Қазақша
Русский
ПОДЕЛИТЬСЯ
+7 (777) 001 44 99
Социальные сети
Ещё не так давно дача редко ассоциировалась с выгодной недвижимостью. Для многих она была просто сезонной площадкой для сбора урожая. Но в последние пять лет многое изменилось. Шесть соток, утверждают эксперты, — это уже не про картошку. Сейчас это востребованный загородный дом. Кто-то использует его для постоянного проживания, другие покупают для бизнеса.
Что повлияло на повышенный интерес к таким объектам? Какие дачи и где пользуются наибольшим спросом? В чём основные проблемы и что необходимо учесть, разбирал TengriHome.
Предисловие
Когда мы собирали информацию для этого материала, то столкнулись с тем, что специалистов по теме найти сложно. Вроде как сегмент развивается, но риелторов, которые бы активно занимались продажами этих объектов, раз-два и обчёлся. Во-первых, дачи чаще всего находятся в пригороде, поэтому нужно много времени на то, чтобы устроить их показ. Во-вторых, ценообразование на эту недвижимость до сих пор в полной мере не сформировалось. Оно хаотичное. Причины такой тенденции, кстати, разбираем в материале.
До 2000-х дачи воспринимались как сезонный участок: посадить картошку, собрать урожай, переночевать летом, объясняет председатель комитета по этике и членству Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Александр Вайншток. Всё — ассоциации лишь с грядками. Но позже всё начало меняться.
"Первая волна спроса, думаю, началась в начале 2000-х. Тот же Алматы начал расширять свои границы, в них как-раз включали дачи, которые располагались в районах Кенсай, Казахфильм, Горный гигант, в Баганашыле. Они в итоге вошли в Медеуский и Бостандыкский районы. Потом в этих дачных массивах появились и коммуникации. И, конечно, шесть соток в этих локациях стали многим интересны. Их выкупали, сносили старые домики и строили большие коттеджи до 200-300 "квадратов". Тогда всё это было возможно узаконить", — добавляет риелтор высшей категории Александр Бикетов.
Вторая волна, считает Александр Вайншток, пришлась на послепандемийное время. Когда казахстанцы вышли из локдауна, то первым делом ринулись скупать не только частные дома, которые выросли в цене, но и дачи. Вроде как более экономичный вариант, и при этом у вас на случай чего есть участок и свежий воздух.
Третий виток ажиотажа, продолжает Александр Бикетов, случился к концу 2021 года — в начале 2022-го. Тогда, говорит он, началось активное использование излишков пенсионных накоплений и было больше ипотечных программ. Люди начали скупать недвижимость.
"Конечно, следом последовал рост цен на городское жильё и частные дома. Покупатель начал искать более доступный вариант "своей земли" рядом с городом. Так он переключился на дачные массивы", — объясняет Александр Вайншток.
В четвёртый раз, уточняет Александр Бикетов, рынок отреагировал в 2024 году. Тогда в Алматы произошло ощутимое землетрясение. Жители высоток получили ту ещё встряску, стресс и желание съехать с последних этажей поближе к земле. Дачи тогда отлично "уходили" и на продажу, и даже в аренду. Но, правда, это был краткосрочный эффект — спустя пару месяцев всё, включая эмоциональное состояние горожан, устаканилось и спрос понемногу стих.
"Но если говорить о периоде с 2020 по 2026 год, то могу сказать, что из-за всех событий и изменений рынка дачи, по крайней мере в Алматинском регионе, выросли в цене примерно в три-четыре раза. И цены, возможно, продолжат рост", — говорит Александр Бикетов.
Риелторы считают, что добротные дачи со всеми коммуникациями будут и дальше конкурировать с квартирами и частными домами.
"Если говорить о распространённых причинах, то их несколько. Одна из них — формат жизни, о котором сейчас многие задумываются: двор, воздух, баня, зона барбекю, сад. Вторая — удалённая работа и желание уехать из перенаселённого города. Но всё же главная причина в том, что за стоимость небольшой квартиры человек иногда может купить участок с домиком", — обозначает Александр Вайншток.
"Однушка" в том же Алматы или пригороде, приводит пример Александр Бикетов, стоит в два раза дороже, чем дачный домик. Поэтому многие могут сделать выбор в пользу второго варианта. Сейчас покупателей даже не смущает тот факт, что мини-фазенда находится не в самом мегаполисе, а возле него. Ведь порой добраться оттуда до офиса — то же время, что тратят жители спальных районов города до работы.
