Қазақша
Русский
ПОДЕЛИТЬСЯ
+7 (777) 001 44 99
Социальные сети
Получить дешёвую ипотеку в Казахстане становится всё сложнее.
В банках ужесточают требования к платёжеспособности заёмщиков. Обещанное снижение рыночных ставок по жилищным займам до 20 процентов перенесли на следующий год.
Как в таких условиях всё же справить новоселье? Где взять дешёвую ипотеку? Какие лайфхаки использовать, чтобы сделать кредит выгодным и комфортным? ТengriНome подготовил гайд лучших вариантов с низкими ставками.
Самый доступный кредит, который выдаёт "Отбасы банк", — это жилищный заём. Ставка по нему — от 3,5 до 5 процентов. Чтобы получить льготный кредит на покупку жилья, нужно:
Чтобы достичь минимального ОП, при котором можно получить жилищный заём по ставке в пять процентов годовых, нужно в течение трёх лет ежемесячно пополнять депозит в размере рекомендованного банком ежемесячного взноса.
"Сумма, которую нужно вносить на депозит каждый месяц, рассчитывается так, что в итоге, когда срок депозита достигнет трёх лет, клиент достиг этого минимального значения ОП 16, накопил 50 процентов и получил кредит по очень доступной ставке", — подсказали в "Отбасы банке".
Если у вкладчика уже есть 50 процентов первоначального взноса и он не хочет копить в течение трёх лет, то можно внести половину от стоимости жилья на депозит и получить ипотеку раньше — в течение полугода. Срок выдачи займа будет зависеть от оценочного показателя. Он должен быть равен пяти. Достичь этого показателя можно, если с момента пополнения депозита в размере 50 процентов от стоимости жилья пройдёт минимум шесть месяцев.
"Ставка по промежуточному займу составляет 8,5 процента. Эта ставка будет начисляться на сумму займа, которую банк выдаст заёмщику в размере 100 процентов. А внесённые 50 процентов будут находиться на депозите до тех пор, пока вкладу не исполнится три года. Только после этого срока 50 процентов накоплений пойдут в счёт погашения займа, а ставка по кредиту снизится до 3,5–5 процентов. Поэтому заём и называется промежуточным — он выдаётся клиенту в промежуток времени, пока депозит "дозревает" до необходимого срока", — пояснили в банке.
Оба займа относительно дешёвые, считает финансовый эксперт Султан Елемесов. По его мнению, их стоит рассматривать как вполне выгодный вариант.
"Да, копить долго, и будто не всегда имеет смысл. Но сейчас с учётом того, что ожидают стагнацию на рынке недвижимости, возможно, смысл и есть. Если говорить о промежуточном займе, он также относительно недорогой. Да, есть ожидание в полгода. Но даже с учётом упущенной выгоды по депозиту и возможной аренде всё равно даёт ставку где-то в районе 13–14 процентов, что, в принципе, приемлемо и всё равно ниже рыночных ставок по ипотеке в районе 20–22 процентов", — отметил он.
Оценочный показатель влияет на ставку по займу: чем он выше, тем дешевле окажется ипотека. В "Отбасы банке" приводят пример:
Минимальная ставка в 3,5 процента годовых по займу достигается при оценочном показателе 48. Такой ОП можно "нарастить", например, когда открывают депозит на ребёнка и постепенно пополняют счёт до его совершеннолетия.
1. ОП напрямую связан с вознаграждением, которое банк начисляет на накопления вкладчика. Чем чаще и больше денег клиент вносит на свой депозит, тем больше вознаграждения получает на свои накопления. И тем быстрее растёт оценочный показатель.
2. Также на рост ОП влияет продолжительность нахождения финансов на депозите. Вознаграждение начисляется на накопления ежедневно, соответственно, увеличивается и общая сумма вознаграждения. Точно так же растёт и оценочный показатель.
3. Необходимо стараться делать досрочные взносы именно на первоначальном этапе накопления. Значение ОП будет увеличиваться, если пополнять свой депозит раньше срока, прописанного в договоре о жилстройсбережениях.
4. Важно пополнять депозит постоянно. Старайтесь вносить средства несколько раз в течение одного месяца, каждый раз, когда появляется финансовая возможность. Не ограничивайтесь разовым пополнением в течение месяца.
5. Более высокое значение оценочного показателя можно получить, если платежи рассчитаны по нисходящей: от более высоких взносов в начале периода накопления к более низким в последующие годы.
6. Используйте принцип округления остатка денег. Например, на вашей карте 153 500 тенге. Округлите эту сумму до 150 000 тенге, направив 3 500 тенге на депозит, и так на постоянной основе. Небольшие суммы пополнений будут незаметны для вашего кошелька, но станут полезными для вашего депозита. Такой же подход можно применять и к самому депозиту. Например, накопления на вашем депозите равны 1 585 000 тенге. Внесите дополнительно 15 000 тенге, чтобы округлить эту сумму до 1 600 000 тенге. Крупная сумма на депозите повысит вашу мотивацию и поможет быстрее прийти к своей цели, советуют в банке.
