Их нельзя сравнивать, но очень хочется. Продажа квартир в Алматы и Нур-Султане
Авторский блог журналиста Айгерим Абилмажитовой
"Какой у вас вид из окна?" - спросил меня потенциальный покупатель по телефону.
Пару минут я пыталась вспомнить, что же видно из окон нашей квартиры. Выставляя на продажу жилье в Алматы, я ожидала вопросы о годе постройке дома, какой именно застройщик, какая шумоизоляция и как работает КСК. Именно по таким параметрам ищут жилье в Нур-Султане. Как оказалось, в южной столице квартиры выбирают немного иначе. В продолжении рубрики "Их нельзя сравнивать, но очень хочется. Алматы и Нур-Султан" хочу поделиться с вами своими наблюдениями о процессе продажи квартир в двух мегаполисах.
Ранее я рассказывала читателям о нашем переезде в Алматы. Перед тем как уехать из Нур-Султана, в августе 2019 года мы продали свою однокомнатную квартиру в столице. После переезда в Алматы мы вложились в новостройку и ждали окончания строительства. Но пандемия коронавируса, карантин и пришедший с ними кризис изменили наши с супругом планы. Поэтому было принято решение о возвращении в Нур-Султан и продаже алматинской квартиры. У нас уже имелся опыт продажи жилья в столице, но, как оказалось, рынки недвижимости в Алмате и Нур-Султане отличаются. Итак, как выбирают квартиры алматинцы и астанчане?
Год постройки дома
В Нур-Султане в первую очередь потенциальные клиенты спрашивают о годе постройке дома. Наша квартира находилась в пятиэтажке 1993 года постройки. Несмотря на удобное расположение дома, капитальный ремонт, многие клиенты отказывались от покупки именно из-за года постройки. В столице очень много новостроек, что существенно снижает цену домов постарше.
"Ниже 2010 года дома даже не буду смотреть", - пишут в объявлениях многие астанчане.
В Алматы же строят меньше, чем в Нур-Султане. Это обусловлено тем, что город и так плотно застроен. Также стоимость земельного участка под строительство жилого комплекса в Алматы выше, чем в столице. Отсюда и ценник на квартиры в новостройках намного весомей, чем в Нур-Султане. И не всем местным жителям, кстати, приходятся по душе новые жилые комплексы. Есть некое недоверие к надежности новостроек.
Цены на квартиры
Ранее мы писали, что квартиры в Алматы дороже, чем в Нур-Султане. По словам местных жителей, цены на жилье в южной столице подскочили летом 2018 года. Осенью мы не могли найти готовую однушку в Алмалинском, Бостандыкском и Медеуском районах до 15 миллионов тенге. При том что искали мы в домах до 1990 года постройки. В новых ЖК ценник был от 18 миллионов тенге и выше. Поэтому мы решили вложиться в строящееся жилье. "Квадрат" однокомнатной квартиры в доме комфорт-класса нам обошелся в 380 тысяч тенге. В Нур-Султане такой ценник был у жилья бизнес- и бизнес-плюс-класса.
Также будьте готовы в Алматы доплатить за вид из окна квартиры. К примеру, когда мы искали жилье в одном из ЖК в Бостандыкском районе, цены были разными не только из-за этажа, но и вида. Квартира с видом во двор - 400 тысяч тенге за "квадрат", с видом на горы - 420 тысяч тенге. При продаже нашей квартиры 100 процентов потенциальных покупателей спрашивали про вид из окна. Этот пункт является по-своему важным для алматинцев. Пара клиентов отказалась от покупки нашей жилплощади только потому, что окна у нас выходили не на горы и парк. В Нур-Султане, честно говоря, при покупке жилья мы ни разу не обращали внимание на этот пункт. Главным было для нас, чтобы было тепло и из окон не дуло.
Район, расположение
При поиске все покупатели, конечно же, обращают внимание на расположение дома, точнее, какие объекты есть рядом. Имеются ли школы, детские сады, супермаркеты, торговый центр. Но для алматинцев район особенно важен. К примеру, вы смело можете произвести впечатление, сказав, что у вас квартира на проспекте Аль-Фараби или что вы живете в четырехкомнатной в Самале.
Нур-Султан активно застраивается, и сложно сказать теперь, где он, самый центр города. Раньше все хотели приобрести квартиру на набережной реки Есиль или у "Байтерека". Сейчас для астанчан вопрос района так остро не стоит. Покупатель не будет переплачивать большую сумму только из-за того, что из вашей квартиры открывается вид на тот же "Байтерек". Кому-то нравится старый центр правого берега, другим - район Экспо и Ботанического сада, третьим - район "Пирамиды".
