В Казахстане нередко случаи, когда люди покупают квартиру по закону, но в какой-то момент экс-хозяева или их наследники вдруг обращаются в суд и требуют признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. В СМИ регулярно появляются публикации с подобными историями. И даже при наличии всех документов новые владельцы вынуждены доказывать своё право на жильё, и суд не всегда принимает сторону добросовестного покупателя.
Почему так происходит? Как не столкнуться с "эффектом Долиной"? На что обратить внимание при заключении сделки и как себя подстраховать? В этих вопросах TengriHome разбирался с экспертами.
Об "эффекте Долиной"
Так сейчас в народе говорят о случаях, когда владелец продаёт жильё, а позже через суд пытается признать сделку недействительной. При этом истец обычно заявляет, что совершил её под прессингом мошенников.
Фраза "эффект Долиной" вошла в оборот после громкого дела российской певицы Ларисы Долиной, которая стала жертвой аферистов. Под их влиянием она реализовала квартиру, а потом попыталась оспорить продажу.
История из жизни. Купил и оформил дом, но заехать не удалось
"Успешное" приобретение
В августе прошлого года житель Актау Владимир Дмитриев увидел в соцсетях объявление о продаже дома в Мунайлинском районе, пригороде Актау. Дальше всё было очень стандартно: созвонился с продавцом, осмотрел "квадраты", в течение какого-то времени они поторговались, сошлись по цене, начали оформление.
Дом, который приобрёл Владимир Дмитриев. Фото предоставлено спикером
Юридический консультант Анжелика Евсюкова-Симонова, представляющая интересы Владимира в суде, отмечает: все документы нотариусу скинули заранее, чтобы было время проверить чистоту сделки — отсутствие обременений, ограничений, арестов.
В оговорённый день все стороны приехали на оформление. Деньги, говорит Владимир, он передал хозяину дома в соседней от кабинета нотариуса комнате, ещё перед самой сделкой. После, у нотариуса, был заключён договор купли-продажи, а затем и зарегистрированы права на имущество нового собственника.
"В заключённом договоре указано, что до подписания стоимость была уплачена, и стороны это подтвердили в присутствии нотариуса. Позже, в суде, она подтвердила, что несколько раз спросила на русском и казахском языках: получены ли деньги, материальных претензий иметь не будете? По её словам, продавец подтвердил, что всё хорошо, он со всем согласен. Более того, присутствовала и супруга продавца, которая дала согласие, которая также отдавала отчёт своим действиям. Претензий никто никому не предъявлял", — детализирует Анжелика Евсюкова-Симонова.
Переезд, продолжает Владимир, по обоюдной договорённости, должен был состояться через месяц.
И вот тут история приняла нестандартный оборот.
Ни через месяц, ни позже новому хозяину дома заехать в него так и не удалось.
"Он перестал брать трубку, я ему писал: или уезжайте, или верните деньги. В итоге мне приходит уведомление, что прежний хозяин планирует признать нашу сделку купли-продажи недействительной на основании того, что якобы деньги за дом получены не были", — рассказывает Владимир.
Тут может возникнуть вопрос: если все документы на жильё у нового владельца на руках, оно официально оформлено на него, то почему нельзя просто вызвать полицию и выселить принудительно тех, кто отказывается съезжать?
"Участковый не может никого выселить. Для этого необходимо решение суда. А исполнение данного решения у нас возложено на судебных исполнителей. Да, в таких случаях новый хозяин жилья может прийти и врезать свои замки, не допустив тем самым бывших собственников. Но у нас также есть и статья за самоуправство. Бывшие собственники могут сказать: "У нас там, условно, на пороге миллион тенге лежал, а сейчас его нет", — объясняет юридический консультант.
Судебные разбирательства
Поэтому Владимиру пришлось решать этот вопрос через суд. Но прошло уже восемь месяцев, а точка в процессе так и не поставлена. Владимир и Анжелика Евсюкова-Симонова объясняют всю хронологию затяжного, на их взгляд, дела.
В октябре 2025 года в Мунайлинский районный суд Владимиром был подан иск о выселении. Но потом по ходатайству ответчика дело передали в суд по делам несовершеннолетних Мангистауской области.
