ОСИ? Комментарий адвоката

Чтобы разобраться в ситуации, Tengrinews.kz обратился к управляющему партнёру адвокатской конторы Defenders Даурену Искакову.

По его словам, ответственность зависит от того, кому принадлежит участок водоотвода.

Если ливнёвка – часть общедомовой системы и обслуживает несколько квартир, за неё отвечает ОСИ.
А если водосток индивидуальный, то есть находится в пределах одной квартиры и используется только владельцем террасы, тогда отвечает сам собственник.

Как объяснил адвокат, такой порядок основан на законе "О жилищных отношениях". В нём сказано, что общедомовые инженерные системы – это все коммуникации, которые обслуживают две и более квартиры: водопровод, отопление, электрика, вентиляция, лифты, пожарная сигнализация и другие.

Если поломка или засор произошли именно в таких общих системах, за это отвечает ОСИ. Если же проблема внутри одной квартиры или террасы – это зона ответственности владельца.

"Чтобы правильно разграничить зоны, необходимо смотреть проект: где фактически проходит трасса (выше или ниже уровня пола террасы), есть ли общий коллектор/стояк, к которому подключены несколько помещений, какова точка присоединения, кто имеет к узлу доступ и кто его обслуживает по регламентам. (...) Собственники через собрание утверждают необходимые решения по управлению общим имуществом и работам, в том числе по сезонной профилактике", – рассказал Даурен Искаков.

Как должны распределяться расходы

Юрист объяснил, что, если засор или поломка произошли в общедомовой системе, сначала расходы покрывает ОСИ. Потом эти затраты распределяются между всеми жильцами через смету и взносы.

Но если выяснится, что виноват конкретный человек, ОСИ может потребовать, чтобы он возместил ущерб.

"Если причина в индивидуальной зоне, ущерб соседям и дому возмещает собственник недвижимости", – подчеркнул адвокат.

Как действовать при затоплении

По словам Даурена Искакова, при разбирательстве суд в первую очередь определяет, откуда пошла вода, кто допустил ошибку и есть ли вина конкретного человека.

Если произошло затопление, нужно:

сразу провести осмотр с участием владельцев обеих квартир и представителя ОСИ;
сделать фото и видео, зафиксировать, откуда течёт вода, и составить акт.

Затем важно выяснить, где именно случился засор – в общей системе или внутри квартиры.

При спорных случаях проводят независимую проверку или судебную экспертизу.

"Типичные ошибки, которых стоит избегать: акт составляют только у потерпевшего без доступа на верхнюю террасу и спорные узлы, ОСИ не проводит сезонную профилактику общих ливнёвок, истец выбирает неправильного ответчика, не удостоверившись в конструктивном статусе участка, игнорируются фасадные швы, уклоны и узлы ниже уровня пола, где часто и кроется первопричина", – объяснил Искаков.

Если проблема в общедомовой системе, ОСИ должно заняться ремонтом и обсудить расходы с жильцами, добавил он.

Как избежать затопления и споров

По словам адвоката, чтобы не доводить до потопа и разбирательств, важно проводить профилактику.

Владельцам квартир стоит регулярно чистить водостоки и решётки на террасе, а также давать доступ к ним для осмотра.
ОСИ должно вовремя организовывать сезонные проверки и фиксировать их в журналах.

Если система водоотведения общая, отвечает ОСИ и расходы потом распределяются между жильцами. Если водосток индивидуальный – ответственность и расходы по обслуживанию несёт сам владелец квартиры.

Всё зависит от проекта дома и документов. Если жильё застраховано, убытки можно возместить через страховую компанию.

Юрист подчеркнул, что каждая ситуация индивидуальна и исход дела может зависеть от конкретных обстоятельств.

Ранее мы писали о том, что председателей ОСИ хотят наделить полицейскими полномочиями в Казахстане. Они смогут участвовать в предупреждении бытовых нарушений, таких как ночной шум, выброс мусора в неположенном месте, нарушения общественного порядка.