Исчерпывающие ответы на все вопросы о Земельном кодексе Казахстана

1. ОТВЕТЫ НА ИНТЕРЕСУЮЩИЕ ВСЕХ ВОПРОСЫ

Может ли иностранный гражданин приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Приобретение (покупка) иностранным гражданином земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность исключено. Иностранцы, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками сельхозназначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет. То есть, иностранцы землю не получат. С 2003 года земли сельхозназначения иностранным компаниям отдавали в аренду на 15 лет. Однако с 2015 года этот срок увеличили до 25 лет. Это связано с тем, что сельскохозяйственный бизнес достаточно капиталоемкий и долго окупается. По расчетам специалистов, окупаемость таких проектов составляет минимум 13-15 лет. Поэтому, чтобы инвестор мог оправдать вложения и за оставшиеся десять лет получать прибыль, и был продлен срок аренды.

Что, если купить землю захотят казахстанские компании с иностранным участием?

С 1 июля 2016 года совместные предприятия могут участвовать в аукционах, но в них казахстанская доля должна превышать 50 процентов. Это значит, что у иностранных соучредителей связаны руки, у них нет контрольного пакета акций, они не могут полноценно распоряжаться землей, продавать ее в том числе. Только использовать для сельского хозяйства, обрабатывая казахстанскую землю и предоставляя рабочие места казахстанцам. Каждую такую фирму власти будут досконально проверять на правдивость этой информации о соучредителях. В аукционах по продаже земель иностранцы принимать участие не смогут.

Кто имеет право участвовать в аукционе? Могут ли принять участие в торгах зарубежные инвесторы?

В аукционе имеют право участвовать все граждане и юридические лица Республики Казахстан, в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РК.
Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут участвовать на аукционах по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Зарубежные инвесторы, а также иностранные граждане могут принять участие лишь в конкурсах, где будет реализовываться только аренда земельного участка сельхозназначения до 25 лет.
На приграничных территориях какая-либо аренда, а тем более продажа земель иностранцам вообще запрещена.

Когда были приняты поправки?

Поправки были приняты 2 ноября 2015 года. Согласно им, земли сельхозназначения можно продавать в частную собственность через торги. Льготные условия по выкупу участков, находящихся в аренде, будут иметь арендаторы. Земли сельхозназначения, находящиеся в аренде, могут использоваться без ограничений. Процедура изменения целевого назначения наделов отменена в рамках снижения административных барьеров для предпринимателей.

Не случится ли такого, что у добросовестного арендатора отберут землю более богатые инвесторы?

Земли сельхозназначения передаются в аренду казахстанцам на 49 лет. Если арендатор захочет выкупить арендуемый участок, то он имеет первоочередное право на покупку этой земли. При этом продажа осуществляется без аукциона - по льготной цене (на 50 процентов) и с рассрочкой на десять лет. Но это только при добросовестном использовании земли.

Почему временной промежуток аренды для иностранцев определен сроком до 25 лет?

Как уже отмечалось выше, сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов, и имеет сезонный характер производства. В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал, и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты. Поэтому срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определен сроком до 25 лет.

Может ли резидент Казахстана купить землю и перепродать ее иностранному резиденту?

Если казахстанец купил землю, а потом захотел продать ее иностранцу, то у него это просто не получится, а если вдруг получится, то такой договор будет недействительным. Согласно закону, нотариусы не имеют права регистрировать такие сделки. Они являются незаконными.

Куда будут поступать средства, полученные от торгов земельных участков, и как они будут расходоваться?

Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд (не в бюджет!) и используются в установленном законодательством Республики Казахстан порядке, то есть в соответствии с бюджетным законодательством.

Правда ли, что государство хочет пополнить бюджет за счет продажи земли?

На самом деле, нет. По закону все деньги от продажи земельных ресурсов направляются в Национальный фонд, а не в бюджеты.

Каким образом будет продаваться земля?

