Қазақша
Русский
ПОДЕЛИТЬСЯ
+7 (777) 001 44 99
Социальные сети
Более 5,5 миллиона казахстанцев официально владеют жилой недвижимостью.
Корреспондент Tengrinews.kz изучила данные госорганов, банков и экспертов, чтобы понять, кому принадлежат квадратные метры в Казахстане, становится ли "недвижка" доступнее и не формируется ли "поколение арендаторов".
В Едином государственном кадастре недвижимости (ЕГКН) на 23 июня 2026 года право собственности на жилую недвижимость зарегистрировано за 5 553 113 физическими лицами. Такие данные нам предоставили в государственной корпорации "Правительство для граждан" на запрос редакции.
Большинство собственников владеют одной недвижимостью. Таких в стране 4 296 130 человек. Ещё 934 783 казахстанца имеют два жилых объекта, 219 300 человек — три объекта, 82 640 человек — четыре-пять объектов, 17 592 человека — от шести до 10 объектов.
Дальше — более узкая группа владельцев жилья. По данным кадастра:
Ещё 47 казахстанцев владеют более чем 100 жилыми объектами. Из них 22 человека имеют более 150 объектов, а пятеро — более 500.
Финансист Qazaq Expert Club Саида Тлеуленова считает, что эти цифры говорят о высокой концентрации собственности, но сами по себе не являются доказательством несправедливости рынка.
"Владельцами сотен объектов могут быть инвесторы, наследники или лица, консолидировавшие недвижимость в рамках бизнеса. Но жильё в Казахстане постепенно превращается не только в социальное благо, но и в инвестиционный актив", — говорит Саида Тлеуленова.
По её словам, чем выше инфляция и меньше понятных альтернатив для сохранения капитала, тем чаще деньги направляют именно в недвижимость.
"В результате часть квартир перестаёт выполнять свою основную функцию — обеспечивать людей жильём, а становится инструментом накопления капитала", — комментирует эксперт.
Председатель по этике и членству Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Александр Вайншток также считает, что данные показывают две разные реальности рынка.
"С одной стороны, большинство граждан владеют одним объектом — это нормальная картина: квартира или дом для жизни. С другой стороны, наличие у отдельных лиц десятков и сотен объектов говорит, что жильё давно стало не только социальной потребностью, но и инвестиционным активом".
27 февраля 2026 года максимальное количество квартир, зарегистрированных на одно физическое лицо, составляло 1015.
Июньские данные показывают другой максимум — 773 объекта жилой недвижимости. Напрямую сопоставлять эти цифры нельзя: в февральском материале речь шла именно о квартирах, а в новой выгрузке — об объектах жилой недвижимости. Кроме того, за несколько месяцев собственник мог продать, переоформить или перераспределить часть имущества.
Ответить на этот вопрос государственные базы пока не позволяют.
В Едином государственном кадастре недвижимости есть сведения о людях, которые зарегистрировали право собственности. Но данных о гражданах, у которых такого права нет, система не формирует.
Поэтому нельзя просто вычесть 5,5 миллиона собственников из общей численности населения и отнести остальных казахстанцев к категории "без жилья". Один дом или квартира могут принадлежать нескольким членам семьи. Супруг или дети могут жить в собственном доме семьи, но не иметь зарегистрированной доли в нём.
В "Правительстве для граждан" также не предоставили данных о несовершеннолетних собственниках и количестве недвижимости, зарегистрированной за детьми.
Таким образом, официальная статистика знает, сколько людей зарегистрировали право собственности, но не подсчитывает, сколько казахстанцев не имеют собственного жилья, снимают квартиру, живут с родителями или в доме супруга.
По данным Бюро национальной статистики, общая площадь жилищного фонда Казахстана выросла с 373,3 миллиона квадратных метров в 2020 году до 447,3 миллиона в 2025-м. Рост за пять лет составил почти 20 процентов.
Количество жилых помещений, включая квартиры, увеличилось с 5 389 929 до 6 196 267 — примерно на 15 процентов.
Обеспеченность жильём также растёт:
В городах показатель достиг 27,4 квадратного метра, в сёлах — 21,3.
Вот как эти цифры комментирует финансист Саида Тлеуленова:.
"Казахстан сегодня уже не испытывает критического дефицита строительства как такового. За последние три года введено более 57 миллионов квадратных метров жилья — это очень высокий показатель даже по международным меркам. Однако предложение не означает доступность. Если стоимость квадратного метра растёт быстрее доходов населения, то даже активное строительство не решает проблему".
По её словам, рынок строит то жильё, которое способен закрыть платёжеспособный спрос, а не то, которое необходимо большинству молодых семей.
"Сегодня проблема заключается не столько в количестве квартир, сколько в разрыве между ценой жилья и финансовыми возможностями населения", — отметила Саида Тлеуленова.
