Қазақша
Русский
Ещё пару лет назад казахстанцы массово скупали квартиры, чтобы потом их сдавать или перепродавать. Когда же выяснилось, что такой объект приносит больше хлопот, чем прибыли, соотечественники переключились на инвестирование в коммерцию. Теперь многие хотят владеть помещением, которое можно сдать в аренду бизнесу.
Как изменился рынок от прихода "новичков"? Не "просел" ли сегмент от внедрения нового Налогового кодекса? Об этом TengriHome поговорил с экспертами. Они также дают практические рекомендации для тех, кто хочет вкладываться в коммерческую недвижимость.
Рынок коммерческой недвижимости: как было и как стало?
Ощутимый перегрев рынка, вспоминает эксперт центра недвижимости в Астане Садикжан Рахимбердиев, произошёл в 2024 году — первой половине 2025-го. На тот момент многие казахстанцы будто разочаровались в квартирах как инвестобъектах.
"Раньше мечта была простая: купить вторую квартиру, сдать и получать "пассивный доход". Но давайте честно: в квартире пассивности мало. Ремонт, простои, арендаторы, поломки, налоги, торг, сезонность. Коммерция выглядит взрослее. Там арендатор чаще — сам бизнесмен. Он зарабатывает в помещении, сам вкладывается в точку, делает ремонт и обычно не хочет переезжать каждые полгода, как это зачастую бывает у арендаторов квартир", — считает Рахимбердиев.
Плюс ко всему, напоминает он, жилые "квадраты" перестали давать нормальную маржинальность. И многие обратили внимание на площади под бизнес.
Для наглядности эксперт приводит пример доходности квартиры и коммерции в среднем по Астане.
Жильё:
- расходы: покупка самой квартиры — 50 миллионов тенге;
- расходы: ремонт — ещё пять-восемь миллионов тенге;
- доходы от аренды: 250-300 тысяч тенге в месяц.
Итого доходность — условно 4-6 процентов годовых после расходов.
Коммерция:
- расходы: покупка помещения — 50-60 миллионов тенге;
- доходы от аренды: 500-800 тысяч тенге в месяц, если точка нормальная, потенциальный арендатор — аптека, кофейня, магазин, салон, детский центр.
Итого доходность — 8-12 процентов годовых.
Эксперт уточняет, что такой заработок на коммерции реален только в том случае, если это ликвид. В ином случае сдать или продавать "мёртвый" объект будет почти невозможно.
"Многие предприниматели торопились покупать активы до налоговых изменений 2026 года. Было ощущение: "Потом будет дороже". Из-за этого спрос на первые этажи, стрит-ретейл и помещения в новых ЖК Астаны заметно вырос", — делится наблюдениями спикер.
Особенности рынка коммерческой недвижимости в Казахстане
Алматинский эксперт, руководитель отдела элитной и коммерческой недвижимости Вячеслав Вайншток рассказывает, что сегодня рынок стал осторожнее. На фоне изменения налоговой нагрузки бизнес стал внимательнее считать экономику помещений: аренду, налоги, расходы по эксплуатации, поток клиентов, удобство для конкретного бизнеса.
"Налоги не убили рынок, они просто вскрыли слабые места. С 2026 года нагрузка на предпринимателей выросла, малому бизнесу стало тяжелее. И кто первый страдает? Маленькие арендаторы: кафе, магазинчики, салоны, сервисные точки. Они начали резать расходы. Кто-то закрывается, другие переезжают в помещение меньше. Кто-то торгуется по аренде", — Садикжан Рахимбердиев подтверждает, что в Астане аналогичная ситуация.
Интересно, что на алматинский рынок, кроме налоговых изменений, повлияло и изменение улично-дорожной инфраструктуры: начали оптимизировать парковочные места, в том числе и возле коммерческих площадей — для обустройства, например, велодорожек. В итоге потенциальным клиентам того же салона красоты или магазина стало сложнее быстро подъехать к зданию и тем более найти там место для своего авто.
