В СМИ всё чаще появляются новости о том, что те или иные жилые массивы в Алматы планируют снести. Где-то участки изымают под госнужды, то есть для строительства школ, больниц, дорог, в других случаях — под многоэтажки. Бесконечный интерес к земле в городской черте уже начинает отражаться на рынке частных домов: кто рискнёт их покупать, если велика вероятность сноса — не сегодня, так завтра? Что будет с этим сегментом жилья вообще? Об этом корреспондент TengriHome поговорила с экспертами.
Настроение жителей частных домов
Алматинка Вера О. недавно случайно узнала о том, что многие дома, соседствующие с ней в Турксибском районе, в скором будущем пойдут под снос. Территории, по её информации, необходимы для расширения и строительства дорог. Вера переживает, что это может произойти и с её жильём:
"И что теперь делать? Даже если его и продавать, то за какую цену? Люди, наверное, не захотят сейчас рисковать и покупать дома в черте Алматы? Ну или придётся отдавать его дешевле той стоимости, что могла быть до новостей о сносах. Ведь спрос на частные дома, в принципе, сейчас начнёт падать".
Снос для семьи Веры — трагедия. Сейчас они живут всемером — все родственники: сестра и два брата, у всех свои семьи. Дом — это наследство. В одной стандартной квартире они все просто не поместятся. А хотя бы на две отдельные, даже на окраине города, не хватит денег — у семьи нет серьёзных накоплений. Были бы, давно бы разъехались. Но всё это время уживались. Перестраивали дом.
Что происходит на рынке частных домов
"Свой дом". Сохранил ли этот формат популярность после землетрясений
Ажиотажный спрос на частные дома резко проснулся у алматинцев после ощутимых землетрясений 2024 года, говорит директор оценочной компании Артём Калинин. Но сейчас заметно поутих.
"Люди, как и ранее, больше предпочитают приобретать одно-двухкомнатные квартиры, просто потому, что они доступнее по цене. Жить где-то надо, а лезть в большие долги по ипотеке на долгие годы многие просто не хотят. И их, конечно, можно понять. В связи с этим 1–2-комнатные квартиры на данный момент являются наиболее ликвидным сегментом рынка", — говорит Артём Калинин.
Возможно, говорит оценщик, это тоже сказывается на некотором снижении спроса на частные дома.
"На данный момент мы замечаем некоторое увеличение срока экспозиции недвижимости на рынке. То есть, говоря обычным языком, дома стали продаваться дольше. Есть активы, которые стоят на продаже полтора, два, а то и три года", — отмечает спикер.
Как реагируют цены на информацию о сносах
Риелтор высшей категории Александр Бикетов обращает внимание на следующее: когда в городе начинаются изъятия участков и сносы домов, цены на рынке до и после самой процедуры начинают "играть". В какой-то момент они в одном и том же районе идут вниз, а чуть позже вверх. Почему так происходит? У экспертов есть этому объяснение.
"Рассмотрим пример Медеуского и Турксибского района, — предлагает Александр Бикетов. — Потому что сейчас уже известно, что определённые участки частного сектора могут изъять для дальнейшего строительства инфраструктурных проектов — расширения дорог, развязок прокладки линии метро. У нас там есть пара объектов, которые не идут под изъятие. И мы столкнулись с тем, что каждый, кто приходит, в первую очередь спрашивает, не попадает ли дом под снос?"
Такая настороженность клиентов, продолжает он, конечно, влияет на общую картину спроса. В итоге хозяева домов, не желая затягивать сроки сделки купли-продажи, начинают уступать в цене.
Артём Калинин добавляет, что свою роль играет психология человека. Многие не хотят или по незнанию боятся связываться с процедурой изъятия. Ведь это надо ждать оценку, а если размер компенсации не устроит, то, возможно, придётся обращаться в суд.
Поэтому собственники жилья пытаются быстрее его продать, пусть даже по сниженной цене. Все торопятся ещё и потому, что после получения уведомления о дальнейшем изъятии, напоминает оценщик, на объект накладывается обременение, то есть реализовать его уже не удастся.
"Даже если дом находится в районе, где ожидаются сносы, но он под изъятие не подпадает, надо понимать, что вскоре там могут начаться строительные работы. К примеру, будут возводить развязку или школу. Это шум, гам. Конечно, стоимость частного жилья в этом районе тоже опустится", — добавляет Александр Бикетов.
По поводу цен у экспертов схожее мнение, которое отличается только глубиной коррекции. Оценщик Артём Калинин говорит, что обычно наблюдается незначительное снижение стоимости недвижимости в тех районах, где уже анонсирован снос, или там, где об этом пока только ходят слухи. Там дома выставляют на продажу по цене ниже средних около пяти процентов.
