Қазақша
Русский
Чтобы продать или купить недвижимость в Казахстане, необязательно идти к нотариусу. Оформить сделку и зарегистрировать права на жильё можно и через центр обслуживания населения (ЦОН). Казахстанцы пользуются этим правом, но надо знать, что в таком оформлении есть свои нюансы. ТengriНome изучал, что должен содержать типовой договор купли-продажи, можно ли его изменить и чем чревата сделка без нотариуса.
Когда договор купли-продажи недвижимости должен заверить нотариус
По данным Республиканской нотариальной палаты, в 2025 году в Казахстане заверили свыше 632 тысяч договоров купли-продажи недвижимости. Среди них:
- на квартиры — 353 770;
- дома — 120 168;
- земельные участки — 80 993;
- дачи, гаражи и иное недвижимое имущество — 77 603.
При этом законодательство не обязывает казахстанцев заверять сделку у нотариуса, подтвердили в палате.
"Законодательство Республики Казахстан допускает заключение отдельных договоров купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. Закон действительно позволяет сторонам самостоятельно подготовить договор купли-продажи и обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности. Однако при приобретении недвижимости с использованием ипотечного займа нотариальное удостоверение договора, как правило, является обязательным требованием банков", — уточнили в палате.
При этом регистрация права собственности обязательно должна проводиться в ЦОНе.
Как заключить договор купли-продажи жилья без нотариуса
В госкорпорации "Правительство для граждан" TengriHome рассказали, какой пакет документов необходимо собрать, прежде чем отправиться в ЦОН.
Для сделки между физлицами:
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости, подтверждающий право собственности продавца;
- идентификационный документ на земельный участок (при отчуждении индивидуального жилого дома или иного объекта с земельным участком);
- нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги), если имущество относится к их общей совместной собственности, либо заявление в произвольной форме о том, что лицо в зарегистрированном браке не состоит.
Если покупаете квартиру у застройщика:
Если продавцом выступает строительная компания, то сделка оформляется от юридического лица. Поэтому при подаче документов должен присутствовать руководитель этой компании или же его уполномоченный представитель.
"Если интересы застройщика представляет доверенное лицо, нужно предоставить доверенность, предусматривающую полномочия на подписание договора, совершение сделки и подачу документов на государственную регистрацию", — пояснили в "Правительстве для граждан".
Как подготовить договор купли-продажи жилья самостоятельно
Вы можете подготовить договор самостоятельно. Либо же вам его помогут составить в ЦОНе, заверили в "Правительстве для граждан".
При этом в госкопорации подчеркнули, что покупатель и продавец самостоятельно определяют способ подготовки документа и несут ответственность за его содержание.
Кстати, услуга по подготовке договора в ЦОНе платная:
- для физических лиц — 11 000 тенге;
- для юридических лиц — 15 000 тенге.
Но надо понимать, что оба варианта — и самостоятельное создание договора, и подготовка его в ЦОНе — не несут максимальной защиты.
"Сотрудники ЦОНа зачастую не юристы. Им, возможно, будет сложно проконсультировать по части составления договора, который учтёт все детали и нюансы. А если вы приходите со своим договором, который составляете на базе шаблона из интернета, то чаще всего там может отсутствовать детальное описание состояния объекта, условий рассрочки или поэтапной оплаты, штрафных санкций за нарушение сроков, условий расторжения. Все эти пункты стороны вправе добавить самостоятельно и закон это разрешает", — предупредил юридический консультант Фарид Алиев.
Как снизить риски: что ещё прописать в договоре купли-продажи
В обоих случаях важно проверить необходимые пункты:
- Полные данные сторон (ФИО, ИИН, адрес).
- Точное описание объекта: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Цена сделки цифрами и прописью. Цена должна быть реальной, а не заниженной.
Юрист Фарид Алиев приводит пример. Например, квартира стоит 50 миллионов тенге. Но в договоре прописывают 35 миллионов, а остаток отдают продавцу наличкой, чтобы, условно, не платить индивидуальный подоходный налог. Дело в том, что требование об уплате ИПН распространяется на ту недвижимость, что в течение двух лет реализовали дороже, чем приобрели ранее.
"Допустим, позже прежний хозяин захочет признать сделку недействительной. Скажет, что совершил её под действием обмана. Если будут доказательства этому, то суд может обязать вернуть всё на исходные позиции. То есть вы отдадите квартиру экс-собственнику, а вам должны вернуть деньги, которые вы оплатили по договору. Получается, что ту сумму, которую вы отдали наличными, уже не вернуть. Поэтому лучше указывать реальную стоимость жилья", — посоветовал Фарид Алиев.
Также важно указать в договоре:
- Порядок и сроки оплаты. Если вы продавец, то Фарид Алиев советует зафиксировать в документе точный порядок получения денег: какой будет предоплата, если она есть; когда будет финальный платёж; условия перехода права собственности (только после полного получения суммы).
