Қазақша
Русский
Ещё недавно золотой мечтой почти каждого казахстанца была покупка инвестиционной квартиры, которую можно выгодно сдавать в аренду или перепродать с прибылью.
И этой мечте суждено было сбыться. В особенности, когда государство разрешило выводить излишки из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ). Тогда практически все, имея деньги, старались прикупить хотя бы "однушку", чтобы иметь пассивный доход. Сегодня, говорят эксперты, такая инвестсхема уже не работает.
Почему так произошло? В какие "квадраты" ещё можно вкладывать и получать прибыль, а на каких велика вероятность прогореть? Что ещё приобретают казахстанцы и как это монетизируют? TengriHome поговорил на эту тему с отраслевыми экспертами.
Почему в "бетонных" инвестициях разочаровались
Пример из жизни
Алматинец Александр Киреев (имя и фамилия изменены по просьбе собеседника) так же, как и многие, собрал все свободные финансы для того, чтобы вложиться в "квадраты". Два года назад он приобрёл однокомнатную квартиру в строящемся ЖК. С расчётом сдавать в аренду. К тому же вложенные деньги никуда не денутся, рассуждал он, а в крайнем случае, жильё всегда можно перепродать с наценкой.
Тогда даже он поставил себе цель — накопить и купить ещё "однушку". Но со временем Александр от этой идеи отказался: на второй объект пускать свободные финансы не стал, да и первый продал.
"Возьмём нынешние цены. Допустим, у тебя квартира стоимостью в 20 миллионов тенге, в "черновой". В её ремонт нужно вложить около 5,5 миллиона тенге. Сдашь ты её потом, хорошо, если за 250 тысяч тенге. И это если она в хорошем районе, а если нет — и того меньше. То есть ты будешь получать в качестве прибыли около одного процента в месяц. При этом с этого одного процента часть ещё будет уходить на косметический и текущий ремонт, тот же кран в кухне поменять и так далее. Плюс нужно платить налоги", — перечисляет проблемы в перспективе Александр.
И самое неприятное, продолжает он, что отбиваться квартира будет не быстро. Средний срок окупаемости — восемь–десять лет, в лучшем случае.
"То есть идея многих — купить квартиру, сдавать её в аренду и не работать, не работает. Для этого надо иметь у себя около десяти квартир в хороших районах. А если нет, то зачем все эти проблемы? Вот люди и начали смотреть в сторону депозитов. Проще и даже выгоднее положить деньги в банк под 21 процент годовых и не думать о том, кому сдать жильё, когда тебе оплатят аренду, не разнесут ли квартиру?" — считает Александр.
Почему квартиры перестают быть хорошими объектами для инвестиций
Председатель комитета по этике и членству Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Александр Вайншток уточняет: разочарование произошло не в недвижимости как таковой. Скорее, разбилась иллюзия, что любая квартира автоматически становится выгодной инвестицией.
"В активные годы многие покупали квартиры по принципу: "недвижимость всегда растёт", "куплю — потом перепродам дороже", "сдам в аренду — будет пассивный доход". Но рынок изменился. Не каждая квартира — это выгодное вложение. Плюс выросла стоимость покупки, ремонта, мебели, обслуживания. При этом арендные ставки не растут такими темпами, чтобы быстро окупать вложения. В итоге многие увидели, что доходность ниже ожиданий, а хлопот — больше", — объясняет спикер.
Покупка квартиры сегодня — стоит ли она того
Первое, что рекомендует эксперт по продаже премиальной недвижимости Виталий Шалаев, не спешить с приобретением квартиры именно сейчас. По его словам, откладывать покупку квартиры именно для проживания смысла нет. А вот приобретать инвестиционный объект, чтобы потом выгодно сдавать его в аренду или быстро реализовать, заработав на наценке, не стоит.
"Если говорить о небольших суммах — 20–30–40 миллионов тенге — то исходя из текущей ситуации, я бы на рынок не заходил. Проще получать доходность в рамках тенгового депозита. Возможно, стоит переждать период в шесть–восемь месяцев, дождавшись стабилизации рынка. Или же, как вариант, искать объект гораздо дешевле рыночной стоимости. "Горячие" объекты со срочной продажей время от времени выходят на рынок", — говорит Шалаев.
Что случилось с рынком?
Эксперт считает, что он сегодня весьма нестабилен, и, не понимая нюансов, можно прогореть, а не заработать.