"Если вы приобретаете или хотите снять в аренду помещение на первом этаже для ведения бизнеса, то в первую очередь вы, разумеется, смотрите на возможность подъездных путей и парковочных зон. Посмотрите, что у нас сейчас с парковками в Алматы? Посмотрите на нашу улицу Желтоксан. С двух сторон сделали автобусные полосы. Что произошло с коммерцией? Она умерла", — говорила на недавнем брифинге советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов РК Нина Лукьяненко.
Покупают не всё подряд
Но Садикжан Рахимбердиев считает, что рынок всё ещё живой, просто стал честнее — по его выражению, "халява закончилась". Покупка ради покупки — уже не в тренде.
"Рынок перестал прощать глупость. Раньше было так: первый этаж, новостройка, красивый буклет — всё, инвестор уже готов заносить деньги. Сейчас так не работает. Коммерция — это не просто бетон. Это уже бизнес-модель в квадратных метрах. Кто это понимает — зарабатывает. Кто думает "куплю, само сдастся", потом сидит с ключами и коммуналкой".
Поэтому, дополняет коллегу Вячеслав Вайншток, спрос на коммерцию стал избирательнее. Ведь их будущие клиенты уже не готовы брать любой объект только потому, что он находится "в хорошем районе". Важно то, как он будет "работать" на их дело. Поэтому сейчас "слабые" помещения идут под бизнес плохо. А вот качественные площади будут востребованы всегда.
"Рынок "отрезвел". Коммерция разделилась на две категории:
ликвид, который забирают быстро, и бетон, который потом годами стоит с табличкой "сдаётся". Конечно, такие примеры, наверняка, актуальны и для рынка жилья. Но есть нюанс: квартира почти всегда как-то сдаётся, а вот плохая коммерция вообще может не уйти в аренду. Вот здесь многие и попадают", — уточняет Рахимбердиев.
Кто сегодня владеет коммерческими помещениями
По словам Вячеслава Вайнштока, основная категория — это те, кто покупает коммерческую недвижимость именно для последующей сдачи в наём. Чаще всего такие инвесторы приобретают и реализуют объект без ремонта. Это выгодно и им, и клиентам.
"Например, это компании, которые работают по франшизе или имеют собственный брендбук. Им не нужен чужой ремонт, потому что у них есть утверждённые стандарты: фирменный стиль, мебель, оборудование, освещение, цвета, планировка, оформление фасада. Для таких арендаторов важнее местоположение объекта и его другие критерии — от входной группы до вентиляции. Или же бизнес, которому важно адаптировать помещение под себя: медицина, общепит, фитнес, шоурумы. В этих случаях готовый ремонт может даже мешать, потому что арендатору всё равно придётся переделывать объект под свои стандарты", — рассказывает Вячеслав Вайншток.
Но есть категория предпринимателей, которые ищут готовое помещение в формате "заезжай и работай". Такие объекты, обозначает собеседник, актуальны для малого бизнеса: кабинетов, офисов, салонов, где уже существующий ремонт может хорошо совпасть с концепцией бизнеса.
Итак, судя по ответам экспертов, ошибки при выборе коммерческого помещения могут стоить дороже промахов с неверно подобранной инвестиционной квартирой. Так в чём они заключаются?
Главные ошибки инвестиций в коммерцию
Хотелось бы уточнить, что следующие советы актуальнее для одного из самых распространённых видов коммерции — стрит-ретейла.
Эксперты советуют обратить внимание на следующие пункты. Они включают самые распространённые ошибки, которые совершают "новички", желающие зайти в сегмент коммерции. Если у них нет опыта, то велика вероятность того, что они приобретут "мёртвый" груз, потому что:
- покупают глазами, а не калькулятором;
- приобретают дешёвую площадь, не понимая, почему цена снижена;
- берут помещение в цоколе без юридической проверки;
- покупают коммерцию без подъезда и парковки;
- верят обещаниям застройщика, что в этой локации будет поток клиентов;
- путают "много жителей рядом" с реальным коммерческим потоком;
- покупают слишком большую площадь;
- не закладывают ремонт и арендные каникулы;
- не понимают, кто будет арендатором;
- смотрят на район, но не смотрят на конкретную точку;
- при выборе ориентируются на отдельный успешный пример, а не на общую динамику рынка.
