Қазақша
Русский
Когда дольщику вручают ключи от квартиры, то обычно его первые мысли: "Скорее бы сделать ремонт, накрыть дастархан и позвать гостей". И только спустя время владелец начинает обращать внимание на те "косяки", что можно было заметить при приёмке жилья. И речь не только о собственных "квадратах", а в целом о доме, у которого может быть уйма проблем — от неработающей противопожарной системы до подвалов под коммерцию. А бывает, что земля под новостройкой жильцам и не принадлежит. TengriHome выяснил, на что важно обратить внимание при приёмке нового жилья от застройщика.
Дисклеймер: редакция не утверждает, что все застройщики недобросовестны и сдают некачественные дома. Тем не менее ситуации, которые описывают эксперты, взяты из реальной жизни. Это наиболее частые кейсы в их практике. Все предложения носят исключительно рекомендательный характер.
Покупка квартиры от застройщика: как не получить "кота в мешке"
Правильнее интересоваться тем, что вы приобретаете на самом раннем этапе, говорят эксперты. В отделе продаж вам могут показать красивые картинки: макеты, буклеты, 3D-визуализацию. Но это всего лишь рекламный материал, который может не совпасть с результатом. Об этом мы писали в одном из прошлых материалов.
Проще проверить объект, исключив или минимизировав спорные моменты ещё до подписания договора долевого участия, а не на этапе получения ключей, советует эксперт в области строительства QazaqExpertClub Диляра Сейтнурова.
"Когда дом ещё строится, квартиры как объекта пока нет. Есть проект и обязательства застройщика. Поэтому проверяйте не стены, а бумаги, то есть документы", — рекомендует она.
Какие документы можно запросить при покупке квартиры у застройщика в первую очередь?
Для начала эксперт советует удостовериться, имеет ли компания право привлекать деньги дольщиков. Это законно в одном из трёх вариантов:
- есть гарантия "Казахстанской жилищной компании" (КЖК);
- проект финансирует банк второго уровня;
- есть разрешение акимата на привлечение средств дольщиков (его можно получить только в том случае, если компания за свой счёт уже возвела каркас здания или же имеет банковское финансирование).
Сделка должна заключаться только по договору долевого участия. Его регистрируют в Единой информационной системе долевого строительства (системе портала Qazreestr). Только после этого можно платить за будущую квартиру, но безналичным расчётом, то есть через банк. Иные варианты, подчёркивает эксперт, вне закона. Иначе вы рискуете остаться без жилья или нарваться на долгострой.
Также можно попросить компанию предоставить следующие документы:
- Положительное заключение госэкспертизы по проекту и проектно-сметную документацию. В этих документах указано, каким будет будущее жильё: от этажности, конструкции дома, функционального назначения помещений до площади и характеристики квартиры. Застройщик в ходе строительства может вносить минимальные изменения: фасад, отделка мест общего пользования. Но существенные "переделки" вроде увеличения этажности здания потребуют новой госэкспертизы.
- Кадастровый паспорт на земельный участок, где содержится информация о границах, площади, расположении участка, его правовом статусе (собственность или аренда), категории и назначении земли.
- Проект детальной планировки (ПДП) в соответствии с Генпланом. ПДП даст понимание о будущем объекте: соблюдении целевого назначения и границ земельного участка, этажности дома, плотности застройки, наличии парковок, благоустройства и социальных объектов.
- Эскизный проект, согласованный управлением архитектуры города и исключительно для Алматы — градостроительным советом.
- Технические условия на подключение к сетям: вода, тепло, электричество, канализация, газ. Это показывает, что инженерная инфраструктура обеспечена.
"Заключение экспертизы, технические условия и разрешение на строительство получить иногда сложнее остального. Если по этим документам застройщик уходит от прямого ответа — это не приговор, но повод задать уточняющие вопросы и взять паузу. Открытость компании по документам обычно говорит сама за себя", — считает Диляра Сейтнурова.
