Қазақша
Русский
Раньше дача воспринималась как участок с невзрачным маленьким домиком, в котором люди ночевали или отдыхали в перерывах между прополкой грядок. Сегодня на этот сегмент недвижимости появился новый оживлённый спрос. Его охотно покупают и перестраивают для постоянного проживания или под бизнес. Но как правильно выбрать дачу, реконструировать или построить, чтобы потом всё это можно было узаконить? Тем более что несколько лет назад ввели ограничение, что дачный домик должен быть не больше 50 "квадратов". Обо всём этом TengriHome поговорил с экспертами.
Как и почему дачи стали ликвидной недвижимостью
Всё началось с 2000-х
Именно в этот период, вспоминает риелтор высшей категории Александр Бикетов, казахстанцы стали смотреть на "шесть соток" с особым интересом. Тогда многие дачные массивы начали включать в состав посёлков и даже городов. Например, садоводческие хозяйства Алматинской области стали частью Алматы.
"В начале 2000-х те же дачи районов "Кенсай", "Казахфильм", "Горный Гигант" начали присоединять к Алматы. И это открыло возможность прописки на этих дачах. Постепенно в этих массивах начали прокладывать и коммуникации. Конечно, спрос на такие объекты вырос", — напоминает Александр Бикетов.
Но тогда никаких ограничений по площади для дачных домов не было, поэтому в этих массивах лихо росли коттеджи.
Новая волна спроса
Новая волна спроса на дачи наступила в ковидные времена. Надолго запертые в квартирах горожане решили, что надо приобретать дачи: туда позволялось выезжать во время карантина.
Жить и работать там "на удалёнке" было очень комфортно, бонусом — свежий воздух и раздолье. При этом такая недвижимость стоила гораздо дешевле полноценных частных домов в пригороде и уж тем более — в мегаполисе.
Популярность дач сегодня
Сегодня такой формат недвижимости остаётся в тренде. По наблюдениям Александра Бикетова, в Алматы его покупают в основном для трёх целей.
- В качестве загородного дома на выходные дни и лето. Для этого обычно стараются приобрести что-то в верхней части города с готовыми коттеджами. Или сносят на участке старое строение и возводят новое.
- Как основной дом для проживания. Зачастую это дачи в пригороде мегаполиса, ближе к нижней его части. Их выкупают те, кому надоело жить в большом загружённом городе, или те, для кого покупка той же квартиры пока непосильна.
- Бизнес-проект. Актуальным стало оформлять дачные участки и "поднимать" там объекты из лёгких конструкций — те же модульные дома — для последующей сдачи в аренду.
Покупка дачного участка и дома. Что учесть
При покупке дачи в любой части Казахстана обязательно следует выяснить важную информацию об объекте, советует юридический консультант Фарид Алиев. Он говорит, что в список таких данных входит:
- целевое назначение участка;
- наличие обременений и арестов;
- соответствие фактических границ правоустанавливающим документам;
- долги по земельному налогу.
Необходимо также проверить историю дома. При этом стоит обратить внимание на:
- наличие техпаспорта и соответствие данных в нём реальности;
- законность постройки (разрешение на строительство или решение суда об узаконении);
- отсутствие самовольных, неузаконенных пристроек.
Руководитель архитектурного бюро Наталья Винникова также рекомендует проверить подключение и состояние коммуникаций, возможно, провести геологические изыскания (особенно это касается горной местности), чтобы оценить устойчивость грунта и склонов. Хорошо бы, говорит она, также удостовериться, что участок с домом не попадает в водоохранные зоны или на красные линии.
Площадь не больше 50 квадратных метров — о чём эта норма?
И, главное, обращают внимание оба эксперта, нужно проверить год постройки и площадь строения. Сейчас это важно.
Если оно больше 50 "квадратов" и появилось позже 2024 года, то с ним могут возникнуть проблемы. Дело в том, что с июня 2024-го в стране внедрён запрет на строительство дачных домов больше этой площади.
"В советское время типовой дачный домик предполагал 25–30 квадратных метров, однако строгого законодательного ограничения по площади не существовало. В Казахстане специальных норм по максимальной площади дачных домиков не было и действовали общие градостроительные нормативы (СНиП). Ограничение в 50 квадратных метров — новелла именно казахстанского законодательства 2024 года", — уточняет Фарид Алиев.
Эти требования не касаются домов, которые возвели до вступления в силу новых правил. А все дома свыше установленной нормы, введённые в эксплуатацию после 2024 года, узаконить нельзя, отмечает Наталья Винникова, руководитель архитектурного бюро.
О том, как ещё "примерять" правила 50 "квадратов" к дому при его строительстве и реконструкции, поговорим немного ниже.
Что нужно знать тем, кто собрался снести старую дачу и построить новую
Разрешение на снос. Когда оно необходимо
Если хозяева решились убрать "избушку", что стоит на участке давно, то надо проверить — узаконена она или нет? Если да, придётся обязательно получать разрешение на снос.
"Снести старое строение вы можете, но дело в том, что оно узаконено, а значит, зарегистрировано в базе юстиции и будет числиться там до тех пор, пока не будут предоставлены документы на снос. И если их нет, тогда то, что вы построите, не удастся узаконить", — объясняет Наталья Винникова.
