Какой высоты должны быть здания в Алматы и как застраивать город. Мнения экспертов

В конце января уже бывший аким Алматы Бакытжан Сагинтаев поручил ограничить высотность жилых зданий на участках выше Абая, от ВОАД до Саина. Работа над новыми ограничениями должна продолжаться в течение месяца. Архитекторы, урбанисты, экологи и другие эксперты рассказали корреспонденту Tengrinews.kz, нужно ли ограничивать этажность зданий в центре и как бороться с плотной застройкой города высотками, против которой в последние годы выступают жители Алматы.

"В центре города нужно не более 5-7 этажей"

Независимый архитектор и член Общественного совета Алматы Айдын Акбай отметил, что возможное ограничение этажности зданий в центре города стало для активистов долгожданным событием. В то же время уточнений по самой зоне ограничения высотности и максимальной высоте зданий пока нет. По словам архитектора, он ранее рекомендовал ограничить высоту зданий в верхней части города 5-7 этажами, а также исключить так называемую ленточную застройку высоток, когда высокие здания выстраиваются в целые "стены". Вместо этого отдельные высотки башенного типа можно расположить в местах, где нужны градостроительные акценты. Подобные акценты, по мнению Акбая, будут помогать в ориентировании в городе, но при этом не будут закрывать панораму гор. Архитектор надеется, что эти предложения будут обсуждаться с участием активистов.

"Проблема не просто в высоких зданиях, а в целых массивах, так называемых "человейниках", которые резко увеличивают плотность населения в районе и настолько огромны, что закрывают вид на горы. Они приносят много ущерба проветриванию города, его эстетическому виду, инсоляции соседних зданий. Также такая застройка способствует росту социального напряжения, так как подобные "муравейники" становятся точкой роста социальных проблем", - отметил архитектор.

Архитектор считает, что, помимо ограничений высотности, также необходимо переходить к квартальной жилой застройке, больше характерной для старого центра Алматы, когда жилые постройки образуют замкнутые пространства. Подобные предложения ранее направляли в акимат от Общественного совета. Кроме того, по словам Айдына Акбая, необходимо смешивать социальное жилье и элитную застройку с объектами обслуживания, чтобы районы города развивались равномерно и не образовывалось "гетто".

"Понятно, что даже если эти правила будут внедрены в ближайшее время, многие застройщики прямо сейчас продолжают свои проекты высотных зданий. В прошлом году, накануне введения правил застройки, произошел бум таких строек. Конечно, законы не имеют обратной силы и запретить строить уже разрешенные объекты будет сложно, но есть возможность пересмотреть проекты строительства. Путем переговоров нужно добиться от них создания более комфортной среды, а не "человейников", - добавил эксперт.

По словам Акбая, также необходимо проводить открытые архитектурные конкурсы на реализацию подобных проектов застройки и открыто обсуждать их с общественностью.

"Городу нужны кварталы, а не башни"

Руководитель Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков отметил, что ограничение высотности зданий в верхней части города звучит как правильное, но очень запоздалое решение со стороны городских властей. Все перечисленные в качестве аргументов для такого ограничения проблемы возникли на протяжении последних 10-15 лет и формировались из решений, принятых теми людьми, которые сейчас заявляют о необходимости ограничить застройку. По словам Нурмакова, подобное ограничение нужно было вводить еще когда при акиме Ахметжане Есимове 12 метрами была ограничена высота зданий выше Аль-Фараби. При этом на другой стороне Аль-Фараби застройщики продолжали возводить высотки без каких-либо ограничений. Множество высотных ЖК и других объектов за эти годы уже были возведены или находятся на этапах строительства и имеют разрешения от городских структур.

"Необходимо поощрять квартальную застройку. Я думаю, все должно зависеть от рельефа самой площадки. У нас в городе большой перепад высот, и, чтобы соблюсти человеческий масштаб, нужно учитывать эти перепады. Грубо говоря, чем выше от уровня моря, тем ниже должны быть здания. Предложение о сохранении в каждом районе своих доминантных акцентов, то есть отдельных высоких зданий в окружении более низких, вызывает сомнения. Есть риски, что такая доминанта может потом определить среду и повлиять на высоту всех окружающих зданий. Так происходило у нас обычно, когда в каком-нибудь квартале появлялись "высотки". Перед принятием каких-либо правил необходимо обсудить все это с экспертным сообществом, а не только с застройщиками", - добавил Нурмаков.

По словам эксперта, действующие сейчас архитектурные стандарты в Алматы не поощряют так называемую квартальную или блочную застройку, при которой застройщики максимально плотно используют имеющуюся площадь на земле, а не в высоту. По словам Адиля Нурмакова, по действующим стандартам между домами должны быть большие разрывы, предполагающие линии завала, которые поощряют постройку высотных зданий-свечек.