"Ответчик подал ходатайство о том, что у него есть несовершеннолетние дети, и якобы их ни о чём не спросили и продали дом без их ведома. Но это применимо в том случае, если речь идёт о дарении, наследовании или приватизации. К нашему делу это не имеет отношения. Мы смогли обжаловать данное ходатайство, в итоге дело отправили в тот же Мунайлинский районный суд, но уже к другому судье", — рассказывает Анжелика Евсюкова-Симонова.
В конце марта, продолжает она, ответчик попытался подать встречный иск о признании сделки недействительной, хотя к тому моменту все сроки для заявления этого требования прошли. Суд ему отказал.
Но на следующем процессе, говорят собеседники, оппонент вновь подал ходатайство о приостановлении дела, ссылаясь на то, что готов заявить отдельный иск о признании сделки недействительной.
В итоге, добавляет консультант, было вынесено определение о приостановлении дела. Так, говорит Владимир, он из новосёла сначала стал истцом, а теперь и ответчиком.
На основании чего договор купли-продажи хотят (и могут) признать недействительным
По словам Евсюковой-Симоновой, сторона истца — то есть бывшего владельца дома — заявляет, что деньги за дом якобы не были получены, расписки об их передаче нет. Плюс ко всему вторая сторона в своём исковом заявлении указала, что считает эту сделку притворной — якобы она была прикрыта долговыми обязательствами.
"Якобы Владимир дал в долг деньги третьему лицу, которое является знакомым бывшего хозяина. И в качестве гарантий возврата якобы был подписан договор купли-продажи на тот самый дом. Но опять-таки ни договоров займа, ни расписок о получении денег в долг нет. При этом на заданные в суде вопросы истцу и третьему лицу — давал ли Владимир им деньги в долг — они оба пояснили, что он им в долг не давал. Если они у него не занимали, тогда, получается, договор просто так подписали?" — задаётся вопросом юридический консультант.
Судебные разбирательства по делу продолжаются. По сей день, говорит Анжелика Евсюкова-Симонова, Владимир не может распоряжаться недвижимостью:
"В случае признания сделки недействительной он может остаться и без дома, и без денег"
Почему случаются проблемы после покупки жилья и что делать в похожей ситуации
Комментируя не это дело, а похожие кейсы, юридический консультант Фарид Алиев отмечает, что среди них действительно встречаются мнимые сделки. Но часто в таких историях страдают добросовестные покупатели — хотя, казалось бы, купля-продажа проведена по правилам, необходимые документы на руках.
Эксперт обращает внимание: наличие нотариально удостоверенного договора и государственной регистрации права на недвижимость — это серьёзная защита, но не абсолютная.
Продавцу достаточно заявить обратное, и суду придётся разбираться.
"Если наличные деньги были переданы продавцу до сделки у нотариуса и только потом был подписан договор, то в суде придётся доказывать, что сумму реально передавали, и она была получена продавцом", — обрисовывает ситуацию Фарид Алиев.
Например, суд станет расспрашивать покупателя о таких мелких деталях, которые он по прошествии времени может и не помнить.
"У меня был такой кейс. Клиент купил квартиру, а через полгода продавец заявил, что денег не получал. В суде моего клиента спрашивали, откуда у него были деньги: как и где он их снимал, какие купюры были переданы продавцу? Конечно, покупатель может путаться в своих пояснениях, это нормально, что он может не помнить таких деталей. И абсурдность заключается в том, что это может трактоваться в пользу продавца", — рассказывает Фарид Алиев.
Поэтому юридический консультант советует проводить расчёт в безналичной форме. При наличии зарегистрированного права и хоть каких-то доказательств оплаты суд, как правило, встаёт на сторону добросовестного покупателя.
Кроме того, оплату за недвижимость можно подкрепить нотариальной распиской. Тем более она желательна в тех случаях, когда происходит оплата "живыми" деньгами.
"То есть у вас в договоре будет прописано, что на момент заключения сделки сумма была передана в полном объёме, это же будет отдельно прописано и в нотариальной расписке. И если вдруг дело дойдёт до суда, то этот нотариальный документ — лишний аргумент добросовестности сделки, он прибавит вес вашей защите", — считает Фарид Алиев.
