Қазақша
Русский
Вы купили квартиру на первичном рынке, заехали в новый дом, а он начал "сыпаться" на глазах? То трещины по стенам пошли, то насосы "полетели", а то и облицовка здания начала отлетать. Кто должен за это отвечать?
С 1 июля в Казахстане вступит в силу Строительный кодекс. Он увеличит гарантийные сроки на новостройки. TengriHome рассказывает, как заставить стройкомпанию устранить дефекты и на какие ухищрения идут застройщики, чтобы снять с себя ответственность.
Гарантийный срок на новые дома в Казахстане: какой он сейчас
Некоторые могут думать, что обнаруженные после заселения дефекты придётся исправлять за свой счёт. Но это не так. Застройщик обязан устранить их в определённый гарантийный срок. А в некоторых случаях и вне его.
С 1 июля 2026 года в Казахстане увеличат гарантийные сроки на новые дома, когда вступит в силу Строительный кодекс.
"Все новостройки, что введут в эксплуатацию после 1 июля 2026 года, будут иметь гарантию от застройщика по новым срокам, предусмотренным в рамках Строительного кодекса. Если дома введены в эксплуатацию до 1 июля, то для них актуальны те гарантийные сроки, что ещё действуют сейчас", — предупредил юридический консультант Фарид Алиев.
Сегодня Закон "О долевом участии в жилищном строительстве" устанавливает минимальный гарантийный срок в два года. Его обычно прописывают в договоре долевого участия (ДДУ).
"Закон устанавливает минимальную планку, но не ограничивает максимум, то есть стороны вправе прописать в договоре любой срок. Другой вопрос, что застройщики крайне редко добровольно соглашаются на срок выше минимального", — добавил он.
Если срок в договоре не указан, юрист советует применять статью 665 Гражданского кодекса, по которой стандартная гарантия — 10 лет. По его словам, даже если оговорённое время прошло, собственник жилья всё равно может заставить компанию устранить недочёты.
"Даже если гарантия по договору истекла, у жильцов остаётся право обратиться в суд на основании общих норм гражданского законодательства о качестве выполненных работ. При обнаружении существенных недостатков заказчик вправе предъявить требования в период гарантийного срока по Гражданскому кодексу — это 10 лет, и в пределах общего срока исковой давности — три года с момента обнаружения дефекта", — подсказал Фарид Алиев.
Застройщика можно обязать ликвидировать и так называемые скрытые дефекты. Это те "косяки", которые жильцы объективно не могут обнаружить при приёмке жилья или в течение какого-то времени.
"Классические примеры: промерзание стен, которое проявляется только зимой; трещины в несущих конструкциях, скрытых под отделкой; протечки в скрытых коммуникациях. Для таких дефектов предусмотрен особый режим. По существенным (конструктивного характера) действует десятилетний предельный срок. Это принципиально важно, что скрытость дефекта защищает жильца, а не застройщика", — считает юридический консультант.
Но жильцам в суде придётся доказать, что скрытые дефекты возникли до передачи недвижимости. Для этого можно провести техническую экспертизу.
"Застройщик, к примеру, изначально допустил ошибки, нарушил технологию, в результате чего происходит промерзание, появились трещины в несущих конструкциях, скапливается вода. Житель не мог это увидеть сразу, а обнаружил только последствия", — пояснил Фарид Алиев.
Гарантийные сроки на новостройки: что изменится в Казахстане после 1 июля
В Строительном кодексе, который начнёт действовать с 1 июля 2026 года, предусмотрены новые гарантийные сроки. По словам президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова, их максимально детализировали:
- Гарантия на 10 лет — действует на основные конструктивные элементы: фундамент, каркас, фасад, кровля дома.
- Гарантия на пять лет — остальные дефекты: шумоизоляция, гидроизоляция, промерзание окон и так далее.
- Гарантия от завода-изготовителя оборудования: насосы, лифты, освещение и так далее. Как пояснил Виктор Микрюков, при устранении неполадок той же котельной будут ориентироваться на те сроки, что указал производитель. В среднем это два-три года.