Приём дома от застройщика: где может скрываться "подвох"
Государственную приёмочную комиссию ликвидировали с 1 января 2016 года. Теперь в приёмке новостроек участвуют заказчик (застройщик), генподрядчик, представители авторского и технического надзоров.
"Новый Строительный кодекс РК, который вступит в силу с 1 июля 2026 года, возвращает участие государства: в приёмке будут участвовать органы государственного архитектурно-строительного контроля и по чрезвычайным ситуациям. Добавляется контроль на всех этапах стройки и электронный реестр участников отрасли", — добавляет Сейтнурова.
К приёмке жилых объектов хорошо бы вернуть и представителей акимата, считает председатель правления ассоциации жителей кондоминиума самоуправления "Мой дом", член рабочей группы в Мажилисе по закону "О жилищных отношениях" Талгат Татиков.
"Кто утверждает эскизный проект застройщика? Управление архитектуры. Техусловия застройщику кто выдаёт? Тоже это же управление. А кому оно подчиняется? Акимату. Тогда почему он оказывается в стороне? Он должен проверять получившийся объект, на который выдавались эти задания", — объясняет он.
С ним соглашается Диляра Сейтнурова: когда есть участие государства, то появляется дополнительный фильтр по качеству строительства, есть и более чёткое распределение ответственности.
Но даже это в полной мере не гарантирует идеальный дом. Многоэтажки сдавали с замечаниями и тогда, когда госприёмка ещё работала. Поэтому не лишним будет сделать собственный тщательный осмотр или же анализ построенного при участии приглашённого специалиста.
Вручение ключей от застройщика: что проверить в квартире
Если квартира в черновой отделке, то Диляра Сейтнурова советует обратить внимание на:
• Стяжку пола — проверьте, нет ли трещин, взбухания, уклона.
• Окна — обратите внимание на герметичность монтажных швов, отсутствие продувания, конденсата, исправность фурнитуры, целостность стеклопакета.
• Вентиляцию — тягу часто проверяют, приложив лист бумаги к вентиляционной решётке. Если лист к ней хорошо пристаёт, значит — всё в порядке. Если бумага падает, то хорошей тяги нет, возможно, есть проблема.
• Геометрию — отклонения стен по вертикали и горизонтали регулируются строительными нормами и правилами. Кривизну видно сразу, отклонения проверяют правилом (алюминиевый профиль) и уровнем.
При чистовой отделке важно обратить внимание на:
- Качество покрытия стен и потолка.
- Плитку в мокрых зонах — не должно быть пустот и сильного уклона.
- Напольные покрытия.
- Межкомнатные двери.
- Сантехнику и работу смесителей.
"Всё спорное необходимо сфотографировать, внести в дефектный акт до подписания акта приёма-передачи. После подписи доказывать, что в квартире были дефекты, сложнее, но возможно", — поясняет Диляра Сейтнурова.
Эксперт подчёркивает: застройщик отвечает за дефекты, которые возникли из-за качества материалов, строительства или отступления от проекта и строительных норм. Но только в том случае, если они были до приёмки или проявились в гарантийный срок.
Также компания обязана исправить и скрытые недостатки, которые невозможно было заметить при обычном осмотре. Это закреплено Гражданским кодексом РК и законом "О долевом участии в жилищном строительстве".
"Но имейте ввиду, что устранять повреждения по вине жильцов он не обязан. Например, это могут быть последствия самовольной перепланировки или вмешательства в несущие конструкции. Или же девелопер не станет отвечать за работы, что собственник инициировал сам уже после приёмки квартиры. Например, за брак установки новых окон должен отвечать тот, кто их монтировал", — говорит на заметку будущим жильцам Диляра Сейтнурова.
Высота потолков и площадь квартиры: если они меньше, чем заявлялось?