Отдельной статистики по объёмам сделок купли-продажи дачных участков и домов нет. Поэтому эксперты проанализировали количество объявлений и цены на одном из популярных порталов недвижимости.
"Сейчас на портале размещено 6 098 объявлений по дачам, и это 6,6 процента от общего числа объявлений по недвижимости. Если брать три крупных мегаполиса, то в Алматы из общего числа объявлений на дачные массивы приходится 420, это 3,7 процента. На Астану — 85 объявлений, это 4,2 процента. В Шымкенте — 285 объявлений, что составляет четыре процента от общего объёма объявлений. В Алматинской области — 1200, это 7,3 процента от общего числа", — делится мониторингом Александр Бикетов.
Но порталы не отражают реального количества предложений на рынке. Дачи часто продают по старинке: местным риелтором становится председатель кооператива, обычно он всегда в курсе, какой домик готов "уйти" к новому хозяину. Или же собственники могут вывесить объявление о продаже на воротах.
"Если говорить о ценах, то разброс в масштабах страны очень большой. Простые летние домики могут начинаться от двух-семи миллионов тенге. А более капитальные объекты с ремонтом и проведёнными коммуникациями могут стоить десятки миллионов. В премиальных локациях того же Алматы встречаются предложения и выше 100 миллионов тенге", — объясняет Александр Вайншток.
Ценовая "вилка" в регионе, то есть в самом мегаполисе и области, внушительная.
"Самые доступные варианты — дальше от города, с плохой дорогой, без газа, без полноценного отопления и с сезонной водой. Это может быть 5-15 миллионов тенге. Средний рабочий сегмент — 15-35 миллионов тенге. Более дорогие объекты в хороших направлениях ближе к Алматы с ремонтом, отоплением и коммуникациями — 35–70 миллионов тенге и выше. Самые дорогие дачи — в предгорьях", — даёт расклад Александр Вайншток.
По словам Александра Бикетова, наиболее популярные направления по области — это массивы рядом с крупными населёнными пунктами, например, с сёлами Турар, Иссык или городом Каскеленом. Здесь можно найти приемлемые по цене варианты. Самые дорогие объекты — в Медеуском и Бостандыкском районах города.
Спикер проанализировал предложения по дачным участкам без домов. По его мнению, самые недорогие шесть-десять соток в Алматы можно найти за 3,5 миллиона тенге. И это будет горная местность. Такой же вариант на равнине в той же Алматинской области стартует от 1,5 миллиона тенге.
"За такие цены чаще всего вы можете рассчитывать на участок без коммуникаций. Дачная земля с водой и электричеством, узаконенным домиком будет стоить минимум на три-четыре миллиона дороже. Если есть газ — плюс один миллион тенге", — уточняет Александр Бикетов.
На стоимость объекта также влияет и форма участка. Если брать Алматинский регион, то территория может быть расположена в горной местности и быть с уклоном или с террасами. И часто такие варианты реализуют по очень выгодной цене. Во многом и потому, что у такого объекта свои ограничения. Надо иметь в виду, что построить капитальные конструкции на земле с уклоном более 15 процентов нельзя.
"И, конечно, на участке может быть и дом, и баня, и гараж с сараем. Но если они не узаконены, что часто бывает, то и цена будет гораздо ниже такого же варианта, но с узаконенными, легализованными постройками", — уточняет эксперт.
Такой формат, по словам Александра Бикетова, в Алматы и области не сильно распространён, но потенциал есть. Сейчас, если опираться на данные портала по недвижимости, предлагают в аренду всего 16 дач. Все они расположены в Алматы. Но всё зависит от квадратуры дома, наличия инженерной инфраструктуры, отопления, подъездных путей и самого района. Цены начинаются от 70 до 700 тысяч тенге в месяц. В области можно найти варианты от 50 до 500 тысяч тенге.
Эксперты отдельно анализируют рынок города Конаева и его пригорода (Алматинская область). Всё потому, что тут за последние четыре года произошли интересные изменения в сегменте загородной недвижимости.
"Основные изменения начались летом 2022 года, когда Конаев стал административным центром Алматинской области. Сам по себе новый статус не вызвал мгновенного ажиотажа, но стал мощным сигналом для рынка. Покупатели и инвесторы начали ожидать масштабного развития города: строительства административных объектов, инженерной инфраструктуры, новых дорог, социальных учреждений и туристической инфраструктуры. И на этом фоне заметно вырос интерес не только к квартирам, но и к дачным массивам вокруг Конаева", — поясняет Александр Вайншток.