Поэтому необходимо пригласить лицензированного специалиста, который проведёт техническое обследование дома, а затем по его итогам будет оформлен акт о сносе. Только после этого объект "уходит" из базы и можно задуматься о возведении новых "квадратов".
"Если же старый объект на участке не был узаконен, значит, его нет и в базе. В этом случае вам не нужно проводить техобследование. Можно производить снос", — добавляет Винникова.
Что учесть при строительстве нового дома
Первое, что нужно сделать, по словам специалиста, — посетить управление архитектуры и уточнить наличие или отсутствие красных линий рядом с будущим строением.
"Эта проблема очень актуальна для Алматы. Человек думает: построю новый дом на месте старого, раз он там стоял так долго, значит, всё по правилам было. Но раньше дома и дачи строили хаотично, нарушая границы, и надо проверить — может, красные линии недавно появились. Можно заказать топографическую съёмку, чтобы тоже увидеть все красные линии и понять, как правильно "посадить" дом, не затрагивая их, или границ соседского участка", — советует Наталья.
Далее, продолжает эксперт, необходимо запросить технические условия на подключение необходимых коммуникаций: электричество, вода, канализация, отопление.
"В Алматы распространено, что если обращаться в госорганы по получению техусловий, то они могут их не дать, потому что сети перегружены. Но в каждом районе, в том числе и в районе дачных массивов, есть компания, которая "раздаёт" электричество. С ней заключается договор, и его можно приложить вместо техусловий", — подсказывает Наталья Винникова.
- Затем от профильного госоргана необходимо получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ).
- После этого нужно заказать у аккредитованной компании эскизный проект. Его согласовывают как с самим заказчиком, так и с управлением.
- И только после этого возможно приступать к строительству.
Строительные "фишки". Как применить правило 50 "квадратов" при возведении дома.
Требование о 50 "квадратах" прописано, но вопросы к его применению на практике у владельца дачного участка возникнуть всё же могут. На основные из них мы попросили ответить экспертов и профильный комитет:
— Если на участке находится узаконенный дом больше 50 "квадратов", можно ли его снести и построить новый в рамках такой же площади?
Наталья Винникова, руководитель архитектурного бюро: Нет. В случае сноса новое строительство должно соответствовать действующим нормам (не более 50 квадратных метров)
— Что имеется в виду под ограничением по площади дачного дома — пятно застройки или общая площадь строения?
Комитет по делам строительства и ЖКХ: В соответствии с пунктом 4.3.6 СП РК 3.01-101-2013 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населённых пунктов", общая площадь садового (дачного) дома и хозяйственных построек не должна превышать 10 процентов от площади участка. Согласно пункту 4.1976-1 СП РК 1.01-101-2014 "Строительная терминология" садовый (дачный) дом — это строение общей площадью не более 50 квадратных метров, предназначенное для временного (сезонного) проживания в целях проведения работ по выращиванию сельскохозяйственных культур и многолетних древесно-кустарниковых насаждений.
Таким образом, под ограничением по площади строения садового дома имеется в виду общая площадь построек.
— Если я хочу построить возле дома террасу и навес для авто, то засчитают ли их к общей площади дома, увеличится ли она от этого? Или же это отдельные строения?
Наталья Винникова: Навес для машины не будет относиться к общей площади дома, так же как и терраса, но только в том случае, если она открытого типа. Если же её сделали в закрытом формате, то это будет считаться частью дома. То же касается и сарая, помещения для хранения инструментов, если они построены "стена к стене" с домом, то их могут посчитать к общей площади. Расстояние между основным строением и такими хозпостройками должно быть не менее одного метра.
— Возможно ли поставить на участке модульные дома более 50 "квадратов"? Распространяется ли на них требование по площади?
Наталья Винникова: Узаконению подлежат капитальные строения, грубо говоря, с фундаментом. Лёгкие конструкции — те же модульные дома — можно установить любой площади. Но надо иметь в виду, что их не узаконишь.
— В каких случаях возможно строительство и реконструкция дома больше 50 "квадратов"?
Фарид Алиев, юридический консультант: Первый вариант — изменить целевое назначение участка с "садоводства" на "индивидуальное жилищное строительство" (ИЖС). В этом случае требование 50 "квадратов" перестаёт действовать. Правда, осуществить это на практике очень сложно. Для получения ИЖС есть условия: нахождение участка в черте населённого пункта или примыкание к ней, наличие подъездных дорог, централизованные или технически обеспеченные коммуникации (электричество, вода), отсутствие обременений.
И важная деталь. Сейчас немало дачных массивов из той же Алматинской области перевели или переводят в состав сёл и городов. И многие хозяева участков радуются: если они теперь сельчане и горожане, то могут, как и все, строить нечто большее. Но это не совсем так.
Фарид Алиев: Есть второй вариант узаконения садового дома более 50 "квадратов" — решить вопрос в рамках административных процедур. Но это можно попробовать только в том случае, если вы уверены, что дом возведён без санитарных нарушений, в рамках противопожарных и градостроительных норм, не затрагивает права соседей. В этом случае суд может признать его законной постройкой. Практика есть, но она неоднородная. Результат во многом зависит от региона, конкретных обстоятельств и, увы, конкретных людей.