"Вы можете интересоваться тем оборудованием, что будет применяться в инженерии вашего ЖК, его гарантийными сроками. Адекватный застройщик понимает, что необходимо качественное оборудование, и он будет покупать такое оборудование с большим гарантийным сроком", — считает Виктор Микрюков.
Девелопер не может применить этот вариант к стройматериалам.
"Если есть проблема с фасадной частью, застройщик не может апеллировать тем, что завод дал гарантию всего на год. Мол, она прошла и мы ничего исправлять не будем. Нет, в этом случае такое не сработает. Гарантийный срок от завода-изготовителя применим только к инженерному оборудованию", — подчеркнул Виктор Микрюков.
Нюансы о гарантии на новые дома
В договоре долевого участия застройщик и покупатель могут прописать и более длительную гарантию — и 15, и 20 лет. А если потом компания откажется её придерживаться, ссылаясь на десятилетний срок по Строительному кодексу?
"Если так произойдёт, то за основу будут брать положения, прописанные в договоре. То есть силу будет иметь тот гарантийный срок, который указан в документе, а не в Строительном кодексе", — уточнил Фарид Алиев.
Гарантия 10 лет на фундамент и фасад: что делать, если срок истёк
Допустим, спустя 10 лет в доме начала протекать крыша. Гарантийный срок вышел. В этом случае ремонт фасада и его полное обновление ложится на жителей.
Но и тут есть исключение из правил.
"Да, и в рамках Строительного, и Гражданского кодекса предельный срок гарантии истёк. Но если речь идёт об угрозе жизни и здоровью людей, например, обрушение фасада, несущих конструкций, то здесь применяются нормы о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, а также имуществу. Отмечу, что по требованию о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью, исковая давность не применяется, а по имущественным требованиям действует общий трёхлетний срок, который исчисляется с момента обнаружения ущерба. Так что при серьёзных катастрофических дефектах и через 12-15 лет застройщик не застрахован от ответственности полностью", — считает Фарид Алиев.
Если дому грозит обрушение фасада или иные проблемы по конструктивной части, то добросовестный застройщик не станет перекидывать эту проблему на жителей и ОСИ, считает Виктор Микрюков.
"Ни один вменяемый застройщик, который дорожит своей репутацией, при случае риска обрушения дома или же его фасада не останется в стороне. Компания придёт и будет решать этот вопрос", — уверен он.
Дефекты от застройщика по пятилетней гарантии: можно ли продлить срок
Если с гарантией на конструктивную часть дома — фасад, крышу и прочее — всё ясно, то что делать с остальными дефектами? С теми, на которые распространяется "пятилетка"? Допустим, прошло это время, а по стенам подъезда пошли трещины или штукатурка начала обваливаться. Можно ли в этом случае продлить гарантию до 10 лет, ссылаясь на Гражданский кодекс?
Здесь, рассуждает юридический консультант Фарид Алиев, Строительный кодекс будет применяться как специальный закон по отношению к общим нормам гражданского права.
"Теоретически жильцы могут апеллировать к Гражданскому кодексу, который устанавливает единый 10-летний срок, настаивать на его применении как более благоприятного для потребителя. Напомню, что это особенно актуально для домов, сданных до введения Строительного кодекса. Для домов, сданных после 1 июля 2026 года, ситуация сложнее, так как специальный закон в виде Строительного кодекса формально имеет приоритет. Однако если суд квалифицирует отношения как потребительские, то применяется принцип толкования в пользу потребителя. Это даёт шанс отстоять более длинный срок", — предположил Фарид Алиев.
Нарушение прав потребителя — когда, условно, вам обещали одно, а получили вы другое.
"Например, вам обещали или указали в договоре, что в подъезде будет краска или шпаклёвка одного качества, а использовали другую — худшего качества. Также неверно применили технологию её нанесения. В итоге она начала крошиться, отваливаться, допустим, спустя шесть лет. В этом случае можно попробовать ссылаться на Гражданский кодекс и попросить учитывать больший период гарантии. Но скажу прямо: не факт, что суд примет во внимание Гражданский кодекс. Подвести к нему будет, думаю, сложно", — отметил Фарид Алиев.
Юридическая коллизия? Как не запутаться в Гражданском и Строительном кодексах
Гарантийные сроки, прописанные в Строительном и Гражданском кодексах, Фарид Алиев считает своеобразной юридической коллизией.