Мы также запросили данные Министерства промышленности и строительства. Там сообщили, что за 2023–2025 годы в Казахстане ввели 57 миллионов квадратных метров жилья, или 520,1 тысячи квартир.
В разбивке по годам:
Из 57 миллионов квадратных метров только 4,8 миллиона пришлось на государственную собственность. Основная часть — 52,2 миллиона квадратных метров — на частную. Иными словами, около 92 процентов введённого жилья относятся к коммерческой сфере.
В Министерстве промышленности и строительства признают, что одних темпов строительства недостаточно.
Наибольшая потребность в доступном жилье, по оценке ведомства, сохраняется в Астане, Алматы, Шымкенте, крупных областных центрах и быстрорастущих пригородах.
В 2026 году в стране планируют ввести в эксплуатацию 18,5 миллиона квадратных метров, или около 176,6 тысячи жилищ. За первые четыре месяца построили 5,1 миллиона квадратных метров, или около 50 тысяч квартир.
Президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков считает, что рост жилищного фонда и сокращение очереди нуждающихся — разные задачи. По его словам, значительная часть нового жилья строится в среднем и высоком ценовых сегментах — там, где рентабельность для застройщика выше.
"Если бы проблема состояла исключительно в нехватке квадратных метров, её решение было бы относительно линейным — больше строить. Но жильё эконом-класса, доступное очередникам, в структуре ввода занимает меньшую долю. Строительство коммерческого жилья социальные категории напрямую не затрагивает", — отмечает эксперт.
По данным "Отбасы банка", в очереди на жильё состоят 985 825 человек.
Из них 208 085 — младше 35 лет. Ещё 555 383 человека воспитывают несовершеннолетних детей.
341 543 человека стоят в очереди более пяти лет, 123 095 — более 10 лет, 22 439 — более 15 лет, 843 человека — более 20 лет.
Самая большая очередь сформировалась в Туркестанской области — 109 209 человек. Далее идут:
С 24 мая 2025 года, когда учёт очередников передали "Отбасы банку", через портал в очередь встали ещё 428 864 казахстанца.
Саида Тлеуленова объясняет сохранение очереди тем, что строительство и доступность — разные категории.
"Новые квартиры появляются, но далеко не все из них приобретаются людьми, которые действительно нуждаются в жилье. Значительная часть недвижимости покупается в инвестиционных целях, часть остаётся в сегменте коммерческой аренды. Кроме того, очередь формируется, прежде всего, среди социально уязвимых категорий населения, для которых даже льготная ипотека остаётся недоступной", — говорит эксперт.
По данным Министерства промышленности и строительства, с 2023 года по I квартал 2026 года очередникам предоставили 30 453 арендных квартир:
За тот же период по льготным ипотечным программам со ставками два и пять процентов выдали 23 818 займов. Из них 9 532 кредита — под два процента и 14 286 — под пять процентов.
По программе "Наурыз", действующей с 2024 года, выдали более 20 тысяч займов. В том числе около 3,5 тысячи — по программе "Наурыз Жұмыскер".
С 2020-го по 2025 год средняя цена нового жилья в Казахстане увеличилась с 307 600 до 571 220 тенге за квадратный метр — на 85,7 процента.
Стоимость квартир на вторичном рынке выросла с 228 218 до 594 701 тенге за квадратный метр — на 160,6 процента.
Средняя арендная плата за благоустроенное жильё увеличилась с 1 639 до 5 024 тенге за квадратный метр — более чем в три раза.
За тот же период медианная заработная плата выросла со 142 718 тенге в 2020 году до 317 512 тенге в 2025 году — на 122,5 процента.
На первый взгляд, относительно медианной зарплаты новое жильё не стало менее доступным: номинальные доходы за пять лет росли быстрее средней стоимости квадратного метра на первичном рынке. Однако ситуация со "вторичкой" и арендой ухудшилась.
Если в 2020 году условная новая квартира площадью 50 квадратных метров стоила около 15,4 миллиона тенге, то это было эквивалентно почти девяти годовым медианным зарплатам. В 2025 году такая квартира стоила уже около 28,6 миллиона тенге — примерно 7,5 годовой медианной зарплаты.
На вторичном рынке ситуация обратная: стоимость условной квартиры в 50 "квадратов" выросла примерно с 6,7 до 7,8 годовой медианной зарплаты.
В апреле 2026 года средняя стоимость квадратного метра нового жилья достигла 615 933 тенге, вторичного — 630 009 тенге.
Это условный расчёт по средним показателям. Однако он показывает, почему человеку, который снимает жильё, становится сложнее одновременно оплачивать аренду и копить на первоначальный взнос.
"Главный барьер — не только ежемесячный платёж, но и первоначальный взнос. Пока человек копит, цены и аренда могут расти быстрее его накоплений", — комментирует Александр Вайншток.
По его словам, без поддержки семьи, наследства или льготных программ покупка первого жилья для многих молодых специалистов осложняется.