Иногда дешёвая цена — это ловушка
Брать в собственность помещение только потому, что оно стоит копейки, неверно. Вайншток объясняет: низкая цена в коммерции может говорить о её проигрышных качествах — неудачное местоположение, неудобный вход, отсутствие парковки, плохая планировка помещения, проблемы с электроэнергией, юридические нюансы или отсутствие понятного арендатора.
Метраж в коммерции ничего не решает
Садикжан Рахимбердиев говорит, что можно стать обладателем 100 квадратных метров и ничего на них не заработать, а можно взять 50-60 и потом получать с них отличную арендную плату.
"Вот у меня есть клиент. Она хочет продать 150 "квадратов", но в старом фонде, на Правом берегу столицы. Пару лет назад она сдала это помещение на цокольном этаже за 300 тысяч тенге в месяц и за всё это время даже индексации не делала. Хотя обычно ежегодная индексация стоимости составляет примерно 10 процентов. Почему она сдаёт за такую цену? Потому что это старый фонд, цокольный этаж, а это значит, вход по лестнице, а у нас люди уже не любят преодолевать все эти лестничные спуски и подъёмы — нужен удобный вход. В том числе и поэтому нет хорошего потока. Она выставила объект за 35 миллионов тенге, но продаётся он трудно", — делится примером эксперт.
В итоге рынок перешёл от подхода покупки "квадрата" к "покупке денежного потока". Это разные вещи.
Много жителей — ещё не коммерческий поток
Очень часто помещения под бизнес продают застройщики в своих новых жилых комплексах. В их презентациях обычно — сплошная красота и ощущение больших перспектив: красивые коммерческие помещения на нижних этажах и большое количество жителей, которые проходят мимо будущих магазинчиков или центров развития. Инвестора заверяют: "Тут будет огромный поток покупателей".
Такие объекты спешат приобрести, а потом дом заселяют, но поток идёт вообще с другой стороны или клиент есть, но не тот.
"Возьмём город Косшы, что недалеко от Астаны, или возле Алматы есть город Gate City. Туда люди, по сути, приезжают только переночевать. В основном они ездят работать и проводить свободное время в Астану и Алматы. То есть когда инвестор покупает коммерцию, он ведь должен понимать — кому он может продать её или отдать в аренду. Если под салон красоты, то она может быть невыгодна, потому что, скорее всего, маникюр местные жительницы будут стараться делать где-то возле работы. А вот приобрести площадь под будущий овощной или продуктовый магазин можно", — показывает логику рассуждений инвесторов Садикжан Рахимбердиев.
Почему площадь на цокольном этаже может принести проблемы. И другие юридические "но"
Порой коммерческие помещения, расположенные в подвале или цоколе, могут быть не выгодной инвестицией, а поводом стать ответчиком в суде.
"Проблема простая: подвалы, технические этажи, инженерные зоны могут относиться к общедомовому имуществу жильцов. Но на рынке встречаются случаи, когда такие площади пытаются продавать как коммерцию. Дешёвый цоколь без идеальных документов — это не скидка. Это красный флаг", — подсказывает Садикжан.
Проблема актуальна не только для Астаны, но и для Алматы. Чаще всего такие помещения встречаются в старом фонде.
В новостройках они могут быть изначально предназначены именно под бизнес. Но в любом случае важно тщательно проверять документы на объект, советует эксперт по недвижимости:
"Назначение помещения, есть ли у него регистрация как нежилого помещения, есть ли у него технический паспорт, право собственности, отдельный вход. Желательно, чтобы общедомовые коммуникации не проходили через ваше помещение, иначе жители дома могут возмущаться и требовать постоянного доступа к ним. Если помещение не переведено в нежилой фонд, то сделать это будет очень сложно. В этих случаях требуется согласие собственников квартир дома".
