Қазақша
Русский
Большинство покупателей ошибаются ещё до просмотра первой квартиры. Через пять лет они думают совсем о другом. На какие критерии стоит обращать внимание сегодня, чтобы завтра не жалеть о сделке? Об этом в авторской колонке для TengriНоме рассуждает эксперт рынка недвижимости Виталий Шалаев.
За 20 лет работы в недвижимости я просмотрел несколько тысяч объектов в четырёх странах и участвовал в сотнях сделок. И чем больше опыта накапливается, тем чаще замечаешь одну закономерность: большинство покупателей совершают ошибку ещё до того, как заходят на первый просмотр квартиры.
Они изучают цены, ищут скидки, сравнивают застройщиков, обсуждают квадратные метры и ремонт. Но спустя несколько лет оказывается, что это были далеко не самые важные критерии.
За годы работы я пришёл к выводу, что большинство покупателей оценивают квартиру как объект недвижимости. Но спустя несколько лет начинают оценивать её как часть своей жизни. Именно поэтому многие популярные советы по покупке жилья сегодня уже устарели.
На мой взгляд, хорошая квартира должна соответствовать двум критериям одновременно: улучшать качество жизни сегодня и сохранять ликвидность завтра.
Именно об этом редко говорят при покупке недвижимости.
Ошибка № 1. Покупать квартиру, не думая о её будущей продаже
Самая большая ошибка покупателей — думать только о покупке. Жизнь меняется быстрее, чем кажется. Меняется состав семьи, работа, доходы, образ жизни. Район, который сегодня кажется идеальным, через 10 лет может перестать быть удобным.
Поэтому ещё до покупки стоит задать себе простой вопрос: если через 5-10 лет мне придётся продать эту квартиру, насколько легко я смогу это сделать?
Опытный покупатель всегда думает не только о входе в актив, но и о выходе из него.
Ошибка № 2. Выбирать квартиру по цене
Люди любят скидки. Это нормально. Но одна из самых распространённых ошибок на рынке — считать, что самая дешёвая квартира автоматически является самой выгодной покупкой.
На практике низкая цена часто оказывается следствием проблем, которые рынок уже заметил раньше покупателя:
- Плохая локация.
- Слабая транспортная доступность.
- Проблемы с качеством строительства.
- Переизбыток аналогичных предложений.
Скидка не компенсирует плохую локацию. И точно не компенсирует слабый объект.
Ошибка № 3. Покупать красивую квартиру вместо хорошей
Большинство покупателей ошибочно считают, что хорошая квартира — это красивый ремонт, известный застройщик и выгодная цена. Но через несколько лет гораздо важнее оказываются совсем другие вещи:
- Сколько времени занимает дорога до работы.
- Удобно ли детям добираться до школы.
- Есть ли рядом инфраструктура.
- Нравится ли вам проводить время в этом районе.
- Какие люди живут вокруг.
Красивый ремонт можно переделать. Локацию изменить невозможно.
Ошибка № 4. Недооценивать значение района
За последние годы рынок Алматы наглядно показал, насколько важна локация. Усилили свои позиции верхняя часть города, район выше Аль-Фараби, Горный Гигант, "Восточка" и другие локации с качественной городской средой.
На мой взгляд, некоторые популярные районы сегодня переоценены. Например, Баганашыл и Ремизовка. Несмотря на престижность, там остаются вопросы транспортной доступности и инфраструктуры. Это мнение может вызвать споры. Но рынок всегда голосует деньгами. А деньги чаще идут туда, где людям удобно жить.
Если взять две квартиры одинаковой площади и качества в сильной и слабой локации, разница в стоимости может достигать 30 процентов и более. Это одна из причин, почему я считаю локацию главным фактором ликвидности.
Среднюю квартиру можно сделать хорошей. Плохую локацию исправить невозможно.
Ошибка № 5. Считать, что известный застройщик гарантирует хороший объект
Я бы никогда не покупал квартиру только потому, что её построил известный застройщик. Сильный бренд не гарантирует сильный проект. Каждый объект нужно рассматривать отдельно:
- Качество строительства.
- Управление домом.
- Соседи.
- Инфраструктура.
- Локация.
В конечном итоге рынок оценивает не название компании, а удобство жизни в конкретном доме.