Квадратура
Площадь квартиры обычно указывается в договоре долевого участия. Застройщик должен придерживаться указанных цифр. Но погрешность может быть. По словам Диляры Сейтнуровой, раньше она могла составлять три процента от заявленной квадратуры. И такой вариант был стандартной практикой.
"Фактически это означало, что застройщик мог "недодать" квартиру. Результат предсказуемый: подавляющее большинство квартир сдавалось с погрешностью", — отмечает она.
После 1 июня 2025 года этот порог снизили до 1,5 процента, напоминает Талгат Татиков. Следовательно, если квартира будет на 1,5 процента меньше от проектной площади, то застройщик обязан вернуть разницу.
Если "квадратура" в рамках этой погрешности, то дольщик ничего не доплачивает. Площадь увеличена больше, чем на 1,5 процента? Тогда собственник может выкупить излишек свыше этой погрешности, заплатив только за его половину.
Высота потолков
Высота потолков может быть прописана в договоре долевого участия и в документации к проекту. Она зависит от класса ЖК. Все классы (их всего пять, включая малогабаритное жильё) указаны в (СП РК 3.02-101-2012) государственных нормативов в области архитектуры, градостроительства и строительства.
В своде правил к каждому из классов прописаны свои критерии комфортности: от "квадратуры", количества балконов, лоджий, паркомест до отделки квартир. Есть там параметры и по высоте потолков. Минимальная высота — от 2,5 метра.
"Но в СП РК 3.02-101-2012 отдельной нормы на допустимое отклонение по высоте помещений нет. Применяются строительные допуски по ГОСТ 30495-2006 и СТ РК — как правило, плюс-минус пять миллиметров на метр, но не более 20–30 миллиметров на всю высоту помещения", — говорит Диляра Сейтнурова.
Сдача дома: что проверить до заселения
Зарегистрирован ли объект кондоминиума
По закону "О жилищных отношениях", застройщик обязан в течение 30 дней с момента регистрации права собственности первым хозяином квартиры зарегистрировать объект кондоминиума, включив туда всё общедолевое имущество.
Но чаще всего, по словам Талгата Татикова, из-за того, что обязанность девелопера вроде как прописана, а штрафа за её неисполнение нет, копания не спешит регистрировать объект кондоминиума. Есть риск, что застройщик, сменив назначение некоторых помещений, сможет продать общедомовые "квадраты". Поэтому лучше действовать самостоятельно — подать на регистрацию кондоминиума могут два любых хозяина квартир в доме.
Земля под домом: кому она принадлежит
Важно, считают эксперты, знать и статус земельного участка. По идее застройщик за свой счёт должен включить его в состав общего имущества жильцов. При этом право землепользования, которое даётся компании для строительства дома, будет прекращено. Но если этого не происходит (а такое встречается нередко), получается, что территория "подвисает" в воздухе.
По словам юриста, председателя РОО "Национальный центр защиты потребителей и предпринимателей" Меруерт Утегеновой, бывает, что даже "подошва" дома фактически не принадлежит собственникам жилья. Земля может оставаться у стройкомпании, находиться в залоге у банка или у других лиц.
"В одном из столичных ЖК, к примеру, участок был в аренде у государства. После создания объединения собственников имущества (ОСИ) председатель занялась этим вопросом. Для передачи земли в состав объекта кондоминиума необходимо заявление инициативной группы жильцов или решение собрания собственников квартир, а также решение маслихата. Затем акимат может передать участок на баланс ОСИ", — объясняет Меруерт Утегенова.
Также нужно понять, входят ли в общий участок двор, детские площадки, парковки, проезды и территория, на которой стоят котельная и трансформаторная подстанция. Может случиться, что парковка принадлежит застройщику, двор не относится к дому, а котельная стоит на чужом участке.