В Алматы же одним из главных критериев при выборе квартиры является именно район. Медеуский, Алмалинский и Бостандыкский являются самыми популярными в южной столице. И самые дорогие квартиры продаются именно в этих районах.
"Чем выше, тем дороже", - так описывают местные жители ценообразование в Алматы.
Но дело не только в транспортной доступности, контингенте, но и в экологичности района. Априори, если дом находится выше, значит, и смога меньше. Часто в объявлениях вы можете встретить такие слова, как "район с хорошей продуваемостью". Этот пункт также связан со смогом.
Технические параметры квартиры
В Нур-Султане, по моему личному мнению, покупатели очень избалованы. Застройщики предлагают с каждым годом все больше выбора. Отсюда, как мне кажется, и возросли требования от покупателей. Поэтому витражными или панорамными окнами, хорошей детской площадкой многих уже и не удивить.
При поиске потенциальные клиенты в столице обязательно уточняют высоту потолков, класс жилья, из каких материалов отделка дома, какой уровень шумоизоляции. Важно, сколько квартир на лестничной площадке.
"7 квартир?! Да это же общага", - возмущаются некоторые покупатели. К примеру, за 4 месяца продажи квартиры в Алматы меня ни разу не спросили о том, какая высота потолков дома, сколько квартир расположено на площадке.
Отметим, что 90 процентов новостроек в Нур-Султане сдаются в предчистовой отделке. Это наличие межкомнатных стен, стяжки на полу и выровненные потолки. В Алматы же 80 процентов квартир сдаются в черновой, свободной планировке. Это отсутствие межкомнатных стен, стяжки. Само собой, ремонт квартиры в черновой отделке обойдется владельцу дороже, чем в предчистовой. А также нужно знать, что в каждой алматинской квартире на потолке будет ригель. Это такая опорная балка, на которую опираются другие несущие элементы сооружения. Сносить ригель категорически нельзя.
Ипотека или наличные
Когда мы продавали свою однокомнатную в Нур-Султане, 90 процентов покупателей были с ипотекой. Причем уже с предварительно одобренной заявкой. Как мне показалось, именно жители столицы лучше разбираются в ипотечных программах. Знают обо всех нюансах, умеют высчитывать баллы депозитов в Жилстройсбербанке.
В Алматы же 70-80 процентов клиентов были с наличной оплатой. Были покупатели, которые хотели приобрести квартиру в ипотеку. Но большинство из них еще даже не обращались в банк и не знали, одобрят ли им нужную сумму. К примеру, двум своим потенциальным клиентам я разъясняла нюансы ипотеки, расписывала, какой пакет документов от них будет требовать банк.
Такая разница может быть из-за того, что в Нур-Султане больше проживает госслужащих, у которых более стабильная заработная плата и имеются пенсионные отчисления. Алматы - это город малого и среднего бизнеса, торговли, где иногда зарплаты выдаются в "конвертах". При этом больше всего элитного жилья продают именно в южной столице. Было даже проведено некое исследование, которое показало, что многие жители Алматы не могут себе позволить ипотеку именно из-за отсутствия пенсионных отчислений. Но в южной столице есть один большой плюс. Это предложения ипотеки от самих застройщиков по выгодным процентам. Наши друзья приобрели себе так квартиру под 8 процентов годовых с 10 процентами первоначального взноса на 20 лет.
Риелторы
В Казахстане не любят риелторов, это факт. За первые три дня продажи квартиры в Нур-Султане мне позвонили 10 риелторов из разных агентств. Многие из них предлагали снять мое объявление с продажи и дать только им возможность продавать квартиру. Были и те, кто предлагал показывать параллельно нашу квартиру своим "эксклюзивным клиентам" в обмен на комиссию.
"Вы оплачиваете наши услуги, только если мой клиент купит вашу квартиру. Но сначала вам нужно подписать договор", - говорил один риелтор. Мы не нуждались в их услугах, но мне стал любопытен сам договор. При его изучении я наткнулась на пункт, который обязывал владельца недвижимости выплатить 300 тысяч тенге риелторскому агентству вне зависимости от того, была совершена продажа квартиры или нет.