Важно понимать, говорит Вайншток, какой бизнес вообще можно разместить в данном помещении. А то бывает, что продают его как коммерческое, а при детальной проверке выясняется, что фактически его нельзя использовать под тот проект, ради которого он приобретается. Одно дело — офис или бьюти-услуги, совсем другое — разместить там общепит, медицинские или детские центры. Здесь к помещению будут иные требования.
"Если жители дома против ресторана, бара или кафе из-за запахов, шума, вытяжки и потока людей, это может стать серьёзной проблемой для арендатора и собственника", — напоминает Вячеслав.
Отдельные успешные кейсы ещё ничего не значат
Ещё одна общая черта у начинающих инвесторов — ориентироваться не на логику рынка, а на отдельные успешные примеры, замечает эксперт. Допустим, они видят, что в каком-то определённом месте успешно работает ресторан: много гостей, хорошие чеки. И делают вывод: "Если я куплю похожее помещение, тоже смогу дорого его сдать или открыть такой же бизнес".
"Если у кого-то что-то получилось, это не значит, что получится у всех, — разбивает иллюзии Вайншток. — За успешным бизнесом может стоять сильная команда, бренд, маркетинг, операционное управление, опыт, репутация и годы работы. Нужно изучать не один красивый пример, а общую динамику: какие помещения реально пользуются спросом, какие форматы арендаторы ищут чаще всего, какие бизнесы готовы платить стабильную аренду, где есть долгосрочный потенциал, а где объект может быть интересен только под краткосрочный стартап".
Какая коммерция принесёт хорошую прибыль
Если говорить о малых инвесторах — кто может позволить себе купить вместо квартиры помещение под бизнес, то им интересны относительно небольшие форматы: офисы, цокольные или первые этажи в жилых комплексах, небольшие торговые площади. Самая ходовая площадь для них — примерно 50-150 квадратных метров.
Под какой бизнес ищут коммерческое помещение
Наши спикеры считают, что чаще всего будущие арендаторы ищут помещения под направления ежедневного спроса:
- аптеку;
- мини-маркет;
- кофейню;
- салон красоты;
- детский центр;
- медицинский (процедурный) кабинет;
- пункт выдачи (там, где получают товары с маркетплейсов);
- барбершоп.
Цены на коммерческую недвижимость в Казахстане
Алматы
Чаще всего, озвучивает Вячеслав Вайншток, речь идёт о бюджете примерно от 50 до 300 миллионов тенге. Это тот диапазон, в котором инвестор ещё может зайти в коммерцию без крупных рисков и получить актив, потенциально способный приносить более интересный доход, чем классическая квартира в аренду.
Астана
Садикжан Рахимбердиев говорит, что коммерческие помещения можно найти в "вилке" от 25 до 35 миллионов тенге. Но честно предупреждает, что за эти деньги чаще всего предложат компромисс: либо маленькую площадь, слабую локацию, отдалённый район, либо помещение, которое надо доводить до ума.
"Реально комфортный вход — от 60-80 миллионов тенге. Тогда уже можно смотреть 70-120 квадратных метров в нормальном ЖК, с отдельным входом и понятной арендной логикой", — уверен спикер.
Что у помещения должно быть кроме "квадратов"
- первый этаж;
- отдельный вход;
- видимость с улицы;
- нормальный фасад;
- витражи;
- пешеходный поток;
- парковка;
- зона выгрузки;
- достаточная электрическая мощность;
- мокрые точки;
- вентиляция;
- удобная планировка;
- юридическая чистота.
Наши эксперты приводят общие требования, которые важны для всей коммерции. Но надо учитывать, что для каждого вида бизнеса есть свои детали и важно заранее понимать — кто станет арендатором или покупателем.
Под какой бизнес могут хорошо подойти коммерческие помещения
Вячеслав Вайншток выделяет несколько самых распространённых проектов, что размещают в коммерческой недвижимости, и по своему опыту объясняет, каким критериям должны соответствовать площади.
