Қазақша
Русский
ПОДЕЛИТЬСЯ
+7 (777) 001 44 99
Социальные сети
Почему один и тот же актив может принести одному человеку высокий доход, а другого — загнать в долги? Как правильно подойти к выбору объекта инвестиций и с чего начать? Об этом в авторской колонке для TengriНоме рассуждает эксперт рынка недвижимости Виталий Шалаев.
В последние месяцы мне всё чаще задают один и тот же вопрос: "Что сегодня выгоднее: купить квартиру, вложиться в коммерческую недвижимость, приобрести дом или просто внести деньги на депозит?"
Большинство ожидает услышать конкретный ответ. Название одного актива, который обязательно принесёт максимальную доходность. И в этом главная ошибка.
За 20 лет работы на рынке недвижимости я понял одну вещь: универсального инвестиционного решения не существует. Один и тот же актив способен принести одному инвестору отличную доходность, а другому — убыток. И дело далеко не всегда в самом объекте. Причина почти всегда заключается в том, какую задачу должен был решить капитал.
Именно поэтому, когда меня спрашивают "что выгоднее", я никогда не начинаю разговор с квартиры, дома, коммерческой недвижимости или депозита. Сначала я задаю три вопроса.
Большинство инвесторов начинает с выбора актива. Я считаю, что профессиональный подход начинается с выбора стратегии. Потому что актив — это всего лишь инструмент. Стратегия — основа будущего результата.
Именно поэтому ответ на вопрос "что выгоднее" постоянно меняется. Меняется стоимость денег. Меняется инфляция. Меняется доступность кредитов. Меняется ликвидность рынка. Следовательно, меняется и лучшее инвестиционное решение.
Ещё несколько лет назад депозит многие воспринимали исключительно как способ сохранить деньги. Сегодня ситуация изменилась. После снижения базовой ставки Национальным банком до 17 процентов стоимость денег всё ещё остаётся высокой. Именно поэтому депозит с доходность 20+ процентов снова стал полноценным инвестиционным инструментом.
Но по этому поводу у меня есть одна мысль, которая может показаться спорной. Для меня главный ориентир — стоимость денег. Если банк готов платить около 17 процентов годовых по депозиту, значит, именно так рынок сегодня оценивает стоимость капитала. Поэтому любую инвестицию я сравниваю именно с этой доходностью.
Если потенциальный объект не способен принести больший результат с учётом риска, возникает логичный вопрос: зачем покупать его прямо сейчас?
Поэтому в последние месяцы я не раз советовал клиентам сначала разместить капитал на депозите, а уже потом искать недвижимость. Некоторым такой подход кажется слишком осторожным. На самом деле он позволяет дождаться действительно сильной сделки.
По моим наблюдениям, сегодня возможности появляются не у тех, кто покупает быстрее остальных, а у тех, кто сохраняет ликвидность и умеет ждать.
Ожидание — это тоже инвестиционная стратегия. Особенно в период высокой стоимости денег.
Несмотря на высокие ставки по депозитам, квартира остаётся одним из самых сильных инвестиционных инструментов. Но при одном условии: покупать нужно не любую квартиру, покупать нужно ликвидность.
Одна из самых распространённых ошибок, которую я вижу на рынке — люди выбирают квартиру по красивому ремонту, новому жилому комплексу или обещаниям застройщика.
Инвестор же задаёт совсем другие вопросы:
Сегодня последний вопрос приобретает особое значение. По моим наблюдениям, в Алматы реальные сделки зачастую проходят на 10–15 процентов ниже цен, которые указаны в объявлениях. Поэтому профессиональный инвестор анализирует не стоимость экспозиции, а стоимость фактически закрытых сделок.
Иногда несколько месяцев ожидания позволяют купить тот же объект значительно дешевле. Именно поэтому я часто говорю клиентам:
"Не покупайте квадратные метры, покупайте будущий спрос".
Если говорить о горизонте в три–пять лет, то лично я особенно внимательно смотрю на землю. Но не на любую. Меня интересуют территории, развитие которых можно объяснить объективными факторами: расширением городской агломерации, строительством инфраструктуры, появлением новых жилых проектов и ростом спроса.
Одна из самых удачных инвестиций в моей практике подтверждает эту мысль. Несколько лет назад я приобрёл землю под строительство загородного отеля примерно по 800 тысяч тенге за сотку. Сегодня аналогичные участки стоят около трёх миллионов тенге за сотку.
Это не было случайностью. Я ожидал подорожания земли, потому что видел потенциал территории. Но даже мои ожидания оказались значительно скромнее того, как в итоге повёл себя рынок.
Эта история окончательно убедила меня в одном: самую высокую доходность чаще всего приносит не тот актив, который уже стал популярным. А тот, перспективы которых большинство участников рынка пока не успело оценить.
Именно поэтому сегодня я стараюсь смотреть не на то, что выросло вчера. Я анализирую, что будет пользоваться спросом через пять–десять лет. Такой подход позволяет принимать решения спокойнее и значительно реже зависеть от рыночного шума.
За годы работы на рынке недвижимости я понял несколько вещей, которые остаются неизменными независимо от того, что происходит на рынке.
Когда меня спрашивают, что сегодня выгоднее — квартира, дом, коммерческая недвижимость или депозит — я понимаю, что на самом деле вопрос звучит иначе.
Как сегодня принять инвестиционное решение, о котором не придётся сожалеть через несколько лет?
Именно в этом, на мой взгляд, заключается главная задача инвестора.
Сегодня я не выбираю между квартирой, домом, коммерческой недвижимостью или депозитом. Я выбираю инструмент, который лучше других решает задачу капитала в конкретной рыночной ситуации.
Именно поэтому мой главный совет остаётся неизменным:
Не ищите актив с максимальной доходностью. Ищите инвестиционное решение, о котором не придётся сожалеть через пять лет.
Практика показывает, что деньги редко прощают эмоциональные решения. Но почти всегда вознаграждают терпение, дисциплину и расчёт. Именно поэтому хорошие инвестиции начинаются не с вопроса "что купить". Они начинаются с вопроса "какую задачу должен решить мой капитал".
Если ответ на этот вопрос найден, выбрать инструмент становится значительно проще.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Читайте также:
10 ошибок при покупке квартиры, которые могут стоить десятков миллионов тенге