В Алматы за 4 месяца продажи мне позвонил только один риелтор. Он не предлагал свои услуги. У специалиста по недвижимости был свой клиент, и он хотел показать ему нашу квартиру. Уже непосредственно при показе риелтор сразу нас предупредил, что в случае совершения сделки с его клиентом обе стороны оплачивают его услуги в размере одного процента. Покупателя не устроила наша цена, и мы попрощались. Больше никаких звонков от этого и других риелторов не было.
Чуть позже мы сами обратились за услугами риелтора, так как некому было показывать нашу квартиру. Специалист четко обозначил свои условия. При вопросе о скидке он сразу ответил, что комиссия одна для всех и за меньшую сумму он не возьмется за нашу квартиру. Это говорит о том, что алматинские риелторы знают себе цену и не сидят без работы. Да и вообще сложилось совсем другое впечатление о их работе. Разговаривая с ними, вы чувствуете, что они в теме и знают все о рынке. Конечно, мне бы хотелось, чтобы астанинские риелторы работали именно как их алматинские коллеги. Но тут, наверное, и важна разница рынков недвижимости в мегаполисе. В Алматы, во-первых, продается очень много элитной недвижимости, во-вторых, это город бизнеса, где люди совсем по-другому относятся к трате личного времени. Алматинцы предпочтут обратиться к риелторам, а сами будут заниматься своей работой и делами.
Умение торговаться
К сожалению, в нашем казахстанском обществе отсутствует представление о том, как нужно торговаться. Что в Нур-Султане, что в Алматы многие покупатели и продавцы абсолютно не умеют вести переговоры о продаже. Клиенты пытаются снизить цену недвижимости, иной раз принижая или оскорбляя продавца.
"Красная цена вашей квартире 11 миллионов тенге, ни тиына больше. Ваш капитальный ремонт меня не устраивает. Технику обязательно оставьте, иначе не купим вашу квартиру", - говорила одна клиентка. Мой муж не стал объяснять такой покупательнице, что он приобрел эту квартиру за 11 миллионов и вложил больше двух миллионов в ремонт. Он просто с ней попрощался.
Как правило, если вы продаете квартиру с ремонтом и мебелью, клиенты начинают придираться ко всему, лишь бы снизить цену. Люстра не та, цвет стен не тот, да что там, некоторые даже умудряются обидеть продавца словами "какой у вас ужасный вкус" или "квартира совсем плоха". В таких случаях хочется спросить у таких клиентов, зачем они стремятся приобрести квартиру, которая так не устраивает.
Если же вы продаете квартиру в черновом варианте, у клиентов остается меньше возможностей придраться к чему-либо. Может не устроить район, этаж, вид из окна, и на этом вроде бы пункты заканчиваются. Но и тут люди находят новые варианты. Как-то звонила мне одна девушка. Узнав цену торга, она вдруг произнесла:
"Вам не кажется, что дом как-то не так стоит?" - спросила она у меня. Что именно девушка имела в виду, она так и не смогла объяснить. На все мои уточняющие вопросы в ответ было молчание. После я предложила девушке поискать другие жилые комплексы, которые стоят "правильно".
Но при всем этом алматинцы и астанчане все же отличаются в умении вести торг. В Нур-Султане многие покупатели обязательно поделят стоимость квартиры на общую площадь и будут давить на вас начальной ценой от застройщика.
"Вы продаете каждый квадрат за 400 тысяч тенге. А застройщик ведь продавал в прошлом году за 320 тысяч тенге. Как же много вы накинули сверху", - заявляют астанинские покупатели. Как вы понимаете, таким клиентам не стоит объяснять про упущенную выгоду, что вы ждали окончания строительства и, в конце концов, потратили свое время и деньги на ремонт.
В Алматы же стоимость так не высчитывают. Большинство покупателей сильно не торгуются. Но у нас были моменты, когда нам предлагали за нашу квартиру совсем маленькую сумму. К примеру, мы продавали квартиру за 18,5 миллиона тенге. Были предложения купить нашу квартиру за 14-15 миллионов тенге. Был покупатель, который, предлагая 12 миллионов, считал, что у него очень щедрое предложение.
"7 миллионов наличными и 5 миллионов через банк. Подумайте, это очень выгодно", - написал мне клиент.
Может быть, на такие предложения повлияли коронавирус с карантином. Все же продажи в этом году не такие, как в прошлом. Но, как показывает практика, если вы продаете квартиру за адекватную цену и относитесь к продаже добросовестно, клиент всегда найдется. Поэтому, наверное, нам с мужем повезло с покупателями и в Нур-Султане, и в Алматы.
Желаю всем обрести поскорее свой уютный уголок).