"Все эти нормы появились не так давно. Если посмотреть на алматинский "золотой квадрат", то там плотность расположения домов местами достигает уровня Барселоны или других "старых" европейских городов. Даже к таким нормам лучше было бы вернуться. Застройщики утверждают, что строить здания ниже 12 этажей для них невыгодно, но они лукавят в этом. Во всем капиталистическом мире, в более дорогих городах с меньшей маржой застройщики осваивают участки низкоэтажной квартальной застройкой и чувствуют себя прекрасно", - отметил руководитель Urban Forum Kazakhstan.

Представитель по коммуникациям в Urban Forum Kazakhstan Диас Маратулы, работающий вместе с рабочей группой по формированию ограничений высотности зданий в Алматы, рассказал об обсуждениях и моментах, которые смущают урбанистов и могут нанести только вред городской среде.

По его словам, несмотря на общее ограничение в 5-9 этажей, участники рабочей группы заявляют о возможности разрешать строительство высотных акцентов первой и второй категорий. Здания второй категории могут достигать высоты 12 этажей, а первой категории - 16-25 этажей.

"Забота об архитектурном облике города нас, конечно, радует, однако данная возможность может стать лазейкой, благодаря которой ограничения по высотности будут саботированы недобросовестными застройщиками. Кроме того, избирательный подход для определения этих самых акцентов несет в себе коррупционные риски, механизм распределения возможностей для акцентов будет включать в себя человеческий фактор и не может быть абсолютно справедливым. Ввиду того, что ограничения затрагивают уже освоенный участок города, в котором в достаточном количестве есть высотные здания уже сейчас, которые и могут выступать акцентами, предлагаем исключить данную лазейку и оставить ограничения по высотности без исключения", - отметил представитель Urban Forum Kazakhstan.

Представитель Urban Forum добавил, что раздражение горожан высотными зданиями отчасти возникло из-за несоответствия новостроек человеческому масштабу, так как они представляют из себя отдельно стоящие башни без активного фасада и закрытые забором. Такие здания, по мнению организации, негативно влияют на городскую среду и являются самыми неэнергоэффективными.

"В качестве компенсации застройщикам ограничения этажности предлагаем пересмотреть текущие правила и нормы и дать возможность увеличивать плотность не в высоту, а создавать более плотную, компактную среду. При этом можно будет предусмотреть требования по активному фасаду и универсальному дизайну. В случае если сейчас просто ограничить застройку и снизить привлекательность для застройки внутри города, существует большой риск, что город просто начнет развиваться вширь, в районах, в которых не действуют данные ограничения. Простое снижение плотности приведет к непривлекательности для реновации, освоения частного сектора и в целом здорового уплотнения города", - добавил эксперт по коммуникациям Диас Маратулы.

"Для ограничений нужны научный подход и тщательное планирование"

Урбанист и исследователь городской застройки Алматы Давид Камински отметил, что необходимо принимать меры по ограничению застройки, но предложенные ранее экс-акимом Алматы решения, по его мнению, были продиктованы не необходимостью, а популизмом, а также давлением со стороны общественности и Президента. Установка границ ограничения застройки выглядит волюнтаристским решением, так как она не была отражена в разрабатываемой корректировке генплана города.

Камински также спорит с основными аргументами, приведенными акиматом в пользу ограничения высоты выше Абая. По его словам, "отсутствие характерного облика новой застройки" не довод, а лишь постановка проблемы. Эта проблема существует на всей территории города, не связана с высотностью и вызвана она не только недостатком высотных регламентов, но и общей направленностью городской экономики и, как следствие, неадекватной нормативной базой.

Ограничение высотности зданий также не поможет ограничить "высокую плотность жилой застройки в предгорной части города", так как ничто не запрещает застройщику застроить весь участок, принадлежащий ему на праве частной собственности. Если застроить квадрат 400 на 400 метров плотно 9-этажками или поставить пару свечек в 25 этажей, итоговая плотность получится одинаковой. По мнению архитектора, нужно внедрять нормы и правила по застройкам участков, нормы на обязательное благоустройство для города в рамках частного строительства, а не внедрять однобокие примитивные запреты.

"Отсутствие требуемого уровня социальной и транспортной инфраструктуры" - самый смешной и абсолютно беспомощный пункт. Вместо того чтобы создавать требуемую инфраструктуру, мы просто "ограничим и запретим", тем самым городская среда будет деградировать и далее, так как ограничение застройки не снизит плотность населения и не создаст новые линии скоростного общественного транспорта, не создает обязательств перед городом и застройщиком по созданию новых общественных пространств - парков и скверов", - отметил Давид Камински.

По словам архитектора, складывается впечатление, что основания под ограничение высотности зданий выше Абая были составлены уже после принятия самого решения. Он добавил, что отсутствуют исследования последствий подобных ограничений. Если целью запрета является сокращение плотности застройки, то их будет легко обойти. Необходимо более научное и глубокое планирование нормативов, регулирующих эту сферу. Пока оправдания запретов, по словам Камински, выглядят достаточно слабыми и сохраняется полностью антинаучный подход, который не решает никаких проблем.