Как расположить строения, чтобы не ссориться с соседями
Очень важно, говорит Наталья Винникова, соблюдать отступы от границы участка. Например, ставить хозпостройку от забора между вами и соседом необходимо на расстоянии в один метр. Для дома этот показатель — не менее трёх метров. А можно расположить строения ближе?
"Законодательство РК допускает уменьшение отступа от границы соседнего участка при наличии письменного согласия соседа. Такое согласие рекомендуется оформить нотариально — это не обязательное требование, но крайне желательная мера, поскольку простая письменная форма при смене собственника создаёт риски. Согласие даётся конкретным человеком и в отношении конкретного объекта. Если сосед продаст участок, новый собственник формально не связан ранее данным согласием — он его не подписывал. Именно поэтому нотариально удостоверенное согласие плюс внесение сведений об обременении в правоустанавливающие документы или составление сервитутного соглашения является наиболее надёжной конструкцией", — описывает возможные варианты Фарид Алиев.
Но Наталья Винникова уточняет, что иногда даже согласия тех, кто живёт под боком, оказывается недостаточно. Отступы от границ участка — это же ещё и про противопожарные нормы.
"Представьте забор между вами и соседом. От этого забора вы должны поставить дом на расстоянии трёх метров, и он тоже. В итоге получается шесть метров. Это необходимо для проезда и разворота пожарной машины на случай тушения пожара. Если кто-то из вас построит дом ближе, то общее расстояние нарушится. Если же, допустим, соседский дом будет на расстоянии четырёх метров от забора, то в этом случае ваш может расположиться ближе — в двух метрах от забора. Но и в этом случае нужно брать согласие соседа", — объясняет тонкости Наталья Винникова.
Также, продолжает эксперт, если возле участка протекает та же речка или находится другой водоём, то возводить какое-либо строение необходимо не ближе 35 метров.
"Часто бывает такое, что та же речка пересохла. И её как таковой там уже нет. В этом случае необходимо обратиться в природоохранную организацию, которая занимается контролем использования водных ресурсов в регионе, она же согласовывает строительство в водоохранных зонах. То есть необходимо, чтобы их представитель зафиксировал естественное исчезновение водоёма и тогда будет пересмотрен вопрос о соблюдении расстояния в 35 метров", — уточняет Наталья Винникова.
Если происходит реконструкция дачи
В этом случае, объясняет Наталья Винникова, необходимо так же, как и в случае со строительством, заказать топографическую съёмку участка, чтобы посмотреть, не "залез" ли дом на красную линию.
Дальше нужно заказать технический проект, где будут указаны планы по реконструкции, её 3D-визуализация. Также нужно провести техническое обследование объекта, а для сейсмоопасных регионов — ещё и получить сейсмозаключение от аккредитованного специалиста. Затем всё это отправляется на рассмотрение в госорганы по архитектуре.
"Как только архитектура всё согласовала, можете приступать к строительно-монтажным работам, далее объект вводится в эксплуатацию, и вы можете получить новый техпаспорт", — уточняет Наталья Винникова.
И про площадь. Если дом, подсказывает Наталья, был построен до 2024 года и он больше 50 "квадратов", то в рамках реконструкции можно оставить эту площадь. Но выходить за неё нельзя.
В каких случаях можно получить дачную прописку
Эксперты делятся интересной коллизией: хотя садовый дом должен использоваться для сезонного, а не постоянного проживания, тем не менее прописку там получить возможно.
"Это коллизия нормативных актов. "Прописка" — это рудимент советского прошлого, щепетильное отношение к регистрации по месту жительства исходит из желания тотального контроля, существовавшего в те годы. Увы, до сих пор у нас имеются отголоски этой практики. Статус "сезонного жилья" — это категория градостроительного и земельного права. На практике человек прописывается по специальной процедуре, никто его физически не выселяет зимой, но формально земля остаётся дачной, и это порождает правовую неопределённость, особенно при продаже или спорах", — делится своими мыслями Фарид Алиев.
Эксперт подсказывает, что прописка на даче возможна, если сам массив включён в черту населённого пункта или же участок переведён в категорию ИЖС. Также, говорит он, ключевыми условиями является наличие постоянной инфраструктуры (дороги, электричество, водоснабжение). При этом дом должен быть признан пригодным для постоянного проживания.
В общем, спикеры подводят итог: дача стала хорошей альтернативой квартире или дому в городе. И если при её покупке, строительстве или реконструкции сделать всё правильно, то её можно узаконить без проблем и спокойно там жить.
Эксперты советуют сделать это как можно быстрее, иначе в будущем продать такую недвижимость будет невозможно. А при сносе хозяин рискует получить мизерную компенсацию — только за сам участок.
Читайте также:
"Всё, что угодно, лишь бы не ипотека в Алматы": горожане переезжают на дачи
Некоторые дачи всё еще не включили в состав городов — объяснение акимата Алматинской области
+7 (777) 001 44 99