В "Отбасы банке" специально для TengriHome собрали подборку альтернативных программ с льготной ипотекой.
В этой программе накопления не нужны вообще. Ставка по кредиту — всего один процент. Максимальная сумма займа — до 2 500 МРП или 9 830 000 тенге.
"Это программа подойдёт для тех, у кого есть диплом и кто хочет работать в селе в востребованных сферах. Это образование, здравоохранение, социальное обеспечение, агропромышленный комплекс, культура, спорт, государственная служба в аппаратах акимов сельских округов (кроме акимов и их заместителей)", — перечислили в банке.
Список необходимых специалистов готовят местные акиматы. Поэтому тем, кто планирует стать заёмщиком, нужно обратиться в акимат для включения в пул участников, советуют в "Отбасы банке". Затем надо дождаться начала приёма заявок и подать её на портале Baspana Market (otbasybank.kz). Вся процедура от регистрации и до получения кредита проходит в онлайн-формате.
Чтобы подать заявку, нужно соответствовать двум критериям:
Участнику программы необходимо иметь минимальный первоначальный взнос:
Максимальная сумма займа (включая сумму на ремонт жилья):
• до 36 миллионов тенге — Астана, Алматы;
• до 30 миллионов тенге — для остальных регионов.
Эта программа подойдёт молодым людям до 35 лет. В приоритете: медики, учителя, работники культуры, спорта, сферы социальной защиты населения, журналисты, полицейские и спасатели.
"Первоначальный взнос составляет 10 процентов, ставка по кредиту — пять процентов годовых. Чтобы принять участие в программе, нужно копить на депозите в "Отбасы банке" и следить за новостями о старте программ в том или ином регионе", — уточнили в банке.
Эксперт столичного центра недвижимости и ипотеки Садикжан Рахимбердиев назвал главные требования, которые важны для большинства банков:
Чаще всего банки при решении о кредитовании рассматривают официальную зарплату заёмщика. По словам Садикжана Рахимбердиева, есть случаи, когда учитывается и косвенный доход (о них мы расскажем далее).
"Давайте возьмём официальную зарплату в 500 тысяч тенге. Как в банке понимают, можно вам одобрить ипотеку или нет? От суммы зарплаты отнимают имеющиеся кредиты, рассрочки. Условно, 100 тысяч тенге. Далее смотрят, сколько детей в семье у заёмщика. Допустим, один ребёнок. Это ещё минус 50 тысяч тенге — это прожиточный минимум. Остаётся 350 тысяч тенге. Эту сумму делят на два, потому как не может ежемесячный платёж составлять более чем 50 процентов от дохода. В итоге получается 175 тысяч тенге. Вы сможете получить ипотеку на основе такого ежемесячного платежа", — сделал калькуляцию Садикжан Рахимбердиев.
Вывести среднюю процентную ставку по рыночной ипотеке непросто, ведь на неё влияют разные факторы, включая размер первоначального взноса. Допустим, вы вносите 20 процентов от стоимости будущей квартиры. Если кредит рассчитан на максимальный срок, то получить его можно будет под 22 процента годовых, подсчитал Садикжан Рахимбердиев. Если "первоначалка" больше, а срок кредита не слишком длинный, то, соответственно, и ставка вознаграждения окажется ниже.
Примечание: наш эксперт просчитал варианты коммерческих ипотек с более выгодными ставками. Вводные данные использовал одинаковые: сумма займа — 37 миллионов тенге (примерно за такую сумму можно приобрести в столице двухкомнатную квартиру), первоначальный взнос — 20 и 50 процентов.
Итак, для начала просчитаем обычную ипотеку, назовём её классической.
Один из самых недорогих займов через коммерческие банки можно получить через государственную ипотечную программу "7-20-25", считает Султан Елемесов. Условия кредитования комфортные:
"На самом деле и требования к заёмщику по ней достаточно "лайтовые". Одно из главных — отсутствие жилья за последние 18 месяцев до заключения сделки. Плюс подавать заявку и вставать в очередь на программу можно онлайн. Такой формат сейчас есть во многих банках. Единственный минус — лимит общего финансирования. На год выделяют сумму в 100 миллиардов тенге. А это на самом деле не такие большие деньги", — считает Султан Елемесов.
Заявку на ипотеку можно подавать сразу во все банки, советует Садикжан Рахимбердиев. Правда, очередь двигается не так быстро — от трёх до девяти месяцев.
