Участие банка в долевом строительстве — это гарантия того, что дом будет достроен?
Дольщики часто задаются этим вопросом. А корреспонденты TengriHome продолжают исследовать законодательство о долевом участии, устройство этого рынка в реальности, риски, которые сохраняются и искать ответы на вопросы казахстанцев.
Итак, как мы уже упоминали, один из трёх разрешённых в стране способов для застройщиков привлекать деньги дольщиков — это привлечь к участию в строительстве банков второго уровня (БВУ). Их называют партнёрами.
И если банк вошёл в такой проект, покупателю легко воспринять это как дополнительную гарантию: значит, объект проверен, риски снижены, а в случае проблем стройке не дадут остановиться. Но само его присутствие в такой схеме ещё не означает, что он обязуется достроить дом или гарантирует дольщику возврат средств.
Этот вопрос особенно важен сейчас, когда механизм с участием БВУ стал одним из самых распространённых способов легального привлечения денег дольщиков в Казахстане. Редакция разбиралась, что на самом деле означает участие банка в долевом строительстве и что необходимо трезво осознавать по этому поводу.
Как случайный разговор вызвал вопросы к механизмам долевого строительства
Как мы рассказывали в предыдущих материалах, в Казахстане ужесточены требования для строительной сферы — без специальных разрешений, в том числе на строительство домов, и без заключения договоров долевого участия застройщики теперь не смогут привлекать деньги дольщиков, а банки не будут выдавать ипотеку. Это прописано теперь в законе "О долевом участии в жилищном строительстве", который ужесточили.
После этого корреспонденты решили обойти алматинские офисы пяти крупнейших казахстанских застройщиков под видом покупателей, чтобы выяснить, какие договоры они заключают с потенциальными дольщиками и соблюдают ли новые требования. В результате в большинстве случаев менеджеры пытались продать нам жильё в строящихся домах не совсем по правилам — так, что это наталкивало на мысли о попытках обойти закон о дольщиках.
И во время того эксперимента в офисе одной из известных стройкомпаний сообщили следующее: несмотря на то, что они имеют разрешение на привлечение денег дольщиков, при покупке их квартиры в ипотеку банк может потребовать в залог другую недвижимость.
"У нас есть разрешение на привлечение денег дольщиков, и мы можем заключить договор долевого участия, но если вы будете покупать квартиру через банк, то у вас потребуют какое-то другое, уже достроенное жильё, в качестве залога", — предупредил менеджер.
Сам по себе этот эпизод не доказывает, что в системе есть какая-то проблема. Но наталкивает на вопрос: что именно означает участие банка в проекте долевого строительства на практике и не переоценивают ли покупатели ту защиту, которую оно якобы даёт?
Эти сомнения возникают ещё и потому, что требование дополнительного залога выглядит нелогичным, потому что разрешения на привлечение денег дольщиков должны работать на то, чтобы застройщики могли законно продавать недостроенные квартиры хоть за полную оплату из собственных денег покупателя, хоть в рассрочку, хоть в ипотеку. И чтобы люди могли спокойно покупать такое жильё любым удобным способом, не боясь пополнить ряды обманутых дольщиков.
Что говорит об участии банков в строительстве закон
Итак, не помешает ещё раз напомнить, что в Казахстане существует всего три вида разрешений на привлечение денег дольщиков, которые могут получить застройщики, а местные власти должны их регистрировать и мониторить.
У застройщика, в отделе продаж которого нас предупредили о залоге, второй вид разрешения, то есть застройщик его получил, потому что в проекте принимает участие банк-партнёр.
Для поиска ответов заглянем в закон и посмотрим, что он говорит о таком варианте привлечения денег дольщиков:
"При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным настоящей статьёй (статья 9 — прим. редакции), застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов на сумму, достаточную для завершения строительства".
Подтверждениями такого решения являются:
- заключённый кредитный договор между банком второго уровня и уполномоченной компанией,
- справка о наличии ссудной задолженности на сумму, предусмотренную проектно-сметной документацией проекта многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов, имеющей положительное заключение комплексной вневедомственной экспертизы, за вычетом стоимости незавершенного строительства.
"Допускается использование денег дольщиков с банковского счета уполномоченной компании с учётом требований, установленных статьёй 20 настоящего Закона, только после получения разрешения на привлечение денег дольщиков".
БВУ вправе принимать решение об одновременном использовании денег дольщиков и заёмных средств застройщика и (или) уполномоченной компании с банковских счетов.