Участок на аукцион будет выставляться дважды методом повышения стоимости. Если за это время не найдется покупатель, цена будет снижена на 50 процентов. Если и в этом случае не будет желающего купить, то участок снимут с аукциона. Аукционы вводятся для прозрачности сделок. В них может участвовать любой казахстанец.

Какие именно участки будут выставлены на торги?

Местными исполнительными органами запланирована в текущем году реализация в частную собственность посредством торгов 1,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель по всей республике. Исключение составляют города Астана и Алматы, поскольку генеральными планами этих городов развитие сельского хозяйства не предусматривается.

Акиматами областей запланирована реализация в 2016 году в частную собственность посредством торгов 1,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель по всей республике. Всего сельхозугодий в нашей стране - почти 100 (!) миллионов гектаров. То есть, на торги казахстанцам будет выставлен 1,7 процента от всех угодий.

Что будет с земельными участками, уже взятыми казахстанцам в аренду на 49 лет?

Никто эти участки отбирать не будет. Норма о сдаче земли в аренду на 49 лет была введена еще в 2003 году, когда принимали Земельный кодекс. После 1 июля 2016 года их никто трогать не будет. Более того, у арендаторов появится возможность выкупить эти участки в приоритетном порядке. Для этого нужно будет написать заявление в акимат. Там составят договор прямой продажи, то есть без аукциона, и арендатор становится собственником. При этом стоимость земельного участка снижается на 50 процентов. Более того, арендатор сможет выкупить участок в рассрочку на десять лет. График оплаты составляет сам землепользователь, как и по сколько ему удобно платить. Эта норма касается лишь тех участков, которые, согласно Земельному кодексу, могут быть переданы из государственной собственности в частную.

Какова ситуация с целевым назначением земель? (Важно)

В принятых поправках есть одно важное изменение. Если вы купили участок сельхозназначения и решили на нем, к примеру, откармливать скот, а спустя время вдруг решите, что вам выгоднее выращивать картофель, то получать добро от властей уже не надо. Главное, чтобы деятельность оставалась сельскохозяйственной. С 1 июля отменена процедура согласования целевого назначения участка. Также крестьяне с лета могут передать право аренды любому казахстанцу. Для этого необходимо просто написать заявление в акимат.

Что означает нерациональное использование земли и как это контролируется?

Нерациональное использование сельскохозяйственных земель означает, что земля используется способами, которые ведут к значительному снижению плодородия почвы, либо земля вообще не используется. Факты нерационального использования земель сельхозназначения устанавливаются при проведении работ по госконтролю за использованием и охраной земель.
При выявлении таких фактов на лиц, допустивших нарушения, применяются меры административного воздействия, вплоть до изъятия.

Определена ли стоимость каждого конкретного участка?

Стоимость конкретного земельного участка определяется в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки. К базовым ставкам применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты в зависимости от качественного состояния земельного участка, его месторасположения, водообеспечения, удаленности от центров обслуживания и так далее. К примеру, чем дальше земельный участок от населенного пункта, объекта инфраструктуры, тем ниже понижающий коэффициент. Расчет производится индивидуально по каждому земельному участку. Цена земельного участка при реализации через аукцион будет определяться, в первую очередь, через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. При этом, если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 процентов от кадастровой стоимости).

Сколько стоит гектар земли?

Земля делится по видам: орошаемая, пашня, пастбища, сенокосы и так далее. Исходя из этого, стоимость земли разнится. Даже на одной территории цена разная. Например, в Акмолинской области гектар пашни стоит от 11 900 до 49 000, а в Алматинской области - от 40 000 до 130 000 тенге. Пастбища гораздо дешевле - от 1800 до 9000 тенге. Все зависит от качества и состояния почвы. В каждой области, в каждом районе она оценивается по-разному.

Сколько земель в Казахстане находятся в аренде и сколько можно продать?