"Приведу цифры по этому году: у нас в январе 27 745 сделок купли-продажи недвижимости, февраль — 27 421, в марте рынок немного оживился — 28 493 сделки. Но если сравнивать с прошлыми годами, то объём продаж падает. И если дело так пойдёт и дальше, и кардинально ничего не изменится, то рынок может упасть примерно на 20 процентов по сделкам. И я считаю, что велика вероятность того, что этот год будет самым худшим за последние пять–шесть лет", — уверен Виталий Шалаев.
На взгляд риелтора Карины Елибаевой, сегодня потребность в жилье никуда не делась. Люди продолжают активно звонить по объявлениям и интересоваться вариантами, приходить на просмотры объектов, но до самой сделки доходит гораздо меньшее количество клиентов, чем раньше.
Будто бы люди осторожничают, не торопятся с оформлением, временят, делится своими наблюдениями собеседница.
"Ещё есть момент очень важный — это конфликт интересов. Собственники живут как будто бы по новым ценам, более высоким, а покупатели уже столько предложить не могут, у них реально нет таких сумм. Поэтому рекомендую собственникам идти навстречу покупателю, адекватно оценивать свою недвижимость", — советует Карина Елибаева.
Если говорить об аренде, продолжает Виталий Шалаев, то этот сегмент тоже просел. В прошлом году сдать жильё можно было ещё по хорошей цене, в 2026-м за аналогичные деньги никто в квартиру не заедет.
"И на то есть несколько причин. Во-первых, когда к нам начали приезжать релоканты, случился бум аренды на жильё. Люди видели в этом возможность, начали оборудовать квартиры именно под съём. Цены подскочили на 30–40 процентов. Сейчас многие уехали, поэтому предложений много, а спроса такого уже нет. Второй момент в том, что упала покупательская способность самих казахстанцев. Дорогая недвижимость им не по карману. Думаю, мы в аренде в итоге вернулись к ценам 2022 года. Сдаются те квартиры, которые по цене гораздо ниже рынка", — говорит эксперт по продаже премиальной недвижимости.
Александр Вайншток, в свою очередь, уверен: рынок недвижимости не умер.
Тем более, дополняет Виталий Шалаев, в сегменте большая конкуренция, появилось немало флипперов.
О них и тех стратегиях, что они используют в продаже квартир, мы писали в одном из материалов.
"Предложений очень много, и это начинает давить на цену, — продолжает Шалаев. — Покупатель имеет возможность выбирать и демпинговать собственника. Мы делали анализ: в прошлом месяце на одного покупателя приходилось семь квартир в одном сегменте, с плюс-минус одинаковым ремонтом. То есть сейчас переизбыток похожих квартир в одном сегменте и даже ЖК. Это если говорить о возросшей конкуренции на рынке".
И чтобы выдержать эту конкуренцию, надо понимать правила игры. Сейчас недвижимость требует профессионального подхода.
Главные ошибки при покупке инвестиционной квартиры
Что не учитывает инвестор
Люди, сходятся во мнении все наши эксперты, выбирают будущую квартиру, больше на эмоциях. По принципу: "Главное, мне нравится!"
Но в этих "квадратах" потом жить не им — арендовать их будет совершенно другой человек. Тут нужен расчёт.
"Для инвестиций квартира должна отвечать не вопросу "мне нравится?", а вопросу: "Кто и за сколько это потом купит или снимет?" Нужно чётко представить — кто будет конечным арендатором или покупателем", — подсказывает Александр Вайншток.
По просьбе редакции эксперты структурировали самые частые провалы инвесторов и объединили их в удобный список.
Список топ-ошибок инвестора
- Смотрят на красивую картинку, а не на ликвидность.
- Покупают слишком большую квартиру, думая, что она принесёт больше дохода.
- Берут объект в слабой локации только потому, что он дешевле.
- Покупают на пике цены и рассчитывают на быструю перепродажу.
- Приобретают квартиру "с котлована", но перепродать её потом дороже в сегодняшних реалиях уже не получится.
- Выбирают квартиры с неудачными планировками: длинные коридоры, тёмные комнаты, маленькая кухня, сложная геометрия. На растущем рынке это могли "простить", сейчас — уже нет.
- Не закладывают в расходы ремонт, мебель, технику, налоги, простой и текущий износ недвижимости.
- Делают слишком дорогой ремонт в жилье эконом-класса или же средний ремонт, как у большинства.
