24 марта 2020 | 10:08

Как изменятся цены на недвижимость из-за ситуации с тенге

Фото Турара Казангапова

Один из главных вопросов, всегда возникающий в Казахстане после снижения курса тенге, - это реакция цен на рынке недвижимости. Так, многие экономические агенты не могут определиться с верным решением по покупке или продаже жилья в периоды, когда курс тенге демонстрирует заметные колебания. Telegram-канал Tengrenomika провел собственную оценку того, как в краткосрочном периоде произошедший рост курса USDKZT сможет повлиять на стоимость квадратных метров жилья в стране, передает корреспондент Tengrinews.kz.

Один из главных вопросов, всегда возникающий в Казахстане после снижения курса тенге, - это реакция цен на рынке недвижимости. Так, многие экономические агенты не могут определиться с верным решением по покупке или продаже жилья в периоды, когда курс тенге демонстрирует заметные колебания. Telegram-канал Tengrenomika провел собственную оценку того, как в краткосрочном периоде произошедший рост курса USDKZT сможет повлиять на стоимость квадратных метров жилья в стране, передает корреспондент Tengrinews.kz.

Эксперты основываются на анализе исторической динамики цен на казахстанском рынке недвижимости и курса тенге, а также используют методы статистического и эконометрического моделирования.

Для анализа и прогноза были использованы имеющиеся в свободном доступе (на taldau.stat.gov.kz) средние ежемесячные цены на жилую недвижимость с января 2011 года по февраль 2020 года в разрезе нового, вторичного и элитного жилья в городах Нур-Султан, Алматы и в среднем по стране. В качестве статистических и модельных подходов оценки применялись методы очистки исследуемых динамических рядов от сезонных факторов по CENSUS-X-12, факторная модель интегрированых в первом порядке стационарных временных рядов, а также двухшаговая модель векторной авторегрессии (VAR).

В целом по результатам VAR-моделирования было определено, что вследствие так называемого "курсового шока" цены на казахстанском рынке нового жилья продолжают корректироваться с момента "шока" в течение следующих 5 месяцев (с пиком воздействия в 3-м месяце), вторичного жилья - 3 месяцев (с пиком во 2-м месяце), элитного жилья - 4 месяцев (с пиком во 2-м месяце). Для рынка жилья отдельных городов Казахстана данные периоды, когда изменение курса продолжает влиять на формирование стоимости квадратных метров, между собой отличаются незначительно, но в общем виде они сходятся на уровне общереспубликанских параметров.

"В свою очередь, согласно нашим оценкам, в среднем по стране каждый процент роста среднемесячного курса USDKZT приводит к удорожанию "новостроек" на 0,181 процента, "вторички" - на 0,193 процента, элитного жилья - на 0,137 процента. Если же анализировать в разрезе городов Нур-Султан и Алматы, то в столице на изменение курса доллара в большей степени реагируют "новостройки" (0,208 процента прирост цены за квадратный метр с каждого процента роста USDKZT), а "вторичка" и элитное жилье реагируют довольно слабо - 0,07 процента и 0,008 процента, соответственно. В Алматы же очень любопытно, что 1-процентный рост USDKZT приводит к удорожанию нового жилья на 0,113 процента, элитного жилья - на 0,132 процента, а вторичного жилья - на целых 0,366 процента. При этом подобная разница в реакции цен на рынке жилья в Нур-Султане и Алматы на фактор повышения курса может объясняться различиями в характеристиках предложения и платежеспособного спроса", - говорится в публикации.

Далее на основе полученного модельного анализа были построены прогнозные оценки стоимости жилья в среднем по Казахстану, в Нур-Султане и Алматы на март и апрель 2020 года с учетом произошедшего обесценения тенге. В свою очередь, среднемесячный курс USDKZT на март был определен на уровне 415, на апрель - 450.

"Так, при новом сформировавшемся курсе тенге в среднем по республике новое жилье по итогам апреля (к январю 2020 года) подорожает на 4,5 процента (до 308 486 тенге за квадратный метр), а "вторичка" - на 5,2 процента (до 213 701 тенге за квадратный метр). При этом ввиду того, что произошедший размер обесценения тенге превышает ожидаемый рост тенговых цен на недвижимость, цены на все виды жилья в долларовом эквиваленте в марте-апреле продемонстрируют снижение на 10-12 процентов к январю 2020 года", - отмечают эксперты.

Более подробно прогнозные оценки стоимости жилья по Казахстану, Нур-Султану и Алматы представлены в таблице ниже.