Самый активный рост риелторы наблюдали в течение первого года после того, как город получил статус областного центра. В то время люди начали покупать не просто дачу, а участок на перспективной территории. Среди покупателей были и алматинцы, которые хотели обзавестись фазендой для отдыха в новой статусной локации, и те, кто переехал в Конаев по работе. Квартиры подорожали в первую очередь, поэтому многие начали рассматривать для проживания дачи в городе или близ него. В том числе "сотки" начали скупать и инвесторы, рассчитывавшие на дальнейший рост стоимости земли.
Но такое резкое оживление рынка, по наблюдениям Александра Вайнштока, продлилось недолго, он быстро остыл. Сегодня потребитель выбирает объект более требовательно. Его интересует расположение, близость к водохранилищу, наличие документов и коммуникаций или возможность их подключить. Поэтому сейчас скорее уходят не самые дешёвые варианты, а те, что более подготовлены к комфортному отдыху или проживанию.
"Сегодня наиболее ликвидный сегмент — это дачи стоимостью примерно 15-35 миллионов тенге. За такие деньги покупатель рассчитывает приобрести участок 6-10 соток с капитальным домом, электричеством, водой и возможностью пользоваться объектом большую часть года. Более простые сезонные дачи можно приобрести примерно за 7-15 миллионов тенге. А качественные объекты с хорошим ремонтом, отоплением, баней, благоустроенным участком и удобным подъездом стоят 35-60 миллионов. Отдельные предложения в престижных местах значительно дороже", — ориентирует по ценам Александр Вайншток.
Сегодня покупателя интересует уже не просто земельный участок, а готовый объект, который не требует дополнительных серьёзных вложений.
Кстати, объявлений о сдаче дачи в аренду на момент подготовки материала мы не нашли.
Большая часть дач расположена в пригороде столицы, рассказывает риелтор Анна Гридина. Но есть они и в самой Астане. Городскими эти массивы стали в то время, когда мегаполис начал разрастаться.
"Изначально они были пригородными кооперативами и садоводческими товариществами, которые со временем вошли в административные границы города, особенно в период активного развития Астаны после переноса столицы. Это привело к тому, что когда-то отдельные участки теперь находятся в пределах городской черты. Но при этом они так и остались садоводческими хозяйствами, изменить целевое назначение земель под индивидуальное жилищное строительство многим так и не удалось. Этот процесс остаётся сложным и не полностью решённым вопросом для многих владельцев дач в Астане", — уточняет Анна Гридина.
Самые заметные продажи таких объектов, как и во многих других регионах, начались после завершения пандемии. Люди хотели выбраться из бетонных коробок на свежий воздух, искали своё открытое пространство для жизни и отдыха.
"Плюс к этому нестабильность, экономическая неопределённость — это тоже немаловажный фактор. То есть дача начала восприниматься как тихая гавань, место, где можно выращивать продукты питания", — считает спикер.
Также запрос на дачные массивы пошёл вверх из-за удорожания городских "квадратов". Для некоторых дача стала единственным доступным вариантом для закрытия жилищного вопроса.
"Что касается роста цен, в период локдауна и после него цены на дачи и участки значительно выросли. По некоторым данным, рост мог составлять от 30 до 100 процентов, а то и более. Конечно, на стоимость многое влияло: состояние дома, локация участка, наличие коммуникаций. Наибольший рост показали дачи, пригодные для круглогодичного проживания, с хорошей транспортной доступностью", — рассказывает Анна Гридина.
Цены сегодня стабилизировались, но всё же остались значительно выше допандемийного уровня. Но разница в них ощутимая. Хотя многое зависит от укомплектованности объекта и его местоположения.
Стоимость дачи, находящейся в черте города, может стартовать от 10 миллионов тенге за небольшой участок с ветхой "сараюшкой" без особых удобств. Участки же с крепкими облагороженными домами, в которых можно жить целый год, с перспективой перевода участка в ИЖС, могут выставлять на продажу от 30 миллионов тенге и выше.
"Дачу в пригороде, особенно удалённую от города, можно найти за четыре миллиона тенге. Но надо понимать, что это будет или голый участок, либо же на нём будет находиться очень простое строение. Средний ценовой сегмент за менее обустроенные дачи находится в пределах 7-15 миллионов тенге. Более крупные участки с хорошими домами, расположенные в развивающихся пригородных посёлках с перспективой развития, могут достигать 15-25 миллионов тенге. А иногда благоустроенные шесть соток стоят столько же, сколько и астанинская квартира, особенно если речь идёт о развитых районах, прилегающих к столице", — анализирует цены Анна Гридина.