"Имущество, указанное в подпунктах 1) и 2) пункта 3 настоящей статьи, считается находящимся в залоге у дольщиков с момента учёта договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе".
- При принятии БВУ решения о реализации заложенного имущества вырученные деньги направляются на удовлетворение требований дольщиков, предъявивших требование о возврате денег, и самого банка.
- С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признаётся доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации. С момента передачи уполномоченной компанией дольщику доли в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов право залога прекращается.
Если упрощать, то закон предусматривает следующее:
- Для получения разрешения на привлечение денег дольщиков и участие в проекте банк должен подтвердить: денег на достройку хватит. Это подтверждается кредитным договором между банком и уполномоченной компанией и справкой о задолженности по займу на сумму, которой достаточно для завершения проекта.
- Деньги дольщиков застройщик может использовать только после получения разрешения. Но банк может разрешить, чтобы одновременно использовались: деньги дольщиков; кредитные деньги; собственные средства застройщика или уполномоченной компании.
- Имущество проекта считается залогом в пользу дольщиков. Это означает, что у них появляется обеспеченное право требования. То есть они не просто "ждут квартиру", а их интересы обеспечены конкретным имуществом.
- Если стройка срывается и банк обращает взыскание на залог, деньги от продажи идут дольщикам и банку.
Звучит обнадёживающе. Тогда почему банки-партнёры просят дополнительный залог?
Почему банки просят дополнительный залог под строящиеся квартиры в ипотеку
Об этом мы говорим с Садикжаном Рахимбердиевым — руководителем отдела продаж центра недвижимости. По его словам, он работает на первичном рынке жилья больше чем с 17 астанинскими застройщиками. И с учётом своего профессионального опыта полагает, что банки, требуя дополнительный залог для выдачи ипотечного кредита, поступают разумно. По его мнению, они сами понимают, что участие в проекте БВУ — ничего не гарантирует ни застройщику, ни покупателю квартир, ни самому банку, у которого просят заём под недостроенную квартиру.
"Я говорю это своим клиентам прямо. Разрешение с участием БВУ означает одно: застройщик имеет право легально брать деньги дольщиков. Это не страховка, не поручительство, не обязательство достроить. Но покупатель видит слово "банк" и думает: значит, надёжно. Это опасное заблуждение, что я и объясняю покупателям на каждой консультации", — говорит эксперт.
Рахимбердиев предполагает: люди надеются, что если вдруг у застройщика возникнут финансовые проблемы, то участие в проекте БВУ спасёт их будущий ЖК от заморозки. Но он считает, что это необоснованные ожидания:
"Вряд ли банк будет достраивать. Банк — это кредитор или участник проекта, а не застройщик. Его интерес — вернуть свои деньги, а не завершить стройку, если там начались проблемы. В кризисных ситуациях банк первым забирает то, что ещё можно спасти, и выходит, пытаясь максимально снизить собственные потери. Достройкой, если смотреть на опыт прошлого кризиса, занимается потом государство. Мы такое уже видели. А вот, чтобы банк что-то потом достроил — такого я вспомнить из своей практики не могу".
Это всё, конечно, выглядит как допущения. Но опасения, что при определённом развитии событий могут пострадать интересы большого количества дольщиков, имеют право на существование.
И вот почему.
По информации государственного ресурса Homeportal.kz, ведущего учёт всех разрешений на привлечение денег дольщиков, всего на момент написания материала в Казахстане строится 329 объектов с долевым участием.
Иными словами, речь идёт уже не о единичных случаях, а о наиболее массовом механизме легального долевого строительства в стране.
Почему участие БВУ стало самым популярным механизмом в долевом строительстве
Действующий закон "О долевом участии в жилищном строительстве" был принят 10 лет назад. В нём изначально предусматривались эти же три вида разрешений на привлечение денег дольщиков. Но все эти годы партнёрство с БВУ для застройщиков было самым дорогим вариантом продажи недостроенных квартир, объясняют эксперты. Банки обосновано требовали залогового имущества, обеспечивающего стоимость всего возводимого дома. Плюс ко всему нужно было ещё и обязательно кредитоваться в этом же банке-партнёре. А значит, нести дополнительные расходы по обслуживанию займа. Поэтому данный вид официального долевого строительства на практике встречался очень редко.
