Қазақша
Русский
Купить квартиру-две на уровне "котлована" и потом продать с хорошим наваром. Ещё не так давно это было классическим сценарием неплохого заработка. Но сегодня, по словам экспертов, такой формат уже не приносит прежней маржинальности. TengriHome разбирался в причинах и следствии, а также в том, как выбрать объект, если вы всё же решили стать владельцем недвижимости "с нуля".
Дисклеймер: в материале приведены точка зрения и советы экспертов. Редакция не призывает им следовать. Статья лишь описывает ситуацию на рынке.
Покупать квартиру на этапе строительства не так выгодно, как раньше. Почему
Ситуация на рынке
Основные покупатели квартир на начальном этапе строительства — флипперы.
Ситуацию "вчера-сегодня" на рынке нам описал один из столичных флипперов Алан Канатов (по его просьбе мы изменили имя и фамилию).
По его словам, раньше сделка на этапе фундамента означала купить квартиру на 25-40 процентов дешевле готового аналога. Застройщик сам поднимал цену по мере строительства. К моменту сдачи дома инвестор уже был в плюсе, ничего не предпринимая.
Сейчас у девелоперов разница между "котлованом" и готовым жильём сжалась до 8-12 процентов. По рынку в среднем — до 10-20 процентов, и это считается нормой. В некоторых проектах цена старта почти сравнялась со "вторичкой" в соседних сданных в эксплутацию домах.
Почему так произошло? Как снизились скидки от застройщиков
По данным Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), самой выгодной покупка недвижимости на начальном этапе строительства была в 2020–2021 годы. Тогда компании на предстарте продаж могли предоставить постоянным клиентам (флипперам) хороший дисконт — до 35-40 процентов к ожидаемой цене готового объекта. Позже скидка перестала быть такой привлекательной, но тоже была приятна.
В 2024 году и в первой половине 2025-го скинуть от стартовой цены могли 15 процентов, отметил эксперт по недвижимости Виталий Шалаев.
"Сейчас ситуация изменилась. Стартовые скидки существенно сократились, а разница между ценами "на котловане" и готового жилья стала заметно меньше", — сказал он.
Почему девелоперы стали продавать жильё дороже
Ассоциация застройщиков выделила несколько важных причин:
- Общий рост себестоимости строительства (стройматериалы, труд, логистика) транслируется в стартовые цены продаж уже "на котловане".
- Повышение НДС с 12 до 16 процентов с 1 января 2026 года. Застройщики начали закладывать этот прирост в цены уже в ноябре–декабре 2025 года.
- Усиление регулирования повысило порог входа для застройщиков, сократив конкуренцию на ранних стадиях. Меньше конкуренции — выше цена.
Алан Канатов привёл свои доводы. По его мнению, застройщики начали скрупулёзно считать. Нет смысла дарить маржу, поэтому и стартовые цены теперь выставляют сразу близко к рыночным.
"Рынок стал более прозрачным: ужесточение долевого законодательства и контроль рекламы. Теперь рекламировать строящееся жильё, если у компании нет разрешения на привлечение денег дольщиков, запрещено. В итоге уходят "серые" схемы, а с ними исчезла и премия за риск в виде низкой цены за "квадрат", — отметил флиппер.
Также на рынок зашло большое количество флипперов. Они, по словам спикера, буквально "выгрызают" имеющиеся дешёвые лоты. Выше конкуренция и спрос — выше и цена.
Предложение на рынке новостроек: избыток или дефицит?
Ситуация, считают в Ассоциации застройщиков, неоднородная. Если проанализировать данные маркетплейсов по покупке-продаже недвижимости, то самая высокая активность застройщиков в Астане. Тут одновременно возводят 130 ЖК. Такой объём строительства создаёт и целый пул объявлений о продаже жилья в новостройках.
"Плюс те, кто "зашёл на котлован" два-три года назад, сейчас массово получают ключи и выставляются на продажу. Это давит на цены "вторички" новостроек. При этом часть непрофессиональных спекулянтов покидает рынок из-за низкой доходности и налогов. Баланс складывается такой: выбор для покупателя огромный, а продавцам приходится торговаться", — прокомментировал ситуацию Алан Канатов.
Если говорить об Алматы, то здесь даже с учётом более плотного населения, а значит и высокого спроса, строек гораздо меньше. По данным АЗК, возводится всего 75 ЖК.
В итоге, считают специалисты строительной отрасли, уже создаётся структурный дефицит, особенно в "комфорт-сегменте" с доступной стоимостью. В регионах предложений от стройкомпаний немного, но и спрос без госпрограмм не высок.