"Введение различного рода норм с разной периодической силой, на мой взгляд, породило противоречие в нашем законодательстве, которые должны быть устранены. Это необходимо для того, чтобы существовала адекватная судебная практика", — уверен он.
Виктор Микрюков же считает, что они не противоречат друг другу. Если раньше многие делали отсылку к ГК, то Строительный кодекс лишь детализировал гарантийный срок, прописал, как и в отношении чего он должен работать.
Дефекты в новостройке: как заставить застройщика устранить трещины, промерзание и плохую шумоизоляцию
Соседи слышат каждый шаг: что делать с плохой шумоизоляцией
"Сосед будто не за стенкой, а со мной живёт", — часто говорят собственники квартир в новостройках. Как определить: это у вас такой чувствительный слух или же застройщик подвёл с шумоизоляцией?
"Есть два вида шума. Первый — акустический. Обычно это касается ванной комнаты. Соседи слышат друг друга через вентиляцию, которая должна быть априори. Заглушить её, чтобы подавить звук, нереально. Здесь ничего не сделаешь. А есть ударный шум — это когда слышно соседей через стену или потолок. И тут надо понимать его допустимые нормы: днём максимально допустимый уровень шума — 55 децибел, а ночью — 45", — объяснил Виктор Микрюков.
Чтобы понять, есть ли превышение, собственнику квартиры придётся обратиться к лицензированному специалисту. Он проведёт замеры при помощи сертифицированного оборудования. Результаты могут стать основанием для дальнейшей проверки департамента санитарно-эпидемиологического контроля, добавил Фарид Алиев.
Если более тщательное исследование покажет, что в квартире сверхшумно, то застройщик обязан исследовать причину такой хорошей акустики и провести дополнительную шумоизоляцию помещения. Кстати, по словам Виктора Микрюкова, гарантийный срок на этот вид дефекта — пять лет.
"Способ устранения зависит от причины возникновения проблемы. Универсального решения в виде дополнительной обшивки потолка или стен не существует. В каждом конкретном случае специалисты должны установить источник проникновения шума. Причиной могут быть недостаточная звукоизоляция межквартирных стен или перекрытий, нарушения при монтаже оконных конструкций, наличие незаделанных технологических отверстий в местах прохождения инженерных коммуникаций, дефекты устройства полов либо иные строительные недостатки. В зависимости от характера выявленного нарушения могут выполняться работы по герметизации конструкций, доработке инженерных узлов, усилению звукоизоляционных решений или иные технические мероприятия", — пояснил Виктор Микрюков.
Если реакции от компании нет, Фарид Алиев советует обращаться в суд. В случае выигрыша дела расходы на экспертизу обязан возместить застройщик.
Трещины на стенах в квартире: ваши права
Если трещины в подъезде может устранить застройщик по гарантии, то вопрос ликвидации их к квартире спорный. Дело в том, что причины их возникновения могут быть разными.
"Если квартиру сдавали в черновой отделке, а собственник потом производил ремонт, и через какое-то время на стенах появились трещины, то это могло произойти не потому, что дом плохо построен или даёт усадку, а в результате того, что ремонтная бригада плохо произвела чистовую отделку, нарушила технологию проведения таких работ. Или же вы проводили перепланировку помещения. И тут сложно определить, даже если привлечь судебно-строительную экспертизу, чья это вина, как эта трещина появилась, на каком этапе пошло нарушение", — объяснил нюансы Виктор Микрюков.
Если же дольщик получил жильё в чистовой отделке, то тут однозначно приведение стен в порядок — за стройкомпанией.
Стены "промерзают" в новостройке: что делать жильцам
Часто ключи от квартир вручают весной и летом. А зимой жильцов ждут "сюрпризы": дома может стать холодно и исчезнуть вода.