По данным Министерства национальной экономики, общая площадь земель, предоставленная для ведения сельского хозяйства (не вся земля Казахстана, а только предназначенная для сельского хозяйства), составляет 100,8 миллиона гектаров. При этом, лишь 1,3 процента (1,3 миллиона гектаров) находятся в частной собственности. К 1 июля 2016 года в министерстве готовы выставить на аукцион 1,7 миллиона гектаров земли.

ЕЩЕ РАЗ: ВСЕГО В КАЗАХСТАНЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА - 100,8 миллиона гектаров. ИЗ НИХ 1,3 миллиона гектаров НАХОДЯТСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ. С 1 ИЮЛЯ 2016 ГОДА ПРАВИТЕЛЬСТВО В ЛИЦЕ АКИМАТОВ ГОТОВО ВЫСТАВИТЬ НА АУКЦИОН 1,7 миллиона гектаров, из 100,8 миллиона.

Давайте рассмотрим этот (верхний) "пирог" "Земельный Фонд РК". Образно говоря - это вся земля Казахстана. То, что синее - это земля, годная и предназначенная для сельского хозяйства. Ее - чуть более 100 миллионов гектаров. Более 80 процентов земель используются уже сейчас сельхозниками как пашни, но основная масса - как пастбища. У кого-то в аренде на 49 лет (всегда могут выкупить без аукциона и за 50 процентов стоимости), у кого-то - в собственности (2,8 миллиона гектаров). Так вот, правительство выставляет на продажу 1,7 миллиона гектаров из 100 миллионов, то есть, 1,7 процента от всех сельхозземель (не всей земли Казахстана, а только сельхозземель - синяя часть "пирога").

 2. ДАВАЙТЕ ПРОЙДЕМСЯ ЕЩЕ РАЗ ПО ОСНОВНЫМ МОМЕНТАМ:

- Земля не будет продаваться иностранным гражданам, а только сдаваться в аренду, при этом, казахстанцы смогут выкупать ранее взятую в аренду на 49 лет землю на льготных условиях, с 50-процентной скидкой и без аукциона.

- Государство обеспечит полную прозрачность механизмов торгов, которые, в том числе, не позволят передать ее по бросовым ценам.

- Земельная реформа дает неоспоримые социальные и экономические выгоды (рабочие места на селе, увеличение производительности труда, рост объема сельхозпродукции, приход новых технологий).

- Казахстанские граждане, аграрии, готовы к земельной реформе, поддерживают ее и будут в ней участвовать.

- Земельные реформы основаны на успешном передовом мировом опыте и соответствуют современной практике развития аграрного сектора.

- Реализация земельной реформы находится на особом контроле, что предполагает систему мер по проверкам земель, условиям орошения, использования опасных химикатов, условий пребывания иностранцев и так далее.

- Ряд подзаконных актов ужесточает ответственность за намеренную порчу земель сельхозназначения, коррупцию при реализации земельной реформы, а также нарушения миграционного законодательства.

Теперь по конкретно по важным вопросам:

Приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами

Как и прежде, запрещено предоставлять право частной собственности на земли сельхозназначения иностранным землепользователям. Иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, будут предоставляться исключительно на праве аренды через конкурсную форму торгов на срок до двадцати пяти лет.

О сроке аренды для иностранных землепользователей

Согласно Земельному кодексу, иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды сроком до двадцати пяти лет.
Сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов, и имеет сезонный характер воспроизводства. В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты. Поэтому срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определен сроком до 25 лет.

Продажа земель сельхозназначения через аукционы

С 1 июля 2016 года земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, будут предоставляться гражданам и юридическим лицам РК на праве частной собственности посредством продажи через аукционы в следующей последовательности:

1) в первую очередь - через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

2) если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 процентов от кадастровой стоимости).

О предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для реализации инвестпроектов

В целях поддержки развития АПК, в соответствии с Законами Республики Казахстан "О зерне", "О племенном животноводстве", "О производстве органической продукции", "О развитии хлопковой отрасли" в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, предоставление земель сельскохозяйственного назначения для реализации инвестпроектов осуществляется без проведения торгов.