"Этот запрет - паллиатив, который только замедляет деградацию городской среды, но не остановит ее. Он лишь несколько затормозит рост нагрузки на инфраструктуру в первые несколько лет, пока застройщики будут приспосабливаться, меняя планировочные решения в своих проектах. Застройщик будет стремиться после утверждения этих правил максимально плотно застраивать участок в пределах допустимой этажности, снизить издержки (что обязательно скажется на экономике строительства), транспортных, экологических проблем городской инфраструктуры это не решит, так как застройщик их решать не обязан. Но мы уже наблюдаем подобную адаптацию в зоне южнее проспекта Аль-Фараби, где действует ограничение высоты 12 метров. Ответом на него стали комплексы, где однообразные здания, расположенные вплотную друг к другу в рамках однородной планировочной структуры, формируют подобие барачного рабочего поселка", - добавил Камински.

Архитектор считает, что такой крупный город, как Алматы, требует более сложного и проработанного регулирования. К примеру, принятые недавно Правила формирования архитектурного облика и градостроительного планирования города Алматы насчитывают всего девять страниц, тогда как мировые аналоги отличаются не просто большим объемом, но и более сложными решениями. К примеру, в Лондоне прописаны сохранение "видовых коридоров" и оценка воздействия на видовые точки для каждого реализуемого в городе проекта. В Нью-Йорке объем нового строительства регулируется отношением площади новой застройки к площади участка, а этот параметр плотно привязан к транспортной доступности территорий. Алматинские запреты на фоне этого выглядят намного более примитивными.

"Этот популистский подход к подобным решениям и показывает некомпетентность городских властей, а также обнажает отсутствие комплексного подхода в решении транспортных, экологических проблем. Примечательно, что инициатива идет от теряющих популярность чиновников, а не от проектных институтов (например, квазигосударственного Алматыгенплана) или из положений генерального плана города. Подобные инициативы хороши лишь в новостных заголовках и для отчетов, но не решают инфраструктурных, экологических, экономических проблем, накопившихся за десятилетия бездействия нескольких поколений градоначальников, тянущихся еще со времен, когда глава города назывался председателем горисполкома", - добавил архитектор.

"Уплотняющая застройка затрудняет проветривание города"

Эксперт-эколог, специализирующийся на оценке качества воздуха в городах Казахстана, Айымгуль Керимрай отмечает, что ограничить этажность зданий в городе нужно было давно. По научным данным, Алматы является одним из самых грязных городов в Казахстане. По данным Airnow.gov, зимой 2020-2021 года в Алматы почти не было "чистых" дней: в течение 88 дней (из 90 рассмотренных) среднесуточная концентрация превышала суточную норму ВОЗ (15 микрограмм на кубический метр). То есть чистый воздух зимой 2020-2021 года был только на протяжении двух дней (24 января 2021 года и 25 февраля 2021 года).

Эколог отмечает, что город был рассчитан на 400 тысяч жителей, но в 2021 году его население превысило 1,9 миллиона человек. Научные исследования показывают, что плотная застройка ведет к снижению рассеивания загрязняющих веществ у дорог. Исследователи рекомендуют оставлять большое количество открытого пространства непосредственно рядом с проезжей частью для того, чтобы загрязняющие вещества от транспорта рассеивались.

"Относительно влияния высотных зданий на качество воздуха: высотные здания (по сравнению с малоэтажными зданиями), помимо влияния на рассеивание загрязняющих веществ, увеличивают спрос на транспорт (ведут к росту заторов), на электроэнергию, на тепло и, соответственно, на уголь (который используется на ТЭЦ). Две наши ТЭЦ, которые снабжают город теплом и электроэнергией, используют уголь. Поэтому каждое новое высотное здание в городе - дополнительная нагрузка на наши ТЭЦ, котельные, коммунальные службы. Следует отметить, что модернизация наших ТЭЦ, коммунальной и транспортной инфраструктур не успевает за ростом новых зданий. Таким образом, каждое новое здание должно соответствовать общей схеме развития нашего города, которая в свою очередь должна учитывать доступность коммунальной и транспортной инфраструктур, а также влияние на экологию города", - отметила эколог Айымгуль Керимрай.

Эколог заключила, что необходимо разрабатывать математические модели атмосферного воздуха, модели энергетики, транспорта и так далее для комплексного изучения влияния всех аспектов при разработке оптимальной схемы застройки города.

У Tengrinews.kz есть Telegram-канал. Это быстрый и удобный способ получать самые главные новости прямо на твой телефон.

Өзекті жаңалықтарды сілтемесіз оқу үшін Telegram желісінде парақшамызға тіркеліңіз!