На платформе объявлений с недвижимостью TengriHome нашёл всего пять предложений по аренде столичной дачи. За съём придётся отдать от 50 до 250 тысяч тенге в месяц.
Александр Бикетов отмечает, что сейчас невозможно создать единый портрет покупателя дачи. Дело в том, что вариантов использования участка сегодня не так мало. Его не берут априори для грядок и разбивки сада. У дачи сегодня разное назначение и покупатель.
Дом для круглогодичного проживания. Так всё чаще дачу используют многие, от пенсионеров до казахстанцев среднего возраста с детьми, которым некомфортно жить в городе. Также сейчас этот вариант выбирают молодые семьи в качестве первой недвижимости, потому что квартиры в мегаполисе дорогие, да и частные дома стоят не меньше.
"Если брать Астану, то молодые семьи хотят, чтобы дом был подходящим для постоянного проживания. Также необходимо наличие коммуникаций, близость к школам, садам, если это возможно, хорошая транспортная доступность. А вот пенсионеры ищут спокойное место для проживания или летнего отдыха, возможность заниматься садоводством. Их запросы — это небольшой, но ухоженный участок, наличие всех необходимых удобств в доме, хорошая экологическая ситуация, доступность общественного транспорта", — уточняет Анна Гридина.
Загородный дом, отдых в выходные. Это для тех, кто стрессует от шумных городов, но не готов переехать в частный дом из-за его дороговизны, отсутствия необходимой инфраструктуры, той же школы рядом.
"Запросы клиентов из этого сегмента: близость к природе, возможность активного отдыха, рыбалка, шашлыки и минимум забот по уходу за участком", — поясняет собеседница.
Дачи для предпринимательства. Сейчас на дачных участках реализуют множество бизнес-идей.
"Форматы под бизнес разные. Это может быть мини-фермерский проект по выращиванию и продаже урожая. Многие строят там мини-гостевые дома из лёгких конструкций, чтобы не заморачиваться их узаконением. Также на территории участка могут организовать глэмпинг, бани или же открыть в доме магазин", — описывает варианты Александр Бикетов.
Объект как инвестиция. В Астане или пригороде дачи рассматривают в качестве объекта для последующей перепродажи, говорит Анна Гридина. Пожелания покупателей — перспективное местоположение, возможность перевода в ИЖС и наличие инженерных сетей.
Наши эксперты отмечают: к дачам действительно всё больше стали приглядываться покупатели. Но вместе с тем многие объекты очень долго простаивают, срок экспозиции, то есть показа, растягивается на годы. А всё потому, что у недвижимости такого формата есть ворох нерешённых проблем.
Отсутствие прописки. Это важно для тех дач, что оказались в черте города. Вроде людям удобно проживать там круглый год, но основная масса строений на участке не имеет статуса жилого дома, считается сезонным объектом. Соответственно, в прописке откажут.
"А это значит, что у собственника возникнут трудности с получением медицинских услуг, оформлением детей в школы, детсады, получением социальных выплат", — отмечает Анна Гридина.
Отсутствие ИЖС. Эта проблема актуальна для объектов, которые в рамках расширения мегаполисов вошли в их черту. Но при этом дачные участки остались в категории садоводства, не многие собственники смогли изменить целевое назначение земель на ИЖС. В случае поглощения частного сектора хозяева шести соток, предназначенных под садоводство, могут получить более низкую компенсацию.
Недостаточность инженерных коммуникаций. Множество дач без центрального водоснабжения, на сезонной поливной воде. Поэтому людям приходится или бурить скважины, или пользоваться привозной водой в межсезонье. В большинстве массивов, даже расположенных в городе, нет и канализационной системы. Выход — в организации септика или выгребной ямы. Из-за отсутствия газификации дачникам приходится использовать печное или электрическое отопление, что дороже и менее эффективно. С электроэнергией тоже непросто — частые отключения, перебои, низкое напряжение.
Слабая инфраструктура. Рядом с массивами часто нет школ, детских садов, поликлиник, магазинов, плохое состояние дорог. Если дачу рассматривать как место постоянного проживания, то такая особенность становится большой проблемой.
Безопасность. На дачной территории может отсутствовать уличное освещение, также нет какого-либо патрулирования и охраны. Это может увеличить количество краж в массивах. Из-за устаревших коммуникаций, в том числе и ветхой проводки в домах, чаще могут возникать пожары.
Неполный пакет документов. Есть участки, где, помимо построек — бани, сарая, неузаконенным бывает и дом: его строительство, перепланировка или возведение пристройки. По словам Александра Бикетова, практически у всех на руках старые госакты на землю, их лучше обновить. Но возиться с бумагами мало кто желает. Хотя все эти моменты сильно влияют на продаваемость объекта и его цену.