"У некоторых банков есть свои условия. Допустим, сначала вы подаёте предварительную заявку, чтобы получить одобрение банка. Потом ищете квартиру. А затем ждёте своей очереди на оформление. В "Банке ЦентрКредит", например, просят кадастровый паспорт на квартиру. Застройщик понимает, что ему нет смысла сейчас резервировать вам квартиру под 30 миллионов тенге на четыре-девять месяцев. Столько обычно занимает весь процесс по программе до заключения сделки. А квартира в 30 миллионов тенге — это чаще всего "однушка", самый ходовой вариант. Он лучше её быстрее продаст. Во Freedom Bank, надо иметь в виду, кредитуют жильё только от застройщиков-партнёров", — отметил Садикжан Рахимбердиев.
"Сегодня это действительно хороший вариант. Не надо смотреть на срок выплаты — 25 лет. Надо понимать, что за это время 169 тысяч тенге станут ничем", — считает эксперт.
Ипотека под заклад денег — один из относительно доступных инструментов кредитования. Его можно использовать при покупке как нового жилья, так и более возрастного. Процентная "вилка" по ней — от пяти до 17 процентов.
По словам Садикжана Рахимбердиева, её реализуют два банка — ForteBank и "Банк ЦентрКредит". Но есть условие. Вы должны внести на банковский спецсчёт собственные деньги, минимально — от 20 процентов от стоимости будущего жилья. Чем больше взнос, тем в итоге меньше процентная ставка. Эти финансы становятся залогом под кредит и "замораживаются".
"Заём выдаётся не на ту сумму, которой не хватает, а на всю стоимость жилья. Допустим, квартира стоит 30 миллионов тенге. Вам надо внести шесть миллионов тенге (при требовании залога в 20 процентов). Банк выдаст 30 миллионов тенге. Процентная ставка, соответственно, будет начислена на всю сумму", — объяснил эксперт.
Пока вы погашаете заём, ваш взнос-гарантия хранится в банке. Что с ним будет дальше:
"Клиент пришёл с 30 миллионами тенге, чтобы купить однокомнатную квартиру. Он предполагал вариант классической ипотеки. Но у него жена и новорождённый ребёнок. Стало понятно, что "однушки" им будет мало. Я предлагаю взять двухкомнатную квартиру по залоговой ипотеке. Внести около 60 процентов взнос — это около 25 миллионов тенге. Пять миллионов тенге, что остались, "пошли" на ремонт квартиры. На всю сумму квартиры ему дали ипотеку под несильно высокий процент. Потом он смог свой взнос вернуть обратно. Конечно, это частный случай. Историю каждого потенциального заёмщика надо смотреть индивидуально", — добавил Садикжан Рахимбердиев.
На самом деле залоговая ипотека предусматривает и минимальную ставку — от пяти процентов. Но пока о том, чтобы кто-то из клиентов получил такую низкую ставку, наш эксперт не слышал.
"При взносе в 60 процентов в "Банке ЦентрКредит" достигается восемь процентов годовых. С учётом того, что это зарплатный проект, то есть клиент получает зарплату через этот банк", — пояснил спикер.
Он предложил расчёт такого продукта от "Банка ЦентрКредит" с разными вариантами залогов — 20 и 50 процентов.
Кстати, в ForteBank свой "разбег" по объёмам залога, соответственно, и ставок по ипотеке:
Дополнительный дисконт на ипотеку вы можете получить от банка, если являетесь держателем его зарплатной карты. В этом случае можете рассчитывать на скидку от полутора до трёх процентов.
"Скидки в рамках зарплатных проектов есть у "Банка ЦентрКредит". Работает такая функция и в HalykBank, но скидка там ниже", — сказал Садикжан Рахимбердиев.
Некоторые считают, что если привлекут созаёмщика, то банк сделает им скидку в несколько процентов.
"Но это не так. Наличие созаёмщика не снижает процентную ставку по ипотеке, а просто может увеличить шанс того, что банк одобрит вам заём", — заметил спикер.
"Партнёрской она называется из-за соглашения между банком и застройщиком. Часто банк даёт меньшую процентную ставку и более гибкие условия. Но застройщик для покупателей этой программы повышает стоимость, и эту разницу банк забирает себе", — объяснил механизм Садикжан Рахимбердиев.
Султан Елемесов согласился, что в таком формате квартира от застройщика через банк может стоить дороже, чем на рынке.
"Но иногда бывает так, что застройщик, чтобы стимулировать продажи, выделяет не совсем ликвидные квартиры, делает на них дополнительную скидку. Дополнительный прирост стоимости жилья, который потом застройщик выплачивает банку, мы не увидим, потому как скидка очень большая. И такой момент может быть. То есть ипотека может быть выгодна, но надо её постоянно мониторить и просчитывать", — добавил Султан Елемесов.