Самым дешёвым для застройщика и покупателя квартир была гарантия "Фонда гарантирования жилищного строительства" или ФГЖС (предшественник КЖК). За получение разрешения застройщику нужно было оплатить фонду один процент от стоимости возводимого дома. Эти деньги шли обеспечением гарантийного случая: если застройщик не мог осилить объект, то ФГЖС достраивал его за счёт своих средств. Но это была простота в теории. На практике, чтобы рассчитывать на гарантию, застройщику нужно было обладать безупречной репутацией, иметь прозрачную бухгалтерию, не иметь долгов по налогам, судебных тяжб и так далее. Не все компании могли этим похвастать.
А наиболее распространённым способом законно продавать недостроенное жильё был вариант с получением разрешения от акиматов. Он требовал, чтобы застройщик за свои или заёмные средства построил каркас будущего дома или ЖК, а потом уже мог получать документы на легализацию продаж, то есть привлечение денег дольщиков.
Однако теперь картина другая. В пресс-службе Казахстанской жилищной компании нам описали, как изменения 2025 года в законодательстве упростили вариант партнёрства застройщиков с банками и усложнили получение разрешений от акиматов:
"Когда вступили в силу поправки в закон "О долевом участии в жилищном строительстве", направленные на снижение рисков недофинансирования проектов, для получения разрешения МИО (местных исполнительных органов — прим. редакции) застройщикам стало необходимым предоставить в акимат решение БВУ о готовности финансировать строительство, заключённый кредитный договор банковского займа между БВУ и уполномоченной компанией, а также справку о наличии ссудной задолженности в размере, предусмотренном проектно-сметной документацией (с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы), за вычетом стоимости незавершённого строительства".
По факту перечисленного пакета документов хватает, чтоб получить банковский вариант разрешения на привлечение денег дольщиков и без акимата. И для этого не надо платить один процент от стоимости проекта Казахстанской жилищной компании и не надо тратиться на возведение каркаса многоэтажки. Так акиматовское разрешение стало более затратным и по времени, и по деньгам.
Вот как это объясняет эксперт по недвижимости Садикжан Рахимбердиев:
"Путь БВУ (привлечения банков к строительству — прим. редакции) дешевле и быстрее, чем строить каркас за свои деньги ради разрешения акимата. Застройщик приходит в банк, получает бумагу и уже начинает продавать недостроенные квартиры. Деньги дольщиков — это бесплатный кредит. Зачем платить проценты, если можно их не платить".
Экс-министр индустрии и инфраструктурного развития Каирбек Ускенбаев, к которому мы обратились за комментариями, придерживается похожего мнения:
"Допустим, застройщик строит ЖК из нескольких корпусов, у строителей это называется "пятна". Разрешения на привлечение денег дольщиков от акимата и КЖК следует получать на каждое отдельное "пятно". Это правильно. Но сложнее. В случае с БВУ всё проще. Тем более, что договор банковского займа — это ещё не заём. И договор можно как заключить, так и расторгнуть. Начал строительство — получил разрешение на привлечение денег дольщиков и уже не кредитуешься, а используешь средства покупателей. Если кредитный договор расторг, то даже отчитываться не надо нигде".
Так Ускенбаев видит привлекательность сотрудничества с БВУ для застройщиков. Также мы просим его, как бывшего чиновника, оценить риски такого механизма. От отвечает:
"Я не могу сейчас однозначно утверждать, хорошо это или плохо. Просто детально не знаю ситуации. Но из уязвимых факторов, которые, как мне кажется, могут присутствовать — никто не проверит, хватает денег на весь объект или не хватает. Кроме того, с одной договорной суммой теоретически можно начать возводить в рамках правового поля сразу несколько разных ЖК. Причём даже в разных регионах. Может и бесконтрольно. Наверное, какой-то анализ должен сделать Комитет по делам строительства. В Дубае тоже были перекосы на ранней стадии инвестиционного строительства. Потом увидели проблемы, оценили риски и поняли, что запускать ситуацию — себе дороже, и навели жёсткую дисциплину с прозрачными работающими правилами".
Эксперт по недвижимости Рахимбердиев, кроме того, не исключает, что этот механизм может также привести к борьбе за место под солнцем на строительном рынке:
"Элемент конкурентной борьбы тоже присутствует. Не все застройщики смогут получить одобрение банка на открытие кредитной линии. Банк смотрит на репутацию, историю, залоговую базу. Крупные игроки с активами легче проходят конкурентный отсев у банков. Мелкие и средние — сложнее, или чаще всего — никак. Хотя разрешение с участием БВУ — это просто решение об открытии кредитной линии, которой застройщик может потом даже не воспользуется, но это борьба за покупателей".