Это вкратце. Некоторые из этих ошибок наши спикеры разбирают детальнее.
"Район — так себе, зато квартира дешевле"
Представитель Саморегулируемой ассоциации риэлторов Александр Вайншток объясняет: слабая локация — это не всегда "плохой район" или окраина. Иногда это просто место, в котором нет устойчивого спроса на жильё — без нормальной транспортной связи, полноценной инфраструктуры. Также это могут быть места с переизбытком однотипных новостроек.
"Инвестор покупает тут квартиру, потому что она дешевле, условно, на 10–15 миллионов, но потом сталкивается с тем, что арендатора найти сложнее или аренда дешевле ожидаемого, перепродажа идёт долго. В том числе и потому, что конкуренция здесь огромная, ведь квартир таких в округе сотни. То есть сегодня дешёвый "вход" уже не гарантирует выгодную инвестицию", — считает собеседник.
Также, советует Виталий Шалаев, нужно обращать внимание не просто на район, а на месторасположение дома в нём.
"В Алматы, например, есть Бостандыкский район, но не везде в нём недвижимость пользуется спросом. То есть недвижимость рядом с ключевыми улицами, такими как, например, проспект Гагарина, может быть ликвидна, а ниже — уже нет. Хотя это будет всё тот же Бостандыкский район", — обращает внимание эксперт.
Большие квартиры — не значит "горячий" спрос
Кроме того, Вайншток считает, что не стоит сейчас обзаводиться большими квартирами в не самых ликвидных районах. Они дороги при покупке, дороги в ремонте, дороже в содержании, а круг арендаторов и покупателей для них ограничен.
Ещё одна ошибка, добавляет эксперт по продаже недвижимости Виталий Шалаев: приобрести относительно недорогую, но внушительную по площади квартиру — 150–160 "квадратов". Обычно, это "старый" бизнес-класс в неплохом районе, и вроде сдаваться он должен хорошо, но, увы, простаивает. А всё потому что вокруг множество домов, пусть и ниже классом, но новых. Более старый фонд всё же проигрывает.
Лакшери-обстановка для эконом-класса или скучные "середнячки". Самые частые ошибки в ремонте
Риелтор Карина Елибаева делится опытом: часто собственники квартиры делают ремонт не по классу жилья. Например, "однушку", которая находится в ЖК эконом-класса, преображают так, будто она формата "премиум".
"Человек вложился в ремонт и хочет отбить вложения. Конечно, квартира будет автоматически стоить недёшево. Собственник думает, что быстро найдутся те, кто захочет доплатить за такой классный ремонт. Но это не так. У потенциального арендатора или покупателя происходит диссонанс: квартира в эконом-классе, а стоит далеко не дёшево. Поэтому такие варианты и не в спросе".
Парадоксально, но, по словам спикера, простаивают на рынке и объекты со средним ремонтом. То есть такие квартиры, где хозяин сделал ремонт на свой вкус — обновил обои, поменял двери межкомнатные.
"Середнячок" — это самая сложная квартира для продажи, потому что собственник её продаёт якобы с ремонтом, а покупатель на неё смотрит и думает: "Эти обои мне не нравятся, слишком аляпистые, придётся переклеивать, двери — дешёвые, тоже надо менять". То есть он уже понимает, что не то что по заявленной цене не купит это жильё, а ещё и скидку захочет, так как в его понимании — это квартира не с ремонтом, а под ремонт. И таких "середнячков" на сайтах с объявлениями очень много, и почти все они простаивают, хотя два–три года назад продавались", — рассказывает Елибаева.
Кроме того, нужно не просто провести подходящий ремонт, но и сделать это экономнее, чем у конкурентов, чтобы конечная стоимость квартиры была ниже рыночной. Для этого необходимо заранее проанализировать рынок стройматериалов и услуг строительных бригад.
Квартиры в строящемся ЖК больше невыгодны
К списку ошибок инвесторов Александр Вайншток добавляет следующее: классический сценарий, когда люди брали дешёвые квартиры на стадии котлована с расчётом потом перепродать их подороже, больше не работает. Дело в том, что покупатель стал рациональнее, ипотека — дороже, конкуренция — выше.
"Раньше многие покупали квартиру на стадии котлована с логикой: "Сейчас возьму, через год–два стройка вырастет — перепродам дороже ещё до ремонта". И какое-то время эта схема действительно работала, потому что рынок активно рос, ипотека была доступнее, а спрос был очень эмоциональным. Но сейчас ситуация изменилась. Если квартира изначально куплена дорого — особенно в переоценённом проекте — то потом инвестор пытается добавить свою маржу, учесть рост цен, переложить свои расходы на нового покупателя. В итоге конечная цена становится слишком высокой для рынка", — объясняет эксперт.
