Рынок недвижимости Казахстана вошёл в скрытую фазу коррекции. Впереди — цикл отбора, когда сильные активы укрепятся, слабые потеряют ликвидность, а средние начнут конкурировать ценой. На что стоит обращать внимание? Об этом в авторской колонке для TengriНоме рассуждает эксперт рынка недвижимости Виталий Шалаев.
Что происходит на рынке прямо сейчас
Кажется, что рынок недвижимости Казахстана всё ещё держится: цены в объявлениях почти не падают, застройщики продолжают повышать прайсы, а собственники ждут покупателей. На самом деле рынок уже вошёл в фазу скрытой коррекции. Просто она происходит не через обвал цен, а через исчезающую ликвидность.
Сегодня главный вопрос — не сколько стоит квартира на бумаге, а можно ли вообще продать её без серьёзного дисконта.
Последние несколько лет рынок недвижимости Казахстана привык жить в простой логике: цены растут — значит рынок сильный. Но в 2026 году этот подход уже не работает.
Главная ошибка большинства аналитиков — смотреть на рынок как на единое целое и ориентироваться только на цены объявлений. На самом деле сегодня существуют несколько разных рынков недвижимости, которые живут по совершенно разным правилам.
И главный риск сейчас — не падение цен. Главный риск — ликвидность.
Скрытая коррекция: рынок витрины и рынок сделок
Если смотреть на витрину и объявления, кажется, что рынок держится относительно стабильно. Но реальный рынок давно отличается от витрины. Сегодня формируется скрытая коррекция.
На витрине в Krisha.kz снижение может составлять около пяти процентов. Но реальные сделки всё чаще проходят с дисконтом 10–20 процентов. Причина простая: раньше объект мог продаваться около двух месяцев. Сегодня срок экспозиции 6–8 месяцев уже становится новой реальностью.
Но чтобы понять, что происходит, нужно посмотреть на рынок как на цикл.
Фазы рынка: где сейчас находится Казахстан
Рынок недвижимости всегда развивается по схожей модели:
- Сначала растёт ликвидность.
- Потом начинают расти цены.
- Следом увеличивается предложение.
- Потом падает доступность.
- И только после этого происходит коррекция ликвидности.
На мой взгляд, Казахстан сейчас находится именно в этой фазе — коррекция ликвидности.
Почему ликвидность начала снижаться
Причина № 1. Доходы перестали догонять цены
Первая причина — доходы населения перестали успевать за ценами.
Официальная инфляция по итогам года составила около 12 процентов. Но если смотреть через призму потребительской корзины, многие семьи ощущают рост расходов значительно выше официальных цифр.
По моей оценке, реальная инфляция, которую ощущают домохозяйства, может быть существенно выше официальной статистики.
При этом доходы населения растут заметно медленнее, чем стоимость жилья. Фактически покупательная способность населения снижается. Это означает, что рост стоимости недвижимости больше не поддерживается ростом доходов покупателей.
Причина № 2. Кредиты
Вторая причина — кредиты у населения. Их общий объём уже превысил 25 триллионов тенге. Просроченная задолженность приблизилась к 1,1 триллиона тенге.
Существенная часть кредитного портфеля приходится на потребительские займы, которые не создают активов, но создают нагрузку на будущие доходы семей. Всё больше доходов домохозяйств уходит на обслуживание старых обязательств вместо новых крупных покупок.
Закредитованность начинает влиять не только на спрос, но и на способность семей планировать покупку недвижимости на горизонте нескольких лет.
Рынок разделился: сегменты живут по-разному
Экономсегмент: пока сохраняет устойчивость
Экономсегмент продолжает жить за счёт базового спроса. Продажи в этом сегменте поддерживает ипотека от "Отбасы банка". Он может показывать удержание стоимости или небольшую коррекцию, но пока остаётся относительно устойчивым сегментом.
Комфорт- и бизнес-класс: зона максимального давления
Наибольшее давление сейчас испытывает средний сегмент — "комфорт" и "бизнес".