При этом Анжелика Евсюкова-Симонова просит иметь в виду следующее.
Поэтому эксперты и предлагают инструменты, которые могут стать защитой покупателя в суде.
"Можно снимать передачу денег на видео. Плюс комментировать всё происходящее пошагово: описать, кто присутствует в процессе сделки, какая сумма в руках, показать подсчёт денег, подтверждение, что деньги получены в полном объёме", — предлагает Анжелика.
А ещё лучше составлять отдельное соглашение к договору купли-продажи, в котором будет прописано, что в случае оспаривания сделки продавец должен выплатить определённую сумму, например, десять миллионов тенге.
"И это соглашение будет расцениваться уже как расписка о долге. Тогда недобросовестный продавец сто раз подумает — нужно ли связываться с судами, подавать иски", — предполагает Анжелика Евсюкова-Симонова.
Часть денег наличными, отмена дарственной и другие варианты лишиться купленной квартиры
О следующей похожей истории с квартирой TengriHome узнал из соцсетей. Её описал в посте юридический консультант Тамерлан Медеуов. Суть такова: его знакомые приобрели жильё, сделка прошла по всем правилам у нотариуса, и они заехали в квартиру мечты.
"Через полтора года появляется первая хозяйка, — продолжает рассказывать Медеуов. — Оказалось, что она подарила "квадраты" своему родственнику, тот продал их другому родственнику, а он, в свою очередь, моим знакомым. В итоге первая собственница подала иск в суд о признании своего договора дарения недействительным. Якобы она его заключала под влиянием обмана родственника".
Иллюстративное фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
И суд признал дарственную недействительной. А значит, говорит консультант, следующий продавец по факту не стал собственником и не мог продавать квартиру.
"Сначала оспорили договор дарения. А потом уже первая собственница начала подавать иски по другим сделкам продажи. В том числе и по сделке её родственников с моими знакомыми. Суд первой инстанции признал её недействительной. Теперь мои друзья вынуждены тоже судиться, они подали апелляцию", — говорит спикер.
И хорошо, говорит Тамерлан Медеуов, если суд встанет на их сторону. Но он также может принять решение, что квартиру необходимо вернуть первой хозяйке, а нынешние владельцы смогут лишь вернуть свои деньги по договору. Хотя и в этом случае может возникнуть загвоздка.
"Дело в том, что квартира стоила, условно, 75 миллионов тенге, но продавец настоял на том, чтобы в договоре указали 50 миллионов тенге, а остальную сумму ему отдали наличными под расписку. Таким образом, он уходил от индивидуального подоходного налога, который оплачивается с квартиры, если её продали раньше двух лет после приобретения, и есть разница между ценой покупки и продажи", — рассказывает подробности консультант.
Он предполагает: суд может посчитать, что стоимость "квадратов" занизили, и это подпортило репутацию добросовестных покупателей.
"Я считаю, что если бы изначально по договору внесли всю сумму, это бы считалось добросовестной сделкой. В этом случае суд, возможно, изначально встал бы на сторону конечных владельцев квартиры. Поэтому очень советую не идти на поводу у продавца, а указывать в договоре ту сумму, что оплатили".
Какие "звоночки" должны насторожить покупателей в похожих историях
Частая перепродажа квартиры
Фарид Алиев советует перед покупкой недвижимости обязательно изучать юридическую историю объекта.
Иллюстративное фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Если квартира или дом за последнее время очень часто переходили к кому-либо по дарственной или продавались, это сигнал, что может приключиться неприятная история — одна из тех, что мы рассказывали ранее.
В этом случае высоки риски, что через какое-то время появится первый хозяин "квадратов" и захочет аннулировать своё дарение.
"Вообще срок исковой давности по нотариальным сделкам составляет год. То есть по прошествии этого времени, по идее, подать иск о признании сделки недействительной нельзя. Но бывший хозяин квартиры может аргументировать тем, что он узнал об обмане, например, только сейчас, спустя год. И суд может принять иск к рассмотрению. Общий же срок исковой давности по всем делам составляет три года. Поэтому лучше смотреть цепочку сделок по квартире за последние три, а лучше пять лет. Если договора дарения, купли-продажи за это время не было, то сделка максимально безопасна", — подсказывает Фарид Алиев.