Конкуренция среди новостроек сейчас очень высокая — во многих ЖК одновременно продаются десятки похожих квартир.
"Ещё есть такой момент, что застройщики подняли цены и теперь выходит, что квартиры в ЖК, например, во второй очереди стоят дороже, чем квартиры, которые продают собственники, купившие их ещё в первой очереди, — добавляет Виталий Шалаев. — Поэтому покупать "на котловане" и ждать, пока недвижимость вырастет в цене стало экономически невыгодно".
Как приобрести выгодную недвижимость
Теперь перейдём к самому важному. Эксперты поделились также, какие "квадраты" сейчас, несмотря на все сложности рынка, пользуются спросом и могут принести прибыль быстрее.
Что сделать перед покупкой инвестквартиры
Эксперт по продаже элитной недвижимости Виталий Шалаев советует для начала проанализировать локацию ЖК или дома, где покупатель собирается приобретать квартиру:
"Можно открыть сайт с объявлениями и посмотреть — сколько в этом районе представлено квартир на продажу или в аренду, по каким ценам, как долго они стоят. Это позволяет сделать аналитика, приведённая на сайте с объявлениями. Если объекты по адекватной цене долго не продаются, значит, спрос на этот район или этот ЖК — мал".
В Астане, например, удачная инвестиционная локация — необязательно "самый центр". Чаще это место, где есть школы, больницы, удобная транспортная логистика, нормальные подъездные пути к ЖК, деловая активность.
"Хорошо работают районы вокруг левого берега, локации рядом с крупными деловыми и административными кластерами, университетами, новыми точками притяжения", — говорит Вайншток.
А Шалаев продолжает: если говорить об Алматы, то востребованными районами в городе остаются Бостандыкский и Медеуский. В последнем до сих пор активно снимают квартиры даже в "немолодых" ЖК в микрорайоне "Самал".
"Эконом" или "премиум". В какой класс жилья инвестировать
Бытует мнение, что сегодня можно заработать на "квадратах" только в "бизнес-" или "премиум-классе". Так ли это? Тут все эксперты соглашаются: если позволяют финансы, то лучше сегодня стать обладателем именно такой недвижимости.
Это те сегменты, говорит Шалаев, где стабильно сохраняется спрос, клиент готов платить дороже. Всё объясняется просто: у среднего потребителя, который рассчитывает на жильё "эконом-" или "комфорт-класса", больших финансов нет, ипотеку потянут не все. А те, кто могли позволить себе нечто большее раньше, готовы приобрести дорогие "квадраты" и сейчас.
"Я бы не сказал, что эконом-сегмент "умер". Спрос на доступное жильё будет всегда. Но проблема в другом: именно в эконом-сегменте сейчас самая высокая конкуренция. Таких квартир очень много. Они максимально похожи друг на друга. И покупатель в первую очередь выбирает по цене. В результате инвестору становится сложнее: удерживать высокую аренду, быстро перепродавать объект, сохранять стоимость квартиры", — объясняет Вайншток.
Кроме того, говорит он, многие жилые комплексы в "экономе" начинают быстрее терять внешний вид, зачастую у них есть проблемы с паркингом, а значит и дворы перегружены, также в них высокая плотность проживающих — как следствие, быстрее происходит износ тех же площадок.
"А вот хороший "комфорт-" или бизнес-класс" даёт более устойчивую аудиторию: арендаторы платёжеспособнее, дома медленнее теряют привлекательность. Это значит, что и ликвидность их выше, происходит меньше "ценовых войн" между одинаковыми квартирами", — говорит Александр Вайншток.
Единственная загвоздка — цена "входа" в этот сегмент. В Алматы она начинается примерно от 200 миллионов тенге. И ещё, добавляет Вайншток, при покупке важно не переплатить просто за красивое название. Сегодня побеждает не табличка "бизнес-класс", а реальное качество проекта, локации и среды для жизни. Поэтому надо внимательнее изучить сам проект и застройщика.