"Усилить дефицит нового жилья в будущем могут и изменения в Закон "О долевом участии в жилищном строительстве", вступившие в силу в 2025 году. Они ужесточили требования к застройщикам для получения разрешения на привлечение дольщиков. Это привело к сокращению числа проектов на ранних стадиях, что в среднесрочной перспективе усилит дефицит предложения", — уверены в ассоциации.
Но пока нехватки предложений по жилью в том же Алматы не наблюдается, считает Виталий Шалаев. По его данным, с начала года их объём увеличился примерно с 35 до 44 тысяч квартир. Это почти 20-процентный рост на фоне снижения спроса. На одного активного покупателя сейчас приходится 8-10 продавцов.
"Такое количество предложений показательно говорит о переизбытке предложений и отсутствии реализации. Во многом это связано с инвесторами и флипперами, которые рассчитывали быстро перепродать объекты, но столкнулись со снижением спроса. В результате часть они вынуждены сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду, чтобы хотя бы частично компенсировать расходы на содержание", — рассказал эксперт.
Всё это в купе усиливает конкуренцию и оказывает давление на итоговые цены, которые приходится снижать. Получается, что разница между ценами на старте и при продаже сокращается, то есть навар уже не такой "густой".
Продажи "с нуля". Почему они становятся менее интенсивными
Наиболее активны продажи жилья на ранних этапах строительства в Астане, Алматы и Шымкенте, отметили специалисты Союза строителей Казахстана. При этом реализация "квадратов" на старте хоть и сохраняется, но становится менее распространённой, добавили в Ассоциации застройщиков. И тут имеют значение два фактора:
- Ужесточение регулирования привело к тому, что часть застройщиков, не имеющих ресурсов для завершения строительства, не может получить разрешение на привлечение средств дольщиков. Поэтому выбывают с рынка или откладывают старт продаж.
- Серьёзные девелоперы с опытом и репутацией имеют достаточный собственный и кредитный ресурс, поэтому могут позволить себе начинать продажи "на яме" после получения разрешения/гарантии на привлечение денег дольщиков.
Таким образом, считают в АЗК, рынок смещается в сторону продажи более завершённых объектов. В регионах практика реализации недвижимости "с котлована" исчезает интенсивнее. В Алматы и Астане она сохраняется, но с более строгим соблюдением законодательства.
Цены на квартиры в Казахстане: "котлован" vs готовое жильё
Алматы
Цены за "квадрат" на старте
Ассоциация застройщиков Казахстана провела анализ цен на "двушки". Средняя стоимость квадратного метра в строящихся в 2026 году ЖК (сдача в IV квартале 2027 года) подошла к отметке 854 000 тенге и несколько превысила её.
Для сравнения:
- в 2024 году стоимость была в районе 647 000 тенге;
- в 2025 году — около 782 000 тенге.
Таким образом, сравнили специалисты, за два года рост составил более 32%.
От чего зависит цена
Цена двухкомнатной квартиры зависит от района и класса проекта. Наиболее доступные варианты в отдаленных районах — Алатауском и Турксибском. Премиальные проекты — в Медеуском, Бостандыкском районах и предгорной зоне. А ещё, чем ближе срок сдачи объекта, тем выше стартовая цена.
Цены за "квадрат" в готовом доме
Средняя цена квадратного метра двухкомнатных квартир в уже введённых в эксплуатацию домах — около одного миллиона тенге и выше.
Астана
Строящееся жильё
По данным АЗК, средняя цена квадратного метра в ЖК на стадии "котлована" с передачей ключей в III квартале 2027 года сегодня примерно составляет 760 000 тенге.
Для сравнения:
- в 2024 году — 465 000 тенге;
- в 2025-м — в районе 506 000 тенге.
Прирост за два года — около 63%.
"Разброс цен в Астане предварительно определяется по району застройки: наиболее высокие ценники — в районе Есиль и на левом берегу, более доступные варианты — в районах Сарыарка и Алматы", — отметили в ассоциации.
Готовое жильё
На первичном рынке в достроенных ЖК средняя цена квадратного метра двухкомнатных квартир, по данным на 2026 год, — около 870 000 тенге.
Регионы
В ЖК "на котловане"
Атырау. Один из лидеров по ценам среди городов по отношению к двум мегаполисам. В 2026 году средняя цена квадратного метра "на котловане" (сдача — III квартал 2027 года) составляет чуть более 550 000 тенге. В 2024 году — 446 000 тенге, в 2025-м — около 486 000 тенге. Рост за два года — 23%.