"Первоначально застройщик идёт в акимат и просит земельный участок на проектирование, проведение изыскательских работ. Эскизный проект тоже делается на основании этого участка. В этих границах, отведённых под проектирование и строительство, земельный участок должен передаваться собственникам, в том числе органу управления — ОСИ. Земельный участок выдаётся для строительства дома с придомовой территорией. Там находятся проезды, подъезды, тротуары, элементы благоустройства, детские игровые площадки. Вот эта площадь — неотъемлемая часть, за которую собственники заплатили", — подчёркивает Талгат Татиков.
Какие документы получить от застройщика после сдачи дома
Эскизный проект, ПСД и положительное заключение госэкспертизы хорошо бы получить ещё на этапе покупки квартиры. Если же вы этого не сделали, то можно запросить необходимые документы уже после окончания строительства. Например, акт приёма объекта в эксплуатацию.
"Это главный документ, который подтверждает, что ЖК построен по утверждённому проекту, получил положительное заключение комплексной вневедомственной экспертизы и готов к безопасному проживанию. Только после подписания этого документа вы сможете официально зарегистрировать своё право и получить ключи", — объясняет Талгат Татиков.
Хорошо, если помимо акта у вас на руках будет техпаспорт дома, его поэтажный план, основные разделы проектной документации, план эвакуации и заключение госэкспертизы, советует Меруерт Утегенова. Сверив информацию на бумаге с тем, что у вас перед глазами, вы сможете понять, чего в вашем доме не хватает, а чего и вовсе тут быть не должно.
На чём заострить внимание в этих документах?
Акт приёма объекта в эксплуатацию
1. Этажность дома
Сравните этажность в акте с реальной. Если в документе указано 12 этажей, а фактически есть ещё надстроенный жилой этаж, мансарда или переоборудованный техэтаж — это повод для вопросов, говорит Меруерт Утегенова. Да, застройщик вправе изменить этажность дома, но тогда необходимо пройти и новую государственную экспертизу, получить необходимые согласования и строить уже по изменённому проекту. Без этой процедуры появление нового этажа будет считаться самовольным.
2. Количество квартир
Если в акте указано 150 квартир, а по факту в доме 180, значит, после ввода могли перевести технические помещения в жилые, продолжает спикер. Хотя если эти помещения изначально указаны в проекте как технические этажи, то они должны относиться к общедолевому имуществу жильцов, поэтому отчуждать их нельзя.
3. Нежилые помещения
В акте обычно можно найти информацию по площади нежилых помещений, расположению кладовых, технических комнат, колясочных, коммерческих помещений.
"Если помещение по проекту является общим имуществом (например, колясочная, помещение ОСИ/КСК, техническое помещение, электрощитовая, насосная, вентиляционная камера, коридоры и холлы общего пользования), то оно обычно относится к общему имуществу собственников квартир после возникновения кондоминиума. Если застройщик впоследствии продал такое помещение как отдельный объект недвижимости, то у собственников могут появиться основания для обращения в суд", — объясняет Меруерт Утегенова.
В её практике был кейс: благодаря заключению госэкспертизы и плану эвакуации удалось выявить распроданные технические помещения в одном из ЖК и отсудить семь нежилых помещений: два технических коридора, в которых находились канализационные колодцы, эвакуационные выходы, помещения.
4. Паркинг
Сравните наличие и площадь парковочных мест с тем, что обещал застройщик изначально.
"Если паркинг не соответствует проекту, например, 150 мест вместо 200, то достроить недостающие 50 мест, учитывая, что дом введён в эксплуатацию, физически невозможно. Тогда может возникнуть вопрос о признании акта ввода незаконным и возмещении убытков, об ответственности должностных лиц. Если же отсутствуют инженерные системы, то шансы на устранение гораздо выше. Например, не работает вентиляция, отсутствует пожарная сигнализация. Такие нарушения нередко устраняются по предписаниям надзорных органов", — подсказывает Меруерт Утегенова.
