Астана без "Хан Шатыра", но с "однушками" за 90 тысяч долларов - как это было

Как изменились облик Астаны и цены на жилье в столице Казахстана, с какими проблемами столкнулись горожане и были ли они решены - в материале, который подготовили корреспонденты Krisha.kz. 

Вы помните Астану без "Хан Шатыра"? А с домами-скелетами - символами кризиса? Представляете ли однокомнатные квартиры стоимостью 90 тысяч долларов? Невероятно, но это все было!

Сегодня "Крыша" предлагает перенестись на 10 лет назад и окунуться в атмосферу роковых нулевых, чтобы понять, каким был этот период для столицы и чем он ознаменовался.

Итак, когда позади остались непростые 90-е и завершались 2000-е, казалось, жизнь налаживается. Но внезапно пришло время новых потрясений. Минувшее десятилетие началось с кризиса, который острее всего проявился в Астане.

Коллапс долевого строительства

Десятилетний юбилей Астана встретила хорошо, но дольщики, которых к этому времени было немало, - не очень. Мировой финансовый кризис и его отголоски застопорили строительство жилья и уронили покупательскую способность населения. Кредитование встало, а вместе с ним остановились продажи и работы на стройплощадках. Соответствующих законов и механизмов гарантирования в то время не было.

В начале 2008-го формируются новые правила, по которым будет жить рынок недвижимости Астаны в ближайшие несколько лет. Они прописаны в постановлении правительства № 1039 "Об утверждении Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития Республики Казахстан".

Факты, приведенные в этом документе, выглядят удручающе. Финансирование строительства сократилось на 30  процентов только с июня по август 2007 года. В стране более 33 тысяч дольщиков. Решать проблемы предложено с помощью финансовой поддержки от государства, а схема достройки ЖК, выработанная в то время, актуальна и по сей день. СМИ публикуют списки дольщиков, которым нужно вступить в ЖСК, и призывы сделать это до конца года.

Достраивать объекты обанкротившихся стройкомпаний вверено ТОО "АККБ "Жана Курылыс", но дольщикам гарантирована только одна квартира, даже если было приобретено несколько.

Те годы оставили городу дома-франкенштейны: от отдельных грандиозных проектов построена лишь пара блоков, а иные не завершены до сих пор. Пожалуй, наиболее знаменитый представитель заброшенных долгостроев - ЖК "Территория комфорта - 1", который находится на левом берегу.

Кстати, 5 августа 2008 года будущий административный центр получил свидетельство о рождении - в Астане создан новый район Есиль.

Новые достопримечательности

В ближайшие годы на первый план выходят проблемы дольщиков, однако развитие города не останавливается. Строится парк за Дворцом мира и согласия, начинаются работы по продолжению улицы Сейфуллина. Участок проспекта Туран в 2010 году существует на отрезке до проспекта Достык, возводится мост через Гребной канал по улице Иманова. Грандиозным салютом над новой достопримечательностью столицы, торгово-развлекательным центром "Хан Шатыр", Астана отметила 6 июля 2010-го.

В 2011-м построен новый Дворец школьников. Красивое и функциональное здание добавило престижа району 13-й магистрали. В этом же году начинается строительство микрорайона Жагалау. Остовы зданий в болотах на горизонте поначалу удивляют горожан, а единственная возможность проезда к жилому комплексу - по степной дороге в районе нынешней улицы Омарова.

В 2012-м Астана празднует 15-летие со дня объявления города столицей. По официальным данным, за эти годы построено вдвое больше жилья (11 миллинов 200 тысяч квадратных метров), чем было в городе в 1997-м, и высажено в 44 раза больше деревьев.

В середине 2012-го поражает разбег цен на жилье. За 1-комнатную просят от 42 до 210 тысяч долларов, за 2-комнатную - от 55 до 310 тысяч, 3-комнатные оценивают в пределах 99-580 тысяч долларов, 4-комнатные несущественно дороже. СМИ начинают обсуждать условия новой госпрограммы "Доступное жилье - 2020", которая стартует в 2013 году.

С чего начиналось EXPO

Во Франции тем временем происходит событие, которое существенно повлияет на развитие казахстанской столицы. 22 ноября на тайном голосовании в Париже решается судьба EXPO-2017. Астана обошла бельгийский город Льеж.

В 2013-м запускается электронная регистрация прав на недвижимость, теперь квартиру можно переоформить прямо у нотариуса. В СМИ обсуждают строительство пешеходного перехода перед ТРЦ "Хан Шатыр", точнее его цену. Подземка обойдется в 1,4 миллиарда тенге!

В Астане стартует пилотный проект "Регенерация городской среды", в рамках которого до 2017 года планируют снести 228 ветхих и аварийных домов. Совсем скоро город лишится одного из самых колоритных и криминальных районов - Жуковки.

В апреле случилось еще одно событие с далеко идущими последствиями: участок, выделенный для EXPO-2017, переносят с юго-востока на левый берег, к Назарбаев Университету.

В середине года средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 222 100 тенге (1 452 доллара), а на вторичном рынке - 228 900 тенге (1 496 долларов). В 2013 году намечено реконструировать 400 дворов многоэтажек. В сентябре для решения проблем дольщиков созданы межведомственные комиссии при акиматах.

Тем временем город растет, и 1 октября открывается проезд по улице Бейсековой, через новый мост между Коргалжынским шоссе и улицей Сейфуллина.

В сфере ипотечного кредитования медленный рост - около 2 процентов за квартал. А в конце года Астана побеждает в номинации "Город, где хочется жить" международного смотра городских практик.