Караганда. Средняя цена за "квадрат" (при сдаче в III квартале 2027 года) в этом году превысила 495 000 тенге. В 2025 году — 410 000 тенге, в 2024-м — около 340 000 тенге. Рост за два года составил около 46%.
Шымкент. Стоимость среднего квадратного метра "на яме" в 2026 году составила чуть более 474 000 тенге (сдача — III квартал 2027 года). В 2024 году — в районе 409 000 тенге, в 2025-м — около 444 000 тенге. Рост за два года более сдержанный — около 16%.
Готовое жильё
На региональном первичном рынке в уже готовых ЖК средняя цена квадратного метра двухкомнатных квартир по состоянию на 2026 год складывается так:
- Атырау — около 484 000 тенге;
- Караганда — 414 705 тенге (по данным Бюро нацстатистики);
- Шымкент — 846 000 тенге.
Покупать "на котловане" сейчас. Стоит или нет
Раньше схема "купил котлован — продал после сдачи" приносила за цикл (два года) прибыль в 40-50 процентов чистыми, рассказал флиппер. Сейчас реальный ориентир — 15-25 процентов за весь период.
"После вычета налогов, комиссий, возможного ремонта чистая доходность часто укладывается в 10-18 процентов, то есть пять-девять годовых. Это сопоставимо с депозитом, но с куда большими хлопотами. Особенно "ударил" налог в 10 процентов от прироста при продаже в течение двух лет после регистрации. Короткие спекуляции он почти "убил" — маржа уходит в бюджет", — пояснил Алан Канатов.
У Ассоциации застройщиков своё видение. Здесь уверены: покупка "на котловане" может быть выгодной, но при соблюдении некоторых условий. О них мы расскажем ниже.
Риски при покупке квартиры в доме, которого ещё нет
Даже если удалось взять квартиру с дисконтом на старте продаж, не факт, что вы получите от неё ключи в сроки, а можете и вообще их не увидеть. Ведь пока объект только "на бумаге": в проектах, буклетах и макетах.
Несмотря на ужесточение требований к застройщикам, покупка жилья на стадии строительства по-прежнему связана с рисками, которые важно учитывать покупателю. Чек-лист собрали эксперты АЗК и Союза строителей Казахстана:
- Задержка сроков ввода объекта в эксплуатацию — наиболее распространённый риск на первичном рынке. Причинами могут быть перенос графика, задержки поставок материалов, изменение проектных решений либо административные процедуры.
- Изменение технических характеристик объекта в ходе строительства — возможны корректировки планировочных решений, фасадных материалов, инженерных систем и элементов благоустройства по сравнению с первоначально заявленной концепцией.
- Риск финансовой несостоятельности застройщика — особенно актуален для объектов, строящихся без механизмов долевого участия либо без надлежащего финансового обеспечения. В таких случаях покупатель несёт повышенные риски задержки или незавершения строительства.
- Несоответствие фактической площади квартиры проектной — после завершения строительства квадратура может отличаться от заявленной в договоре. Покупателю важно заранее понимать порядок перерасчёта стоимости и условия, предусмотренные договором.
- Инфраструктурная неготовность прилегающей территории — дороги, инженерные сети, школы, детские сады и иные объекты социальной инфраструктуры могут быть введены в эксплуатацию позже самого жилого комплекса, что влияет на комфорт проживания в первые годы.
"При этом в проектах, реализуемых в рамках законного долевого строительства, большая часть перечисленных рисков для покупателя существенно снижается. Наличие гарантии либо разрешения на привлечение средств дольщиков обеспечивают дополнительную защиту их прав. То есть в случае возникновения проблем с завершением строительства предусмотрен механизм сопровождения и обеспечения достройки объекта. Это повышает надёжность проекта", — считают в Ассоциации застройщиков.
АЗК, судя по всему, подразумевает банковские гарантии, то есть привлечение к участию в строительстве банков второго уровня. Однако присутствие банка в такой схеме ещё не означает, что застройщик обязуется достроить дом или гарантирует дольщику возврат средств. Подробнее об этом можно прочитать в нашем разборе: Когда банк участвует в долевом строительстве, это гарантия или риски для дольщиков остаются?
От договора долевого участия до проверки застройщика. Как можно подстраховаться при покупке квартиры "с нуля"
Как уберечь себя от долгостроя. Гарантии для казахстанцев
По закону РК "О долевом участии в жилищном строительстве" застройщик может привлекать деньги дольщиков в одном из трёх случаев:
• имеется гарантия "Казахстанской жилищной компании" (КЖК);
• проект финансируется через банк второго уровня;
• разрешение местного исполнительного органа (акимата) на привлечение средств дольщиков. Его можно получить, если компания за свой счёт уже возвела каркас здания или же имеет банковское финансирование.