Паркинг может стать источником конфликтов, если не выяснить, чем он является. Если это самостоятельный объект, который имеет отдельные кадастровый номер, приборы учёта, тогда его содержание обычно финансируют собственники паркомест или владелец паркинга, если места не распроданы. Собственники же квартир, не имеющие подземных стоянок для авто, не должны участвовать в оплате расходов на этот объект.
В случае, если паркинг — часть общего имущества дома, его инженерные системы не отделены от общедомовых, то расходы могут распределяться между всеми собственниками помещений. Именно из-за этого часто начинаются конфликты с жителями, у которых нет паркоместа.
"Такая проблема, например, была в одном в ЖК в Астане — паркинг принадлежит частному лицу, доход от продажи и аренды мест получает владелец паркинга. Но вентиляция подключена к общедомовым сетям, освещение "сидит" на общем счётчике, пожарная сигнализация объединена с домом, насосы и дымоудаление питаются от общедомовых систем. В итоге расходы включались в счета жильцов. Именно этот вопрос становится предметом судебных споров", — приводит пример юрист.
Поэтому важно определить юридический статус паркинга и схему подключения его инженерных систем.
Инженерные сети. Почему важно, чтобы застройщик передал их на баланс города
Котельные, трансформаторные подстанции, насосные станции и другие инженерные объекты тоже представляют риск для жителей. Будут ли они работать исправно и бесперебойно?
"Можно, как вариант, заказать независимую экспертизу и узнать, соответствует ли объект проекту, техническим условиям. Есть ли скрытые дефекты? Соответствует ли мощность расчётным нагрузкам? Посмотрите и акт ввода в эксплуатацию: приняты ли инженерные объекты приёмкой, имеются ли замечания", — советует Меруерт Утегенова.
Застройщик в течение полугода обязан передать эти объекты на баланс специализированных эксплуатирующих организаций. Но ответственности за невыполнение этих требований не предусмотрено.
"Почему застройщики иногда не передают такие объекты на баланс коммунальных организаций? Может быть такое, что они построены с отклонениями от проекта, оборудование не соответствует требованиям эксплуатирующей организации, отсутствует полный комплект документов. В итоге коммунальная организация отказывается принимать объект до устранения недостатков", — перечисляет спикер.
Хотя, по словам Талгата Татикова, ответственное лицо коммунальной службы предварительно подписывает декларацию генподрядчика о полном соответствии выполненных работ по рабочему проекту в приложении к акту приёма дома в эксплуатацию. Поэтому во время приёмки квартиры и дома лучше узнать, на какой стадии находится передача сетей.
Если их передали на баланс города, то попросите документы о передаче. Если нет, то лучше обратиться в акимат и выяснить, предусмотрена ли эта процедура, почему она могла не завершиться, какие нарекания есть к объекту. Может быть такое, что котельную застройщик предложит передать на баланс ОСИ. Но лучше не включать его в общедомовое имущество — это может стать невыгодным.
"Техническое обслуживание этих объектов, ремонт, замена оборудования, зарплата того же оператора, полное обслуживание — это немалые расходы и лягут они на собственников квартир", — объясняет Меруерт Утегенова.
Пожарная сигнализация в новостройке: что проверить
Независимо от этажности в доме должна быть пожарная сигнализация с дымовыми извещателями. В домах выше 28 метров — плюс внутренний противопожарный водопровод, система дымоудаления и подпора воздуха, незадымляемые лестничные клетки, эвакуационные выходы. Часто, говорит Меруерт Утегенова, проблема даже не в отсутствии системы, а в том, что она формально установлена, но фактически не работает.
И если в этом не удостовериться, то потом, когда это обнаружится, расходы на приведение её в порядок могут свалиться на жителей. Поэтому необходимо не только запросить у застройщика протокол испытания этих систем, но желательно и удостовериться в функционировании "противопожарки".
Лифт в новостройке: как проверить регистрацию и безопасность оборудования
Лифт, по словам Талгата Татикова, должен быть официально зарегистрирован в акимате — там или в жилищной инспекции можно узнать его учётный номер.