Условия выкупа земельных участков сельхозназначения для тех, у кого она уже в аренде

Действующим землепользователям предоставляется право выкупа в частную собственность ранее предоставленных в аренду земельных участков сельхозназначения до окончания срока аренды по льготной цене, определяемой в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости с рассрочкой до десяти лет. Также предусматривается норма, защищающая права обладателей земельных долей, передавших данные доли в уставный капитал хозяйственных товариществ в качестве вклада или в производственные кооперативы в качестве взноса.

Из Кодекса исключена процедура изменения целевого назначения сельхозземель

В целях создания благоприятных условий аграриям через снятие административных барьеров и сокращение издержек, исключается процедура изменения целевого назначения земельного участка при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования.

Контроль по сделкам отчуждения права частной собственности иностранным землепользователям на вторичном рынке

Законодательством установлен запрет на удостоверение нотариусами сделок по приобретению прав частной собственности на земли сельхозназначения иностранными землепользователями.

О предоставлении земель сельхозназначения во временное безвозмездное (бесплатное) землепользование гражданам и юридическим лицам для отгонного животноводства (сезонные пастбища), для выпаса скота населению и сенокошения

Согласно статье 97 Земельного кодекса, земли сельхозназначения предоставляются гражданам и юридическим лицам РК в безвозмездное землепользование для огородничества, отгонного животноводства, выпаса скота и сенокошения.

О порядке оплаты за земельные участки при их продажи в рассрочку

Порядок оплаты за земельные участки при их продаже в рассрочку установлен в статье 49 Земельного кодекса.
Согласно данной статье, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, продаются в рассрочку на срок до десяти лет по письменному заявлению покупателя путем заключения договора купли-продажи. При этом покупатель в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи должен внести аванс в размере, составляющем не менее пяти процентов от стоимости земельного участка. В последующем оплата за земельный участок вносится покупателем ежемесячно согласно графику платежей, который прилагается к договору купли-продажи и является его неотъемлемой частью. Оплата за земельный участок может осуществляться как наличным, так и безналичным способом на счет продавца, указанный в договоре купли-продажи. Покупатель вправе погашать свои обязательства досрочно как в полном объеме, так и частично.

3. ЧТО ВВЕЛИ НОВОГО В ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС

Для обеспечения рационального и эффективного использования земель сельхозназначения, принят ряд мер, направленных на введение земли в рыночный оборот. В целях стимулирования активного рыночного оборота земель и повышения экономической отдачи от земельного фонда Законом Республики Казахстан от 2 ноября 2015 года "О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Казахстан" (далее - Закон) внесен ряд изменений в Земельный кодекс.

В начале материала эта информация уже была. Повторим еще раз. Это (верхний) "пирог" "Земельный Фонд РК". Образно говоря - это вся земля Казахстана. То, что синее - это земля, годная и предназначенная для сельского хозяйства. Ее - чуть более 100 миллионов гектаров. Более 80 процентов земель используются уже сейчас сельхозниками как пашни, но основная масса - как пастбища. У кого-то в аренде на 49 лет (всегда могут выкупить без аукциона и за 50 процентов стоимости), у кого-то - в собственности (2,8 миллиона гектаров). Так вот, правительство выставляет на продажу 1,7 миллиона гектаров из 100 миллионов, то есть, 1,7 процента от всех сельхозземель (не всей земли Казахстана, а только сельхозземель - синяя часть "пирога").

Итак, что ввели нового в Кодекс:

Первое

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, будут предоставляться физическим и юридическим лицам РК на праве частной собственности посредством продажи через аукционы в следующей последовательности: в первую очередь - через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 процентов от кадастровой стоимости).