Занижение цены по договору. Все риски и схемы
По словам Фарида Алиева, занижение цены — одна из самых распространённых и опасных практик на рынке недвижимости Казахстана. Покупателя убеждают, что "все так делают", но на деле он принимает на себя все риски, не получая никакой выгоды.
Вот основные схемы, которые реализуются на основе заниженной цены:
- "Возврат" через суд. Продавец после сделки подаёт иск о расторжении договора. По суду он обязан вернуть лишь сумму, указанную в договоре. Разница — убытки покупателя.
- Цепочка недействительных сделок. Если предыдущий правообладатель оспорит сделку, вы сможете требовать компенсацию только в размере договорной суммы.
- Налоговые последствия для покупателя. При последующей продаже вы заплатите налог с большей разницы, ведь "официальная" цена приобретения по договору занижена.
Важно также подробнее остановиться на расписке. Многие думают: если она есть на ту сумму, что не включена в договор, но оплачена наличными — бояться нечего. Но это не так. Расписка, говорит Алиев, лишь фиксирует передачу денег, но не заменяет договор и не порождает прав на имущество.
"Расписка на сумму наличных лучше, чем её отсутствие, но это слабая защита. Во-первых, продавец может оспорить её подлинность. Во-вторых, наличие расписки фактически документирует схему уклонения от налогов, что создаёт риски уже иного рода", — объясняет спикер.
Рекомендация здесь однозначная: нужно настаивать на указании полной стоимости в договоре. Если продавец отказывается — это повод задуматься о его добросовестности в целом.
Где ещё могут обмануть. Схема из практики юристов
Бывают случаи, когда мошенник может оставить при себе квартиру, а потом ещё и полученные за неё деньги. Как это происходит?
"Как обычно бывает, вы приходите с продавцом к нотариусу, составляете договор купли-продажи, подписываете, потом перечисляете ему деньги в банке или же отдаёте наличными. Приходите к нотариусу, чтобы зарегистрировать сделку. Но этот процесс не сиюминутный, занимать может пару дней. И в это время третье лицо ставит обременение на эту квартиру. Якобы ему продавец должен был сумму, равную стоимости квартиры, и ставил её в залог. Заём не вернул, поэтому на недвижимость могут наложить арест. И получается, что деньги вы отдали, но регистрация в конечном счёте не произошла", — описывает схему Фарид Алиев.
Конечно, потом можно подать в суд на хозяина "квадратов", ведь деньги он взял, а квартиру так и не переоформили.
"Естественно, он будет говорить в суде, что просто не смог выполнить условия договора из-за возникшего обременения. Суд вынесет решение о возврате денег, которые покупатель перечислил за жильё. Но это решение может потом не исполняться или же он будет возвращать долг небольшими частями, весь этот процесс растянется на годы", — прогнозирует юридический консультант.
Нотариус, с которым проконсультировалась редакция (она попросила не называть её имени), говорит, что такие схемы чаще происходили лет семь назад. Сейчас сделки оформляются в электронной системе, и нотариусы оформляют там регистрацию имущества сразу после сделки, затем высылают покупателю QR-код для оплаты госпошлины. И после того, как она внесена, процесс регистрации запускается, и никакого обременения на квартиру наложить уже невозможно.
Это вероятно только в одном случае — если покупатель оплатил госпошлину через QR-код не сразу, а отложил, например, на несколько дней. В этом случае мошенники могут воспользоваться временным люфтом и попытаться наложить на недвижимость какое-то обременение.
Как себя обезопасить от внезапного "обременения" на купленное жильё
По словам нотариуса, для этого нужно сразу оплатить госпошлину, не затягивая.
А юридический консультант Фарид Алиев подсказывает такой вариант: можно доплатить за ускоренную регистрацию имущества. Вместо нескольких дней она займёт несколько часов.
Фото: Depositphotos.com
В это время возможно использовать так называемый депозит у нотариуса. Это когда во время ожидания оформления квартиры деньги находятся на столе в кабинете нотариуса или в его сейфе. Как только регистрация происходит, финансы передаются продавцу. Но самым надёжным вариантом в такой ситуации Алиев считает банковский аккредитив.