Главные игроки этого рынка сейчас
Какие банки становятся партнёрами застройщиков
Как уже упоминалось, из 329 легальных долевых объектов по Казахстане 244 —проекты с участием БВУ. Но интересно тут другое.
Банки-рекордсмены — это Bank RBK (108 объектов), ForteBank (53 объекта) и Евразийский банк (35 объектов).
Чтобы выяснить, что даёт дольщикам их участие в строительстве и какие гарантии они на самом деле могут дать, мы направили всем троим редакционные запросы. Попросили прокомментировать:
- Что даёт покупателям недостроенных квартир участие в проекте БВУ?
- Если банки гарантируют, что доведут объекты до сдачи, и вдруг у застройщиков возникнут финансовые трудности, то такое количество проблемных строек БВУ смогут осилить?
На момент выхода материала нам ответила только пресс-служба Евразийского банка.
В ответе говорится, что участие банка в таких проектах осуществляется в рамках действующего законодательства, а также внутренних процедур оценки, структурирования и мониторинга проектов.
Как принимается решение о финансировании того или иного строящегося объекта? По этому поводу пресс-служба отмечает, что "индивидуально по каждому объекту с учётом финансовой модели проекта, сроков реализации, объёма собственных вложений застройщика, структуры обеспечения, прогнозируемых денежных потоков и иных факторов, влияющих на устойчивость проекта".
"Партнёрство банка с застройщиком означает, прежде всего, наличие у застройщика стабильных финансовых потоков и ликвидного залогового обеспечения, что положительно влияет на повышение дисциплины в реализации проекта, целевого использования средств и своевременного завершения строительства. Банк заинтересован в успешной реализации каждого профинансированного объекта, поскольку это отвечает интересам всех участников проекта. Таким образом, по каждому проекту банк действует в рамках принятых на себя обязательств, договорных условий и действующего регулирования, обеспечивая необходимый уровень финансового сопровождения", — говорится в ответе Евразийского банка
При этом в нём нет ни слова о том, что БВУ всё-таки гарантирует дольщикам, что объекты с его участием будут непременно достроены.
Какие застройщики чаще всего прибегают к партнёрству с БВУ
Это также интересно. На запрос TengriHome пресс-служба КЖК предоставила следующие данные: всего в легальном долевом строительстве в партнёрстве с БВУ по всей стране участвуют около 50 стройкомпаний. Чаще всего они работают в крупных городах — вот как выглядит географическая разбивка их объектов:
- Алматы — 100 объектов;
- Астана — 99 объектов;
- Шымкент — 27 объектов;
- Атырау — 10 объектов;
- Караганда — три объекта;
- Усть-Каменогорск — два объекта;
- Костанай — один объект;
- Шахтинск (Карагандинская область) — один объект;
- Абай (Карагандинская область) — один объект.
В ответе на запрос TengriHome в КЖК сообщили, что чаще других используют механизм долевого строительства с участием БВУ три крупнейших казахстанских застройщика.
Вместо эпилога
Сегодня механизм с участием БВУ стал одним из главных способов легального привлечения денег дольщиков в Казахстане. Это подтверждает статистика, которую мы собрали. Но чем массовее он становится, тем важнее не забывать про плохие сценарии. Понятно, что застройщики и БВУ ничего не нарушают, они действуют в рамках закона. Но из него до конца непонятно, должны ли банки гарантировать завершение строительства ЖК дольщиков в случае, если с застройщиком что-то случится? Ни один банк из тех, к кому мы обращались, не ответил на этот вопрос.
Но если покупатель видит в участии банка в проекте гарантию, а закон и участники рынка вкладывают в это другой смысл, значит, существуют разночтения и может возникнуть недопонимание.
Сможет ли, например, один банк, который участвует в 108 проектах, где совокупно строится почти 27 тысяч квартир, справиться с таким объёмом проблем, если они возникнут? Контролирует ли кто-то количество объектов, партнёрами к которым привлекаются БВУ? Почему две трети действующих разрешений на долевое строительство с участием банков было получено в августе 2025 года и позже — после поправок в закон?
То, что эти вопросы возникают, уже указывает на вероятность рисков. И, возможно, регулятору стоит их внимательно оценить — до того, как спор о правовом механизме снова превратится в проблему конкретных дольщиков.
Читайте также:
Застройщик по делу обманутых дольщиков получил срок, но остался на свободе
Миллионы квадратных метров жилья “потерялись“ в Казахстане: объяснение Бюро нацстатистики
Больше тысячи квартир у одного казахстанца: сколько жилья у самых крупных собственников