Банки, которые предлагают партнёрские ипотеки:
В этих программах ставка вознаграждения сильно колеблется. Чем меньше срок займа и чем больше первоначальный взнос, тем меньше процент по займу.
"Условно, чтобы получить ипотеку под самый низкий процент, необходимо внести максимальный взнос и рассчитаться с кредитом в течение года. Ежемесячный платёж будет зависеть от стоимости квартиры. Но даже если человек может на это пойти, он, скорее всего, подумает: зачем мне это надо, когда можно немного увеличить срок кредитования до трёх-пяти лет. Да, переплата появится, но она будет, скорее всего, ниже инфляции", — прокомментировал Садикжан Рахимбердиев.
Такой формат займа предлагает Freedom Bank. Ставка по нему растёт вместе с увеличением срока самой ипотеки. Чем меньше срок, тем меньше процент и переплата.
Примерные расчёты опубликовали на сайте банка. Например, вы хотите взять в ипотеку квартиру стоимостью 20 миллионов тенге на 10 лет. При первоначальном взносе в четыре миллиона тенге (20 процентов от суммы кредита), вы будете платить:
• первые три года — по ставке 14,5 процента годовых;
• с четвёртого по пятый год — по ставке 16 процентов;
• оставшийся срок — по ставке 24 процента.
"Каскадную ипотеку рекомендую либо флипперам, которые покупают сразу много квартир и потом перепродают их с наценкой, либо молодым специалистам, которые в ближайшие пять лет собираются взрывным ростом идти по карьере и уверены, что с каждым годом в течение ближайших пяти лет у них будет расти зарплата", — прокомментировал этот вариант Садикжан Рахимбердиев.
Важно понимать запросы свои и своей семьи: какая квартира нужна, каков ваш заработок, сколько вы тратите ежемесячно.
"Хотите дёшево? Без проблем — рассмотрите квартиру в пригороде, в другом районе, в менее обжитом районе, но не в центре. А то приходят и часто говорят: родственники посоветовали брать квартиру только на левом берегу. Но денег на неё не хватит. Не смотрите на локацию жилья, смотрите на свои возможности: какой платёж осилите, будет ли перспектива роста по зарплате. Если хотите меньше переплаты по кредиту, то подкопите, увеличьте первоначальный взнос", — посоветовал Садикжан Рахимбердиев.
Казахстанцы сильно зациклены на том, чтобы снизить переплату по кредиту, считает Султан Елемесов. А это возможно за счёт сокращения срока займа. Но такой подход, уточняет он, делает ипотеку дороже по ежемесячным платежам.
"Заёмщики, которые сокращают срок ипотеки, увеличивают долговую нагрузку. В случае форс-мажора рискуют "уйти" в просрочки, испортить свою кредитную историю", — отметил он.
Эксперт предлагает оформлять ипотеку на максимальный срок, снизив ежемесячный платёж. Чем он меньше, тем и ниже долговая нагрузка. А это хороший показатель для вашей кредитной истории.
"Если появятся лишние деньги, то дорогую ипотеку можно досрочно гасить через уменьшение суммы ежемесячного платежа. Если же она льготная, по той же программе "7-20-25" по ставке в семь процентов, то лучше свободные финансы направить на обычный депозит, где высокая ставка вознаграждения", — подсказал Султан Елемесов.
Садикжан Рахимбердиев уверен: если вы взяли ипотеку в "Отбасы банке", то важно имеющиеся излишки в финансах направлять на депозит, чтобы скорее перейти на жилищный заём. Если у вас кредит в коммерческом банке, то лучше всегда гасить основной долг.
В рамках исследования для эксперимента мы получили ответы двух нейросетей об ипотечном рынке Казахстана.
ChatGPT и Claude на базе материала пришли к выводу, что в стране фактически существуют два ипотечных рынка: рыночный с дорогими ставками и льготный с доступными условиями, но специфичными требованиями.
"Казахстанская ипотека — это рынок контрастов. Для тех, кто умеет планировать и знает о льготных программах, условия вполне приемлемые. Для тех, кто идёт в первый попавшийся банк — один из самых дорогих рынков в регионе. Знание системы здесь буквально стоит сотни тысяч тенге", — говорится в ответе Claude.
ChatGPT считает, что льготная ипотека могла быть одним из главных драйверов роста цен в Астане и Алматы в последние годы. При этом искусственный интеллект не считает рынок Казахстана опасным.
Обе нейросети, как и эксперты, которых опросили наши корреспонденты, советуют в первую очередь обращать внимание на размер ставки.
Читайте также:
Купить квартиру у застройщика и не пожалеть. Полная инструкция по приёмке жилья
Казахстанцы вывели из ЕНПФ 55 миллиардов тенге на жильё до повышения порогов