Все сделки должны оформлять исключительно через договор долевого участия (ДДУ). Однако некоторые стройкомпании могут предлагать клиенту иные формы: предварительный договор купли-продажи, бронирования, расписки. Они вне закона, подчеркнули в АЗК. О таких случаях мы писали в одном из наших материалов.
При заключении договора долевого участия покупателю важно внимательно проверить ключевые условия документа:
- Точное описание объекта — адрес жилого комплекса, номер блока или секции, этаж, номер квартиры и проектная площадь должны соответствовать проектной документации и информации, заявленной застройщиком.
- Срок передачи объекта и порядок его изменения — необходимо обратить внимание на конкретную дату передачи ключей, а также на условия продления сроков. Дополнительным фактором защиты станет указание в договоре штрафных санкций или другой ответственности застройщика за просрочку.
- Технические характеристики объекта — договор должен содержать подробное описание квартиры: информацию об отделке, перечень инженерных систем, комплектацию, характеристики окон, дверей, а также состояние мест общего пользования и благоустройства.
"Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Единой информационной системе долевого строительства (в системе портала Qazreestr). Только после регистрации банк вправе провести оплату. Подчеркнём, что все расчёты между дольщиками и застройщиками должны осуществляться исключительно в безналичной форме", — уточнили в АЗК.
Но и эти требования могут нарушать. Некоторые стройкомпании предлагают потенциальным клиентам обойти закон: оплатить стоимость квартиры наличкой или же оформить её по другому договору. Подробнее о таких схемах читайте здесь.
Какую недвижимость "на котловане" выбрать, чтобы совсем "не прогореть"
Тут надо понимать, для чего вы хотите купить квартиру, считает президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.
Для себя
По её словам, если речь о покупке жилья для собственного проживания и покупатель готов подождать завершения строительства, то приобретение на этапе "котлована" может стать хорошей возможностью сэкономить.
"Котлован" имеет смысл при горизонте от трёх лет. Экономия в 12-15 процентов реальна, если вы не планируете скорую перепродажу. При этом важно выбрать застройщика с портфелем сданных объектов, чтобы застраховать себя от долгостроя. В той же Астане хватает остановившихся строек. Также обязательно проверить разрешение на строительство и гарантию завершения", — добавил Алан Канатов.
Для себя стоит выбирать ЖК в районах, где ограничены возможности дальнейшей застройки, посоветовал Виталий Шалаев. В Алматы это прежде всего предгорье — район выше проспекта Аль-Фараби, а также отдельные локации в районе Горного Гиганта.
Для перепродажи
Если вы берёте инвестиционный объект "с котлована", то важно учитывать общую ситуацию на рынке, перспективы района застройки, ликвидность будущей квартиры, объяснила Лариса Степаненко.
Виталий Шалаев уверен: важно обращать внимание на будущую инфраструктуру. Наибольший потенциал роста обычно получают районы, где планируется строительство новых станций метро, крупных транспортных магистралей и значимых инфраструктурных объектов.
"Самые ликвидные форматы — "евродвушки" 45–55 квадратных метров и однокомнатные 35–45 "квадратов". У них шире круг покупателей. Избегайте больших "трёшек", первых и последних этажей, квартир без ремонта — они "зависают" надолго. По локации объекта, если говорить об Астане, то это дома рядом с реальными точками притяжения: деловой центр, набережная Есиль, Expo. Там будет спрос от платёжеспособной аудитории", — считает Алан Канатов.
Также перед тем, как реализовать недвижимость, просчитайте возможный налог. Если вы продаёте квартиру ранее двух лет со дня её покупки и при этом дороже, чем взяли, то с этой разницы вам придётся уплатить подоходный налог.
Если подвести итог, то покупка квартиры "с котлована" сегодня уже не так выгодна, как пару лет назад. Ожидать кратного роста вложений уже не приходится, заключили в Ассоциации застройщиков. Сейчас это больше плановая покупка с умеренным дисконтом, а не спекулятивная инвестиция. И если решаться на неё, то нужно учесть все факторы от выбора самого объекта (формата и локации) до законного оформления сделки.
Читайте также:
Как заставить казахстанских застройщиков соблюдать классы жилья?
Когда банк участвует в долевом строительстве, это гарантия или риски для дольщиков остаются?
+7 (777) 001 44 99