Ошибка № 6. Покупать квартиру только под сегодняшние потребности
Многие выбирают квартиру, исходя из своей жизни сегодня. Но недвижимость покупается не на один год. Поэтому важно понимать, как будет выглядеть ваша жизнь через пять или десять лет:
- Планируется ли увеличение семьи?
- Понадобится ли отдельный кабинет?
- Где будут учиться дети?
- Как изменится ваш образ жизни?
Очень часто проблема возникает не потому, что человек купил плохую квартиру. А потому, что он вообще не подумал о будущем.
Если финансовая возможность позволяет, иногда разумнее купить квартиру с небольшим запасом по площади и функционалу, чем через несколько лет снова проходить через поиск, ремонт и переезд.
Покупая квартиру, люди часто решают сегодняшние задачи. Хорошие решения в недвижимости должны закрывать потребности завтрашнего дня.
Ошибка № 7. Смотреть на квартиру отдельно от окружения
На самом деле люди покупают не квартиру. Они покупают сценарий своей жизни на ближайшие годы:
- Сколько времени будут проводить в дороге.
- Где будут учиться дети.
- Куда можно выйти вечером пешком.
- Где заниматься спортом.
- Какими будут соседи.
- Каким будет окружение семьи.
Покупая жильё, человек покупает не стены. Он покупает среду.
Ошибка № 8. Пытаться выиграть последний процент в торге
Эта ошибка встречается во всех сегментах недвижимости, от небольших квартир до дорогих объектов. Но в премиальном сегменте я вижу её особенно часто.
Несколько лет назад ко мне обратился покупатель, который несколько месяцев искал квартиру в одном из престижных ЖК. Когда подходящий вариант появился, сделка сорвалась из-за желания дополнительно снизить цену примерно на два миллиона тенге. При стоимости квартиры около 180 миллионов эта сумма не выглядела критичной. Но собственник отказался. Через несколько месяцев аналогичного предложения на рынке уже не было.
За последние годы одна из самых дорогих ошибок, которую я видел: покупатель пытался купить уникальную квартиру в одном из лучших жилых комплексов города ниже рыночной цены. Он был уверен, что продавец уступит. Не уступил. Квартира "ушла" другому покупателю. Аналогичный объект на рынке так и не появился.
Торговаться нужно. Но ещё важнее понимать ценность самого объекта. Иногда самый дорогой торг в жизни — это тот, после которого квартира достаётся другому покупателю.
Ошибка № 9. Не понимать свой жизненный сценарий
Для семьи с маленькими детьми нужна одна квартира. Для семьи с подростками — другая. Для пары без детей — третья. Для инвестора — четвёртая. Универсальных квартир не существует.
Перед покупкой нужно честно ответить себе на вопрос: для кого и на какой срок я покупаю эту недвижимость? Очень часто правильный ответ на этот вопрос экономит гораздо больше денег, чем любой торг.
Ошибка № 10. Путать жильё и актив
Многие считают, что квартира для жизни не имеет отношения к инвестициям. Я с этим не согласен. Да, покупка квартиры для жизни — это не инвестиционное решение в чистом виде. Но полностью игнорировать инвестиционную составляющую тоже нельзя.
Хорошая квартира должна одновременно улучшать качество жизни и сохранять ликвидность. Если одного из этих факторов нет, через несколько лет владелец почти наверняка столкнётся с сожалением.
Сегодня хороший объект в Алматы может найти покупателя за три-четыре месяца. При этом некоторые квартиры остаются в продаже годами. И чаще всего причина не в рынке. Причина в самой квартире, её локации или завышенных ожиданиях собственника.
Вместо вывода
Если бы мне нужно было дать только один совет человеку, который покупает квартиру за 50, 100 или 300 миллионов тенге, он звучал бы так:
"Сначала поймите, какой образ жизни вы хотите получить через пять или десять лет и для кого покупаете эту недвижимость. И только потом выбирайте квартиру. Потому что через несколько лет люди редко жалеют о цене покупки. Гораздо чаще они жалеют о неправильном выборе".
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Читайте также:
Квартира не продаётся? Что на самом деле происходит с рынком жилья
Новый дом трещит по швам? Что обязан исправить застройщик по гарантии
+7 (777) 001 44 99