"Оказывается, перемёрзла труба с водой. Бывает, и канализационную трубу "прихватывает". Позже после проведения экспертизы оказывается, что, к примеру, кладка газоблока в монолитном доме выполнена с нарушением. Условно, там есть пустошёвка — это швы, не заполненные раствором. Соответственно, из-за холода образуется точка росы и образуется сырость. Стена промерзает — и в комнате прохладно, и воды нет. Хорошо, если представитель компании придёт с тепловизором, удостоверится в этом и исправит. Но бывает: они приходят, измеряют, говорят, мол, всё нормально. Тогда придётся делать экспертизу за свой счёт, писать досудебную претензию. Если и после этого без результата — то идти в суд", — посоветовал руководитель группы общественного контроля "Территория права" в Астане Павел Шульгин.
В его практике такие примеры встречались не раз. По его словам, обычно застройщик тянет время. Но даже если жильцы или ОСИ дойдут до суда, который обяжет компанию устранить брак, не факт, что это произойдёт.
Но встречаются и успешные примеры.
"У нас был кейс, когда застройщик в некоторых домах одного ЖК полностью переделал термошвы, вскрыл фасад, утеплил торцевые квартиры. Также он поменял стеклопакеты в отдельно взятых квартирах. Думаю, компания переживала за свой имидж, так как в этот момент у неё активно шли продажи в другой новостройке", — рассказал историю наш собеседник.
Гарантия на дом: почему её сложно использовать
Если обнаруживаются дефекты в квартире, Павел Шульгин советует обращаться к застройщику, а при необходимости провести экспертизу. А если изъян в доме? Придётся проводить исследования за счёт жителей.
"Не помешало бы провести не только экспертизу, но и иметь на руках проектно-сметную документацию дома (ПСД). Это важный документ, который может показать, как должно было быть изначально. Грубо говоря, каким должен был быть фасад, по какой технологи его предполагали монтировать, из каких материалов. Можно сравнить, как сделали по факту. Это потом может пригодиться в суде. Но ПСД обычно застройщик передаёт объединению собственников жилья (ОСИ). А у нас жильцы годами могут не выбрать форму управления. Домом может управлять управляющая компания, чаще — от застройщика. И ей зачастую выгодно оттягивать все работы по гарантийным срокам", — добавил Павел Шульгин.
Плюс ко всему собрать с хозяев квартир финансы на экспертизу очень сложно. Так и зависает эта идея в воздухе, а сроки идут.
"А если серьёзные дефекты обнаружены к концу гарантийного срока? Там и самого застройщика можно не найти, если это была не крупная компания. С кого взыскивать — непонятно", — пожал плечами спикер.
В любом случае он советует жильцам не терять время на долгие ремонты и новоселья. Важно как можно скорее зарегистрировать ОСИ. В этом случае у вас будут нужные документы. И всё же легче будет контролировать недоделки.
Как застройщики могут "обходить" гарантийные сроки на новостройки
Фарид Алиев назвал топ причин, по которым некоторые недобросовестные компании стараются скинуть с себя ответственность по исправлению дефектов.
- Размытые формулировки в договоре. Например, прописывается "гарантия на строительные работы", но без расшифровки. Что именно туда входит?
- Акт приёмки. Застройщики нередко включают фразу "претензий не имею, качество удовлетворительное" и потом ссылаются на неё.
- Попытка переложить ответственность на управляющую компанию. Мол, это не дефект застройщика, а следствие ненадлежащего обслуживания.
- Затягивание устранения проблемы. Когда застройщик месяцами "рассматривает" обращения, пока не истечёт гарантийный срок. В этом случае жильцам нужно фиксировать обращения письменно с отметкой о получении или отправлять заказным письмом.
"Если вы зафиксировали свои обращения по поводу устранения нарушений, то никакое истечение гарантийных сроков не позволит застройщику отказаться от выполнения своих обязательств. Если вы официально обращались к нему, он не реагировал, при этом гарантийные сроки истекли, он всё равно должен будет устранить недоделки", — подчеркнул Виктор Микрюков.
В заключение эксперты рекомендуют не принимать квартиру и дом на авось. Эффективнее всего сразу скинуться с соседями на приёмку жилья с участием специалиста с оборудованием. Имея на руках результаты исследований, список дефектов, можно сразу их предъявить компании, пока сроки не прошли.
Читайте также:
Как реально взять дешёвую ипотеку в Казахстане. Инструкция по низким ставкам
Купить квартиру у застройщика и не пожалеть. Полная инструкция по приёмке жилья
+7 (777) 001 44 99