"Очень часто мы видим, допустим, даже в том же Кенсае или Каменке есть заброшенные участки. Собственник мог уехать в другую страну или ушёл из жизни, а наследники заниматься документами не хотят — легализация этого участка будет стоить столько же, сколько они потенциально смогут выручить за него. Поэтому многие бросают это дело", — объясняет Александр Бикетов.
Лимит по площади дома. С июня 2024 года в стране внедрили требование к строительству новых домов в садоводческих товариществах. Их квадратура не должна превышать 50 квадратных метров. Это объясняется тем, что дачи по своему назначению не рассчитаны на постоянное круглогодичное проживание и часто не обеспечены необходимой зимней инфраструктурой. Но это ограничение по площади не касается тех строений, которые появились до вступления в силу новых правил, то есть до 2024 года. О том, как ещё применять стандарты "50 квадратов" на практике, мы рассказали в одном из наших прошлых материалов, он здесь.
"Да, такой запрет есть. Но не могу сказать, что он тотально снизил дачный спрос. Ограничение на строительство больших дачных домов, скорее, влияет на новые проекты, а мы часто продаём участки с домами, построенными до вступления требований в силу, поэтому они могут быть разной квадратуры. Это может сдерживать только ту группу покупателей, которые планировали снести имеющееся строение и строить полноценный большой дом", — уточняет Александр Вайншток.
В таких случаях, рассказывает об опыте своих клиентов Александр Бикетов, многие отказываются от возведения капитальных домов, потому как именно на них и нужно получать разрешение госорганов. Вместо этого возводят строения из лёгких конструкций, те же модульные дома. Они узаконению не подлежат.
Сегмент дач менее структурирован, чем рынок квартир или домов. Здесь покупатель точно понимает, что он ищет и что ему примерно предложат. В отношении шести соток складывается формат "ожидание и реальность".
"Собственники часто выставляют цену как за дом, но по факту продают летний домик без отопления, нормального ремонта, документов или коммуникаций. Покупатель за такие деньги уже хочет дом, в который можно заехать и жить. Поэтому возникает разрыв: продавец считает объект почти домом, а покупатель видит обычную сезонную дачу и готов платить значительно меньше. Это необходимо понимать и учитывать при формировании цены, иначе объект будет долго простаивать", — советует Александр Вайншток.
При покупке дачи важно проверить:
Необходимо также проверить историю дома. При этом стоит обратить внимание на:
Заглядывая вперёд, Александр Вайншток предполагает, что рынок дач будет разделяться на два сегмента:
"Думаю, что дача сегодня — это уже не про картошку, а именно про доступный загородный образ жизни", — уверен эксперт.
Александр Бикетов добавляет: развитие загородной жизни в ближайшее время будет иметь новый всплеск. Цены на жильё в том же Алматы высокие, доступных ипотек не так много, использовать пенсионные излишки могут теперь далеко не все. А жить где-то надо.
Большинство банков, уточняет Александр Вайншток, не кредитуют классические дачные дома. Однако всё зависит от назначения земельного участка и статуса объекта.
"Если люди не заходят копить на жильё в Отбасы банке, то могут получить кредит до 5-10 миллионов тенге. И можно на эти деньги, возможно немного добавив, в принципе, приобрести дачу для проживания и дальше уже её постепенно делать более комфортной", — отмечает Александр Бикетов.
По его мнению, дачи в том же пригороде, возможно, начнут чаще сдавать в аренду. "Квадраты" получаются более доступными по цене, чем съёмные "однушки" в городе, так ещё и участок в твоём распоряжении. Сейчас такой формат не сильно популярен, предложения, скорее, единичные. Но в ближайшем будущем всё может измениться.
Спрос на дачи, подводят итоги эксперты, действительно есть. Но важно понимать, что покупают не всё подряд. Дом-развалюшка на шести сотках без документов, с поливной водой и электроэнергией по часам сегодня мало кого заинтересует. Потребителю нужен комфортный дом с приятным участком. Он приобретает не просто шесть соток земли, а, скорее, новый образ жизни — становится ближе к природе, одновременно находясь недалеко от города. Поэтому качественные объекты переходят из категории сезонной недвижимости в полноценный сегмент загородного жилья.
Читайте также:
“Недвижимость постепенно превращается в актив“. Сколько казахстанцев имеет жильё
Может ли дача быть больше 50 квадратных метров? О нюансах такой недвижимости в Казахстане