- Условия оплаты, если предусмотрены задаток и рассрочка. Необходимо указать размер первоначальной суммы и период, в течение которого поступит оставшаяся часть денег.
- Дату передачи объекта и подписания акта приёма-передачи.
- Отсутствие обременений, залогов, арестов. Если вы покупатель, добавьте пункт об ответственности продавца за скрытые обременения и о праве расторгнуть договор с возвратом денег, если появятся проблемы с правом собственности.
"Допустим, это квартира в старом доме. Её могли перепродавать не раз. И может случиться так, что уже после завершения сделки спустя, к примеру, год, объявится первая хозяйка квартиры и подаст иск в суд на признание изначальной сделки недействительной. Она может заявить, что не получила денег от продавца или же провела дарственную под влиянием обмана. И если самую первую сделку признают недействительной, то последующие, в том числе и вашу, также могут признать недействительными", — объяснил Фарид Алиев.
Если прописать ответственность продавца за скрытые обременения, то это, конечно, не избавит вас от возможных судебных разбирательств с прежними собственниками. Но зато облегчит процесс возврата уплаченных за недвижимость денег.
"Кстати, в договоре можно также указать, что в случае, если произойдут притязания третьих лиц на квартиру, и в результате отмены сделки лицо, приобретающее недвижимость, останется из-за этого без жилья, ему полагается компенсация и штраф, оплаченный продавцом в его пользу", — добавил Фарид Алиев.
Либо можно указать, что возврат денег, оплаченных ранее за квартиру, происходит с учётом рыночной стоимости жилья.
"К примеру, купили вы квартиру изначально за 50 миллионов тенге. Через год прежний собственник подал иск и признал сделку недействительной. Вы должны вернуть объект, а вам — деньги за него. Но сейчас эта квартира стоит 65 миллионов тенге. И вам тогда должны вернуть эту сумму. Я бы такие вещи всё же прописывал, это дисциплинирует вторую сторону сделки", — уверен Фарид Алиев.
Проверка договора и регистрация недвижимости в ЦОНе
Сотрудник ЦОНа обязан проверить правильность всех данных в договоре, подлинность подписей обеих сторон, которые они ставят при нём. Также, уточнили в "Правительстве для граждан", он должен проверить дееспособность продавца-покупателя и соответствие их воли волеизъявлению. Затем — поставить отметку и подпись на двух экземплярах документа.
Далее стороны подают заявление на государственную регистрацию права собственности.
"По результатам оказания государственной услуги заявителю выдается уведомление о произведённой государственной регистрации либо мотивированный отказ", — уточнили в госкорпорации.
Стоимость услуги за регистрацию права собственности на квартиру или индивидуальный жилой дом составляет:
- для физических лиц — 1 755,87 тенге;
- для юридических лиц — 2 116,36 тенге.
Сколько времени занимает регистрация и можно ли ускорить процесс
Регистрируют право собственности обычно в течение одного рабочего дня с момента поступления заявления в ЦОН. День приёма документов в указанный срок не включается. А вот ускоренный порядок оказания этой услуги не предусмотрен.
Сделка с нотариусом или без него: что учесть
В Республиканской нотариальной палате напомнили, что при простой письменной форме договора вся ответственность за правильность его составления, полноту проверки документов и возможные правовые последствия полностью ложатся на самих участников сделки.
"Следует также учитывать, что сотрудники ЦОНа осуществляют приём документов для государственной регистрации, однако не являются участниками сделки. В их обязанности не входит анализ условий договора, разъяснение сторонам юридических последствий, проверка наличия признаков обмана, заблуждения или психологического давления. Они не несут имущественной ответственности за содержание договора и законность совершаемой сделки", — отметили в палате.
Нотариус же устанавливает личность продавца и покупателя, проверяет их дееспособность и полномочия, анализирует законность сделки, наличие ограничений и обременений, разъясняет правовые последствия договора.
"Кроме того, нотариус несёт предусмотренную законом имущественную ответственность за вред, причинённый вследствие неправомерного совершения нотариального действия, а его профессиональная деятельность подлежит обязательному страхованию", — заключили в палате.
Фарид Алиев предупреждает: вам могут предложить оформить сделку без нотариуса и вне ЦОНа, допустим, расписаться на листе бумаги в том, что "такой-то купил квартиру или гараж у такого-то за условную сумму". Такую бумажку, считает юрист, и договором не назовёшь, не зарегистрируешь. Выходит, купленную таким образом недвижимость вы потом оформить не сможете. В любом случае выбор и ответственность — за вами.
Читайте также:
Купить квартиру и потом доказывать, что она ваша - как избежать “эффекта Долиной“?
10 ошибок при покупке квартиры, которые могут стоить десятков миллионов тенге
+7 (777) 001 44 99