"Мы видим, что снижение цен в определённых районах достигло 10 процентов", — делится наблюдениями Александр Бикетов.
Иногда из-за сноса цены на недвижимость растут
Есть во время сноса и такая тенденция. И её хорошо помнит алматинец Дмитрий Княжин. В 2023 году его дом с участком, который находился в Наурызбайском районе, выкупили под госнужды.
"Когда начался массовый снос частного сектора, мы столкнулись с тем, что резко подскочили цены на другие дома и квартиры в ЖК, которые находились не то что в шаговой доступности, а даже в 10–15 минутах езды от нашего дома. Стоимость жилья тогда выросла процентов на 30. Нам тогда пришлось к той компенсации, что мы получили, ещё и свои деньги добавлять", — вспоминает реакцию рынка Княжин.
Риелтор Александр Бикетов подтверждает, что так всегда и происходит: представьте, под снос уходят, условно, 200 участков. Их собственники, получив компенсации, имеют на руках крупные суммы.
"И, конечно, они, привыкшие уже к родному району, не желающие менять те же детсады и школы для детей, начинают искать жильё поблизости. Тем самым они создают ажиотажный спрос на рынке. И, конечно, цены в этой локации начинают резко расти", — объясняет эксперт.
Случится ли такой ажиотаж в этот раз? Возможно, предполагают спикеры, но не в тех масштабах, что раньше.
"Сейчас, как мне кажется, переизбыток предложений по жилью. Его больше, чем сам спрос на квартиры. И квартиры сейчас попадаются недорогие, плюс застройщики идут на рассрочки. Поэтому, возможно, так ахово цены на жильё после сноса прыгать не станут", — предполагает Дмитрий Княжин.
Как продать дом быстрее, а купить — безопасно
Как эксперты уже отмечали, сейчас на рынке недвижимости длинная экспозиция: дома стали продаваться дольше. Причина, по которой потенциальный покупатель откладывает приобретение, — это неопределённость: "Сейчас оформлю, а завтра — снесут".
Риелторы считают, что в этом случае собственнику частного дома, который настроен его продать, нужно подумать о получении важного документа.
"Мы рекомендуем тем, кто хочет скорее продать свою недвижимость, сделать запрос в ГАСК для того, чтобы получить ответ и подтверждение: попадает ваш участок с домом под "красную линию", коснется ли его изъятие или нет. И вы, имея на руках официальное подтверждение о том, что данная недвижимость будет стоять на месте, сможете проще её продать. Правда, ответ на запрос может получить только собственник дома. Но потенциальный покупатель всегда может попросить его предоставить такое подтверждение", — советует Бикетов.
Тут стоит отметить, что, например, в Алматы сейчас происходит корректировка Генплана города. И пока точно понять, окажется ли дом в зоне сноса в будущем, — сложно. Как долго будет документ дорабатываться? В управлении архитектуры и градостроительства Алматы на это отвечают:
"Сроки реализации градостроительного документа (генеральный план и проект детальной планировки) и нанесение проектируемых и существующих объектов, в том числе определение объектов (территории), подпадающих под снос, будут определены по мере завершения корректировки градостроительной документации. Планируемый срок завершения — ориентировочно май 2026 года".
Эксперты отмечают: до конца реализации всех поправок осталось совсем немного. Сейчас можно узнать о судьбе дома в рамках текущей ситуации, а уже в мае заручиться обновлёнными данными, советуют они.
Риелтор Александр Бикетов напоминает, что ситуацию со сносами домов алматинцы уже проходили и раньше. И как показывает предыдущий опыт, ажиотаж бывает, но всё равно утихает, а рынок и цены приходят к своему исходному значению.
Правда, людей, которые уже опасаются связываться с частными домами, становится больше. Вернее, желающих жить на земле, по-прежнему, достаточно. Но постоянный информационный шум о сносах наталкивает на мысль, что рано или поздно этой участи не избежит ни один массив с индивидуальной застройкой, по крайней мере, в Алматы.
Поэтому у казахстанцев и нет уверенности, что можно спокойно покупать или строить дома в черте города. И этому есть объяснение — нередко люди узнают важную информацию о сносе или других изменениях внезапно. Если бы Генеральный план Алматы был в свободном доступе, то не было бы такой неопределённости.
Читайте также:
Более 250 участков попали под снос из-за LRT в Алматы: полный список
В зоне пятой вредности: жители целого микрорайона Алматы не могут стать полноценными горожанами
Как казахстанцам правильно торговаться, когда дома попали под принудительный снос