По данным Национального банка, на 1 апреля 2026 года ипотечные кредиты банковского сектора населению достигли 7,077 триллиона тенге.
Для сравнения: на начало 2021 года ипотечный портфель составлял 2,37 триллиона тенге. Таким образом, за пять лет он вырос почти в три раза.
При этом в Нацбанке отмечают, что рынок ипотеки в Казахстане в значительной степени формируется льготными программами и системой жилищных строительных сбережений.
Рыночная ипотека без субсидирования значительно дороже и доступна далеко не всем семьям.
Статистика "Отбасы банка" (через льготные ипотечные программы казахстанцы в основном и приобретают квартиры) позволяет проследить путь к собственному жилью.
За последние 3,5 года с помощью системы жилищных строительных сбережений свои условия улучшили 235 245 человек. Среди них 89 816 казахстанцев — младше 35 лет.
Эти цифры показывают, что система действительно помогает людям становиться собственниками недвижимости. Но средний возраст заёмщика и шестилетний период накопления говорят о том, что покупка первой квартиры становится долгосрочным финансовым проектом.
Вот как эти показатели комментируют эксперты.
"Средний срок накопления шесть лет и средний возраст заёмщика 41 год говорят о том, что покупка жилья отодвигается на более поздний возраст. То есть человек выходит на сделку не в начале взрослой жизни, а уже после многих лет работы, накоплений и часто — семейной помощи", — отмечает Александр Вайншток, представитель Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана.
Президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков смотрит на эти цифры немного под другим углом — как на показатель устойчивости:
"Человек, который целенаправленно копит шесть лет и выходит на рынок в 41 год, — это надёжный, дисциплинированный заёмщик с устойчивым доходом и пониманием своих возможностей. Но эти цифры указывают и на очевидную точку роста: рынок пока недостаточно использует потенциал молодой аудитории в возрасте 25–35 лет. Это активное, работающее и мотивированное поколение, которому нужны подходящие инструменты входа".
Александр Вайншток считает, что формирование "поколения арендаторов" возможно, но не в том смысле, что жильё вообще невозможно купить, а в том, что для значительной части молодых людей собственная квартира может стать достижимой только к 40 годам и позже.
"При стабильной работе они могут оставаться в аренде долгие годы, особенно в Алматы, Астане и других крупных городах", — сказал он.
Виктор Микрюков отмечает, что "поколение арендаторов" уже сложилось во многих крупных городах мира, и казахстанцы движутся в том же направлении, как минимум, в Алматы и Астане.
"Поколение арендаторов — это не патология и не провал, это закономерное следствие определённой модели рынка. Вопрос в том, создана ли при этом качественная, стабильная и доступная система долгосрочной аренды, которая позволяет жить комфортно, планировать будущее и не чувствовать себя незащищённым".
В Казахстане пока этого нет: рынок аренды преимущественно теневой, договоры краткосрочные, арендатор не защищён от внезапного выселения или роста ставки, поясняет эксперт.
Эксперты сходятся, что универсального решения нет. Финансист Саида Тлеуленова считает ошибкой рассчитывать только на новые ипотечные программы:
"Льготная ипотека без увеличения предложения зачастую приводит лишь к росту цен. Не менее опасно административное ограничение инвестиционного спроса — это может снизить объёмы строительства. Необходим комплекс мер: рост реальных доходов, развитие полноценного рынка долгосрочной аренды, адресная поддержка именно первого жилья и стимулирование строительства жилья среднего ценового сегмента".
Александр Вайншток также указывает на необходимость комплексного подхода:
"Первое — развивать цивилизованную долгосрочную аренду с понятными правилами для арендатора и собственника. Второе — повышать доходы, потому что без роста зарплат ипотечные программы только частично решают проблему. Третье — расширять адресные программы именно для первого жилья. Четвёртое — аккуратно снижать перегрев инвестиционного спроса, не запрещая инвестиции, но стимулируя, чтобы жильё "работало" для проживания, а не только для накопления капитала".
Виктор Микрюков говорит, что быстро реализуемым инструментом может стать развитие институционального рынка долгосрочной аренды.
"Институциональный арендный рынок с "длинными" договорами, понятными правилами и защитой обеих сторон позволяет людям жить стабильно, не владея жильём. Это снимает часть давления с рынка купли-продажи и даёт возможность спокойно накапливать".
При этом, по его мнению, нужно также увеличивать долю доступного жилья — через снижение себестоимости, дешёвые земельные участки, упрощение согласований и снижение стоимости подключения к инженерным сетям.
Читайте также:
Договор купли-продажи жилья необязательно заключать у нотариуса. Что нужно знать о сделке
Сдаю квартиру в аренду - какие налоги нужно платить. Инструкция
10 ошибок при покупке квартиры, которые могут стоить десятков миллионов тенге