"Это когда вы размещаете нужную сумму в банке, и на время сделки и регистрации они там замораживаются. Никто их снять не может. Как только оформление квартиры завершено, мы приносим банку подтверждение — зарегистрированное право на недвижимое имущество. И только тогда сумма поступит продавцу. Это исключит любые споры об оплате", — уверен Фарид Алиев.
Ещё несколько сомнительных схем
Наши эксперты продолжают перечислять ухищрения недобросовестных реализаторов "квадратов". Существует также продажа по поддельной доверенности.
В сделке обычно участвует представитель собственника, а он, в свою очередь, об этом "ничего не знает". Продажа совершена, но может быть оспорена в любой момент.
"К сделкам по доверенности, в принципе, нужно относиться очень внимательно. Доверенность должна быть грамотно составлена. В ней должны быть указаны не только данные доверителя, то есть владельца имущества, но и прописано право на реализацию имущества от имени доверителя. А также в доверенности должна быть указана дата её выдачи, если этого нет, то она считается недействительной", — объясняет Тамерлан Медеуов.
Также, продолжает Фарид Алиев, часты случаи, когда недвижимость продаёт собственник, утративший дееспособность. Чаще это касается пожилых людей. Такую сделку легко оспорить. Поэтому юридический консультант советует при возникновении сомнений в честности продавца запросить справку о его дееспособности.
"Одна из ситуаций — сокрытие обременений, — продолжает перечислять Фарид Алиев. — Продавец скрывает, что квартира в ипотеке, под арестом или в залоге. Внешне сделка выглядит чисто, но покупатель приобретает "проблемный" актив. Или же есть скрытые наследники. Продавец реализует унаследованное жильё, не упоминая о других наследниках. Спустя годы появляются "забытые" родственники с претензиями на долю".
Чек-лист. Что необходимо сделать при покупке/продаже недвижимости
Все упомянутые схемы желательно держать в уме и перепроверять. Для удобства юридический консультант Фарид Алиев составил список рекомендаций: что нужно и не стоит делать при продаже и покупке квартиры.
Для покупателя недвижимости:
- Проверяйте юридическую историю объекта (цепочку сделок за последние 3–5 лет). Если квартира часто меняла владельцев — это тревожный сигнал.
- Не соглашайтесь на расчёт наличными без надлежащего документального оформления.
- Указывайте полную стоимость недвижимости в договоре. Всегда. Без исключений. Любое занижение — это риск покупателя, а не продавца.
- Проверяйте продавца на предмет судимостей, долгов, банкротства. Это можно сделать, проанализировав открытые источники: суды РК, базу исполнительных производств, реестр банкротов.
- Запросите справку о дееспособности, психическом здоровье продавца при малейших сомнениях.
- Проверяйте наличие зарегистрированных по адресу недвижимости лиц, особенно — несовершеннолетних.
- Привлекайте независимого юриста. Нотариус удостоверяет факт подписания, но не защищает ваши интересы. Юрист на стороне покупателя — это совершенно другая функция.
Чаще, говорит Алиев, рискует именно тот, кто приобретает жильё, но бывает, что не у дел оказывается и собственник, пытающийся по всем правилам переоформить "квадраты".
Для продавца недвижимости:
- Не соглашайтесь получать деньги наличными без расписки, потом сложно доказать факт получения.
- Проверяйте покупателя на платёжеспособность при продаже квартиры в рассрочку.
- Не подписывайте договор, не изучив его условия (особенно при работе через посредников).
- Не передавайте ключи и доступ к объекту до завершения регистрации и окончательного расчёта.
- Не снимайте с регистрации членов семьи до сделки, это создаёт проблемы покупателю и поводы для споров.
И главное, подводит итог Фарид Алиев, никогда не торопитесь покупать. Большинство мошеннических схем строятся на искусственно создаваемом давлении: "ещё один покупатель", "только сегодня", "цена вырастет завтра".
Если вас подгоняют, это повод замедлиться, а не ускориться. Лучше лишний раз усомниться и всё перепроверить.
Читайте также:
В соцсетях казахстанцам предлагают квартиры в рассрочку: в чём подвох?
Окупас по-казахстански: наглый арендатор “захватил“ квартиру в Алматы