Стоит отметить, что застройщики часто используют понятия "бизнес", "премиум" и так далее относительно своего жилья как маркетинговые. Юридически таких категорий просто не существует. Поэтому стройкомпании нередко рекламируют один класс жилья, а строят другой. Мы разбирали это подробно в отдельном аналитическом материале:
Покупали жильё "бизнес", получили "эконом". Можно ли привлечь застройщика к ответственности?
Цена вопроса
Если у вас, объясняет Виталий Шалаев, есть от 40 до 60 миллионов тенге, то не стоит форсировать покупку. Дождитесь хорошего варианта, а именно — срочной продажи квартиры по "вкусной" цене.
"Идеально найти вариант с дисконтом в 25 процентов. Допустим, квартира стоит 60 миллионов тенге, а её можно купить за 45 миллионов. Тогда вы сможете перепродать её за четыре–пять месяцев и получите выручку в 20 процентов", — подсчитывает спикер.
Формат объекта и его ремонт
Александр Вайншток считает, что сейчас в топе продаж — одно- и двухкомнатные квартиры с понятными, функциональными планировками.
Что же касается ремонта, то тут совет даёт риелтор Карина Елибаева: не надо его делать вычурным, лучше отдать предпочтение хорошей "базе".
"Что это значит? Это нейтральный цвет стен, пола. Это наиболее удобно для любого покупателя в дальнейшем. Каким бы ни был его вкус, он сможет эту "базу" дополнить акцентным декором и мебелью. И посоветовала бы не экономить на деталях, например — на дверях. Если они плохого качества, то и смотрятся соответственно, и это очень бросается в глаза, "удешевляя" объект в целом".
Квартира с хорошим ремонтом или удачная локация. Что важнее
В долгосрочной перспективе, объясняет Вайншток, почти всегда выигрывает локация. Ремонт можно обновить, а вот локацию — нет. Но есть нюанс.
"Покупатель стал гораздо требовательнее. Сейчас выигрывает комбинация: адекватная локация + современный понятный ремонт + нормальный ЖК. Особенно это видно в аренде: арендатор сегодня очень быстро сравнивает десятки вариантов и выбирает не просто квадратные метры, а комфорт жизни", — говорит эксперт.
В какую ещё недвижимость вкладывают казахстанцы
Паркинги
Тренд этот не новый, но существующий. Многие дольщики строящегося комплекса, рассказывает Карина Елибаева, покупают несколько паркингов на старте продаж. А потом перепродают их с наценкой или сдают в аренду. На них всегда будет спрос среди жителей ЖК, для которых важно, чтобы машиноместо находилось в этом же доме.
Коммерция
Отлично реализуются и сдаются в аренду, говорит Шалаев, коммерческие помещения и апартаменты.
"Да, часть инвесторов стала смотреть шире. Кто-то уходит в коммерческие помещения небольшого формата, кто-то рассматривает апартаменты, зарубежную недвижимость, особенно там, где понятна модель аренды. Но здесь тоже есть важный момент: коммерция и апартаменты — это не "волшебная альтернатива" квартире. Там выше потенциальная доходность, но выше и риски: заполняемость, управление, налоги, юридический статус, зависимость от локации и трафика", — предупреждает Александр Вайншток.
Туризм и спорт
Есть немало примеров, делится Карина Елибаева, когда казахстанцы приобретают в собственность или берут в аренду землю с хорошим видом — на те же горы — и ставят там глэмпинги. Это своего рода лакшери-альтернатива палаточному отдыху. Вместо брезентов — симпатичный мини-домик на дереве или бунгало со всеми удобствами.
"Ещё один тренд — это строить корты под игру в падел. Это игра, которая объединяет элементы тенниса и сквоша, сейчас популярна. Или же многие начали строить бани и сдавать их в аренду. Но надо понимать, что всё это более серьёзные бизнес-проекты, и они требуют совершенно иных затрат", — говорит Виталий Шалаев.
Спикеры подводят итог: да, рынок сегодня не такой простой, как раньше. Бездумно вложиться "в бетон" и заработать больше не получится. Но при желании и изучении всех "но" — стоимость квартиры, ремонт, налоги, простой, износ, ликвидность, конкуренция, срок окупаемости — вполне возможно сохранить или даже приумножить инвестиции.
Читайте также:
Ипотека подешевеет с 1 июля. Как это отразится на рынке жилья Казахстана
Купить квартиру и потом доказывать, что она ваша — как избежать "эффекта Долиной"?
Как быстро продать даже "бабушкину" квартиру. Хоумстейджинг в деле
+7 (777) 001 44 99