Договор на обслуживание оборудования необходимо заключать с аттестованной сервисной компанией.
"В работе лифтового оборудования необходимо проверить двустороннюю переговорную связь, то есть связь из кабины с диспетчерским пунктом или дежурным персоналом. Также обратите внимание на наличие аварийного освещения в кабине, точность остановки кабины, работу реверса дверей, то есть они должны автоматически открываться при наличии препятствия в проёме", — уточняет Талгат Татиков.
Кроме того, важно зафиксировать дату технического освидетельствования лифта. Обычно его тестируют перед установкой, но затем полная проверка должна проводиться раз в год.
Крыша
Самостоятельно или при помощи специалиста необходимо оценить уклоны, водостоки, гидроизоляцию.
"В течение месяца застройщик обязан передать собственникам, кроме проектно-сметной документации, и исполнительно-техническую документацию. И в ней есть акт приёмки кровельных работ. Здесь вы можете посмотреть результаты испытания кровли, её должны испытывать на протекание. Если же оно уже произошло и застройщик отказывается всё исправить в рамках гарантийных сроков, то вы, сделав заранее фото и видеофиксацию, обращаетесь в ГАСК. Госорган обязан открыть проверку, составить акт, выписать предписание и заставить застройщика всё устранить", — подсказывает Талгат Татиков.
Гарантия на новостройку в 2026 году: сроки, права дольщика и что изменилось
Сейчас минимальный гарантийный срок на новостройку составляет два года. Однако Талгат Татиков советует смотреть в договор. Если там не указана гарантия, то по Гражданскому кодексу хозяин жилья вправе требовать у стройкомпании устранения неполадок и дефектов в течение 10 лет.
А с 1 июля 2026 года по новому Строительному кодексу общий гарантийный срок увеличится до пяти лет, а на несущие конструкции — до 10 лет. Любые строительные дефекты, выявленные в этот период, застройщик должен устранить за свой счёт.
"По отдельным элементам есть нюанс. Оборудование вроде лифтов и насосов идёт по гарантии производителя — часто это около трёх лет. Застройщику трудно гарантировать те же пять лет на узел, который требует постоянного обслуживания и срок службы которого зависит от управляющей компании", — добавляет Диляра Сейтнурова.
Талгат Татиков считает, что застройщик должен покупать оборудование у тех производителей, чьи гарантийные сроки соответствуют требованиям нового Строительного кодекса.
Долги застройщика на вашем счете: как не платить за чужое электричество
Бывает, что жильцы уже заселились в дом, а застройщик продолжает завершать работы, пользуясь и расходуя немалый объём электроэнергии, допустим, для той же сварки. И тогда, говорит директор одной из алматинских управляющих компаний Вадим Иванов, компания "закидывает" эти расходы на собственников жилья. Со временем у ЖК могут образоваться долги.
"Поэтому лучше, чтобы управляющая компания или ОСИ сразу посмотрела, где находятся общедомовые приборы учёта, в каком месте находится точка учёта распределения электроэнергии, посмотреть её показания и следить, чтобы к ней никто, кроме жильцов, не подсоединялся. Если застройщик хочет подсоединиться, то он может установить какое-то ответвление, прибор, чтобы он мог использовать ресурс, но при этом оплачивать потом", — советует Вадим Иванов.
Если подытожить, то эксперты советуют после выдачи ключей не терять время, в течение которого можно заставить застройщика устранить недоделки. Важно, считают спикеры, не ограничиваться проверкой только квартиры. Лучше объединиться с соседями и пройтись по основным "болевым" точкам всего объекта. Зато потом не придётся бегать за компанией и по судам.
Читайте также:
Покупали жильё “бизнес“, получили “эконом“. Можно ли привлечь застройщика к ответственности?
Два года без газа. Почему жители одного алматинского ЖК боятся не пережить зиму
+7 (777) 001 44 99