Именно здесь спрос просел сильнее относительно других сегментов. Именно здесь цены наиболее неадекватные. Именно здесь самая высокая конкуренция. Именно здесь предложение начинает давить на продавцов.
Количество покупателей сократилось. Покупатель стал осторожнее. А цикл принятия решений стал длиннее.
Последние годы рынок жил в логике продавца. Сегодня рынок постепенно переходит в фазу покупателя. И многие собственники этого ещё не заметили. Когда в жилом комплексе одновременно продаются сотни квартир, рынок начинает конкурировать не качеством, а скидкой.
Роль застройщиков и инвесторов
Застройщики усилили ценовой разрыв
Многие застройщики также внесли свой вклад в текущую ситуацию. Часть крупных игроков продолжает разгонять стоимость квадратного метра за счёт силы бренда и повышение закупочных цен на материалы.
При этом разрыв между первичным и вторичным рынком в отдельных проектах уже может достигать 20 процентов.
Флипперы столкнулись с новой реальностью
Отдельная история — инвесторы-флипперы.
В 2023–2025 годах огромное количество покупателей заходило в рынок, рассчитывая на быстрый рост цен. В результате рынок получил большое количество одинаковых квартир, одинаковых ремонтов и одинаковых стратегий выхода.
Сейчас часть таких инвесторов столкнулась с проблемой: купить оказалось проще, чем продать.
Новые правила оценки недвижимости
Но главное изменение рынка — смена правил оценки актива. Раньше рынок измерял успех ростом цены за квадратный метр. Сегодня главный показатель — ликвидность.
Ключевые метрики теперь:
- время продажи;
- глубина дисконта;
- количество альтернатив у покупателя.
Два типа активов: кто выигрывает
По сути, рынок разделился на два типа активов.
Коммодити-недвижимость:
- типовые квартиры;
- массовые жилые комплексы;
- легко заменяемые объекты.
Дефицитные активы:
- ограниченные локации;
- уникальные характеристики;
- низкая конкуренция предложения.
Luxury-сегмент: отдельный рынок
Именно поэтому luxury-сегмент живёт по другим законам. Для меня luxury начинается от миллиона долларов. И здесь главный фактор — не ипотека и не массовый спрос. Главный фактор — дефицит.
Количество действительно качественных объектов ограниченно. Земля ограниченна. Премиальные локации ограниченны. А покупатели меньше зависят от банковского финансирования.
Алматы как отдельная экономика
Особенно это касается Алматы. Алматы — не уменьшенная копия Казахстана. Это отдельная экономика внутри рынка недвижимости.
Медеуский район, территории выше Аль-Фараби, Горный Гигант и ограниченные премиальные локации имеют более высокий запас устойчивости просто потому, что предложение там невозможно масштабировать бесконечно.
Прогноз до 2028 года по сегментам
Мой прогноз до 2028 года выглядит следующим образом:
- Экономсегмент: удержание стоимости или небольшая коррекция.
- Комфорт и бизнес: скрытая коррекция и существенные дисконты в переговорах.
- Luxury: удержание стоимости и умеренный рост в отдельных локациях.
Итог: рынок вступил в цикл отбора
2026–2028 годы — это не цикл быстрого роста. Это цикл отбора. Сильные активы укрепятся. Слабые активы потеряют ликвидность. Средний продукт начнёт конкурировать ценой.
Главная проблема рынка недвижимости Казахстана сегодня — не цена. Главная проблема — ликвидность. Потому что рынок больше не награждает за сам факт владения недвижимостью. Теперь рынок награждает только за правильный актив.
В ближайшие годы выигрывать будут не владельцы недвижимости. Выигрывать будут владельцы дефицитных активов.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Читайте также:
Копить 20 лет или снимать квартиру: почему молодёжь Казахстана отказывается от покупки жилья
Жизнь в премиальном ЖК, красавицы и борьба за школу. Какие проблемы в Highvill в Астане
Срочно продаю дом, дёшево. Как “разводят“ одиноких пенсионеров в Казахстане