Тема EXPO-2017 больше не покидает страницы газет и интернет-сайтов. Городские власти объявляют приоритетные районы застройки. Планируют освоить 335 гектаров за Дворцом Независимости, 182 гектара в районе улицы Орынбор и 145 гектаров на проспекте Туран. В начале 2014 года в Астане возводят 1 400 объектов.

Желаемое местами опережает действительность. Министерство индустрии и новых технологий заявляет, что "Абу-Даби Плазу" достроят в 2016 году. А вместо линии ЛРТ построят БРТ - выделенные полосы для автобусов. Так намного дешевле.

День "Д"

Все это происходит до дня "Д". 12 февраля 2014-го курс доллара со 155 тенге подскочил до 163, а 13-го вырос до 184 тенге. На ситуацию любопытно реагируют застройщики: одни продают квартиры в долларах по новому курсу, другие фиксируют цены в тенге, третьи устанавливают собственный курс.

Тем временем 2 июня стартует прием документов на участие в госпрограмме по направлению "Молодая семья". В ЦОНах небывалые очереди.

В сентябре 2014-го началось строительство линии БРТ. Вдоль проспекта Кабанбай батыра вырубили лесопосадку, а на заборах установили информационные табло.

Нельзя сказать, что начало 2015-го не предвещало чего-то особенного, как раз наоборот. Не так давно в России обвалился рубль, при этом тенге не последовал вслед за ним, образуя курсовую разницу временами до 1:3. Казахстанцы бросились скупать у северного соседа автомобили, недвижимость и, в общем, все остальное. Финансисты заявили, что настало время провести очередную одномоментную девальвацию, и чем раньше, тем лучше.

Тем временем город, готовящийся к EXPO, внезапно оказывается под водой - Астану затапливают дожди.

Система ливневой канализации так и не заработала должным образом.

Тенге ушел в свободное плавание. На первый план в публикациях СМИ выходит борьба с недобросовестными застройщиками, но 20 августа стало не до них. Собственно, эхо события того дня до сих пор отдается на рынке недвижимости - объявлено свободное плавание тенге. Доллар подскочил до 255 тенге, потом немного упал, но к концу года дорос до 340 тенге. Цены на недвижимость и авто, кстати, традиционно устанавливались в долларах.

В декабре продавцы просили в среднем 1 227 долларов за квадрат, на 614 условных единиц меньше, чем в начале года. Сложился ценовой парадокс: долларовые цены падали, однако тенговые росли. Эксперты сражались во мнениях, упадет стоимость до прежнего уровня или нет.

В декабре 2015-го этого еще не произошло. Чтобы вернуть тенговые цены на недвижимость на уровень января, квадратный метр в Астане должен стоить не более 960 долларов, то есть, на 267 долларов меньше. В тенге среднестатистическая цена квадратного метра жилья в столице выросла за год почти на 28 процентов, с 335 тысяч до 428 тысяч.

Главное событие на рынке недвижимости

Специалисты уверены, что переход к расчетам в тенге невозможен, однако уже в феврале 2016-го произошла самая настоящая дедолларизация. Со 2 февраля в объявлениях все цены выставлялись только в тенге.

Происходит переосмысление рынка. Для 90 процентов населения все ориентиры смыты. Многие не знают, как себя вести. Как говорят эксперты, это главное, что происходило на рынке недвижимости в 2016 году.

За год жилье в городах РК подешевело в тенге в среднем на 25 процентов. В Астане индекс цен к декабрю составлял 338 300 тенге за квадратный метр, что примерно на 16 процентов меньше, чем в январе. Цены в валюте откатились примерно на 9 процентов.

Весь 2017 год прошел в эйфории EXPO. Город благоустраивался, обзавелся огромным микрорайоном с уникальными зданиями, жил ощущением причастности к чему-то значительному и поднял планку собственной цивилизованности.

Правда, до того на территории выставки случился инцидент - в сильный мороз обрушилась массивная стальная конструкция.

На главной оси столицы открылся новый железнодорожный вокзал "Нурлы жол", а к нему сквозь пустыри протянулись две асфальтированные улицы.

В конце года вдоль улицы Нажимеденова началось строительство линии легкорельсового трамвая. Бетонные опоры эстакады дали понять, что на этот раз с проектом все серьезно.

Что касается рынка жилья, то, несмотря на низкую покупательскую способность и девальвационные ожидания, цены на квартиры перестали снижаться, а в конце года даже слегка подросли. В четвертом квартале индекс составлял 317 067 тенге за квадрат, что на 1 процент больше, чем в третьем.

Астана 20 лет спустя

К 20-летию со дня презентации столицы в Астане завершили несколько серьезных проектов, например пробили улицу Мухамедханова от улицы Айтматова до проспекта Туран, открыли Ботанический сад и разбили несколько скверов, в том числе в Старом городе, на месте снесенных ветхих домов. В городе появился новый район Байконур.

Цены на жилье в первом полугодии 2018-го выросли на 3,7 процента. В июне один квадратный метр в Астане стоил 325,8 тысячи тенге. Эксперты констатируют, что спрос восстанавливается, рынок пришел в себя после дедолларизации, а цены меняются в основном по сложившейся сезонной схеме.

Теперь внимание жителей Астаны, как и большинства казахстанцев, приковано к очередной ипотечной программе под названием "7-20-25".

Самое важное - сразу в ваш Telegram! Подписывайтесь на канал t.me/tengrinews