- Продуктовый магазин
Желательно рассматривать помещение от 100 квадратных метров и больше. Важна сильная локация: проездная улица, густонаселённый жилой массив, крупный ЖК. При этом нужно обязательно изучить конкурентную среду: если рядом уже есть несколько сильных аналогичных объектов, настроить бизнес-процесс будет сложнее. Для такой категории бизнеса критически важны электрические мощности, ведь там будет много холодильников, освещение, кассовая зона, вентиляция. Поэтому минимальное требование: от 25 до 50 кВт. Также важны место для разгрузки товара, понятный вход, видимость с улицы и возможность для клиента быстро зайти и выйти.
- Бьюти-сфера
Например, ногтевой сервис, салон красоты или небольшой кабинет услуг. Площадь может быть меньше — от 50 квадратных метров. Здесь важны удобная локация, лёгкий доступ, нормальная входная группа, не слишком низкие потолки, хорошая вентиляция, приток свежего воздуха. По электричеству: от 10 кВт.
- Общепит
Кафе, бар, ресторан. Один из ключевых факторов — наличие большой парковки. Также лучше, чтобы помещение не находилось непосредственно под жилыми квартирами либо чтобы между жилой частью и коммерцией была буферная зона из других коммерческих помещений. Общепит, напоминает Вячеслав Вайншток, почти всегда связан с запахами и шумом — работой вентиляции, разгрузкой продуктов и вечерним режимом работы. Поэтому такие моменты нужно учитывать заранее, особенно если помещение находится в жилом доме.
Сдаются ли сейчас в Казахстане помещения под офисы?
Астана. По словам эксперта Садикжана Рахимбердиева, в столице этот сегмент жив. Но если инвестор считает, что однозначно стоит вкладываться именно в такие "квадраты" только потому, что они находятся в городе белых воротничков, то это слабая стратегия. Да, спрос по-прежнему есть, но он более щепетильный. Арендатор уже не хочет, как раньше, просто четыре стены. Ему нужны: парковка, ремонт, вентиляция, лифт, безопасность, хорошее управление зданием.
"Проблема офисного рынка в том, что качественных площадей мало, а устаревших — много. Поэтому хорошие офисы держат цену, а слабые объекты могут простаивать", — говорит эксперт.
Стоимость аренды за квадратный метр в офисах Астаны в среднем такая:
- класс B–: 5000-8000 тенге. Это площади с хорошим уровнем комфорта по более доступной цене. Они могут быть расположены как в центре, так и в более отдалённых районах города;
- класс B/B+: 10 000-15 000 тенге. Такая "коммерция" может находиться как в новых, так и в реконструированных строениях, необязательно в деловом центре города, но недалеко от него.
- класс A: 18 000-25 000 тенге. Это офисы в новых зданиях "элиткласса", расположенных в деловых кварталах с высоким уровнем комфорта и современными техническими решениями.
Что касается их покупки, то цена таких помещений зависит от здания и колеблется в пределах 350 000-700 000 тенге и выше за квадратный метр.
Алматы. Эксперт Вячеслав Вайншток уверяет, что в этом городе спрос на офисную недвижимость всегда был, есть и будет. Мегаполис всё же остаётся деловым центром страны. Кроме того, спикер замечает, что в последние годы растёт интерес к Алматы со стороны иностранных компаний и инвесторов, в том числе китайских.
"Но сейчас наблюдается дефицит именно качественных офисных помещений, которые одновременно соответствуют нескольким важным требованиям: хорошая локация, удобная парковка, современное здание, качественные инженерные системы, понятная планировка и адекватная цена".
Есть хороший запрос на офисы класса А. Но именно таких площадей не так много, поэтому приобрести их дорого, сдавать в аренду — тоже. Небольшие офисные помещения в Алматы, делится информацией Вячеслав, могут стоить от 10 до 20 миллионов тенге. А крупные офисные блоки, здания или помещения в премиальных локациях могут доходить до сотен миллионов и даже до миллиарда тенге.