Второе

Предоставление льготных условий по выкупу земельных участков, находящихся в аренде.
Данная норма учитывает интересы нынешних землепользователей и предоставляет им право выкупа в частную собственность ранее предоставленных земельных участков сельхозназначения до окончания срока аренды по льготной цене, определяемой в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости с рассрочкой до десяти лет. Также предусматривается норма, защищающая права обладателей земельных долей, передавших данные доли в уставный капитал хозяйственных товариществ в качестве вклада или в производственные кооперативы в качестве взноса.

Третье

Снятие ограничений по использованию земель сельхозназначения, находящихся в аренде.
Предложенная норма позволит землепользователям совершать правовые сделки с правом аренды, в частности закладывать в банк, отчуждать в течение всего срока аренды. Это позволит повысить ценность права землепользования и в целом послужит действенной мерой господдержки для сельхозтоваропроизводителей.

Четвертое

Упрощение процедуры смены целевого назначения земельного участка. Регулярный мониторинг использования сельхозземель, передача всех неиспользуемых угодий в государственный фонд для дальнейшей приватизации. В Земельный кодекс внесена норма, предусматривающая исключение процедуры изменения целевого назначения сельхозземель при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования на данных участках. В целях создания благоприятных условий аграриям через снятие административных барьеров и сокращение издержек, исключается процедура изменения целевого назначения земельного участка при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства, и при смене формы хозяйствования.

О приобретении земельных участков сельхозназначения иностранными гражданами

В соответствии с нормами Земельного кодекса иностранный гражданин может обладать земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды сроком до двадцати пяти лет.

В частную собственность предоставление сельхозземель не допускается

В тех случаях, когда приобретенный земельный участок не может принадлежать с тем видом права, то в течение трех месяцев этот вид права подлежит отчуждению либо переоформлению. Вместе с этим иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан.

Как это работает в других странах. Рассмотрим международный опыт

При разработке проекта Закона "О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс", который был принят 2 ноября 2015 года, был изучен зарубежный опыт по использованию сельскохозяйственных земель. Анализ показал, что частная форма собственности на земли сельскохозяйственного назначения в основном внедрена в европейских странах.

Во Франции и в Германии сельскохозяйственные земли предоставляются в основном на праве частной собственности семейным фермам. В восточно-европейских странах, таких как Польша, Венгрия, Румыния и Болгария, внедрено право частной собственности с 3-5-летним запретом на их продажу.

Тем не менее, зарубежная практика не исключает существование различных вариантов форм собственности на землю, таких как частная и государственная, такая альтернатива доказывает свою состоятельность.

Государство, поддерживая и оберегая частную собственность на землю, берет на себя контрольные функции за ее использованием и распоряжением. Такой подход к вопросу о собственности на землю, как показывает мировой опыт, очень практичен и идет во благо всего общества и экономики в целом, таким образом, обеспечивается постоянный оборот земель.

Равноправное развитие государственной и частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения существует в Бельгии, Швеции, России, Италии. В Бельгии регулирование арендных отношений осуществляется государством, с целью недопущения латифундий, нецелевого и неэффективного использования земельных угодий. Таким образом, преобладающей формой вещного права аграрного сектора земельных отношений является частная собственность. В Бельгии при аренде хозяйства целиком установлен минимальный срок - 9 лет. Около 43 процентов земель в Швеции, или свыше 19 миллионов гектаров, находится в частной собственности, остальные земли находятся в землепользовании.

В Италии, чтобы земля использовалась и была в обороте, применяется принудительная сдача в аренду (продажа) участка более эффективным пользователям, если фермер не обеспечивает ведение хозяйства должным образом (включая поддержание плодородия земли и использование по целевому назначению). Введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера, определяемые с учетом зонирования территорий, санкции за нарушение установленных правил землепользования.
______________________
2016, © Жандос Курманбаев (ссылка на страницу автора в Facebook). По материалам из открытых источников (МЮ, МСХ, АП, ACEPAS).

Оригинал публикации находится здесь.