Склады — самый горячий сегмент коммерческой недвижимости
Столичный эксперт говорит, что склады сейчас — один из самых актуальных видов коммерческих помещений. Спрос на них растёт вместе с развитием электронной коммерции. Всем нужны склады, внутри которых будет обеспечен фулфилмент — это весь процесс подготовки и доставки товара до клиента.
"Особенно востребованы склады класса A: высокие потолки, удобные пандусы, нормальные полы, температурный режим, пожарная система, подъезд фур, зона маневрирования", — описывает Рахимбердиев.
Но для мелкого инвестора склад — это сложная история. Это не про "купил помещение и сдал магазину". Там нужны технические знания, понимание логистики, оператор, крупный арендатор и большие деньги. Если говорить о сдаче таких помещений в аренду, то склады класса A в столице могут стоить от 4800 тенге за квадратный метр.
На складскую недвижимость в Алматы спрос тоже есть, говорит нам Вайншток, и он стабилен.
"Кому-то нужен простой склад для хранения готового товара, особенно если бизнес работает через онлайн-платформы и маркетплейсы. Кому-то необходим формат "склад + офис" в одном месте, чтобы команда, логистика и товар находились рядом. Есть компании, которым требуется помещение под производство, складирование и административную часть одновременно", — перечисляет спикер.
Но, как и везде, в топе склады с удобной транспортной доступностью, хорошими подъездными путями, достаточной высотой потолков, возможностью заезда грузового транспорта, достаточной электрической мощностью, охраной, удобной погрузкой и разгрузкой. Однако таких объектов до сих пор — мало.
На какие деньги покупать коммерческую недвижимость?
Этот вопрос — главная боль рынка. Эксперт по недвижимости Садикжан Рахимбердиев объясняет это так: для покупки квартир есть хотя бы госпрограммы, более комфортные ипотеки. Для коммерции — ничего, кроме банковского кредитования. Но оно настолько дорогое, что ежегодная ставка вознаграждения по займу может "убить" всю доходность.
"Ставки по таким кредитам начинаются от 18-–22 процентов годовых, первоначальный взнос — от 30-40 процентов, срок — как правило, не более 7-10 лет. При таких параметрах ежемесячный платёж съедает практически всю арендную доходность объекта. Инвестиция превращается в работу "на банк", — говорит Рахимбердиев.
Существующий лизинг коммерческой недвижимости, по мнению спикера, ещё "сырой продукт".
"Базовая ставка по лизингу недвижимости составляет от 22,35 процента до 23,50 процента годовых. Исключение — партнёрские программы с отдельными застройщиками, где ставка может быть субсидирована до 5-6 процентов, но это точечные акции, а не системный продукт", — перечисляет условия спикер.
Резюмируя, эксперт Рахимбердиев говорит, что коммерческая недвижимость становится всё более распространённым инструментом для инвестиций, активно продаётся и покупается. Но сделать такие объекты более доступными для некрупных игроков, малых инвесторов сложно. Как сказано выше, для этого нет комфортного и понятного механизма кредитования. Если его, считает собеседник, всё же разработать и внедрить, то этот сегмент можно сделать более массовым. Пока же он остаётся открытым для тех, у кого уже есть капитал или актив в виде квартиры, которую можно продать и вновь вложиться. А вот схема "возьму помещение в кредит, и аренда всё перекроет" чаще всего — не вариант.
Для тех, у кого всё же есть намерения и финансы, чтобы стать хозяином коммерции, добавляет Вячеслав Вайншток, нужно ещё раз подчеркнуть, что покупать объект бездумно, даже если у него хорошая цена, локация, красивая витрина, не стоит. Первое, что стоит понять: для кого это помещение, кто в нём будет работать, какие у них могут быть требования, подходит ли этот объект технически и юридически для размещения тут того или иного проекта? Только так инвестор сможет приобрести не просто бетон, а работающие "квадраты".
Читайте также:
Квартира как инвестиция: куда в Казахстане выгодно вкладываться, а куда — нет
Покупали жильё "бизнес", получили "эконом". Можно ли привлечь застройщика к ответственности?
+7 (777) 001 44 99
